Решение по делу № 3а-493/2020 от 22.01.2020

Дело № 3а-493/2020    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2020 года                             г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Судневой В.Н.,

при помощнике Сажиной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Минина Сергея Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Минин Сергей Владимирович (далее – Минин С.В., административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем установления кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– здания, назначение: нежилое, общей площадью 1 507,5 кв.м., с кадастровым номером **85, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17 535 178 рублей по состоянию на 01.01.2018;

– здания, назначение: нежилое, общей площадью 4 768,4 кв.м., с кадастровым номером **280, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45 455 648 рублей по состоянию на 14.12.2018.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является сособственником указанных выше объектов недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость зданий не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость зданий нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В судебное заседание административный истец, его представитель не явились, в суд представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что на требованиях, изложенных в административном исковом заявлении, настаивают.

Административные ответчики Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суд представителей не направили, представили заявления о проведении судебного заседания в отсутствие представителей, в заявлении Министерства также указано, что данный административный ответчик не возражает против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю), Администрация города Лысьвы в суд представителей не направили, представили заявления о проведении судебного заседания в отсутствие представителей.

Заинтересованное лицо П. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Минин С.В. является сособственником здания, назначение: нежилое, общей площадью 1 507,5 кв.м., с кадастровым номером **85, расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При этом административному истцу принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанное здание, иным собственником объекта является П. (1/2 доля).

Кроме того, Минин С.В. является сособственником здания, назначение: нежилое, общей площадью 4 768,4 кв.м., с кадастровым номером **280, расположенного по адресу: ****, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. При этом административному истцу принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанное здание, иным собственником объекта является П. (1/2 доля).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Лысьвенской городской Думы от 24.11.2017 № 65 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Лысьвенского городского округа» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ.

Здание с кадастровым номером **85 включено в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», за № 2200, а также в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края № 874-п от 28.11.2019 «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», за № 3331.

Здание с кадастровым номером **280 включено в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края № 874-п от 28.11.2019 «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», за № 77.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорные объекты недвижимости, принадлежащие административному истцу на праве общей долевой собственности, включены в вышеназванные Перечни, в силу вышеизложенных положений являются объектами налогообложения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости данных объектов, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости зданий безусловно нарушаются его права и обязанности.

Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **85 определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 42 100 299,23 рублей.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **280 установлена в размере 105 070 597,27 рублей и определена по состоянию на 14.12.2018 актом № 88 от 23.04.2019 ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» в порядке, установленном ст. 16 Закона о кадастровой оценке.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении каждого объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость зданий, в подтверждение заявленных исковых требований Минин С.В. представил следующие отчеты об оценке: отчет № 235.1/О-19 от 15.01.2020, выполненный ИП К. (в отношении здания с кадастровым номером **85); отчет № 235.2/О-19 от 15.01.2020, выполненный ИП К. (в отношении здания с кадастровым номером **280).

Согласно отчету об оценке № 235.1/О-19 от 15.01.2020 рыночная стоимость здания с кадастровым номером **85 по состоянию на 01.01.2018 составила 17 535 178 рублей; отчетом об оценке № 235.2/О-19 от 15.01.2020 в отношении здания с кадастровым номером **280 по состоянию на 14.12.2018 рыночная стоимость определена в размере 45 455 648 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Так, оценщик К. является членом саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО «Пермский государственный технический университет» от 01.07.2005, регистрационный номер **, с присвоением квалификации инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка собственности», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2019 по 02.09.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объектов исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты - рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми).

Из содержания отчета об оценке № 235.1/О-19 от 15.01.2020 следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится здание с кадастровым номером **85) на территории Пермского края за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости в Пермском крае по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае, который составил от 172,92 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Лысьва – район средней активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 166 руб./кв.м. до 17 770,37 руб./кв.м., выше среднего значения – 5 846,14 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

Из содержания отчета об оценке № 235.2/О-19 от 15.01.2020 следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится здание с кадастровым номером **280) на территории Пермского края за 3 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости в Пермском крае по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае, который составил от 59,51 руб./кв.м. до 28 275,63 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Лысьва – район средней активности с точки зрения рынка недвижимости), его площадь (большая), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик делает вывод о том, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 56,53 руб./кв.м. до 22 389,14 руб./кв.м., выше среднего значения – 4 126,43 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчетов оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

Оценщиком в каждом случае была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Также на основании проведенного анализа цен предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Пермском крае, оценщик указал, что диапазон цен на данные объекты составил от 437,57 руб./кв.м. до 1 473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (г. Лысьва), вид прав (собственность), их площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка (для здания с кадастровым номером **85) может находиться в диапазоне от 419,98 руб./кв.м. до 1 060,91 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %; стоимость земельного участка (для здания с кадастровым номером **280) может находиться в диапазоне от 419,98 руб./кв.м. до 951,63 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При определении рыночной стоимости спорных объектов оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости зданий не были использованы доходный и затратный подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал для каждого здания наиболее подходящие по элементам сравнения: назначение, местоположение, площадь, условия продажи. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 13 объектов-аналогов для здания с кадастровым номером **85 и 16 объектов-аналогов для здания с кадастровым номером **280. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно скидки на торг, местоположения, площади, физического состояния и уровня отделки для здания с кадастровым номером **85, сведения о стоимости каждого единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

При подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с исковыми требованиями.

При таком положении, суд полагает, что требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, с учетом того, что заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22.01.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Минина Сергея Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, общей площадью 1 507,5 кв.м., с кадастровым номером **:85, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 17 535 178 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, общей площадью 4 768,4 кв.м., с кадастровым номером **280, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 45 455 648 рублей по состоянию на 14.12.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22.01.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 30.04.2020.

Судья              подпись