Решение по делу № 2-3596/2021 от 27.04.2021

<номер>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Козновой Н.Е.,

при секретаре Хачатурян А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3593/2021 по иску ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО4, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО56 ФИО57, ФИО27, ФИО28, ФИО5, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО6, ФИО32, ФИО7, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО55 ФИО38 к ООО «Технострой», третьим лицам ООО «СтройФинанс», Администрации Раменского городского округа Московской области о признании права собственности на квартиры, -

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО4, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО58 ФИО27, ФИО28, ФИО5, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО6, ФИО32, ФИО7, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО50 обратились в суд с иском к ООО «Технострой» о признании права собственности на квартиры, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что они заключили с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительные договоры участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства (далее – Жилой дом). Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиры, расположенные по адресу: <адрес>. Условиями Предварительного договора предусмотрен срок заключения Основного договора – не позднее 4 (четвертого) квартала 2013 года, а также установлен срок передачи квартиры участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок сдачи дома в эксплуатацию – 4 (четвертый) квартал 2013 года. Также, между ООО «Технострой» и ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО50 были заключены предварительные договоры купли-продажи, согласно условиям которых ООО «Технострой» обязуется после регистрации права собственности на соответствующие квартиры заключить основной договор купли-продажи, а покупатель обязуется оплатить определенную предварительным договором цену договора. Обязанности участников долевого строительства и покупателей по оплате соответствующей цены предварительного договора исполнены в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами, чеками, платежными поручениями. Таким образом, истцы свои обязательства по Предварительным договорам выполнили в полном объеме, однако ответчиком условия Предварительных договоров не исполнены, в связи с чем, истцы просят удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании истца ФИО11, ФИО9, ФИО35, ФИО3, ФИО5 поддержали исковые требования в полном объеме и просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Технострой» ФИО49 не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «СтройФинанс» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации Раменского городского округа Московской области также в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил письменное мнение, которым решение оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело поставлено рассмотреть в отсутствие неявившихся сторон, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что в разные периоды времени ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО3, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО4, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО59, ФИО27, ФИО28, ФИО5, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО6, ФИО32, ФИО7, ФИО33 заключили с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») предварительные договоры участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства.

Также, между ООО «Технострой» и ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО50 были заключены предварительные договоры купли-продажи по <адрес> в <адрес>.

Предметом Предварительных договоров и договоров купли-продажи является обязательство в будущем заключить Основной договор с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать Истцам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиры, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно условиям Предварительных договоров участия долевого строительства многоэтажного жилого дома срок заключения Основного договора не позднее <дата>, срок передачи объекта долевого строительства – в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 года.

Согласно условиям Предварительных договоров купли-продажи срок заключения Основных договоров установлен в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиры, срок передачи квартир – в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок регистрации права собственности продавца на квартиры – IV квартал 2017 года.

Истцы выполнили обязательства по договорам в полном объеме, оплатив определенную Предварительными договорами цену договора, что подтверждается представленными в дело актами сверки взаимных расчетов.

Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области от <дата> велось застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012 года без получения разрешения на строительство, соответственно, в марте 2014 года строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.

Разрешением на строительство, выданным Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса Московской области от <дата> № <номер> разрешено строительство восемнадцатиэтажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – 1, количество квартир 178, в т. ч. однокомнатных – 143, трехкомнатных – 35, общая площадь квартир 8 324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3 443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2 286,52 кв.м., площадь технических помещений 1 252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства (т. 2 л.д.83-86).

<дата> ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашения о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительным договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очередь строительства, в частности, обязанность заключить с Истцами договоры долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

<дата> ООО «Технострой» заключило с истцами дополнительные соглашения <номер> к Предварительным договорам, согласно котором ООО «Технострой» обязуется передать истцам спорные квартиры, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим паспортом на квартиры в <адрес> в <адрес>, оплаченные истцами квартиры с отраженными в договорах, приложениях к договорам, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существуют в натуре как отдельные изолированные помещения, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке (т. 2 л.д.1-55).

На период рассмотрения дела установленные договорами сроки окончания строительства и передачи объектов истцам истекли, акты приема-передачи не подписаны, право собственности на объекты не оформлено, основные договоры не заключены.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) установлено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, указанными выше договорами, заключенными между истцами и ответчиком, хотя бы и поименованными предварительными договорами, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у истцов может возникнуть право собственности на спорный объект недвижимости.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По ходатайству истца ФИО35 определением суда от <дата> была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам экспертов по обследованию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, составленным АНО «Экспертный центр «Ника» на момент возведения здания 19-ти этажного жилого дома по указанному адресу, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, возведено без нарушения строительных, градостроительных и иных норм и правил, в связи с чем, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации; демонтаж 19-го этажа жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> без ущерба всему зданию 19-ти этажного жилого дома невозможен (т. 3 л.д.2-65).

Оснований не доверять, представленному заключению суд не находит, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимыми познаниями, экспертное заключение отвечает всем требованиям, предъявляемым к такого рода судебным заключениям.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов о признании права собственности на квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данные предварительные договоры по составу включенных в них условий фактически являются договорами участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации. Кроме того после выплаты истцами денежных средств за квартиры в полном объеме они приобрели право владения, пользования и распоряжения данными жилыми помещениями.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать право собственности в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>:

- за ФИО10 на <адрес>, этаж 8, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 40,9 кв.м.;

- за ФИО11 на <адрес>, этаж 3, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,8 кв.м.;

- за ФИО13 на <адрес>, этаж 17, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,6 кв.м.;

- за ФИО14 на <адрес>, этаж 12, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 81, 8 кв.;

- за ФИО12 на <адрес>, этаж 17, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 38,2 кв.м.;

- за ФИО2 на <адрес>, этаж 3, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,4 кв.м.;

- за ФИО15 на <адрес>, этаж 10, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,1 кв.м.;

- за ФИО3 на <адрес>, этаж 2, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,1 кв.м.;

- за ФИО16 на <адрес>, этаж 11, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,5 кв.м.;

- за ФИО17 на <адрес>, этаж 10, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,2 кв.м.;

- за ФИО18 на <адрес>, этаж 13, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 40,8 кв.м.;

- за ФИО19 на <адрес>, этаж 14, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 40,3 кв.м.;

- за ФИО8 на <адрес>, этаж 15, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 38,3 кв.м.;

- за ФИО21 на <адрес>, этаж 7, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,2 кв.м.;

- за ФИО23 на <адрес>, этаж 6, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,1 кв.м.;

- за ФИО4 на <адрес>, этаж 17, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,5 кв.м.; на <адрес>, этаж 17, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,5 кв.м

- за ФИО24 на <адрес>, этаж 4, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,9 кв.м.;

-за ФИО25 на <адрес>, этаж 5, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,3 кв.м.; на <адрес>, этаж 7, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,6 кв.м., на <адрес>, этаж 7, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 37,9 кв.м.;

- за ФИО26 на <адрес>, этаж 9, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,3 кв.м.;

- за ФИО22 на <адрес>, этаж 17, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,0 кв.м.; на <адрес>, этаж 9, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 37,9 кв.м.;

- за ФИО9 на <адрес>, этаж 11, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,5 кв.м.

- за ФИО27 на <адрес>, этаж 2, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,6 кв.м.;

- за ФИО28 на <адрес>, этаж 8, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,7 кв.м.;

- за ФИО5 на <адрес>, этаж 8, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,1 кв.м

- за ФИО29 на <адрес>, этаж 18, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,4 кв.м.;

- за ФИО30 на <адрес>, этаж 3, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,8 кв.м.;

- за ФИО31 на <адрес>, этаж 6, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,5 кв.м.;

- за ФИО6 на <адрес>, этаж 11, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,5 кв.м.;

- за ФИО32 на <адрес>, этаж 18, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 40,9 кв.м.;

- за ФИО7 на <адрес>, этаж 12, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 41,4 кв.м.;

- за ФИО33 на <адрес>, этаж 7, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 40,7 кв.м.;

- за ФИО34 на <адрес>, этаж 19, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 77,1 кв.м.;

- за ФИО35 на <адрес>, этаж 19, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 72,8 кв.м.;

- за ФИО36 на <адрес>, этаж 19, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,1 кв.м.;

- за ФИО37 на <адрес>, этаж 19, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 39,5 кв.м.;

- за ФИО60 на <адрес>, этаж 9, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 37,1 кв.м.

Настоящее решение является основанием для регистрации права в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

    Мотивированный текст решения

изготовлен <дата>