Решение по делу № 2-141/2014 (2-9162/2013;) ~ М-8660/2013 от 12.11.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 января 2014 года

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Умновой Е. В.,

при секретаре Парахиной Е.А.,

с участием адвоката Крестовниковой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «РОСТ» к Гареевой ФИО11, Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора аренды нежилого помещения действующим, об обязании возобновить регистрацию договора аренды, об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

                        Установил:

    Истец ООО «РОСТ» обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчице Гареевой Н.А., в обоснование своих требований указал, что 20.07.2012г. между ООО «РОСТ» и ответчицей Гареевой Н.А. был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 169,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты>, согласно которому ответчица передала истцу в аренду указанное нежилое помещение. Стоимость арендной платы составляет 33 860 рублей в месяц без НДС. Данная арендная плата должна выплачиваться не позднее 30 числа каждого месяца.

    ООО «РОСТ» свои обязанности по оплате аренды по договору аренды от 20.07.2012г. всегда выполняло не только своевременно, но и по настоянию ответчицы Гареевой Н.А. производило оплату вперед за значительный период времени. Для получения гарантии в том, что ООО «РОСТ» не откажется от заключения договора аренды, по требованию ответчицы перед заключением договора аренды, истцом был выплачен в счет последующей арендной платы обеспечительный депозит в размере 140 000 рублей.

    При общей расчетной сумме выплат по арендной плате за весь период аренды (36 месяцев) предусмотренной договором составляет 1 218 960 рублей, истец произвел на настоящий момент ответчице арендную выплату в размере 795 680 рублей (без учета платежей за коммунальные услуги), т.е. ООО «РОСТ» из 36 месяцев запланированного согласно договора арендного срока, на настоящий момент оплатило свыше 23,5 месяцев, хотя с момента заключения договора прошло всего 17 месяцев. Подтверждением оплаты арендных платежей истцом являются расписки, выданные директору ООО «РОСТ» гр. Мавлянову М.Р. родственником ответчицы Гареевой Н.А. – гр. Смоляковым С.Е.

    Оплата по договору арендных платежей производилась по настоянию ответчицы Гареевой Н.А. путем передачи наличных денежных средств гр. Смолякову С.Е., который является зятем ответчицы. Устанавливая данное требование, ответчица ссылалась на то обстоятельство, что постоянно проживает в г. Тольятти и ей неудобно самой приезжать за деньгами.

    Оплатив в значительном объеме арендную плату по договору, 20.03.2013г. (при отсутствии на тот момент каких-либо претензий со стороны Гареевой Н.А. по исполнению договора аренды) директор ООО «РОСТ» направил в адрес ответчицы письмо, в котором просил ее дать официальное разъяснение по вопросу правомочности получения гр. Смоляковым С.Е. арендных платежей. Однако ответ на данное письмо в адрес истца не поступил.

    03.04.2013г. ответчица Гареева Н.А. направила в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

    27.04.2013г. ООО «РОСТ» направило в адрес ответчицы письменный ответ, в котором ей разъяснялось, что арендные платежи были оплачены истцом вплоть до 2015 года гр. Смолякову С.Е. по ее же требованию.

    Впоследствии, Гареева Н.А. обратилась в регистрирующий орган с требованием расторгнуть договор аренды, а после отказа ей в этом регистрирующего органа, обратилась в суд.

    01.07.2013г. Автозаводским районным судом г. Тольятти вынесено решение о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации расторжения договора аренды, заключенного 20.07.2012г. между Гареевой Н.А. и ООО «РОСТ». В настоящее время ООО «РОСТ» подано в Автозаводской районный суд г. Тольятти заявление о восстановлении срока на обжалование решения суда и апелляционная жалоба.

    Ранее с какими-либо претензиями по поводу невыплаты или несвоевременной выплаты арендной платы Гареева Н.А. к ООО «РОСТ» никогда не обращалась. Извещение об одностороннем отказе от исполнения договора аренды датировано 03.04.2013г., этим же днем датировано требование Гареевой Н.А. к ООО «РОСТ» о предоставлении ключа от входной двери.

    Истец считает, что поскольку он свою обязанность по оплате арендной платы исполнил даже в большем объеме, чем предусмотрено договором (вплоть до 2015 года), ответчица обязана исполнить в натуре свою обязанность по предоставлению истцу во владение и пользование арендованных помещений. Учитывая факт полной и своевременной оплаты арендных платежей по договору, истец полагает, что у ответчицы отсутствовали основания для расторжения договора аренды, в связи с чем, по мнению истца, договор должен быть признан действующим по настоящее время.

    Согласно п. 2.1.2 договора аренды арендодатель обязан обеспечить беспрепятственный доступ арендатора к арендуемым помещениям. Однако Гареева Н.А. установила железную входную дверь и сменила дверные замки, отгородив таким образом часть арендуемых помещений. Таким образом, сотрудники ООО «РОСТ» лишены возможности в настоящее время не только использовать, но и попасть в арендуемые помещения. Кроме того, в отгороженных Гареевой Н.А. помещениях, смежных с помещениями, принадлежащими ООО «РОСТ» на праве собственности и необходимыми для обеспечения противопожарного прохода к ним установлен электрический шкаф ВРУ, к которому нужен постоянный доступ сотрудников. После установки входной двери, Гареева Н.А., лишила сотрудников ООО «РОСТ» доступа к данному устройству. Установленная ответчицей металлическая дверь перегораживает установленный архитектурным проектом здания противопожарный выход из помещений, принадлежащих ООО «РОСТ» на праве собственности, через помещения, принадлежащие Гареевой Н.А.

    Кроме того, из помещений общей площадью 169,3 кв.м., подлежащих передаче в аренду ООО «РОСТ», фактически им использовалось только помещение площадью 69,3 кв.м. Другие помещения площадью 100 кв.м. Гареевой Н.А. сдавались в аренду другим лицам. Т.е. Гареева Н.А. одни и те же помещения дважды сдала в аренду, получая за них одновременно двойную арендную плату с разных лиц. Эти помещения площадью 100 кв.м. ООО «РОСТ» использовало только на протяжении 5 месяцев. Таким образом, по мнению истца, из уплаченных по договору аренды 795 680 рублей арендной платы, 496 275 рублей являются переплатой и подлежат зачету в ходе дальнейшей оплаты по договору. Также истец считает, что договор аренды для компенсации, существующей на настоящий момент переплаты, должен быть продлен на 15 месяцев с момента фактической передачи арендуемых помещений в беспрепятственное пользование ООО «РОСТ».

    В связи с этим истец просил суд признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты>, действующим, установить факт оплаты по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты> в размере 795 680 рублей и факт переплаты в размере 496 275 рублей, возобновить действие договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты> и обязать Гарееву Н.А. предоставить указанные в договоре помещения в аренду ООО «РОСТ» на 17,5 месяцев с момента фактической передачи арендуемых помещений в беспрепятственное пользование ООО «РОСТ», обязать Управление Росреестра по Самарской области возобновить регистрацию договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты>, обязать Гарееву Н.А. устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, а именно обеспечить беспрепятственный доступ сотрудников ООО «РОСТ» к арендуемым помещениям, к рубильнику ВРУ путем демонтажа двери, снятия (удаления) охраны а также иных лиц из этих помещений и предоставления ключей от всех помещений, а также запретить Гареевой Н.А. совершать любые действия, связанные с препятствованием ООО «РОСТ» в пользовании принадлежащими ему на праве аренды помещениями, обязать Гарееву Н.А. не перекрывать имеющийся пожарный выход из помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «РОСТ» через помещения, принадлежащие на праве собственности Гареевой Н.А. на улицу.

    В ходе судебного разбирательства истец ООО «РОСТ» уточнил заявленные исковые требования, просил суд признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты>, действующим, установить факт оплаты по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты> в размере 795 680 рублей и факт переплаты в размере 496 275 рублей, возобновить действие договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты> и обязать Гарееву Н.А. предоставить указанные в договоре помещения в аренду ООО «РОСТ» на 17,5 месяцев с момента фактической передачи арендуемых помещений в беспрепятственное пользование ООО «РОСТ», обязать Управление Росреестра по Самарской области возобновить регистрацию договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации <данные изъяты>, обязать Гарееву Н.А. устранить препятствия в пользовании помещениями № (нумерация согласно плана здания Самарского филиала ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ), а именно обеспечить беспрепятственный доступ Мавлянова М.Р. и сотрудников ООО «РОСТ» к арендуемым помещениям, к встроенному электрораспределительному устройству ВРУ (электрощитовому шкафу) являющемуся стационарным встроенным оборудованием и неотъемлемой частью помещения № путем демонтажа двери, снятия (удаления) охраны а также иных лиц из этих помещений и предоставления ключей от всех помещений, а также запретить Гареевой Н.А. совершать любые действия, связанные с препятствованием Мавлянову М.Р. и ООО «РОСТ» в пользовании этими помещениями, обязать Гарееву Н.А. не перекрывать имеющийся пожарный выход из помещений принадлежащих на праве собственности ООО «РОСТ» через помещения № (нумерация согласно плана здания Самарского филиала ФГУП Ростехинвентаризация Федеральное БТИ) на улицу.

    Представитель истца ООО «РОСТ» в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставил письменное ходатайство, в котором просил суд отложить назначенное судебное заседание в связи с его занятостью в ином судебном процессе в Кировском районном суде г. Самары. В предварительном судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, кроме того пояснил, что договор аренды заключался в установленном законом порядке, письменные доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств по договору аренды, заключенному с ответчицей у истца отсутствуют, также отсутствует доверенность гр. Смолякова на право получения арендных платежей от имени Гареевой.

    В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Между тем, истцом ООО «РОСТ» не представлены суду доказательства, подтверждающие невозможность явки представителя Орехова А. Л., а именно занятости в ином процессе, также не представлены доказательства, подтверждающие невозможность обеспечения явки другого представителя.

    Кроме того, рассмотрение дела ранее уже откладывалось из-за неявки представителя истца в предыдущее судебное заседание (18.12.2013г.) по болезни, однако, документы, подтверждающие уважительность причин не явки суду не предоставлены. Данное дело, находящееся в производстве суда с 12.11.2013 г., приняло затяжной характер, между тем суд ограничен сроками рассмотрения дела - 2 месяца со дня поступления заявления в суд. Представители ответчицы, действующие на основании доверенности – Смолякова С.А. и ордера – Крестовникова Е.Ю., настаивали на рассмотрении дела по существу.

    В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В связи с этим суд, расценивая действия представителя истца, направленные на неоднократное отложение судебных заседаний, как злоупотребление процессуальными правами, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя истца по имеющимся в деле доказательствам.

    Представитель ответчицы по доверенности Смолякова С.А., адвокат ответчицы Крестовникова Е.Ю. в судебном заседании уточненные исковые требования не признали, дали пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях, кроме того пояснили, что истцом не представлено каких-либо доказательств получения Гареевой Н.А. арендных платежей от ООО «РОСТ». В доме № по <адрес> также имеется помещение, принадлежащее гр. Смолякову. 23.03.2013г. между Смоляковым С.Е. и Мавляновым был заключен договор аренды помещения, площадью 230 кв.м. и расписки, предоставленные истцом были написаны Смоляковым С.Е. в счет исполнения указанного договора аренды. По спорному договору аренды истец арендные платежи не вносил. В период с 11 апреля по 11 мая истец должен был освободить нежилое помещение Гареевой Н.А. Изначально гр. Смолякову С.Е. принадлежало два нежилых помещения, площадью 169,3 кв.м. и площадью 124,3 кв.м., затем помещение площадью 169,3 кв.м. было передано в собственность ответчицы Гареевой Н.А., а помещение площадью 124,3 кв.м. осталось в собственности гр. Смолякова С.Е., а в настоящее время оно принадлежит на праве собственности Мавлянову. Договор на поставку электроэнергии заключен с ответчицей Гареевой Н.А., Мавлянов абонентом не является, в числе субабонентов он также не состоит. Доступ к рубильнику ВРУ Мавлянову не нужен, кроме того его доступ к данному рубильнику никем не ограничивается. Пожарный выход и план эвакуации помещение Гареевой Н.А. не предусматривает, пожарная инспекция никаких предписаний по этому поводу не выносила. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

    Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Судом установлено, что 20.07.2012г. между Гареевой Н.А. (арендодатель) и ООО «РОСТ» в лице директора Мавлянова М.Р. (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 169,3 кв.м. Арендатор, в свою очередь, обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 33 860 рублей. Срок действия договора устанавливается на 36 месяцев с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Данный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области – номер регистрации <данные изъяты>.

    В соответствии с п. 7.2.2. вышеуказанного договора аренды, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

    03.04.2013г. ответчица Гареева Н.А. направила в адрес ООО «РОСТ» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором просила считать договор аренды, заключенный 20.07.2012г., номер регистрации 63-63-01/169/2012-043 расторгнутым, а также сообщила о необходимости освобождения арендуемого нежилого помещения в течение тридцати календарных дней с момента получения ООО «РОСТ» настоящего уведомления.

    Согласно вышеуказанному уведомлению причиной отказа от исполнения договора послужило то обстоятельство, что ООО «РОСТ» было допущено более 2-х просрочек по внесению предусмотренной договором арендной платы, что Гареевой Н.А. было расценено как ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

    Также 03.04.2013г. ответчица Гареева Н.А. направила в адрес ООО «РОСТ» требование о передаче ключей от входной двери в нежилое помещение, в котором указала, что в нарушение п.п. 2.3.3., 2.3.4. договора аренды, 29.03.2013г. третьими лицами по инициативе ООО «РОСТ» без предварительного получения письменного согласия арендодателя, во входной двери в арендуемое помещение был сменен дверной замок. При этом экземпляры ключей от нового замка арендодателю предоставлены не были, в том числе и после предъявления подобного требования в устной форме. В данном требовании Гареева Н.А. просила предоставить ей, либо ее представителю по доверенности Носову А.Н. два комплекта ключей от двери, находящейся на входе в арендуемое нежилое помещение со стороны многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, в срок, не превышающий одного рабочего дня с момента получения настоящего требования.

    Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 01.07.2013 года вынесенным по гражданскому делу №, прекращена запись о государственной регистрации договора от 20.07.2012г. аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 169,3 кв.м., заключенного между Гареевой Н.А. и ООО «РОСТ». Указанное решение суда вступило в законную силу. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Самарской области № от 04.12.2013г. «О предоставлении информации из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Согласно ч. 2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    В настоящее время истец ООО «РОСТ» обратился в суд с настоящим иском о признании вышеуказанного договора аренды нежилого помещения действующим, об обязании Управления Росреестра по Самарской области возобновить регистрацию договора аренды, ссылаясь на то обстоятельство, что свои обязательства по вышеуказанному договору аренды по оплате арендных платежей исполнял надлежащим образом, т.е. своевременно и более того, заранее за несколько предстоящих месяцев произвел оплату в общей сумме 795 680 рублей. В подтверждение данных доводов, истец ссылается на предоставленные им в материалы дела расписки.

    Между тем, суд полагает, что вышеуказанные исковые требования ООО «РОСТ» не основаны на нормах действующего гражданского законодательства.

    Cудом не могут быть приняты во внимание в качестве доказательства надлежащего исполнения истцом обязательств по договору по оплате арендных платежей предоставленные им расписки, поскольку они подтверждают тот факт, что гр. Смоляков С.Е. получал денежные средства согласно договору аренды от ООО «РОСТ» и гр. Мавлянова М.Р. При этом, из содержания данных расписок не следует, что денежные средства были получены арендодателем Гареевой Н.А. по договору аренды от 20.07.2012г.

    Кроме того, доводы истца о том, что гр. Смоляков С.Е. является родственником и доверенным лицом ответчицы Гареевой Н.А., в связи с чем, арендные платежи передавались ответчице через него, судом также не могут быть приняты во внимание, поскольку истцом не представлена суду доверенность, либо иной документ, подтверждающий право Смолякова С.Е. на получение денежных средств по договору аренды от истца, от имени ответчицы Гареевой Н.А. Иных письменных доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору аренды по оплате арендных платежей, истцом суду не представлено.

    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «РОСТ» о признании договора аренды действующим, возобновлении регистрации договора аренды, отсутствуют.

    Что касается требований истца об обязании ответчицы Гареевой Н.А. устранить препятствия в пользовании помещениями №, обеспечив беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям, к встроенному электрораспределительному устройству ВРУ (электрощитовому шкафу), путем демонтажа двери, снятия охраны и предоставления ключей от всех помещений, то суд также считает данные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку судом установлено, что указанные помещения, в том числе электрораспределительное устройство ВРУ, принадлежат ответчице Гареевой Н.А., при этом договор аренды данных помещений, заключенный с ООО «РОСТ» расторгнут Гареевой Н.А. в одностороннем порядке, следовательно, основания для возложения на ответчицу вышеуказанных обязанностей, отсутствуют. Кроме того, истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих доводы о том, что ответчица каким-либо образом чинит истцу препятствия в пользовании указанными помещениями и доступу к устройству ВРУ.

    Также не подлежат удовлетворению требования истца об обязании ответчицы Гареевой Н.А. не перекрывать имеющийся пожарный выход из помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «РОСТ» через помещения № на улицу, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих довод о том, что данный выход является пожарным, а также о том, что ответчица перекрыла указанный выход, кроме того, предписания органа, осуществляющего пожарный контроль, о необходимости данного пожарного выхода и устранения его перекрытия в материалах дела также не имеется.

    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «РОСТ» о признании договора аренды нежилого помещения действующим, об обязании возобновить регистрацию договора аренды, об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением необоснованны и удовлетворению не подлежат.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований ООО «РОСТ» отказать в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

    Мотивированное решение суда изготовлено 17.01.2014 года.

Председательствующий: подпись

Решение вступило в законную силу «____»_________2014г.

Копия верна: Судья: Секретарь: