Решение по делу № 2-81/2024 (2-2924/2023;) от 10.08.2023

УИД №31RS0022-01-2023-004574-68                                                              Дело №2-81/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород                                                                                         30 августа 2024 года

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Блохина А.А.,

при секретаре Князевой Н.А.,

с участием истца Хахаева П.В., представителя истца Касторного Д.В., представителя ответчика Дорошенко А.Н., представителя третьего лица ПАО «Россети Центр» Форостецкой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хахаева Павла Владимировича к АО «Белгородская ипотечная корпорация» об изменении существенных условий договора купли-продажи,

установил:

Хахаев П.В. обратился в суд с исковым заявлением к АО «Белгородская ипотечная корпорация», в котором просит изменить пункт 2.1 договора купли - продажи № № от 05.04.2023, изложив его в следующей редакции: «2.1. По соглашению сторон цена участка составляет 3638410,08 (три миллиона шестьсот тридцать восемь тысяч четыреста десять) рублей 08 копеек» и пункт 2.2 договора купли - продажи № № от 05.04.2023, изложив его в следующей редакции: «2.2. Оплата цены Участка осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до подписания настоящего Договора».

В обоснование предъявленных требований истец сослался на то, что 05.04.2023 между Хахаевым П.В. и АО «БИК» заключен договор № № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2301 кв.м. Пунктом 2.1. Договора определена стоимость участка в размере 4602000 рублей. После приобретения земельного участка выяснилось, что под земельным участком расположен объект электросетевого хозяйства - кабельная линия электропередачи КЛ-10 Кв (2шт) <адрес>. Из ответа ПАО «Россети Центр» от 20.06.2023 усматривается, что о существовании данного линейного объекта и наличии как следствие охранной зоны, АО «БИК» было известно, поскольку проект прокладки данных сетей согласовывался с АО «БИК» ранее. Действиями АО «БИК» истец введен в заблуждение относительно возможности дальнейшего использования указанного земельного участка по назначению, то есть строительства объекта в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка.

В судебном заседании истец Хахаев П.В., представитель истца Касторный Д.В. поддержали иск.

Представитель ответчика Дорошенко А.Н. возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что при заключении договора Хахаев П.В. был уведомлен о том, что земельный участок включен в границы установленных зон с особыми условиями использования территории, при этом истец по условиям договора сам должен был получить актуальные сведения об участке. Сведения о таких зонах внесены в ЕГРН до заключения договора купли-продажи. Кроме того, к правоотношениям сторон не применим Закон РФ «О защите прав потребителей», поскольку участок приобретался для коммерческой деятельности. Полагает, что достаточных доказательств не соответствия определенной по соглашению сторон стоимости земельного участка его рыночной стоимости не представлено.

Представитель третьего лица ПАО «Россети Центр» Форостецкая Е.С. возражала против удовлетворения иска по аналогичным изложенным ответчиком основаниям.

Иск не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Как следует из материалов гражданского дела, Хахаев П.В. 15.03.2023 обратился в АО «БИК» с заявлением о приобретении земельного участка площадью 2301 кв.м., с кадастровым номером №, местоположением: ФИО1, <адрес> для коммерческой деятельности (далее - участок).

05.04.2023 между АО «БИК» и Хахаевым П.В. заключен договор купли-продажи земельного участка № № (далее - договор), по которому последним был приобретен в собственность указанный земельный участок.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован 10.04.2023, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (запись №).

В соответствии с п. 2.1 договора цена участка составляла 4602000 руб.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи земельного участка от 05.04.2023 участок включен (может быть включён) в границы установленных зон с особыми условиями использования территории. Использование Участка осуществляется применительно к порядку, установленному для таких зон. Покупатель самостоятельно получает актуальные сведения об Участке (об объекте недвижимости) путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.2 договора подписанием Договора Стороны подтвердили, что Продавец передал, а Покупатель принял Участок в качественном состоянии. Претензий друг к другу Стороны не имеют. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Изложенные условия п.1.3 договора опровергают доводы истца о том, что ему при заключении договора была предоставлена заведомо ложная информация об ограничениях использования земельного участка. Факт не указания в договоре конкретных зон с особыми условиями использования территории, которые расположены на земельном участке, не свидетельствует о недобросовестности ответчика и сообщении истцу заведомо ложной информации, поскольку истец принял на себя обязательство самостоятельно получить актуальные сведения об Участке (об объекте недвижимости) путем запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения, указанные в ответе ПАО «Россети Центр» от 20.06.2023 о том, что о существовании данного линейного объекта и наличии охранной зоны на продаваемом земельном участке АО «БИК» было известно, поскольку проект прокладки данных сетей согласовывался с АО «БИК», не подтвердился в ходе судебного разбирательства иными доказательствами. Представители третьего лица и ответчика поясняли, что такой проект не был согласован и не мог быть согласован с АО «БИК», поскольку на момент прокладки данных сетей АО «БИК» не имел прав в отношении земельного участка, из которого впоследствии произведен выдел земельного участка, приобретенного Хахаевым П.В.

Иных доказательств, что АО «БИК» было известно на момент заключения договора о конкретных зонах с особыми условиями использования территории, распространяющихся на земельный участок, не представлено.

Согласно выписке о зоне с особыми условиями использования территории от 12.03.2024 зона с особыми условиями использования территории <адрес> № (охранная зона инженерных коммуникаций) была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ под реестровым номером №.

Согласно выписке о зоне с особыми условиями использования территории от 12.03.2024 зона с особыми условиями использования территории <адрес> № (охранная зона инженерных коммуникаций) была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ под реестровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду изложенного, истец не был лишен возможности получить сведения о них получением соответствующей выписки из ЕГРН во исполнение согласованного сторонами п. 1.3 договора и отказаться от заключения договора.

Согласно заключению ООО «Комитет судебных экспертов» от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности Хахаеву П.В., и расположенных земельных участках вблизи него, эксперты сделали вывод, что на земельном участке существует кабельная линия 10кВ <адрес> <адрес>, №. Собственником данной КЛ является Филиал ПАО «Россети Центр» - «Белгородэнерго». Имеется подземный объект электросетевого хозяйства. Протяженность кабеля составляет 49,57 м., средняя глубина заложения от 0,8 до 1,0 метра. Требуемое количество кабеля АПвПу – 1х400/70 для выноса за границы земельного участка № – 372 метра. Стоимость оцениваемого земельного участка площадью 2301 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу Белгородская, область, <адрес>, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет округленно 4600000руб. Для ответа на вопрос о рыночной стоимости работ по выносу объекта электросетевого хозяйства с земельного участка необходимо разработать проект в специализированной организации. Ввиду отсутствия проекта с учетом отсутствия информации об объемах работ и материалов, определить рыночную стоимость работ по выносу объектов электросетевого хозяйства с земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату проведения экспертизы не представляется возможным.

Согласно заключению ООО «СП «Гарант» от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности Хахаеву П.В., имеются объекты электросетевого хозяйства. Вид объектов электросетевого хозяйства - подземные электрические кабельные линии высокого напряжения (10 тысяч вольт); протяженность кабельных линий по земельному участку - 50 метров; глубина залегания - от 0,7 метра до 0,9 метра; количество кабельных линий - 6 шт. ; фактический диаметр сечения электрических кабелей 42мм; условный (расчетный номинальный) диаметр электрических кабелей - 50мм; марка электрического кабеля - АПвПуг 1*400/50. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учета имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий (6 шт.) составляла: 4574858,32 руб. Рыночная стоимость работ по выносу объектов электросетевого хозяйства с земельного участка на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ составляет 1029064руб. Рыночная стоимость земельного участка на 05.04.2023 с учетом имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий (6 шт.) могла составлять: 4574858,32 - (1029064,00-9%) = 3638410,08 руб.

Описания проведенного исследования и мотивов предположительного вывода эксперта ООО «СП «Гарант» о том, что рыночная стоимость земельного участка с учетом имеющихся на земельном участке кабельных линий на 05.04.2023 подлежит определению как разница между рыночной стоимостью на 05.04.2023 без учета имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий и стоимостью работ по выносу объектов электросетевого хозяйства с земельного участка заключение не содержит. Оснований полагать о достоверности вывода эксперта относительно рыночной стоимости земельного участка на 05.04.2023 с учетом имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий не имеется, поскольку он не основан на применении специальных познаний, методик определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и является предположительным.

Иных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка с учетом имеющихся на земельном участке кабельных электрических линий на дату заключения договора купли-продажи между сторонами составляет 3638410,08руб., не представлено.

Недоказанность указанного обстоятельства, заявленного истцом в обоснование своих требований, также является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы истца о том, что к отношениям сторон договора купли-продажи участка подлежат применению нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 08.08.2024) «О защите прав потребителей» (ст. 10, ст. 18), не убедительны.

Согласно преамбуле к Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 08.08.2024) «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавцом является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Характеристики предмета договора, предшествующие и последующие действия истца в отношении договора не позволяют сделать вывод о том, что участок приобретен истцом для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Хахаев П.В. не имеет возможности использовать участок исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку планируемые к строительству на участке коммерческие объекты (объект) с учетом вида разрешенного использования в последующем предназначены для использования исключительно в коммерческих целях.

В условиях заключенного сторонами договора отсутствуют какие-либо признаки, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей» и позволяющие признать Хахаева П.В. потребителем в отношениях по договору купли-продажи участка.

Хахаевым П.В. не представлено доказательств использования участка для личных нужд. О намерении использовать земельный участок исключительно для личных нужд истец не указывал и в ходе судебного разбирательства. Сам по себе факт того, что договор заключен между физическим лицом и юридическим лицом, не свидетельствует о том, что земельный участок приобретался Хахаевым П.В. для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

При таких обстоятельствах иск Хахаева П.В. не подлежит удовлетворению, а понесенные им судебные расходы в соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат возмещению ответчиком в связи с отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Хахаева Павла Владимировича (СНИЛС №) к АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН №) об изменении существенных условий договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения в окончательной форме составлен 06.09.2024.

Судья