Решение по делу № 33-3-5673/2024 от 10.06.2024

Судья Бобровский С.А. дело № 33-3-5673/2024

№ 2-55/2024

УИД26RS0013-01-2023-001974-31

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 24 июля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шетогубовой О.П.

судей Калединой Е.Г. и Берко А.В.

при секретаре Ушакове Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2024 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Гальченко А.А.

на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2024 года по исковому заявлению Пархоменко С.М. к Гальченко А.А. о признании заключенным договора купли - продажи и государственной регистрации, встречному иску Гальченко А.А. к Пархоменко С.М. о признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Пархоменко С.М. обратилась в суд с исковым заявлением Гальченко А.А. об устранении препятствий в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 29.09.2023 заключенного между ней и Гальченко А.А. путем его государственной регистрации без участия стороны договора Гальченко А.Д..

Исковые требования мотивированы тем, что 22.09.2023 между сторонами был заключен предварительный договор купли- продажи жилого дома №***, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома с ценой 23 500 000 рублей в срок не позднее 1 месяца с момента поступления денежных средств на счет Продавца. В качестве обеспечения договора ответчик оплатил задаток в размере 250 000 рублей. Стороны оговорили порядок расчетов путем выплаты не позднее 25.09.2023 аванса в размере 10 000 000 рублей, и, не позднее 29.09.2023 оставшейся части в сумме 13 250 000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора, ответчик 24.09.2023 перечислил на счет истца 13 250 000 рублей, 28.09.2023 перечислил 10 000 000 рублей, тем самым исполнив существенное условие договора об оплате. 29.09.2023 сторонами был подписан основной договор купли-продажи жилого дома и передан в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Однако, впоследствии, от регистрации сделки ответчик отказался, обратившись в Росреестр с заявлением о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которое послужило основанием к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации сделки сторон. Из содержания письменной претензии ответчика, истцу стало известно, что отказ от заключенной сделки мотивируется ответчиком тем, что согласно выписки ЕГРН площадь жилого дома 457,2 кв.м., тогда как фактически (по мнению ответчика) она более чем на 100 кв.м. превышает декларируемую; на придомовом земельном участке имеются подземные сооружения (резервуары для воды), не оформленные в установленном законом порядке; по территории земельного участка якобы проходят инженерные сети, представляющие обременения в виде невозможности использования земельного участка. Все изложенные ответчиком причины для расторжения сделки надуманны, не являются скрытыми дефектами и не могут служить основанием к расторжению заключенной сделки. Непоследовательное поведение ответчика создает для истца правовую неопределенность и влечет убытки в виде упущенной выгоды от невозможности пользования денежными средствами, полученными при продаже жилого дома.

Уточнив исковые требования, истец просила суд признать заключенным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, между Пархоменко С.М. и Гальченко А.А., от 29.09.2023 Вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома от 29.09.2023, без участия стороны договора Гальченко А.А.

Гальченко А.А. обратилась в суд со встречными требованиями.

Требования мотивированы тем, что невозможность исполнения договора купли-продажи происходит по вине Пархоменко С.М., поскольку заключение сделки между сторонами было совершено под влиянием обмана со стороны продавца относительно основных характеристик предмета договора. Так, недвижимое имущество имеет характеристики, отличные от указанных в сведениях из ЕГРН, а также отличные от указанных в договоре. Так, согласно выписке из ЕГРН, а также п.1 договора, площадь дома составляет 457,2 м2, тогда как фактически она значительно, более чем на 100м2 превышает заявленную. В связи с вышеизложенным, исполнение договора и регистрация перехода права по договору не представляется возможной в соответствии с законодательством, поскольку несоответствие данных о площади в правоустанавливающих документах фактической площади здания поднимает вопрос о тождестве указанного в ЕГРН объекта недвижимости и фактически расположенного на земельном участке здания, а также о том, не было ли изменено здание после внесения сведений в кадастр недвижимости, а также и о соблюдении установленных законом условий такого изменения. Более того, представленный продавцом план дома также отличается от фактической его планировки. Также на земельном участке имеются сооружения, в том числе подземные, не оформленные в установленном законом порядке, в том числе резервуары для воды на несколько десятков мЗ, которые могут представлять опасность для конструкции жилого дома. Также, как оказалось, по территории земельного участка проходят инженерные сети третьих лиц, представляющие обременения в виде невозможности использования земельного участка для строительства объектов в соответствии с видом его разрешённого использования, (например бани, сарая и пр.). Проанализировав полученную информацию, Гальченко А.А. испытала глубокое моральное потрясение, так как осознала, что её обманули относительно предмета и содержания заключенной сделки, в связи с чем она подала в МФЦ г. Пятигорска заявление о прекращении государственной регистрации и возврата документов без рассмотрения. Более того, Пархоменко С.М. (продавец) была уведомлена Росрестром о необходимости представления на государственную регистрацию заявления о прекращении государственной регистрации в отношении здания с кадастровым номером *** со стороны продавца. Однако, Пархоменко С.М. такое заявление не предоставила, чем в очередной раз доказала своё нежелание действовать в рамках законодательства и продемонстрировала очевидное намерение довести свой преступный умысел на хищение денежных средств покупателя до конца.

Просила суд признать договор купли - продажи недвижимого имущества от 29.09.2023, заключенный между Гальченко А.А. Пархоментко С.М. недействительным.

Решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2024 года исковые требования по иску Пархоменко С.М. удовлетворены.

Суд признал заключенным договор купли - продажи жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** площадью 457, 2 кв. м, между Пархоменко С.М. и Гальченко А.А. 29.09.2023.

Суд постановил произвести государственную регистрацию договора купли - продажи жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного но адресу: ***, заключенного между Пархоменко С.М. и?Гальченко А.А. 29.09.2023, без участия стороны договора Гальченко А.А..

В удовлетворении встречных исковых Гальченко А.А. - отказано.

В апелляционной жалобе Гальченко А.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить. Указывает на то обстоятельство, что Пархоменко С.М. самовольно провела реконструкцию спорного жилого дома и не зарегистрировала право собственности на жилой дом в реконструированном состоянии в установленном законом порядке. Объекты такого рода не могут быть законно проданы другому лицу. Таким образом, полагает, что договор купли-продажи является ничтожным. Кроме того, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы. Просит назначить судебную строительно- технической экспертизу.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Пархоменко С.М. по доверенности Михайлова Д.Э. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на жалобу, выслушав представителя Гальченко А.А., поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения, представителя Пархоменко С.М. по доверенности Михайлову Д.Э., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 22.09.2023 между продавцом Пархоменко С.М. и покупателем - Гальченко А.А. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (предварительный), согласно которому истец Пархоменко С.М. обязуется в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: ***, площадью 457,2 кв.м., с кадастровым номером *** (п. 1 договора), а ответчик Гальченко А.А. обязуется оплатить 23 500 000 рублей (п. 3 договора).

24.09.2023 в соответствии с условиями предварительного договора, покупатель Гальченко А.А. перечислила на счет продавца - 13 250 000 рублей, а 28.09.2023 остальную сумму денежных средств в размере 10 000 000 рублей.

29.09.2023 между сторонами был заключен основной договор купли-продажи жилого дома и передан в Росреестр для осуществления регистрационных действий по переходу права.

Однако впоследствии от регистрации сделки ответчик отказался.

Разрешая спор, руководствуясь нормами статьями 165, 223, 420, 421, 422, 425, 432, 429, 432, 433, 455, 550, 551, 549, 131, 209, 218, 549 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного Пархоменко С.М. иска, поскольку заключенная между сторонами сделка соответствует требованиям закона, договор купли-продажи включает в себя все существенные условия, сделка полностью исполнена сторонами, что свидетельствует о недобросовестной позиции ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации заключенной сделки.

При этом, ответчиком/истцом по встречному иску не было представлено ни одного доказательства о том, что действительно площадь жилого дома разнится и это влечет нарушение их права.

Разрешая встречные исковые требования Гальченко А.А. о признании договора купли-продажи от 29.09.2023 недействительным, руководствуясь нормами ст. 166, 178 ГК РФ, проанализировал условия договора купли - продажи, представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска, указав на то, что Гальченко А.А. не доказала факт совершения данной сделки под влиянием существенного заблуждения и обмана.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца или покупателя от регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.09.2023 между продавцом Пархоменко С.М. и покупателем - Гальченко А.А. был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (предварительный), согласно которому истец Пархоменко С.М. обязуется в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: ***, площадью 457,2 кв.м., с кадастровым номером *** (п. 1 договора), а ответчик Гальченко А.А. обязуется оплатить 23 500 000 рублей (п. 3 договора).

Пунктом 4 договора установлено, что в качестве обеспечения договора покупатель оплачивает задаток в размере 250 000 рублей и аванс в размере 10 000 000 рублей не позднее 25 сентября 2023г., а оставшуюся часть в сумме 13 250 000 ответчик оплачивает не позднее 29.09.2023г. (п. 5 договора)

24.09.2023, в соответствии с условиями предварительного договора, покупатель Гальченко А.А. перечислила на счет продавца - 13 250 000 рублей, а 28.09.2023 остальную сумму денежных средств в размере 10 000 000 рублей, тем самым исполнив существенное условие договора об оплате.

29.09.2023 сторонами был подписан основной договор купли-продажи жилого дома и передан в Росреестр для осуществления регистрационных действий по переходу права, однако впоследствии от регистрации сделки ответчик отказался.

Из текста договора купли - продажи от 29.09.2023 года ясно следует, что его предметом является купля - продажа жилого дома расположенного по адресу: ***, общей площадью 457,2 кв.м.

Как предварительный договор купли – продажи, так и основной договор купли продажи от 29.09.2023 г., содержат все существенные условия, которые ясно устанавливают природу сделки и определяют её предмет, воля сторон была направлена именно на куплю - продажу принадлежащей истцу дома, расположенный по указанному адресу с площадью дома 457,2 как указано в официальном документе ЕГРН.

Судебная коллегия полагает установленным факт, что при заключении договора купли-продажи была соблюдена форма договора, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, стоимость имущества оплачена полностью, что не отрицают обе стороны.

Покупатель ( Гальченко А.А.) уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, сославшись на то, что заключение сделки между сторонами было совершено под влиянием обмана со стороны продавца относительно основных характеристик предмета договора, согласно выписке из ЕГРН, а также п.1 договора, площадь дома составляет 457,2 м2, тогда как фактически она значительно, более чем на 100м2 превышает заявленную.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку.

Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают, как к средству склонить другую сторону к совершению сделки.

Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.

Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли направлена воля всех участников сделки на достижение одних правовых последствий, либо воля одной из сторон была искажена, а также установление обстоятельств, из которых исходила сторона при заключении сделки.

Судом не установлен умысел продавца (Пархоменко С.М.) на совершение обмана или введение в заблуждение покупателя при заключении оспариваемой сделки.

В суде первой инстанции в качестве свидетеля допрошена Селезнева И.В. которая пояснила, что работает в агентстве недвижимости риэлтором. К ним обратилась Пархоменко С.М. выставить на продажу дом, предоставив все необходимые документы. В последующем, по объявлению позвонил Гальченко И.В., попросил осмотреть дом. Гальченко А.А. с супругом Гальченко И.В. приехали в дом, произвели его осмотр без ограничений во времени. Осмотр осуществлялся как дома в полном объеме, так и всех надворных построек. Каких либо претензий в отношении дома, его ремонта, площади, этажности, надворных построек они не высказывали. Она показала выписку из ЕГРН на жилой дом, для уточнения его характеристик, рассказала о собственнике, о площади. Супруг Гальченко лично и собственноручно составил предварительный договор купли - продажи от 22.09.2023 года, который сторонами был подписан. Основной договор также подписан. Денежные средства полностью переданы, в МФЦ сданы документы для регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции установлено, что Гальченко видели дом, осмотрели всю территорию домовладения и земельный участок, на котором расположен дом, им предоставлен доступ во все помещения.

После ознакомления с правовыми документами на дом, у Гальченко не возникало ни каких сомнений в неточности площади дома расположенного по адресу: ***.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки не имеется.

Истец по встречному иску указала на недействительность сделки только на основании ч. 2 ст. 179 ГК РФ, как совершение сделки под влиянием обмана.

Как указано выше, таких оснований по делу не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для назначения по делу строительно – технической экспертизы, для разрешения вопроса о площади жилого дома, как об этом заявлено стороной истца, не имеется.

Доказательств того, что обстоятельства заключения сделки препятствовали ответчику/истцу проявить обычную осмотрительность при её заключении, последним не представлено.

Заявлений о том, что истец/ответчик вводила ответчика/истца в заблуждение относительно природы либо предмета сделки перед её совершением, от Гальченко не поступало

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности судебного решения и несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изложенные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность судебного акта. Они были предметом рассмотрения в суде, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы жалобы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения не содержат.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 21 февраля 2024 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 июля 2024 года.