Решение по делу № 2-960/2022 от 03.02.2022

                КОПИЯ

        Дело № 2-960/2022

        Уникальный идентификатор дела

        56RS0042-01-2022-000600-07

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    20 апреля 2022 года                                                                                г.Оренбург

    Центральный районный суд г.Оренбурга в составе:

    председательствующего судьи Миллибаева Э.Р.,

    при секретаре Минигазимовой А.И.,

    с участием истца Сергеевой И.Н., представителя истца Сергеевой И.Н. и третьего лица ООО «Благострой» - Никулина Е.Ю.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева С.А., Сергеевой И.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» о прекращении обременения на недвижимое имущество, признании недействительным пунктов о подсудности договора залога, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о возложении обязанности совершить действия по погашению регистрационной записи,

    УСТАНОВИЛ:

Сергеев С.А., Сергеева И.Н. обратились в суд с иском к ООО «Домострой» о прекращении обременения на недвижимое имущество, признании недействительным пунктов о подсудности договора залога, указав, что                  27 мая 2019 года между ООО «Домострой» и ООО «БлагоСтрой» заключен договор субподряда, по условиям которого ООО «Домострой» передало ООО «БлагоСтрой» аванс в счет исполнения договора в размере 4138815руб.39коп. В обеспечения исполнения договора субподряда от 27 мая 2019 года между ООО «Домострой» и истцами заключен договор залога (ипотеки) на квартиру, общей площадью 63,7 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую истцам до 31 августа 2019 года. В настоящее время обязательства по договору субподряда исполнены, однако, ответчик отказывается погасить запись об ипотеке. Положения пункта 5.5 договора залога о договорной подсудности нарушают права истцов на судебную защиту.

Просят суд признать п.5.5 договора залога № недвижимого имущества от 27 мая 2019 года недействительным. Прекратить обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения - квартиры, общей площадью 63,7кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области совершить действия по погашению регистрационной записи в ЕГРН за № от 18 июня 2019 года об ипотеке.

Определением судьи от 3 февраля 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «БлагоСтрой».

Определением суда от 31 марта 2022 года, вынесенным в протокольной форме, в качестве соответчика по делу привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Истец Сергеева И.Н. в судебном заседании иск поддержала. Пояснила, что во исполнение обязательств ООО «БлагоСтрой» по договору субподряда от 27 мая 2019 года в залог ООО «Домострой» передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая ей и супругу на праве собственности. Договор залога прошел государственную регистрацию, о чем составлена запись от 18 июня          2019 года. В настоящее время, обязательства по договору субподряда исполнены, однако ООО «Домострой» прекратить обременение на квартиру отказывается. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области действия по погашению регистрационной записи не производит. Считает, что стороны определяли срок залога до 31 августа 2019 года. Основным обязательством, по которому предоставлен залог являлось выполнение работ ООО «БлагоСтрой» по авансу, полученному для ремонта крыши.

Представитель истца Сергеевой И.Н., действующий на основании устного ходатайства, одновременно являющийся представителем по доверенности третьего лица ООО «БлагоСтрой» - Никулин Е.Ю. в судебном заседании доводы Сергеевой И.Н. поддержал и просил иск удовлетворить. Пояснил, что договор субподряда исполнен, выполненные работы приняты заказчиком в 2019 году. При принятии работ претензий по качеству выполненных работ от заказчика не поступило. Залог недвижимого имущества истцов обеспечивал исполнение договора субподряда до 31 августа 2019 года.

Истец Сергеев С.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчик ООО «Домострой» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчика по доверенности – Муксинова Э.Т., ссылаясь на письменные возражения, указала, что в целом иск не признают, но не возражают только по оспариванию положения договора о договорной подсудности. 27 мая 2019 года между ООО «Домострой» и ООО «БлагоСтрой» заключен договор субподряда №, в соответствии с которым ООО «БлагоСтрой» обязалось выполнить комплекс работ по капитальному ремонту крыш многоквартирных жилых домов в г.Оренбурге по адресам: <адрес>. В обеспечения исполнения обязательств по договору субподряда с истцами заключен договор залога недвижимого имущества учредителя ООО «БлагоСтрой». Свои обязательство по договору субподряда ООО «БлагоСтрой» выполнило в полном объеме, работы приняты заказчиком 29 октября 2019 года и полностью оплачены. Однако, учитывая, что по договору субподряда гарантийный срок на выполненный объем работ составляет 5 лет, в пределах которого ООО «БлагоСтрой» несет ответственность за недостатки, а залог обеспечивает исполнение гарантийных обязательств, они отказываются прекращать залог. Кроме того, в феврале 2021 года Фондом модернизации ЖКХ по Оренбургской области были выявлены нарушения проведенного ремонта. Неоднократные просьбы устранить нарушения ООО «БлагоСтрой» остались без ответа. Считает, что обеспечение исполнение обязательств по договору субподряда не может быть прекращено. Относительно толкования условий договора залога, то считает, что в п.1.1 договора залога предусматривалось о полных обязательствах ООО «Благострой», включая гарантийное исполнение, в связи с чес залог должен быть сохранен до исполнения гарантийных обязательств.

Привлеченный в качестве соответчика представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

    Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК Российской Федерации.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Судом установлено, что 27 мая 2019 года между ООО «Домострой» и ООО «БлагоСтрой» заключен договор субподряд №, по которому ООО «БлагоСтрой» приняло на себя обязательства по заданию подрядчика, выполнить комплекс строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объектов по адресам: <адрес>. Работы заключаются в капитальном ремонте крыши. По условиям договора, подрядчик выплачивает 50% от цены договора, что составляет 4138815руб.39коп. в счет аванса. Срок исполнения обязательств до 31 августа 2019 года. Договор подписан сторонами и ни кем не оспаривается.

    27 мая 2019 года между Сергеевым С.А., Сергеевой И.Н. и ООО «Домострой» заключен договор залога №, в пункте 1.1 которого указано, что «В соответствии с Договором субподряда от 27.05.2019 г. № ООО «Домострой» выплачивает ООО «БлагоСтрой» аванс в размере 50% от Цены Договора, что составляет 4138815,39 руб. Срок исполнения обязательства согласно Договора субподряда от 27.05.2019 г. № до 31.08.2019 г.». В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п.1.1 залогодатели Сергеев С.А., Сергеева И.Н. передают в залог залогодержателю ООО «Домострой» недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 63,7кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащее залогодателям на праве собственности. В пункте 1.6 договора указано, что срок залога с момента заключения договора до              31 августа 2019 года. Договор подписан сторонами, прошел государственную регистрацию.

    Обращаясь в суд по месту нахождения заложенного имущества (Центральный район г.Оренбурга) истцы просят признать п.5.5 договора залога № от 27 мая 2019 года, определяющий подсудность спора избранную соглашением сторон недействительным.

    Согласно п.5.5 вышеуказанного договора залога, стороны определили, в случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор передается в Ясненский районный суд Оренбургской области.

    Согласно статье 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В силу закона залог недвижимого имущества (ипотека) является обременением этого имущества, а спор о понуждении к прекращению регистрации залога недвижимого имущества связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости.

В отличие от исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, где отсутствует спор о правах на это имущество, а основанием иска является нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, иски о регистрации и прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) как обременения этого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 30 ГПК Российской Федерации иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

    Изложенной нормой установлено правило исключительной подсудности дел по искам о правах на объекты недвижимого имущества, в силу которого подача иска возможна только в указанный законом районный суд, при этом исключается подача иска в иные суды по правилам общей или альтернативной подсудности.

    Исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом, не связанным с правом собственности на него, на что указывает и абзац 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу которого, к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

    Как следует из искового заявления, предметом данного спора являются требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, что подразумевает устранение нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения.

    Таким образом, суд полагает, что к данным правоотношениям применимы правила исключительной подсудности, предусмотренные статьей 30 ГПК Российской Федерации.

    Поскольку возможным последствием рассмотрения спора будет являться регистрация отмены ипотеки, то дело подлежит рассмотрению по месту нахождения объекта недвижимости, в отношении которого заявлено требование о прекращении обременения в виде ипотеки, по адресу: <адрес> то есть в Центральном районном суде г.Оренбурга.

    Само по себе условие договора залога (ипотеки) в части установления договорной подсудности противоречат положениям ч.1 ст.30 ГПК Российской Федерации, поскольку не предусматривает возможность изменения исключительной подсудности по спорам, связанным с оспариванием самого права залога.

    Данное условие, установленное в п.5.5 договора залога от 27 мая 2019 года, закону противоречит, поскольку стороны не вправе изменить исключительную и родовую (предметную) подсудность, которая определена законом (ст. 32 ГПК Российской Федерации). В связи с чем, иск в данной части подлежит удовлетворению.

    Рассматривая требования истцов к ООО «Домострой» о прекращении обременения в отношении недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

    Судом установлено, что 27 мая 2019 года между ООО «Домострой» и ООО «БлагоСтрой» заключен договор субподряд №, в обеспечение исполнения по авансу которого заключен договор залога № недвижимого имущества - квартиры, общей площадью 63,7кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

    В соответствии с выпиской из ЕГРПН от 07 февраля 2022 года Сергеев С.А., Сергеева И.Н. являются собственниками жилого помещения- квартиры, общей площадью 63,7кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> Имеется отметка об ограничении в пользу ООО «Домострой» № от 18 июня 2019 года.

    Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 04 февраля 2022 года Сергеев С.А. является учредителем ООО «Благострой».

    В силу пункта 1 статьи 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

    Согласно пункту 1 статьи 335 ГК Российской Федерации залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

    В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 ГК Российской Федерации, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

    В соответствии с пунктом 6 статьи 367 ГК Российской Федерации, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

    Из договора субподряда № от 27 мая 2019 года следует, что срок выполнения работ установлен до 31 августа 2019 года и результат работ должен быть передан подрядчику (п.3.2). ООО «Благострой» обязалось предоставить ООО «Домострой» за 10 дней до окончания выполнения работ весь перечень исполнительной документации (п.5.2.13). Окончательная приемка результатов выполненных работ осуществляется после выполнения субподрядчиком всего объема работ по договору (п.6.1).

    Во исполнение договора ООО «Домострой» составлен локально -сметный расчет от 27 мая 2019 года об объеме и предмете выполняемых работ по договору субподряда.

    Дополнительным соглашением №1 от 28 октября 2019 года к договору № от 27 мая 2019 года ООО «Домострой» и ООО «Благострой» определили, что общая стоимость работ по дополнительному соглашению составляет 971722руб.92коп., в т.ч. НДС 20%. Оплата выполненных работ в рамках дополнительного соглашения производиться на основании актов выполненных работ, подписанных сторонами, в 30-дневный срок с даты подписания подрядчиком указанных документов.

    Актами приема от 21 октября 2019 года ООО «Домострой» приняты выполненные ООО «Благострой» работы по договору субподряда от 27 мая 2019 года и дополнительному соглашению №1 от 28 октября 2019 года. Акты выполненных работ КС-2, справки о стоимости КС-3 подписаны заказчиком ООО «Домострой» без замечаний. Акты подписаны сторонами.

    В связи с выполнением и принятием заказчиком выполненных работ, ООО «Домострой» к договору субподряда от 27 мая 2019 года выставлены счет-фактура № на сумму 2793387руб.60коп, счет-фактура № на сумму 2304431руб.10коп., счет-фактура № к дополнительному соглашению № от 28 октября 2019 года на сумму 809769руб.10коп., суммы расчитаны с учетом НДС 20%. Претензий по размеру стоимости выполненных работ ООО «БлагоСтрой» не заявило.

    На основании вышеуказанных счет-фактур, ООО «Домострой» на расчетный счет ООО «БлагоСтрой» зачислена оплата по договору субподряда № от 27 мая 2019 года платежным поручением № от 02.10.2019г. в размере 800000руб., платежным поручением № от 25.10.2019г. в размере 1600000руб., платежным поручением № от 11.12.2019г. в размере 189105руб.36коп. Кроме того, платежным поручением № от 07.06.2019г. переведена сумма 4500000руб., определенная сторонами в договоре как аванс.

    Таким образом, судом установлено, что ООО «БлагоСтрой» обязательства по договору субподряда № от 27 мая 2019 года и дополнительному соглашению № от 28 октября 2019 года исполнены в полном объеме, работы приняты заказчиком, что подтверждается актами –приемки и оплатой выполненных работ, доказательств нарушения обязательств со стороны ООО «БлагоСтрой», в том числе нарушения сроков выполнения работ, суду не представлено.

    В связи с возникшими разногласиями, 24 декабря 2021 года Сергеевым С.А., Сергеевой И.Н. в адрес ООО «Домострой» направлена претензия о погашении записи об ипотеке предмета залога жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в связи с полным исполнением обязательств, в обеспечение которого предоставлен залог.

    27 декабря 2021 года ООО «Домострой» в адрес Сергеева С.А., Сергеевой И.Н. направлено уведомление об отказе выполнения условий претензии.

    На основании статьи 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Как следует из п. 4.7 договора залога № недвижимого имущества от 27 мая 2019 года, заключенного между сторонами по делу залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п.1.1. договора, или по иным основаниям, предусмотренным п.1.ст.352 ГК Российской Федерации. П.1.1. договора залога стороны определили срок исполнения договора субподряда до 31 августа 2019 года.

    Согласно п.1.ч.1 ст.352 ГК Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом согласно подпункту 10 части 1 залог прекращается в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

    В силу пункта 1 статьи 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

    Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 ГК Российской Федерации).

    Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Таким образом, при заключении договора залога стороны определили срок действия договора до 31 августа 2019 года. Соглашение о действии залога до исполнения всех обязательств по договору субподряда, в том числе после окончания гарантийного срока между ООО «Домострой» и Сергеевыми не заключалось.

    Оценив все доказательства по делу, суд считает, что вышеуказанное обременение по договору залога № от 27 мая 2019 года прекратилось после 31 августа 2019 года, в связи с истечением срока на который оно предоставлялось и исполнением обязательств по договору субподряда, в обеспечение аванса которого заключался договор залога, в связи с чем, запись государственной регистрации об ипотеке также подлежит прекращению.

    Доводы ответчика, что сторонами определен гарантийный срок, в течение которого субподрядчик устраняет нарушения договорных обязательств, а залог сохраняет силу в течение гарантийного срока, суд считает не обоснованными, поскольку, обременение, выданное третьими лицами (по настоящему спору – истцами), не может быть поставлено в зависимость от разумности действий ООО «БлагоСтрой» по устранению недостатков на будущее время, а права истцов не должны быть поставлены в зависимость от реализации или не реализации ответчиком своих процессуальных прав исходя из п.8 договора субподряда (гарантийные обязательства), т.к. приведет к сохранению залога на неопределенно длительное время, что противоречит общим началам гражданского законодательства и общегражданскому принципу добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 п. 3 и 4 ст. 1 ГК Российской Федерации).

    Фактически, доводы ответчика основаны на предположениях, не подкрепленных соответствующими доказательствами о том, что ООО «Домострой» и Сергеевы пришли к соглашению о действии договора залога на исполнение ООО «Благострой» гарантийных обязательств по договору субподряда.

    В соответствии с ч.1 ст.722 ГК Российской Федерации, в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721).

    По общему правилу, гарантийное обязательство следует рассматривать как дополнительное, не входящее в основное обязательство по выполнению работ.

    После надлежащего исполнения контрагентом своих обязательств по контракту (выполнение работ), в обеспечение которых была передана в залог квартира, указанный залог утратит свою обеспечительную функцию.

    При таких обстоятельствах, требования истцов о прекращении обременения подлежат удовлетворению в полном объеме.

    Вместе с тем материалами дела подтверждено, что ООО «Домострой» имеет претензии к истцам в части отмены залога, в связи с чем, истцы, представив уведомление от отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, просят обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области совершить действия по погашению регистрационной записи,

    В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-"Oб ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя.

    Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.

    В связи с этим на ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не может быть возложена обязанность погасить запись об ипотеке, поскольку после предъявления настоящего судебного решения об удовлетворении требований о прекращении обременения в органы Росреестра, с отметкой о вступлении в законную силу, указанный ответчик вправе произвести указанные действия, при отсутствии иных законных препятствий. На момент разрешения требований не установлены нарушения прав истцов ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, и требования истцов к указанному ответчику не нашли своего правового подтверждения.

    Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    исковые требования Сергеева С.А., Сергеевой И.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Домострой» о прекращении обременения на недвижимое имущество, признании недействительным пунктов о подсудности договора залога удовлетворить.

    Признать недействительным п. 5.5 договора залога недвижимого имущества № от 27 мая 2019 года, заключенного между Сергеевым С.А., Сергеевой И.Н. и обществом с ограниченной ответственностью «Домострой» в части передачи спора в Ясненский районный суд Оренбургской области.

    Признать прекращенным (отсутствующим) обременение (ипотеку) и погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (ОГРН №) в отношении жилого помещения в виде квартиры с кадастровым номером №, площадью 63,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> наложенное в рамках договора залога недвижимого имущества № от 27 мая 2019 года (номер записи государственной регистрации №).

    Настоящее решение является основанием для погашения записи об обременении № от 18 июня 2019 года.

    В удовлетворении исковых требований Сергеева С.А., Сергеевой И.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о возложении обязанности совершить действия по погашению регистрационной записи отказать.

    Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Оренбурга.

    Председательствующий                            подпись               Э.Р. Миллибаев

    Решение в окончательной форме принято 26 апреля 2022 года.

    Судья: копия верна