Решение по делу № 8Г-32670/2021 [88-3530/2022 - (88-33922/2021)] от 15.11.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-3530/2022

№ дела суда 1-й инстанции 2-12/2021

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                   3 марта 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В.,

судей Брянского В.Ю., Думушкиной В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ТПК «Дары Кубани» к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., судебная коллегия

установила:

ООО ТПК «Дары Кубани» с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В обоснование заявленных требований ООО ТПК «Дары Кубани» ссылалось на то, что является одновременно собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером <данные изъяты> и арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды № со множественностью лиц на стороне арендодателя от 15 июня 2005 года, а также дополнительным соглашением к договору аренды № от 22 января 2011 года.

По мнению истца, общество имеет право на преимущественное приобретение долей указанного земельного участка, однако ФИО8 продал ФИО1 долю земельного участка, не уведомив при этом истца о планируемой сделке.

На основании изложенного, истец просил суд перевести на ООО ТПК «Дары Кубани» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный ФИО1 и ФИО6, погасить регистрационную запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на долю в общей долевой собственности на указанный земельный участок по вышеуказанному договору купли-продажи.

Решением Крыловского районного суда Краснодарского края от 13 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований ООО ТПК «Дары Кубани» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 июля 2021 года указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Судом на ООО ТПК «Дары Кубани» переведены права и обязанности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенному между ФИО8 и ФИО1 23 марта 2020 года, с выплатой ООО ТПК «Дары Кубани» в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 800 000 рублей.

Суд указал, что принятое им апелляционное определение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, произведенной на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО8 и ФИО1 23 марта 2020 года, регистрационная запись <данные изъяты> и регистрации права собственности на земельную долю по указанному договору за ООО ТПК «Дары Кубани».

ФИО1 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения, вынесенного с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судом установлено, что согласно договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 23 марта 2020 года, заключенного между ФИО8 и ФИО1, следует, что ФИО8 продал ФИО1 78/2183 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, площадью 1403000 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, расположенного в границах участка, переход права зарегистрирован 24 марта 2020 года.

Вышеуказанная земельная доля принадлежала ФИО8 на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от 9 июня 2005 года.

Спорная земельная доля приобретена ФИО1 за 800 000 рублей, расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен полностью до подписания договора.

На момент заключения договора купли-продажи указанная земельная доля, продаваемая ФИО1, была обременена договором аренды в пользу ООО ТПК «Дары Кубани».

Так согласно договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей № от 15 июня 2005 года ФИО8 передал в аренду ООО ТПК «Дары Кубани» сроком на 5 лет земельную долю в земельном участке площадью 2183000 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение которого установлено относительно ориентира СПСК «Крыловский», <адрес>, отделение 3 поле 2,7,8 уч. 1, расположенного в границах участка.

Согласно пункта 6 указанного договора аренды земельного участка, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

При этом судами установлено, что ФИО1 также является сособственником земельного участка площадью 2183000 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение которого установлено относительно ориентира СПСК «Крыловский», <адрес>, отделение 3 поле 2,7,8 уч. 1, расположенного в границах участка, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 31 января 2005 года.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 209, части 2 статьи 246, пунктов 1, 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 12, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 14, 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права преимущественной покупки земельных долей, проданных таким же участникам общей долевой собственности, как и сам истец, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право покупки возникает у сособственника в случае, если доли в праве общей собственности продаются постороннему лицу, в связи с чем, у истца отсутствуют основания требовать перевода прав покупателя с ФИО1, также являющейся собственником доли в спорном земельном участке.

Кроме того основанием для отказа в удовлетворении иска послужил факт невнесения истцом денежных средств, которые, в случае удовлетворения исковых требований, должны быть возвращены покупателю, на депозит суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, не согласившись с выводами суда первой инстанции, указала, что договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей № 03 от 15 июня 2005 года предусмотрено, что арендатор имеет право на выкуп в преимущественном порядке земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (п.6).

Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора ООО ТПК «Дары Кубани» преимущественного права покупки, в том числе, перед иными участниками общей долевой собственности на земельный участок, которое подлежит реализации и судебной защите по правилам статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С подобными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу требований части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч.3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно пункта 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с положениями статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Рассматриваемое апелляционное определение указанным требованиям не соответствует, поскольку сделанные судом апелляционной инстанции выводы основаны на неверном толковании и применении норм материального права.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Особенности оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены Главой III указанного Федерального закона.

Так, согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат перечень возможных способов защиты права, который является открытым.

Более того, такой способ защиты права, как перевод на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, указанный Федеральный закон, обеспечивая баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более пяти лиц, без выдела соответствующей доли.

Между тем, последствия нарушения названного запрета имеют отличную от последствий нарушения запрета, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовую природу.

В соответствии с буквальным содержанием пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественное право покупки, установленное данной статьей, распространяется на участников долевой собственности. Последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.

Из изложенных положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.

При этом статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

В отличие от изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, в приведенных выше положениях пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен прямой запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ввиду этого права, приобретенные покупателем на основании недействительной сделки, не могут быть переведены на иное лицо, а последствием недействительности сделки в данном случае является реституция.

Из изложенного следует, что поскольку Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при указанных обстоятельствах отсутствуют.

В данном случае рассматриваемая сделка была заключена между лицами, которые на момент её заключения, являлись участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, что сторонами не оспаривалось.

Однако данный факт также не является основанием для применения к рассматриваемым правоотношениям правил части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подобные правила не установлены.

На основании пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности или арендатору, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Указанное правило Федерального закона является специальной нормой относительно положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве и прямо свидетельствует о том, что преимущественного права между сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения нет.

Таким образом, как истец, так и ответчик, как участники общей долевой собственности, в силу закона имеют равные права на приобретение долей в праве общей долевой собственности у других участников.

Подача иска о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке допускается только к лицу, которое не обладает преимущественным правом покупки.

При этом основанием для удовлетворения такого иска служит не просто продажа доли лицу, не обладающему преимущественным правом, а несоблюдение продавцом обязанностей, предусмотренных законом.

Однако, как уже указано судебной коллегией, положения Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указывают на отсутствие у продавца доли обязанности извещать кого-либо о своем намерении ее продать.

Указанное свидетельствует о недопустимости применения к правоотношениям, связанным с оборотом долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения, с числом собственников более пяти, положений части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, положения договора аренды № 03 от 15 июня 2005 года, на которые сослался суд апелляционной инстанции, как на основание наличия у истца преимущественного права покупки, также не конкретизируют какие-либо права и обязанности сторон по реализации данного преимущественного права. В договоре не указаны ни порядок извещения о намерении продать долю, ни сроки рассмотрения данного извещения, ни последствия несоблюдения данных обязанностей.

Таким образом, действующее законодательство не наделяет истца правом преимущественной покупки и положения части 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применяются.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции была совершена ошибка в толковании и применении норм материального права, что привело к необоснованному удовлетворению исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

При этом, принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права, подлежащие применению к отношениям сторон, и разрешил спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, судебная коллегия считает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 июля 2021 года – отменить, оставив в силе решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 13 апреля 2021 года.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 июля 2021 года отменить.

Решение Крыловского районного суда Краснодарского края от 13 апреля 2021 года оставить в силе.

Председательствующий:

Судьи: