Решение по делу № 33-33521/2024 от 12.09.2024

Судья: Иванова Н.В.	Дело № 33-33521/2024 УИД 50RS0015-01-2023-007149-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                           18 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

    председательствующего судьи Поляковой Ю.В.,

    судей Баринова С.Н., Потаповой С.В.,

    при ведении протокола секретарем судебного заседания Варковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора,

по апелляционной жалобе ответчика <данные изъяты> на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Поляковой Ю.В.,

объяснения представителя <данные изъяты>

установила:

Истец <данные изъяты>. обратился в суд с иском к ИП <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора, в котором с учетом последующего уточнения заявленных исковых требований просил суд: признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, заключенный между <данные изъяты>. в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> ИП <данные изъяты>. заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он заключил с ответчиком <данные изъяты>. предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>. От имени ответчика предварительный договор подписан представителем по нотариально удостоверенной доверенности <данные изъяты> По условиям предварительного договора, стороны обязались не позднее 4 месяцев с даты его подписания, заключить основной договор, по которому ответчик продаст истцу земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты> по цене <данные изъяты> руб., оплачиваемой покупателем с использованием кредитных средств. Ответчик обязался не позднее 4 месяцев со дня подписания предварительного договора освободить продаваемый участок и известить истца о готовности заключить основной договор (пункты 3 и 5 предварительного договора). Данный срок истек <данные изъяты>, однако каких-либо извещений о готовности к заключению основного договора ответчик истцу не направил. В качестве обеспечения исполнения обязательств истец при заключении предварительного договора выплатил ответчику задаток в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты>. Предварительный договор не предусматривает выполнение истцом каких-либо дополнительных обязательств, необходимых для заключения основного договора, такие обязательства возложены исключительно на ответчика. В соответствии с п. 20 предварительного договора, до заключения основного договора продавец не вправе отчуждать участок третьим лицам. Истец направил ответчику претензию от <данные изъяты>, требуя заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Ответ на претензию не поступил. Истец считает, что вправе требовать от ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на условиях, которые стороны согласовали в предварительном договоре купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>. Ответчик <данные изъяты>. не только нарушил условия предварительного договора, но и произвел продажу на явно невыгодных условиях, продав участок в 2,5 раза дешевле, что необъяснимо с точки зрения разумного и добросовестного поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота. Ответчик <данные изъяты>. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного участка, так как им не проявлена разумная осмотрительность, ожидаемая от любого участника гражданского оборота, земельный участок куплен по явно заниженной цене, не соответствующей рыночной и кадастровой стоимости. Кроме того, каких-либо доказательств реального вступления ответчика <данные изъяты> права владения спорным участком не предоставлено, в связи с чем возможно предположить, что сделка по отчуждению участка заключена ответчиком лишь для вида, с целью лишения истца возможности приобретения участка.

Истец <данные изъяты> в судебное заседание не явился, его представитель <данные изъяты> в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчики: ИП <данные изъяты>., представитель третьего лица Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчика <данные изъяты>. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен.

Суд постановил:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, заключенный между ИП <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

    Обязать ответчика <данные изъяты> заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>.

С решением суда не согласился ответчик <данные изъяты> в апелляционной жалобе просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Представитель <данные изъяты>Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель <данные изъяты> доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель <данные изъяты>. возражал против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, учитывая их надлежащее извещение, в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты>., заключил с ответчиком <данные изъяты>. предварительный договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>.

По условиям предварительного договора стороны обязались не позднее 4 месяцев с даты его подписания заключить основной договор, по которому ответчик продаст истцу земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1213 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, по цене <данные изъяты> руб. Ответчик обязался не позднее 4 месяцев со дня подписания предварительного договора освободить продаваемый участок и известить истца о готовности заключить основной договор (пункты 3 и 5 предварительного договора).

Данный срок истек <данные изъяты>, однако каких-либо извещений о готовности к заключению основного договора ответчик истцу не направил.

В качестве обеспечения исполнения обязательств, истец при заключении предварительного договора выплатил ответчику задаток в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Предварительный договор не предусматривает выполнение истцом каких-либо дополнительных обязательств, необходимых для заключения основного договора, такие обязательства возложены исключительно на ответчика.

В соответствии с п. 20 предварительного договора, до заключения основного договора продавец не вправе отчуждать участок третьим лицам.

Истец направил ответчику претензию от <данные изъяты>, требуя заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Ответ на претензию не поступил.

Из реестрового дела в отношении спорного земельного участка судом установлено, что ИП <данные изъяты> продал спорный участок <данные изъяты>Ю. по договору купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. 429 ГК РФ, указав на отсутствие каких-либо доказательств реального вступления ответчика <данные изъяты>. в права владения спорным участком, суд иск удовлетворил.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что каждая из ее сторон действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности, поскольку все стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Порочность воли каждой из ее сторон является обязательным условием для признания сделки мнимой. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей каждой стороны сделки устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Таким образом, для квалификации сделки как мнимой необходимо установить тот факт, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение гражданских прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 86 Постановления N от <данные изъяты> "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Факт, что ответчики на самом деле не имели намерения на возникновение гражданских прав и обязанностей, судом не устанавливались.

Судебной коллегией в качестве юридически значимого обстоятельства определено: направленность подлинной воли сторон в момент заключения сделки на создании правовых последствий, характерных для соответствующих сделок.

Судебная коллегия, в соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", приняла в качестве дополнительных доказательств представленные сторонами на стадии апелляционного рассмотрения документы, поскольку обстоятельства, которые ими подтверждаются, не устанавливались судом первой инстанции.

Заявляя о мнимости договора, истец ссылался на то, что договор заключен с целью лишить его возможности приобрести земельный участок.

Вместе с тем, ответчик <данные изъяты>. указывал на свою добросовестность при приобретении земельного участка, поскольку передаваемый по договору купли-продажи земельный участок на момент заключения сделки являлся собственностью ИП Рожко Д.М., который в силу ст.421 ГК РФ имел право осуществлять по своему усмотрению принадлежащие ему гражданские права и распоряжаться своим имуществом, какими-либо правами третьих лиц передаваемый по договору купли-продажи земельный участок обременен не был, под арестом, в залоге не находился, запретов и ограничений на отчуждение земельного участка зарегистрировано не было.

В подтверждение направленности воли на приобретение земельного участка и фактического вступления во владение земельным участком ответчик <данные изъяты> судебной коллегии: договор на проектирование индивидуального жилого <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> <данные изъяты>», акт приема-передачи выполненных работ <данные изъяты> от <данные изъяты>, квитанцию об оплате услуг по договору на проектирование, копию проекта индивидуального жилого дома, копию градостроительного плана земельного участка, подготовленного на основании заявления <данные изъяты> от <данные изъяты>, копию договора на выполнение инженерно-геологических изысканий от <данные изъяты>, копию акта выполненных работ от <данные изъяты>, копию квитанции об оплате услуг по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, копию технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации, копию уведомления о регистрации заявки по вопросу технологического присоединения мощности объекта от <данные изъяты>, копию предварительного договора строительного подряда от <данные изъяты>. Также ответчиком <данные изъяты> представлены доказательства наличия денежных средств на приобретение земельного участка.

В связи с чем, подлежат отклонению доводы истца, что отсутствуют доказательства реального вступления ответчика <данные изъяты> в права владения земельным участком.

Утверждение истца в обоснование мнимости договора, что земельный участок был продан <данные изъяты> по явно заниженной цене, дешевле, чем должен был быть продан по предварительному договору купли-продажи, подлежит отклонению с учетом того обстоятельства, что ответчиком представлена расписка <данные изъяты>. о получении от <данные изъяты> денежных средств в качестве оплаты по договору купли-продажи от <данные изъяты> в размере <данные изъяты>. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи указано о продаже земельного участка за <данные изъяты>. само по себе не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, в том числе цена товара в гражданском обороте может определяться сторонами свободно.

Также не может судебная коллегия согласиться с доводами истца, что ответчики знакомы друг с другом, поскольку участвовали в одних и тех же турнирах по гольфу, так как указанные обстоятельства не являются достаточным основанием для признания договора купли-продажи мнимой сделкой.

Поскольку доказательств, подтверждающих порочность воли ответчиков при заключении сделки, как и доказательств того, что в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, материалы дела не содержат, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора купли-продажи земельного участка между ответчиками мнимой сделки, в связи с чем решение суда в указанной части не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи с истцом на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, исходя из следующего.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от <данные изъяты> N 218-ФЗ).

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В абз. 7 п. 61 указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от <данные изъяты> разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>, заключенный между ответчиками исполнен, недействительным не признан, земельный участок передан <данные изъяты>., право собственности ответчика <данные изъяты> зарегистрировано в установленном порядке, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований <данные изъяты> об обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. При этом <данные изъяты>. не лишен право обращения с требованиями к продавцу о возмещения причиненных убытков.

руководствуясь ст. ст. 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Истринского городского суда <данные изъяты>

Принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи