Решение по делу № 33а-7040/2019 от 10.10.2019

Председательствующий: Ланцова М.В. Дело № 33а-7040/2019

3а-101/2019

55OS0000-01-2019-000142-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей областного суда Усовой Е.И., Шукеновой М.А.

при секретаре Малых А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 октября 2019 года административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области № <...> от 5 июня 2019 года,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» на решение Омского областного суда от 23 августа 2019 года, которым административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (далее – ООО «Современные строительные технологии») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее – Комиссии) от 5 июня 2019 г. № <...>, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> на основании заявления Администрации города Омска и представленного отчета об оценке <...> от 7 мая 2019 г.

В обоснование требований административный истец указал, что представленный в Комиссию отчет об оценке составлен с нарушениями, так как оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применен только сравнительный подход, доходный подход необоснованно не применялся. Обществом в обоснование своей позиции в Комиссию предъявлялось экспертное заключение <...> от 28 мая 2019 года, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. при применении сравнительного и доходного подходов определяется в диапазоне 50 000 000 – 60 000 000 рублей. Решение Комиссии нарушает права общества, т.к. влечет оплату арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости, в завышенном размере.

В дополнительных доводах к административному исковому заявлению административный истец указал, что оценщик не мог применить сравнительный подход из-за отсутствия в городе Омске аналогов для сравнения. Использованные объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади, местоположению, виду разрешенного использования. Кадастровая стоимость аналогов не соответствует рыночной стоимости. Размер рыночной стоимости земельного участка 30 067 152 руб. подтверждается отчетом № <...> составленным 1 октября 2014 г. оценщиком А. Кадастровая стоимость расположенного в том же кадастровом квартале земельного участка с кадастровым номером <...>, сходного по площади, виду разрешенного использования, в перерасчете стоимости за 1 кв.м ниже рыночной стоимости, установленной для спорного земельного участка. (л.д. 151-153, 223).

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Современные строительные технологии» решение суда отменить, направить административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции и рекомендовать суду первой инстанции для полного и правильного рассмотрения дела назначить судебную экспертизу и поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Отмечает, что суд не дал соответствующей оценки представленным в дело доказательствам, а лишь оценил законность порядка формирования комиссии.

Отказ суда в назначении судебной экспертизы лишил Общество возможности доказать те обстоятельства которые оно ссылалось, не позволило установить все значимые по делу обстоятельства.

Настаивает на том, что установленная решением комиссии стоимость не соответствует действительности, поскольку оценщиком при определении рыночной стоимости был использован только один подход - сравнительный, который из-за отсутствия в Омске аналогов для сравнения не мог обеспечить определение реальной рыночной стоимости объекта оценки. В качестве аналогов были использованы объекты, которые ни по площади, ни по месту нахождения, ни по виду разрешенного использования - не соответствовали объекту оценки. Данное обстоятельство привело к тому, что даже несмотря на проведенные оценщиком корректировки, определенная рыночная стоимость составила очень большую погрешность, не соотносимую с реальной рыночной стоимостью объекта.

Относительно доводов апелляционной жалобы Администрацией города Омска, Управлением Росреестра по Омской области принесены отзывы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителя административного истца Мисюра Е.Н., представителя административного ответчика Бобровник Ю.Н., представителя администрации г. Омска Окишева К.В. судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган регистрации прав копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет (абз. 33 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 г. № П/456 в Омской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 (далее - Порядок) комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 декабря 2006 г. между ГУ по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО «Современные строительные технологии» (арендатором) заключен договор аренды № <...>, в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком на три года находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель поселений, в границах указанных на кадастровой карте (плане) участка в соответствии с приложением № 1 к договору, целевое назначение аренды – под строительство культурно-досугового центра (п. 1.4. договора аренды). Местоположение участка установлено в <...> метрах западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>. Соглашением к договору аренды земельного участка, заключенному между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и ООО «Современные строительные технологии», срок аренды земельного участка продлен до 31 декабря 2019 года (л.д. 12-17, 18).

Решением ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от 3 июня 2013 г. изменен вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером <...> с «под строительство культурно-досугового центра» на «для строительства гостиницы» (л.д. 130-133).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. №50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, определившие кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 30 070 976 руб.

14 мая 2019 г. Администрация города Омска обратилась в Комиссию с целью пересмотра указанных результатов путем установления кадастровой стоимости данного земельного участка равной его рыночной стоимости (л.д. 194). При обращении заявителем представлен отчет об оценке № <...>-И от 7 мая 2019 г., подготовленный ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик В.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г. составила 95 208 000 руб.

17 мая 2019 г. Комиссией в соответствии с требованиями пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлены уведомления о дате и времени заседания Комиссии в адрес ООО «Современные строительные технологии», Администрации города Омска (л.д. 188-193).

Представитель административного истца принимал участие в рассмотрении вопроса о пересмотре кадастровой стоимости, высказывал мнение относительно рассматриваемого вопроса.

Решением Комиссии от 5 июня 2019 г. № <...> заявление Администрации города Омска удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, - 95 208 000 руб. (л.д. 195-197).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, определенной решением Комиссии, внесены в реестр 11 июня 2019 г. (т. 1 л.д. 34).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет № <...> от 01 октября 2014 г. и экспертное заключение <...> от 28 мая 2019 г., подготовленные ИП А., которыми ориентировочная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 30 067 152 руб., а также в диапазоне 50 000 000 – 60 000 000 руб.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд исходил из того, что отчет оценщика ООО «Центр интеллектуальных технологий» В., которым руководствовалась Комиссия, соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, нарушений порядка проведения заседания и голосования по заявлению Администрации города Омска, которые могли бы повлиять на законность принятого комиссией решения не допущено, с чем судебная коллегия соглашается.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Как следует из п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели (задачи) оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Центр интеллектуальных технологий» В. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

В отчете изложен поэтапный алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, мотивировано применение в качестве ценообразующих экономических корректировок на уторговывание, правовой статус земельного участка (право собственности, аренды), условия финансирования, условия рынка (дата сделки/предложения), условия продажи а также физических корректировок на местоположение, транспортную доступность автомобильным транспортом, наличие (отсутствие) общественно-социальной направленности, площадь, наличие инженерных коммуникаций, на основной (вспомогательный) характер использования земельного участка.

Оценщиком рассмотрен 31 объект-аналог, из которых выбрано 5 объектов-аналогов, имеющих минимальное значение величины абсолютной валовой корректировки, которые имеют наибольшее сходство с объектом оценки.

Оценщиков в отчете обосновано применение в качестве объектов-аналогов одного порядка земельных участков с 5 ВРИ (под объекты торговли), 6 ВРИ (под гостиничную недвижимость) и 7 ВРИ (под административные офисные здания) видами разрешённого использования без дополнительной корректировки на вид разрешённого использования

По мнению судебной коллегии, использование соответствующих экономических и физических коэффициентов оценщиком произведено корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в соответствующий период.

.Требования пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297), вводящего понятие объектов-аналогов, в отчете соблюдены, приведено описание аналогов, подкрепленное указанием на источники информации, соответствующие копии объявлений, сведения публичной кадастровой карты приложены.

Соответствие отчета оценщика В. подтверждено положительным экспертным заключением, составленным экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков «Экспертный совет» от 28 июня 2019 г. № <...>.

Отклоняя доводы административного иска о возможности определить рыночную стоимость земельного участка доходным подходом, суд учел, что в представленном в Комиссию отчете оценщиком В. мотивирован отказ от использования данного подхода.

Так, согласно отчету отсутствие информации об условиях аренды земельных участков в городе Омске делает невозможным применение доходного подхода к определению рыночной стоимости земельного участка и соблюдению положений п.п. 11, 16 ФСО № 1 и п. 23 ФСО № 7.

В ходе судебного разбирательства доказательств, которые бы свидетельствовали о достаточности рыночной информации для применения доходного подхода, Обществом не представлено.

Соглашаясь с приведенной в решении суда оценкой доказательств, судебная коллегия полагает некорректным приводимое в апелляционной жалобе сравнение рыночной стоимости, определенной экспертом В., с ранее определенной в порядке массовой оценки кадастровой стоимостью, а также с ориентировочными стоимостями, определенными в представленных Обществом отчете и экспертном заключении.

Как справедливо замечено судом, оба документа составлены одним и тем же оценщиком - ИП А., при этом содержат выводы о разной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на 1 января 2014 г. (30 067 152 руб. и 50 000 000 – 60 000 000 руб. соответственно). Более того, следует иметь в виду, что экспертное заключение не содержит расчетов рыночной стоимости.

Решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом (кворум согласно п. 10 Порядка), решение принято единогласно посредством открытого голосования по поставленным вопросам, что соответствует требованиям пункта 12 Порядка.

Форма решения соответствует Порядку, процедура принятия решения комиссией соблюдена.

При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления Администрации города Омска.

Согласно ч. 5 ст. 245 КАС РФ исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 этого Кодекса, которой определены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти.

Перечень юридически значимых обстоятельств, подлежащих выключению в предмет доказывания по делу об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и требования к содержанию решению суда, определены положениями ст. ст. 226-227 КАС РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, который отклонил ходатайство истца о назначении по делу экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Оснований для назначения экспертизы в суде апелляционной инстанции также не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Омского областного суда от 23 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи