Решение по делу № 33-41318/2023 от 21.11.2023

Судья: Проскурякова О.А                         Дело № 33-41318/2023

50RS0031-01-2021-011858-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск                                                             29 ноября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л.А.,

судей Рубцовой Н.А., Потаповой С.В.,

при ведении протокола секретарем Антюшиной Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Слепченковой И. В. к Бондарю А. Е. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, по встречному иску Бондаря А. Е. к Слепченковой И. В. о признании договора купли-продажи недействительным,

по апелляционной жалобе Бондаря А. Е. на решение Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Глумовой Л.А.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Слепченкова И.В. обратилась в суд с иском к Бондарю А.Е., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса, просила обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> на основании договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты> между Слепченковой И.В. и Оногда Т. А., умершей <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указала, что Оногда Т.А. принадлежала на праве собственности указанная квартира, <данные изъяты> истец заключила с Оногда Т.А. договор купли-продажи квартиры, передала продавцу денежные средства в счет стоимости квартиры, договор был передан на регистрацию перехода права собственности, однако регистрация была приостановлена, в связи с наличием ареста на квартиру. Оногда Т.А. приняла меры к погашению долгов и снятию ареста, однако <данные изъяты> она умерла, в связи с чем регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры был совершен в установленной форме, действия продавца были направлены на отчуждение имущества и договор не оспаривался, регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от истца причинам, в настоящее время произвести регистрацию права собственности истец не имеет возможности в виду смерти продавца Оногда Т.А.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика с иском не согласилась, предъявила встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным по факту безденежности, поскольку передача денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не подтверждена, на счетах Оногда Т.А. денежные средства отсутствуют, истец не подтвердила возможность оплаты стоимости квартиры, в связи с чем просит удовлетворить встречный иск и отказать в первоначальном иске.

Представитель истца с требованиями встречного иска не согласилась, ссылаясь на то, что в договоре купли-продажи указано о получении продавцом всей стоимости квартиры, данные обстоятельствам Оногда Т.А. при жизни не оспаривались, она совместно с истцом первоначально подала заявление на регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности, просила во встречном иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> исковые требования Слепченковой И. В. к Бондарь А. Е. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворены. Судом постановлено: «Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> по договору купли-продажи, заключенному <данные изъяты> между Слепченковой И. В. и Оногда Т. А., умершей <данные изъяты>,

    Отказать в удовлетворении встречного иска Бондарь А. Е. к Слепченковой И. В. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты> между Слепченковой И. В. и Оногда Т. А.».

В апелляционной жалобе Бондарь А.Е. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Бондаря А.Е. по ордеру адвокат Смирнова О.Н., доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

    Представитель истца Слепченковой И.В. по доверенности Бардеева С.А. в судебном заседании возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от <данные изъяты>, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям данное решение не соответствует.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Оногда Т.А., на основании свидетельств о праве на наследство по закону, принадлежала на праве собственности квартира по адресу: <данные изъяты>, право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

<данные изъяты> между Оногда Т.А. (продавец) и Слепченковой Т.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность и оплатить 2-комнатную квартиру общей площадью 33,8 кв.м с кадастровым <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 4 500 000 руб. (п.3 договора).

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель передал продавцу деньги в размере 4 500 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В подтверждение получения денежных средств также представлена простая письменная расписка.

Согласно передаточному акту от <данные изъяты>, подписанному Оногда Т.А. и Слепченковой Т.А., покупатель принял от продавца вышеуказанное недвижимое имущество.

<данные изъяты> сторонами договора в Управление Росреестра по Московской области было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Московской области от <данные изъяты> регистрация перехода права собственности приостановлена до <данные изъяты>, в связи с наличием в ЕГРН сведений о запрещении регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

<данные изъяты> в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с не устранением причин, явившихся основанием к приостановлению регистрационных действий.

<данные изъяты> Оногда Т.А. умерла.

Согласно материалам наследственного дела, с учетом решения Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты>, вступившим в законную силу <данные изъяты>, наследником первой очереди к имуществу является Бондарь А.Е., который в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Разрешая указанный спор, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 58, 155, 166, 185, 218, 223, 551, 556, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что подтверждением фактической передачи имущества от Оногда Т.А. к Слепченковой И.В. является передаточный акт от <данные изъяты>, а также оплата всех необходимых платежей, в том числе оплаты ЖКХ истцом, подтверждает наличие у покупателя денежных средств. Все обязательства по договору купли-продажи от <данные изъяты> сторонами сделки были исполнены.

Договор купли-продажи квартиры был совершён на основании доверенности, выданной Оногда Т.А. <данные изъяты>, действие которой на момент совершение сделки не прекращено, доверенность не отозвана, недействительной доверенность в установленном законом порядке не признана. Выданная Оногда Т.А. доверенность на заключение договора была лично ею подписана и удостоверена нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области Квитко А.Ф. Ответчик с наследодателем никогда не общался, не виделся, лично не общался, участия в погребении не принимал, к управлению спорной квартирой не приступал, в связи с чем доводы о том, что Оногда Т.А. не получала денежных средств по договору купли-продажи, при наличии опровергающих доказательств, не состоятельны.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может и находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимание по следующим основаниям.

Судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела.

Суд не дал оценку таким обстоятельствам, что представитель продавца (наследодателя) заключила сделку с заинтересованным лицом, являющимся ее дочерью, сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании пунктов 1. 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Бондарь А.С. указывает, что имеются основания для признания вышеуказанного договора купли-продажи недействительной сделкой по основанию, указанному в статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенной с нарушением требований закона. Требования закона, которые были нарушены, содержатся в пункте 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражаются в законодательном запрете совершения возмездных сделок между родителями и их несовершеннолетними детьми.

Из вышеприведенных норм права следует, что опекун или попечитель несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в дар или в безвозмездное пользование. Также указанные лица не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна (попечителя) и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Абзацем вторым пункта 3 предусмотрено, что сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. Доказательство иного, таким образом, возлагается на представителя.

Представитель продавца имела имущественный интерес к сделке, т.к. юридический результат приводил к увеличению имущественных благ ее семьи, а значит и ее лично, поскольку она является матерью и законным представителем несовершеннолетней – покупателя. При этом платежеспособной несовершеннолетняя не являлась, будучи студенткой колледжа, трудоустроена на заработную плату 28 942,14 рублей только в октябре 2021 года, денежные средства по оплате сделки со слов истца Слепченковой И.В. задействованы из бюджета семьи. Таким образом, сделка противоречит статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом не дана оценка тому, что свобода договора имеет пределы естественного материального права, что представитель продавца (наследодателя) по доверенности реализовала имущество доверителя своей родной несовершеннолетней дочери.

Кроме того, решением Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> удовлетворены исковые требования Слепченковой И.В. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 50:20:0010336:15880, расположенную по адресу: <данные изъяты>, по договору купли-продажи заключенному между Слепченковой И.В. и Оногдой Т.А., умершей <данные изъяты>. В удовлетворении исковых требований Бондаря А.Е. к Слепченковой И.В. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>, от <данные изъяты> заключенного между Слепченковой И.В. и Оногдой Т.А. недействительным отказано.

По указанному делу, представителем Оногда Т.А. по доверенности выступала также Слепченкова И.И.

Относительного полно исполнения сторонами сделки своих обязанностей материалами дела установлено следующее.

Судом первой инстанции указано, что рассматривая требование о регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В том числе суду необходимо проверить возможность исполнения покупателем обязанности по оплате договора купли-продажи квартиры.

В подтверждение платежеспособности покупателя Слепченковой И.В. в материалы дела представлены налоговые декларации отца покупателя, которые могут свидетельствовать о фиксированном налоге для индивидуального предпринимателя, но не о наличии денежных средств и сумм дохода. Выписка по счету на имя Слепченкова В.В. отца покупателя, с <данные изъяты> по <данные изъяты>, предоставленная истцом, также не свидетельствует о наличии у покупателя указанной в договоре суммы денежных средств. Согласно указанной выписки, доход Слепченкова В.В. (отца истца) составил не более 250 065,84 руб. Согласно движения денежных средств следует, что размер поступивших денежных средств соответствует размеру снимаемых денежных средств в ближайший короткий период, при этом, снятие денежных производилось по оплате договоров услуг, по актам сверки и т.п. При указанных обстоятельствах, выводы суда о платежеспособности покупателя не подтверждены материалами дела.

Из материалов дела усматривается, что в период до <данные изъяты> Слепченковой И.В. в юридически значимый период приобретался ряд и иного недвижимого имущества.

Кроме того, в подтверждение исполнения договора купли-продажи истцом предоставлены копии квитанций по оплате ЖКХ, при детальном изучении из указанных копий следует, что нельзя идентифицировать относимость платежей плательщика относительно спорной квартиры в их совокупности. Кроме того, данные платежи датированы <данные изъяты> на 243762,66 рублей; <данные изъяты> на 246 200 рублей; <данные изъяты> – на 500 рублей; <данные изъяты> – 17063,39 рублей; <данные изъяты> – на 15946, 26 рублей; <данные изъяты> - - 80186,78 рублей; <данные изъяты> - 91856 рублей.

Чеки предоставленные в томе 1 л.д. 188- 197 датированы после смерти Оногда Т.А.

Материалами дела также установлено, что 08.12.20202 года между теми же сторонами был также заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <данные изъяты> за стоимость 3 900 000 рублей, денежные средства переданы до подписания договора.

Таким образом, только один платеж от <данные изъяты> отнесен в период между продажей спорной квартиры и квартиры по <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Кроме того, представленные в материалы дела копии были представлены истицей в подтверждение оплаты по договору купли-продажи от <данные изъяты> еще одной квартиры наследодателя в другом, рассматриваемом гражданском деле Одинцовский городским судом.

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, достаточных и достоверных, объективно свидетельствующих о наличии денежных средств у истца для покупки квартир наследодателя, передачи спорного жилого помещения в материалы дела не представлено.

Судом первой инстанции не дана оценка доводам Бондаря А.Е. что, представителем наследодателя, являющимся матерью истца по договорам купли-продажи, продано два жилых помещения своей дочери принадлежавших Оногда Т.А. Доказательств наличия денежных средств в семье покупателя, достаточных для приобретения имущества в заявленном размере, не представлено.

В судебном заседании (т. 1 л.д. 119-121) представитель истца пояснил, что Слепченкова Е.Е. и Оногда Т.А. были близкими подругами, давно знакомы, Оногда Т.А. собирала деньги и готовилась к трансплантации органов. Слепченкова И.В. приобрела у Оногда Т.А. две квартиры, до этого также были отчуждены еще одна квартира и дом с земельным участком. На момент смерти в собственности у Оногда Т.А. имущества не осталось.

Материалами дела установлено, что Оногда Т.А. имела заболевание : алкогольный гипертрофический цирроз печени класса «С» по Чайлд-Пью; хроническая алкогольная интоксикация с полиорганными проявлениями; алкогольная кардиомипатия, алкогольный панкреатит.

Из медицинской документации следует, что Оногда Т.А. поступила в ГБУЗ МО Одинцовская областная больница <данные изъяты>, жалоб не предъявляет ввиду тяжести состояния; найдена дома сиделкой, находилась в постели больше шести месяцев, себя не обслуживает. Месяц назад находилась в больнице с диагнозом желтуха. Сведений о том, что Оногда Т.А. готовилась к трансплантации органов не имеется.

В силу частей 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Частью 1 статьи 10 ГК РФ закреплен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторона истца, будучи осведомленной о состоянии и пагубных привычках Оногда Т.А., в случае добросовестного отношения к исполнению своих обязанностей по оплате имущества, имела возможность произвести оплату жилого помещения доступным очевидным бесспорным и прозрачным способом путем размещения средств на расчетом счете продавца, а не получения подписи на расписке с печатным текстом от больного человека, лишенного возможности обслуживать себя самостоятельно.

Кроме того, стороной покупателя не представлено достаточных допустимых доказательств своей платежеспособности.

Истцом Слепченковой И.В. также не доказан факт передачи имущества и вступление во владение, судом первой инстанции дана неверная оценка доказательствам, представленным в обоснование указанных обстоятельств.

Передача квартиры по договору купли-продажи фактически не состоялась, спорная квартира до смерти Оногда Т.А. находилась в её владении. Оногда Т.А. оставалась собственником помещения, несла расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг вплоть до смерти. В договоре купли продажи спорной квартиры не указан срок снятия с регистрационного учета продавца, не решен вопрос о погашении задолженности, кто в какие сроки несет обязанность погашения долгов).

Суд формально подошел к оценке представленных в материалы дела доказательств.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Бондарь А.Е. ссылался на то, что последний ни какого отношения к сделке не имеет, участия в ней не принимал. С данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку Бондарь А.Е., является наследником умершей Оногда Т.А. На момент смерти, спорная квартира находилась в собственности Оногда Т.А.

Ответчик указывал, что намерений продавать свою собственность Оногда Т.А. не имела, в период оформления договора купли-продажи, умершая имела серьезные проблемы со здоровьем и могла не знать о совершающихся сделках в отношении ее имущества. Указанная в иске собственность была единственной у умершей и проживать после совершения сделки ей было негде. Доказательств получения денежных средств, указанных в договоре, Оногда Т.А. не имеется.

Представление данной сделки лишает права на собственности наследника на спорное имущество, лишает возможности в последующем распорядится своим имуществом по своему усмотрению.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований нельзя признать правомерным, в связи с чем, обжалуемое решение, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Слепченковой В.В. и удовлетворении встречных исковых требований Бондаря А.Е.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Слепченковой И. В. к Бондарю А. Е. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - отказать.

Встречные исковые требования Бондаря А. Е. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Слепченковой И. В. и Оногда Т. А..

Апелляционную жалобу Бондаря А. Е. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи