Решение по делу № 2-1595/2022 от 16.02.2022

УИД 27RS0(№)-98

Дело (№)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска–на-Амуре (адрес) в составе: председательствующего судьи Ильченко А.С.,

при секретаре судебного заседания Леонове А.В.,

с участием помощника прокурора Клепикова О.В.,

представителя Бурдули З.А. – Бежашвили М.В., действующей на основании доверенности от (дата), представителя Гавриловой О.П. – Володина А.А., действующего на основании доверенности от (дата),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурдули З. А. к Гавриловой О. П., межрегиональному территориальному управлению Росимущества в (адрес) и (адрес), «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (акционерное общество) о признании недействительными торгов по реализации заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, а так же по иску Гавриловой О. П. к Юнгус М. В., Бежашвили М. В. о признании утратившими право пользования жилым помещение, выселении

УСТАНОВИЛ:

Бурдули З.А. обратился в суд с иском к Гавриловой О.П., МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО о признании недействительными торгов по реализации заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, указывая на то, что с 2013 года являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), которое было приобретено им за счет заемных денежных средств. В отношении данного имущества (дата) зарегистрирован залог в пользу АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» сроком на 276 месяцев. В августе 2019 года на основании решения суда он был помещен в Центр временного содержания иностранных граждан, не проживает в г. Комсомольске-на-Амуре, в связи с чем, утратил возможность исполнять свои обязательства по погашению кредита. В декабре 2021 года ему стало известно, что заочным решением суда на указанное жилое помещение обращено взыскание, а в последствие оно продано на торгах другому лицу. (дата) с Гавриловой О.П. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по условиям которого жилое помещение перешло в ее собственность за 2 981 460 рублей. Все указанные события (вынесение судом решения, возбуждение исполнительного производства и принятие решения о проведении торгов, заключение договора) происходили в период времени, когда он покинул пределы РФ, что помешало ему полноценно защитить свои права. При этом, проведенный аукцион по продаже жилого помещения и последующий договор купли-продажи существенным образом нарушают его права и противоречит закону, так как начальная цена продажи заложенного имущества была определена на основании данных, указанных в договоре залога от 2013 года. За 8 лет стоимость жилого помещения увеличилась и в настоящее время согласно отчету об оценки от (дата) составляет 9 997 000 рублей, то есть более 300% от указанной в договоре купли-продажи стоимости. Заявляя требование о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права собственности на спорное имущество, Бурдули З.А. ссылается на то, что Гаврилова О.П. не является добросовестным приобретателем, отчуждаемое имущество ей фактически не передавалось, поскольку она не получила ключей от жилого помещения и до настоящего времени не имеет к нему доступ. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи в жилом помещении была зарегистрирована Юнгус М.В., однако, в договоре не содержится сведений о лице, которое в силу закона сохраняло право пользования квартирой. Полагает, что данное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания договора купли-продажи недействительным, так как стороны не достигли согласия по всем существенным условиям, предусмотренным законом для сделок данного типа. Обращаясь в суд, Бурдули З.А. просит признать недействительными открытые торги в форме аукциона по продаже жилого помещения по адресу (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) кадастровый (№), проведенные МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО (дата), признать недействительным договор купли-продажи данного жилого помещения, заключенный (дата) между МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО и Гавриловой О.П., применить последствия недействительности сделки

Определением судьи от (дата) к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление ФССП России по (адрес) и ЕАО, ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) УФССП России по (адрес) и ЕАО

Гаврилова О.П. обратилась в суд с иском к Юнгус М.В. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, указывая на то, что на основании договора купли-продажи от (дата) является собственником жилого помещения, расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). После получения документов о регистрации права собственности, выяснилось, что в квартире зарегистрирован и проживает бывший член семьи бывшего собственника – Юнгус М.В. (дата) г.р., что являются препятствием для осуществления законных прав собственника. Пунктом 2 статьи 292 ГК РФ установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Обращаясь в суд, Гаврилова О.П. просит признать Юнгус М.В. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), и выселить ее из него. В ходе рассмотрения дела представитель Гавриловой О.П. увеличил исковые требования, просил суд также признать утратившей право пользования спорным жилым помещением и выселить из него Бежашвили М.В.

Определением суда от (дата) гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство

Определением суда от (дата) к участию в деле в качестве соответчика привлечен «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (акционерное общество)

Бурдули З.А. в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся в установленном законом порядке, направил для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании представитель Бурдули З.А. – Бежашвили М.В., действующая на основании доверенности от (дата), настаивала на заявленных требованиях о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, просила их удовлетворить, возражала против требований о выселении.

Представитель Бурдули З.А. – Колобов К.К., действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке.

Ранее в судебном заседании представил дополнения к исковым требованиям, в которых указал, что организатором торгов нарушен порядок опубликования информации о проведении торгов. Исходя из общедоступной информации, размещенной на сайте торговой площадки ПАО «Сбербанк России», информация о торгах в отношении спорного имущества размещена на сайте www.torgi.gov.ru за номером извещения 220921/0023417/01. Однако, исходя из сведений, размещенных на данном сайте, информация по номеру указанного извещения отсутствует, в том числе отсутствует информация о дате, предмете, сроках торгов и стоимости лота. При этом, в соответствии с действующим законодательством, данная информация размещается не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до проведения торгов. Помимо этого в извещении о проведении торгов, которое публикуется на официальном сайте, дополнительно нужно указывать наименование и номер периодического печатного издания, в котором организатор торгов опубликовал извещение об их проведении и дату этой публикации. Вместе с тем, информация о торгах в форме извещения размещена на неофициальном сайте и содержит информацию о дате и времени публикации извещения (дата). Так же в постановлении судебного пристава о передаче арестованного имущества на торги указаны неверные сведения о характеристиках объекта недвижимости, общая площадь спорного объекта указана 59,9 кв.м., однако, в соответствии с данными технического паспорта жилого помещения его общая площадь составляет 334,4 кв.м. Полагает, что нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество. Отсутствие вышеуказанных сведений в информации о проведении торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствует реализации цели выставления имущества на публичные торги.

Гаврилова О.П. в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке, направила для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании представитель Гавриловой О.П. – Володин А.А., действующий на основании доверенности от (дата), настаивал на заявленных исковых требованиях о признании утратившими право пользования жилым помещениям и выселении, просил их удовлетворить, при этом возражал против исковых требований о признании торгов по реализации заложенного имущества и договора купли-продажи недействительными. Пояснил, что в настоящий момент спорный объект является самовольной постройкой, поскольку Бурдули З.А. без получения соответствующего разрешения произвел перепланировку и переустройство принадлежащего ему жилого помещения, в результате которых площадь данного помещения увеличилась до 334,4 кв.м. Вместе с тем, право собственности на самовольную постройку у лица не возникает и никакие сделки с данным объектом произведены быть не могут. Таким образом, Гаврилова О.П. не могла заключить сделку на объект большей площади, нежели той, что указана в документах на данный объект. При этом, полагает, что апелляционное определение от (дата), которым начальная продажная стоимость спорного имущества определена более 11 000 000 рублей, преюдициального значения для данного спора не имеет, поскольку в гражданском деле, по итогам рассмотрения которого оно принято, участвовали иные лица. Кроме того, данным судебным актом определена стоимость не спорного объекта площадью 59,9 кв.м., а вновь созданного Бурдули З.А., который является самовольной постройкой. Однако, оценка объекта, который является самовольной постройкой, произведена быть не может, поскольку с точки зрения права данный объект не существует. В этой связи, полагает, что выводы судебной экспертизы, которой определена не стоимость проданной квартиры, а самовольно возведенного объекта, в рамках рассматриваемого дела применены быть не могут. Полагает, что Гаврилова О.П. является добросовестным приобретателем, так как приобрела жилое помещение на торгах, начальная продажная цена которого была определена судебным актом. В это же время в действиях Бурдули З.А. усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку он, будучи осведомленным о наличии у него задолженности перед банком и о том, что на принадлежавшее ему жилое помещение обращено взыскание, каких-либо мер к погашению задолженности не предпринимал, доказательств того, что он не был осведомлен о судебном акте и продаже квартиры с торгов, не представил.

Юнгус М.В. в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке, согласно полученной от нее телефонограмме просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) и УФССП по (адрес) и ЕАО Иванин А.С., действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени его проведения уведомлен в установленном законом порядке. Ранее в судебном заседании пояснил, что требования о признании публичных торгов находит необоснованными, поскольку все процедуры по реализации публичных торгов проведены в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменный отзыв, в котором указал, что (дата) судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) было вынесено постановление о передаче арестованного имущества Бурдули З.А. – жилого помещения общей площадью 59,9 кв.м., расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1 для реализации с публичных торгов. После проведения правовой экспертизы представленных документов имущества было принято сотрудниками МТУ Росимущества, на которое в соответствии с положениями Федерального закона от (дата) № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и соглашением между ФССП России и Росимуществом (№) от (дата) возложены функции по реализации арестованного имущества. (дата) на электронной площадке «Сбербанк АТС» было опубликовано извещение о проведении торгов, в том числе, спорного имущества (лот (№)). Протоколом от (дата) определены победители торгов, одним из которых стала Гаврилова О.П. Полагает, что основания для признания торгов недействительными не имеется. В обоснование данных требований Бурдули З.А. ссылается на нахождение за пределами РФ, что помешало ему защитить свои права. Вместе с тем, реализация спорного имущества проводилась на основании исполнительного документа, которым на спорное жилое помещение было обращено взыскание, установлен способ реализации заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены. В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ в публичных торгах не могут участвовать должник, организация, на которую возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, а так же члены семей соответствующих физических лиц.

Представитель «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (акционерное общество) Алексеенко З.В., действующая на основании доверенности от (дата), в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке. Ранее в судебном заседании пояснила, что исковые требования о признании публичных торгов недействительными считает необоснованными, поскольку процедура проведения торгов нарушена не была, вся необходимая информация о торгах была размещена в установленном законом порядке. Должник и его родственники были уведомлены о наличии задолженности, однако, никаких мер к ее погашению не предпринимали, в банк за разрешением для регистрации в заложенном жилом помещении иных лиц и реконструкции и перепланировки данного помещения не обращались.

Представитель ОВМ УМВД России по г. Комсомольску-на-Амуре в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен в установленном законом поярке, согласно заявлению просил рассмотреть дело без его участия.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, которые надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего требования о признании утратившими право пользование жилым помещение и выселении заявленными необоснованно, суд приходит к следующему:

Как следует из п.1 ст.235 Гражданского кодекса РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Согласно ч. 3 ст. 87 Федерального закона от (дата) № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию (ч.6 ст.87 Федерального закона об исполнительном производстве).

Копии постановлений, указанных в данной статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства (ч.15 ст. 87 Федерального закона об исполнительном производстве).

В соответствии с п. 1 ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

В силу п.1 ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Согласно пункту 1 раздела 1 постановления Правительства Российской Федерации от (дата) (№) Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг, функции по обособленному учету имущества, созданного и (или) приобретенного в результате реализации программ, подпрограмм, проектов и мероприятий Союзного государства, находящегося на территории Российской Федерации, права на которое переданы после их завершения государственным заказчикам - координаторам, государственным заказчикам либо исполнителям таких программ, подпрограмм, проектов и мероприятий от Российской Федерации, и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от (дата) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

В соответствии с п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ (№), Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (№) от (дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах первом и третьем пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№) «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Федерального закона от (дата) № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

При этом, перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела установлено, что (дата) между «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) и Бурдули З.А. был заключен кредитный договор (№), на основании которого банк предоставил Бурдули З.А. кредит в размере 2 300 000 рублей под 13 % годовых сроком 276 месяцев на приобретение квартиры, расположенной по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил кредитору в залог указанную квартиру.

В силу п. 1.8 кредитного договора оценка объекта недвижимости на момент подписания кредитного договора составляет 2 923 000 рублей.

(дата) между Бурдули З.А. и Гиюк А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Бурдули З.А. приобрел в собственность жилое помещение по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1.

Заочным решением Комсомольского районного суда (адрес) от (дата) с Бурдули З.А. в пользу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 330 608 рублей 28 копеек, судебные расходы в сумме 25 853 рубля, так же было обращено взыскание на жилое помещение по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1 путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 923 000 рублей.

(дата) ведущим судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) возбуждено исполнительное производство (№)-ИП в отношении должника Бурдули З.А. в пользу взыскателя «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) об обращении взыскания жилое помещение по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1 с установлением первоначальной продажной цены в размере 2 923 000 рублей.

(дата) ведущим судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) вынесено постановление о наложении ареста на имущество Бурдули З.А. и составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому судебный пристав-исполнитель в присутствии двух понятых подверг аресту жилое помещение – квартиру общей площадью 59,9 кв.м., расположенную по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1. При этом должник Бурдули З.А. при составлении данного акта не присутствовал.

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) от (дата) жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1, общей стоимостью 2 923 000 рублей было передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

В соответствии с частью 3 статьи 57 Закона об ипотеке организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) (№).

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Смысл извещения о проведении торгов по реализации имущества состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных покупателей и обеспечить реализацию имущества по наиболее высокой цене.

Вопреки доводам представителя Бурдули З.А. порядок и сроки извещения о проведении торгов МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО соблюдены.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что информация о проведении торгов по продаже спорного жилого помещения (лот (№)) была опубликована в общественно-политической газете «Тихоокеанская звезда» (№) от 24-(дата), выходящей тиражом 11 000 экземпляров, а так же на сайте www.torgi.gov.ru и на официальном сайте ФССП России по адресу https://fssp.gov.ru/torgi/

(дата) комиссией МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО подписаны протокол (№) о результатах аукциона, победителем которого по лоту (№) признана Гаврилова О.П., предложившая за спорное жилое помещение наиболее высокую цену в размере 2 981 460 рублей.

(дата) Гаврилова О.П. произвела окончательный расчет за приобретенную квартиру, что подтверждено чеком-ордером ПАО Сбербанк.

(дата) между МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО и Гавриловой О.П. заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по условиям которого МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО продало Гавриловой О.П. арестованное имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1.

В связи с реализацией принадлежащего Бурдули З.А. жилого помещения (дата) на депозитный счет ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№)УФССП России по (адрес) и ЕАО поступили денежные средства в размере 2 981 460 рублей, из которых 2 356 461 рубль 28 копеек направлены взыскателю на остаток задолженности, 5000 рублей перечислены в качестве исполнительского сбора в доход бюджета, 336 133 рубля 36 копеек возвращены на расчетный счет должника Бурдули З.А.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Комсомольску-на-Амуре (№) от (дата) исполнительное производство (№)-ИП было окончено в связи с выполнением требований исполнительного документа в полном объеме.

Определением Комсомольского районного суда (адрес) от (дата) заочное решение Комсомольского районного суда (адрес) от (дата) отменено, производство по делу было возобновлено, исполнительный лист отозван.

Решением Комсомольского районного суда (адрес) от (дата) с Бурдули З.А. в пользу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 330 608 рублей 28 копеек, судебные расходы в сумме 25 853 рубля, так же было обращено взыскание на жилое помещение по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1 путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 923 000 рублей.

Апелляционным определением (адрес)вого суда от (дата) решением Комсомольского районного суда (адрес) от (дата) изменено в части размера начальной продажной цены заложенного имущества – квартиры с кадастровым номером 27:22:0031006:144, расположенной по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), которая определена в размере 11 129 938 рублей 40 копеек.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Бурдули З.А. указывает, что стоимость принадлежащей ему квартиры при проведении торгов была существенно занижена, при этом, он был лишен возможности воспользоваться своим правом и повлиять на формирование данной стоимости, поскольку постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, о передаче имущества должника на реализацию не получал, о том, что имущество реализовано, ему стало известно после продажи его Гавриловой О.П.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем, все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, постановлением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) Бурдули З.А. был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 20.25 КоАП РФ и подвергнут наказанию в виде административного штрафа с принудительным административным выдворением за пределы Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, копии всех документов в рамках исполнительного производства направлялись должнику Бурдули З.А. по адресу (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес)1, где он фактически не проживал. Сведений о том, что Бурдули З.А. была получена направленная судебным приставом корреспонденция представленные материалы не содержат.

Принятое в отсутствие Бурдули З.А. заочное решение суда от (дата), на основании которого была установлена на торгах начальная продажная цена спорного имущества, в последствие был отменен судом по заявлению Бурдули З.А., в связи с отсутствием сведений о его надлежащем уведомлении о рассмотрении дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Бурдули З.А. не было известно о рассмотрении судом дела по иску об обращении взыскания на принадлежащее ему имущество, об определении его начальной продажной цены, равно как и впоследствии ему не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже данного имущества на торгах.

В связи с отсутствием у Бурдули З.А. информации об обращении взыскания на принадлежащее ему жилое помещение и передаче его на реализацию он был лишен права по изменению стоимости квартиры.

При этом, апелляционным определением (адрес)вого суда от (дата) начальная продажная стоимость спорного жилого помещения определена в размере 11 129 938 рублей 40 копеек, что существенно выше, чем цена, по которой продана спорная квартира.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение реализовано на торгах по цене значительно ниже его действительной стоимости. Данные обстоятельства, безусловно, свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов Бурдули З.А. вследствие реализации на торгах принадлежавшей ему квартиры по цене, определенной с нарушением требований действующего законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым признать торги от (дата) по продаже арестованного имущества (лот (№)) – квартиры с кадастровым номером квартиры с кадастровым номером 27:22:0031006:144, расположенной по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), принадлежавшей Бурдули З.А. на праве собственности, организованные Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) и ЕАО, недействительными.

При этом, как следует из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ (№) (2016), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ (дата), то обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

При этом, судом отклоняются как несостоятельные доводы представителя Володина А.А. о том, что в настоящее время спорный объект недвижимости является объектом самовольной постройки, поскольку Бурдули З.А. без получения соответствующего разрешения произвел перепланировка и переустройство данного помещения, в результате которого значительно увеличилась его площадь, в связи с чем, полностью оценен данный объект быть не может, так как с точки зрения права не существует.

Из разъяснений, изложенных в пункте 22 совместного постановления от (дата) Пленума Верховного Суда РФ (№) и Пленума высшего арбитражного суда РФ (№), признание объекта недвижимости самовольной постройкой возможно лишь в порядке искового производства.

Иной подход приводил бы к умалению принципа неприкосновенности собственности, что недопустимо, в связи с чем, сам факт того, что в жилом помещении произведена перепланировка и переустройство, приведшие к увеличению его площади, не является основанием для придания объекту статуса самовольной постройкой в отсутствие соответствующего судебного решения.

В соответствии с п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В этой связи заключенный организатором торгов МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО (дата) с победителем торгов Гавриловой О.П. договор купли-продажи арестованного имущества - принадлежащего Бурдули З.А. жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), также подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки.

В пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги. К участию в деле о признании публичных торгов недействительными должны быть привлечены должник и взыскатель по исполнительному производству, судебный пристав-исполнитель, а также в необходимых случаях - ФССП России. Процессуальный статус указанных лиц (ответчик, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований) определяется судом с учетом заявленных требований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) (№) «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора обязанность возврата денежных средств покупателю должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

Приведенные разъяснения основаны на том, что по общему правилу при недействительности публичных торгов обращение взыскания на имущество должника не может считаться надлежаще завершенным. Покупатель возвращает приобретенное на торгах имущество организатору торгов. Целью возврата имущества во владение организатора торгов является проведение повторных публичных торгов. В свою очередь, организатор торгов возвращает покупателю денежные средства и в дальнейшем имеет возможность возместить соответствующие затраты из выручки, полученной на повторных торгах.

В качестве продавца в оспариваемой сделке купли-продажи выступал организатор торгов - территориальный орган Росимущества в (адрес) и ЕАО от своего имени действовавший на основании соглашения от (дата) (№), заключенного с ФССП России.

Из п. 2.2 договора купли-продажи от (дата) и приобщенных к материалам дела платежных поручений (№) от (дата), (№) от (дата) следует, что денежные средства в оплату стоимости реализованного на торгах имущества были перечислены покупателем Гавриловой О.П. по реквизитам (л/с) МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО УФК по (адрес) (отделение (адрес)).

(дата) данные денежные средства в сумме 2 981 460 рублей были перечислены на депозитный счет подразделения службы судебных приставов, из них 2 356 461,28 рублей было перечислено в «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО» (взыскателю), 5000 рублей было перечислено в доход бюджета в счет взыскания исполнительского сбора, оставшаяся сумма – 336 133,36 рублей перечислена на счет должника Бурдули З.А.

Таким образом, поскольку в качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов, обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть на МТУ Росимущества в (адрес) и ЕАО.

При этом, согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ (№) (2016), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ (дата), то обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

На основании изложенного суд считает необходимым возложить на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) и ЕАО обязанность возвратить Гавриловой О.П. денежные средства в сумме 2 981 460 рублей.

Доводы представителя Володина А.А. о том, что Гаврилова О.П. является добросовестным приобретателем спорного имущества не принимаются судом во внимание, поскольку по настоящему делу заявлены требования о признании сделки недействительной, и при применении положений ст. 167 ГК РФ к спорным правоотношениям вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя не имеет правового значения. Кроме того, что на момент проведения публичных торгов перепланировка спорного жилого помещения, в результате которой увеличилась площадь данного объекта, уже была проведена, о чем Гавриловой О.П. не могло быть не известно, что так же свидетельствует об отсутствии добросовестности в ее действиях.

В соответствии с пунктом 52 постановления (дата) Пленума Верховного Суда РФ (№) и Пленума Высшего арбитражного суда РФ (№), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Гавриловой О.П. на спорный объект недвижимости и восстановления регистрационной записи о праве собственности Бурдули З.А. на указанное жилое помещение.

В соответствии со ст. 209, 304 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжением своим имуществом. Собственник вправе требовать защиты своих нарушенных прав.

Согласно ст.288, 292 Гражданского кодекса РФ гражданин, имеющий в собственности жилой дом, квартиру…..пользуется им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Из имеющейся в материалах дела копии домовой книги на жилое помещение по адресу г. Комсомольск-на-Амуре (адрес) следует, что в указанном жилом помещении с мая 2016 года зарегистрирована Юнгус М.В., а так же в качестве члена семьи собственника Бурдули З.А. постоянно проживает Бежашвили М.В.

Поскольку суд пришел к выводу о признании сделки купли-продажи указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от (дата), заключенного с Гавриловой О.П., недействительной и применил последствия недействительности данной сделки, восстановив право собственности Бурдули З.А. на указанное жилое помещение, правовых оснований для удовлетворения исковых требований Гавриловой О.П. о признании Юнгус М.В. и Бежашвили М.В. утратившими право пользования данным жилым помещение и выселении из него не имеется.

Определением судьи от (дата) приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объект недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: (адрес), кадастровый (№)

В силу п. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

По смыслу статьи 144 ГПК РФ, отмена обеспечительных мер должна производиться судом лишь в том случае, если условия, послужившие основанием для наложения ареста, отпали.

Поскольку суд пришел к выводу о признании торгов по продаже спорного жилого помещения недействительными, признав так же недействительным договор купли-продажи от (дата) спорного имущества и восстановил право собственности Бурдули З.А. на данное имущество, необходимость в ранее принятых в отношении указанного объекта недвижимости обеспечительных мерах в настоящее время отпала, а их сохранение исключает возможность внесения соответствующих регистрационных записей в реестр, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бурдули З. А. удовлетворить частично

Признать торги в форме аукциона от (дата) по продаже арестованного имущества (лот (№)) – жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 27:22:0031006:144, расположенной по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), принадлежавшей Бурдули З. А. на праве собственности, организованные Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) и ЕАО, недействительными.

Признать сделку на основании договора купли-продажи арестованного имущества (лот (№)) от (дата), заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) и ЕАО и Гавриловой О. П. в отношении жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 27:22:0031006:144, расположенной по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), недействительной.

Применить последствия недействительности сделки путем погашения записи о государственной регистрации права собственности Гавриловой О. П. на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером 27:22:0031006:144, общей площадью 59,9 кв.м., расположенную по адресу: (адрес) г. Комсомольск-на-Амуре (адрес), и восстановления регистрационной записи о праве собственности Бурдули З. А. на указанное жилое помещение.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих записей в соответствии с принятым решением.

Возложить на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (адрес) и ЕАО обязанность возвратить Гавриловой О. П. денежные средства в сумме 2 981 460 рублей.

В остальной части исковые требования Бурдули З. А. оставить без удовлетворения.

Исковые требования Гавриловой О. П. о признании утратившими право пользования жилым помещение, выселении оставить, без удовлетворения

Отменить обеспечительные меры по определению Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата), принятые по настоящему гражданскому делу в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объект недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: (адрес), кадастровый (№).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья                             А.С. Ильченко