Решение по делу № 33-4996/2022 от 10.06.2022

Судья Коняева З.А.             Дело № 33-4996/2022 (№ 2-231/22)

            УИД 22RS0037-01-2021-000282-39

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2022 года     город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего судей при секретаре Еремина В.А., Шипунова И.В., Дубовицкой Л.В., Подлужной А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Терентьева Н. В. на решение Павловского районного суда Алтайского края от 7 апреля 2022 года по гражданскому делу

по иску Терентьева Н. В. к Терентьевой Г. В. и Коржовой О. Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Коржова М. Ю. и Коржова А. А. о признании договора купли-продажи и договора дарения ничтожными сделками,

Заслушав доклад судьи Дубовицкой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Терентьев Н.В. обратился в суд к Терентьевой Г.В., Коржовой О.Ю. с иском о признании недействительными и ничтожными:

- договор купли-продажи квартиры, расположенной в п. <адрес> по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между Терентьевой Г.В. и Коржовой О.Ю., действующей в своих интересах и интересах Коржова М.Ю., ДД.ММ.ГГ года рождения;

- договор дарения Коржовой О.Ю. своему несовершеннолетнему сыну Коржову А.А. <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу и <данные изъяты> доли земельного участка, расположенного в п. <адрес> по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, п. <адрес>, <адрес> и <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, п. <адрес>, <адрес>.

Другой ? долей вышеуказанного земельного участка и квартирой *** по <адрес> п. <адрес> владела на праве собственности его мать Терентьева Г.В.

ДД.ММ.ГГ между Терентьевой Г.В. и Коржовой О.Ю. был фактически совершен договор мены, в ходе которого Коржова О.Ю. передала Терентьевой Г.В. квартиру по <адрес>, а Терентьева Г.В. передала Коржовой О.Ю. <данные изъяты> долю в праве общей собственности на земельный участок и <адрес> в п. <адрес>. При этом стороны оформили данную сделку взаимными договорами купли-продажи.

Полагает, что сделка совершена незаконно, так как нарушено его право преимущественного выкупа доли земельного участка, установленное п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заключением судебной экспертизы ***С/18 от ДД.ММ.ГГ, проведенной в ходе рассмотрения судом гражданского дела по иску Терентьевой Г.В. к Терентьеву Н.В. о выделе доли земельного участка в натуре, и встречному иску Терентьева Н.В. к Терентьевой Г.В. о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, разделе земельного участка и хозяйственных построек, установлено, что раздел земельного участка *** по <адрес> п. <адрес> на два изолированных земельных участка невозможен.

Таким образом, сделка по отчуждению Терентьевой Г.В. <адрес>, как части жилого дома, находящегося на земельном участке по <адрес> п. <адрес>, доля которого не может быть выделена в натуре является недействительной и ничтожной, так как нарушает требования закона и охраняемые интересы третьих лиц.

ДД.ММ.ГГ Коржова О.Ю. по договору дарения передала своему ребенку Коржову А.А., ДД.ММ.ГГ года рождения в собственность <данные изъяты> долю спорного земельного участка, а также <данные изъяты> долю в праве собственности на <адрес>.

Решением П. районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Терентьева Н.В. оставлены без удовлетворения в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец Терентьев Н.В. полагает отказ в удовлетворении иска незаконным и необоснованным.

Оспаривая сделки, истец ссылался на положения подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Указал, что суд при рассмотрении дела необоснованно не применил указанную норму права.

В суде апелляционной инстанции истец Терентьев Н.В. на доводах апелляционной жалобы настаивал, ответчик Коржова О.Ю., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Коржова М.Ю., Коржова А.А., ее представитель Шалаев А.А. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. Принимая во внимание положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу Терентьеву Н.В. принадлежит на праве собственности <адрес>, расположенная в п. <адрес> <адрес> Алтайского края по <адрес>, а также <данные изъяты> доля земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, п. <адрес>, <адрес>.

Квартира *** в жилом <адрес> п. <адрес> и другая ? доля вышеуказанного земельного участка до ДД.ММ.ГГ принадлежали ответчику Терентьевой Г.В.

ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи Терентьева Г.В. продала, а Коржова О.Ю. действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетнего Коржова М.А. купили в общую долевую собственность квартиру общей площадью 114,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также ? долю земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. При этом в собственность Коржовой О.Ю. приобретены <данные изъяты> долей квартиры и <данные изъяты> долей земельного участка, в собственность Коржова М.А. – <данные изъяты> доля квартиры и <данные изъяты> доля земельного участка.

ДД.ММ.ГГ по договору дарения Коржова О.Ю. подарила несовершеннолетнему Коржову А.А., ДД.ММ.ГГ года рождения в собственность <данные изъяты> долю спорного земельного участка и <данные изъяты> долю спорной квартиры.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 421, 166, 167,168, части 1, 3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), исходил из того, что при заключении ДД.ММ.ГГ договора купли-продаж истец был лишен возможности реализовать преимущественное право покупки ? доли спорного земельного участка, однако требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не заявил, руководствуясь разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права поскольку в случае нарушения преимущественного права покупки истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Порядок продажи доли в праве общей собственности установлен частью 2 статьей 250 ГК РФ, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Последствия нарушения порядка продажи доли в праве общей собственности установлен частью 3 ст.250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены (часть 5 ст.250 ГК РФ).

Согласно в пункту 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в определении от 17.07.2012 N 1296-О, положения статьи 250 ГК РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, о неверном выборе истцом способа нарушенного права, поскольку с учетом специфики данного права предусмотрен особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования при этом истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Как следует из пункта 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением, когда при отчуждении части здания, сооружения данная часть не может быть выделена в натуре вместе с соответствующей частью земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не применил к спорным правоотношениям подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не состоятельны, поскольку указанная норма права предусматривает исключение из общего правила об отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, вместе с земельным участком, кроме случая, когда отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Определением Павловского районного суда Алтайского края от 28.06.2012 произведен раздел жилого дома на две изолированные квартиры, в результате которого Терентьевой Г.В. перешла в собственность и за ней признано право собственности на <адрес> <адрес>, то есть отчуждаемая часть ранее выделена в натуре в квартиру, поэтому нет оснований полагать, что имеет место отчуждение части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы положения подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не относятся к вопросу о приобретении доли в праве собственности на земельный участок, а регулируют отношения при невозможности выдела в натуре части объекта недвижимости вместе с частью земельного участка.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности принятого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, суд верно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Павловского районного суда Алтайского края от 7 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Терентьева Н. В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.07.2022