Решение по делу № 2-607/2012 от 02.07.2012

Дело № 2-607/2012

    Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Чудово                                                             2 ноября 2012 года

Чудовский районный суд Новгородской области в составе

председательствующего судьи Ионовой Е.В.,

с участием истца Муравьева В.В.,

представителя ответчика ООО «Управление домами» Чиркунова А.С.,

при секретаре Воробьёвой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <Ф.И.О. скрыты>2, <Ф.И.О. скрыты>3 и <Ф.И.О. скрыты>4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управление домами» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

<Ф.И.О. скрыты>2 от своего имени и по доверенности от <Ф.И.О. скрыты>3 и <Ф.И.О. скрыты>4 обратился с иском к ООО «Управление домами» о признании недействительным в отношении истцов договора управления многоквартирным домом <номер скрыт> от <дата скрыта>. В обоснование исковых требований указано, что данный договор был заключен с существенными нарушениями норм гражданского и жилищного права. Так, в тексте договора указан представитель собственников в лице <Ф.И.О. скрыты>1, действующей от себя и от имени собственников жилья в многоквартирном <адрес скрыт> в <адрес скрыт>, и на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, однако дата и номер протокола, подтверждающего принятие решения о заключении указанного договора в тексте договора отсутствуют, к договору не приложен протокол, подтверждающий факт принятия решения о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «Управление домами», а также полномочия <Ф.И.О. скрыты>1 на подписание вышеуказанного договора от имени и поручению собственников. Договор подписан <Ф.И.О. скрыты>1 в одном лице, что противоречит ч.1 ст. 162 ЖК РФ.

Определением Чудовского районного суда <адрес скрыт> от <дата скрыта> к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены администрация <адрес скрыт> и собственники жилых помещений, расположенных в <адрес скрыт> в <адрес скрыт>.

В ходе судебного разбирательства истец <Ф.И.О. скрыты>2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что при выборе управляющей организации и заключении договора управления было нарушено множество процессуальных норм, а именно при подготовке и проведении собрания, при оформлении листов голосования, при подсчете голосов, при составлении протокола общего собрания жильцов. Протокол общего собрания, который является основанием для подписания договора, отсутствует. Кроме того, из анализа подписных листов следует, что кворума при выборе управляющей организации, не имелось. Также в     представленных ответчиком документах фигурирует название ООО «Управдом», тогда как официальное название управляющей организации, заключившей договор управления многоквартирным домом, - ООО «Управление Домами», а потому все решения, в которых собственники жилых помещений выбирают в качестве управляющей компании ООО «Управдом» не могут быть признаны действительными.

Представитель ООО «Управление домами» <Ф.И.О. скрыты>6 исковые требования <Ф.И.О. скрыты>2 не признал. Пояснил, что протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном <адрес скрыт> в <адрес скрыт> не сохранился, а возможно и вообще не составлялся. Вместе с тем, ООО «Управление домами» по итогам конкурса по отбору управляющей компании была назначена в качестве организации, осуществляющей управление спорным многоквартирным домом. На подъездах дома были развешены объявления о том, что жильцам необходимо заключить договор управления. Договор между жильцами и ООО «Управление домами» был заключен <дата скрыта> и подписан <Ф.И.О. скрыты>1, действующей на основании доверенности от лица администрации. Кроме того, собственники во время голосования, отдельным пунктом подтвердили ее полномочия на подписание договора управления.

Третьи лица, являющиеся собственниками жилых помещений, расположенных в <адрес скрыт> в <адрес скрыт>, в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены посредством публикации объявления в районной газете «Родина».

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные документы, суд приходит к следующему.

Как следует из ч. 2. ст. 161 УК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата скрыта> <номер скрыт> «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» с <дата скрыта> органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом определено, что конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из представленных ответчиком документов следует, что на подъездах жилого <адрес скрыт> в <адрес скрыт> были развешены объявления о том, что договор на управление домом компанией МООО «Управляющая компания» заканчивается <дата скрыта>, и предложено провести заочное голосование по выбору способа управления домом (л.д. 107), а также о том, что заочные собрания собственником жилья по выбору управляющей организации проводятся по <дата скрыта> (л.д. 106). Вместе с тем, не дожидаясь выбора управляющей организации собственниками жилых помещений, администрация <адрес скрыт> распоряжением <номер скрыт>-рг от <дата скрыта> объявила о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, собственниками помещений, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом (л.д. 61). Во исполнении данного распоряжения было издано извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации (л.д. 62), подготовлена конкурсная документация (л.д. 65-70), в лот <номер скрыт> среди прочих жилых домов был включен <адрес скрыт> (оборотная сторона л.д. 69). Согласно протоколу открытого конкурса от <дата скрыта> единственным участником открытого конкурса на лот <номер скрыт> признано ООО «Управление домами» (л.д.71).

Однако же, среди вопросов, поставленных на голосование общего собрания собственников помещений в <адрес скрыт>, в повестке дня под номером 4 значится вопрос о выборе управляющей компании.

В соответствии со ст. 45 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятидесятью процентами голосов от общего количества.

Согласно ст. 46 Жилищного Кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как следует из журнала регистрации уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме в период с 22 июля по <дата скрыта>, данное уведомление получили собственники 51 квартиры (л.д. 115-121), которые (67 собственников) приняли заочное решение об избрании управляющей компанией ООО «Управдом», а также об утверждении уполномоченным представителем многоквартирного дома для подписания договора управления <Ф.И.О. скрыты>1 (л.д.122-188).

Из материалов дела следует, что в заочном голосовании собственников помещений многоквартирного <адрес скрыт> в <адрес скрыт> по выбору управляющей организации, участвовали     следующие собственники, обладающие 48,66% голосов от общего количества голосов, принятого за 100%, при общей полезной площади дома равной 5856,7 кв. м: администрация <адрес скрыт>, 24, 25, 37, 41, 43, 57, 60, 64, 70, 73, 77, 80а, 80б, 89, 100. 101, 105, 107, 120. 121, 125, площадь - 1091,7 кв. м) - 18,64 % голосов, так же собственники <Ф.И.О. скрыты>7. (<адрес скрыт>, 46,7 кв. м) - 0,8 %, <Ф.И.О. скрыты>8 (<адрес скрыт>, 31,8 кв. м) - 0,54%, <Ф.И.О. скрыты>9 (<адрес скрыт>, 36,6 кв. м) - 0,62%, <Ф.И.О. скрыты>10 (<адрес скрыт>, 61,6 кв.м) - 1,05%, <Ф.И.О. скрыты>11 (<адрес скрыт>, 33,2 кв. м) - 0,57%, <Ф.И.О. скрыты>12 и А.Б. (<адрес скрыт>, 46,7 кв. м) - 0,8%, <Ф.И.О. скрыты>13 и А.Н. (<адрес скрыт>, 60 кв. м) - 1,02.%, <Ф.И.О. скрыты>14 (<адрес скрыт>, 48,8 кв. м) - 0,83%, <Ф.И.О. скрыты>15 и А.Н. (<адрес скрыт>, 49,6 кв. м) - 0,84%, <Ф.И.О. скрыты>16 (<адрес скрыт>, 60,4 кв. м) - 1,03%, <Ф.И.О. скрыты>17 (<адрес скрыт>, 48,5 кв. м) - 0,77%, <Ф.И.О. скрыты>18 (<адрес скрыт>, 47,9 кв. м - 0,82%, <Ф.И.О. скрыты>19 и А.Т. (<адрес скрыт>, 46,5 кв. м)- 0,79%, <Ф.И.О. скрыты>20. (<адрес скрыт>, 32 кв. м - 0,55%, <Ф.И.О. скрыты>21 (<адрес скрыт>, 33 кв. м) - 0,56%, <Ф.И.О. скрыты>22 (<адрес скрыт>, 15,7 кв. м) - 0,27%, <Ф.И.О. скрыты>23 (<адрес скрыт>, 46,4 кв. м) - 0,79%, <Ф.И.О. скрыты>24 (<адрес скрыт>, 29,7 кв. м) - 0,51%, <Ф.И.О. скрыты>25 (<адрес скрыт>, 49,6 кв. м) - 0,85%, <Ф.И.О. скрыты>26, <Ф.И.О. скрыты>27, <Ф.И.О. скрыты>28 и <Ф.И.О. скрыты>29 (<адрес скрыт>, 59,52 кв. м) - 1,01 %, <Ф.И.О. скрыты>30 (<адрес скрыт>, 31,3 кв. м) - 0,53%, <Ф.И.О. скрыты>31 (<адрес скрыт>, 60,9 кв. м) - 1,04%, <Ф.И.О. скрыты>32и <Ф.И.О. скрыты>33 (<адрес скрыт>, 35,4 кв. м) - 0,6%, <Ф.И.О. скрыты>34, <Ф.И.О. скрыты>35и <Ф.И.О. скрыты>36 (<адрес скрыт>, 46,0 кв. м) - 0,78%, <Ф.И.О. скрыты>37, К.К., Т.Б. и С.Б. (<адрес скрыт>, 49,0 кв. м) - 0,82%, <Ф.И.О. скрыты>38 (<адрес скрыт>, 51,5 кв. м) - 0,88%, <Ф.И.О. скрыты>39 (<адрес скрыт>, 35,0 кв. м) - 0,6%, <Ф.И.О. скрыты>40 (<адрес скрыт>, 52,8 кв. м) - 0,93%, <Ф.И.О. скрыты>41 и В.Н. (<адрес скрыт>, 32,0 кв. м) - 0,54%, <Ф.И.О. скрыты>42, Т.А. и Н.В. (<адрес скрыт>, 55,0 кв. м) - 0,96%, <Ф.И.О. скрыты>43, Т.Н. и А.А. (<адрес скрыт>, 47,2 кв. м)- 0,81 %, <Ф.И.О. скрыты>44 (<адрес скрыт>, 32,6 кв. м_ - 0,56%, <Ф.И.О. скрыты>45 и <Ф.И.О. скрыты>46(<адрес скрыт>, 48,5 кв. м) - 0,82%, <Ф.И.О. скрыты>47, С.Н. и Л.А. (<адрес скрыт>, 48,9 кв. м) - 0,83%, <Ф.И.О. скрыты>48 и <Ф.И.О. скрыты>49 (<адрес скрыт>, 49,4 кв. м) - 0,84%, <Ф.И.О. скрыты>50 (<адрес скрыт>, 30,8 кв. м) - 0,54%, <Ф.И.О. скрыты>51 (<адрес скрыт>, 61,9 кв. м) - 1.06%, <Ф.И.О. скрыты>52 (<адрес скрыт>, 23,8 кв. м) - 0,41%, <Ф.И.О. скрыты>53, С.А. и Г.И. (<адрес скрыт>, 58,3 кв. м) - 0,99%, <Ф.И.О. скрыты>54 и В.И. (<адрес скрыт>, 47,5 кв. м) - 0,81 %, <Ф.И.О. скрыты>55 и О.А. (<адрес скрыт>, 46,9 кв. м) - 0,8 %.

Как видно из приведенного расчета, количество голосов собственников жилых помещений, участвующих в общем собрании не превышает 50% необходимых для признания общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома состоявшимся.

Протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме составлен не был.

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Допрошенная в суде качестве свидетеля <Ф.И.О. скрыты>1 пояснила, что у нее имелись полномочия на подписание договора управления многоквартирным домом от имени администрации <адрес скрыт> по доверенности, так как в указанном доме имеются 23 муниципальные квартиры. Она подписывала данный договор только от имени администрации, намерений подписывать договор от лица иных собственников у нее не было.

Даже принимая во внимание указание в решениях собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, на утверждение уполномоченным представителем многоквартирного дома для подписания договора управления <Ф.И.О. скрыты>1, договор может считаться подписанным только 48,66% собственников помещений в данном доме, что не достаточно для того, чтобы они могли выступить в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, договор на управление многоквартирным домом <номер скрыт>, заключенный <дата скрыта> с ООО «Управление домами» не соответствует требованиям п. 3 ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в силу чего является ничтожным.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 3 ст. 167 ГК РФ если из содержания сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В судебном заседании достоверно установлено, в частности вступившим в законную силу апелляционным определением Чудовского районного суда <адрес скрыт> от <дата скрыта>, что ответчиком - ООО «Управление домами» в соответствии с условиями оспариваемого договора от <дата скрыта> поставлялись жильцам дома коммунальные и эксплуатационные услуги. Данный факт истцом <Ф.И.О. скрыты>2 не оспаривался.

В силу вышеуказанных правовых норм, общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является возвращение каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией.

По смыслу ст. 167 ГК РФ при применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции достигается цель восстановления сторон в первоначальное положение, существовавшее до совершения недействительной сделки.

Учитывая оспоримый характер данной сделки, суд полагает, что она может быть признана недействительной с момента признания ее таковой судом, то есть в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГК РФ признавая договор управления многоквартирным домом от <дата скрыта> ничтожным, считает необходимым прекратить его действие на будущее время. При этом вопрос о двусторонней (взаимной) реституции не возникает, поскольку возвратить полученные жильцами многоквартирным домом по указанному договору коммунальные и эксплуатационные услуги не представляется возможным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования <Ф.И.О. скрыты>2, <Ф.И.О. скрыты>3 и <Ф.И.О. скрыты>4 удовлетворить.

Признать договор <номер скрыт> управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес скрыт>, заключенный между <Ф.И.О. скрыты>1, действующий от имени себя и от имени собственников жилья в многоквартирном доме и на основании решения собственников помещений и ООО «Управление домами» в лице директора <Ф.И.О. скрыты>56, действующего на основании Устава, недействительным с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд в течение месяца со дня составления его в окончательной форме, то есть с <дата скрыта>, через Чудовский районный суд <адрес скрыт>.

Судья                                                            Е.В. Ионова