Решение по делу № 33-878/2023 (33-13561/2022;) от 16.12.2022

УИД- 59RS0004-01-2022-002786-44

Дело № 33-13561/2022 (2-2544/2022)

Судья – Подгайная Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

Судей Братчиковой М.П., Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Калмыковой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 13 февраля 2023 года гражданское дело по иску Некрасова Павла Дмитриевича к администрации города Перми, Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о возложении обязанностей,

по апелляционной жалобе истца Некрасова Павла Дмитриевича на решение Ленинского районного суда г.Перми от 14 октября 2022 года.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца по доверенности Серебрянской А.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика по доверенности Новоселовой Е.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Некрасов П.Д. обратился с иском к администрации г. Перми, Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым № ** общей площадью 2411 кв.м по адресу: г. Пермь ул. ****, передать земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником индивидуальных гаражей-боксов, расположенных по ул. **** в г.Перми в границах земельного участка с кадастровым № **:2, который был приобретен предыдущими собственниками гаражей-боксов на основании договора купли-продажи № ** от 03.09.2003, заключённого с администрацией г. Перми. Денежные средства покупателями оплачены в полном объеме, но земельный участок в установленном порядке не передан покупателям, договор купли-продажи в установленном Законом порядке, не зарегистрирован. 20.10.2020 между Некрасовым П.Д. и Покупателями заключен договор уступки прав требований (цессии), в соответствии с которым покупатели уступили права требования к администрации г. Перми, вытекающие из договора купли-продажи от 03.09.2003. Истец обратился к ответчику с заявлением о замене покупателей по договору купли-продажи от 03.09.2003. Департамент земельных отношений администрации г. Перми в адрес Некрасова П.Д. направил ответ, в котором указано на невозможность замены покупателей в договоре от 2003года.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 14 октября 2022 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Доводы жалобы аналогичны основаниям иска и позиции истца, занятой при рассмотрении спора по существу. Указывает, что суд первой инстанции пришел к безосновательному выводу об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу. Вывод суда о том, что договор уступки права требования (цессии) не был зарегистрирован в установленном порядке не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что Некрасову П.Д. на праве собственности с 13.08.2020 года (дата регистрации перехода права собственности) принадлежит нежилое здание (кадастровый № **) площадью 2099, 2 кв.м (наименование подземные гаражи-боксы) по адресу г. Пермь, ул. **** (л.д.9-10, 16-22).

Указанное здание приобретено Некрасовым П.Д. (истец, покупатель) на основании договора купли-продажи подземного гаража от 03.08.2020 (л.д.4), заключенного со С. (продавец-1) и К3. (продавец-2).

По данным выписки из ЕГРН о регистрации перехода права собственности первоначально (на дату 25.12.2002) здание гаража принадлежало на праве общей долевой собственности К1. (9/60 доли), К2. (9/60 доли), К3. (9/60 доли), С. (9/60 доли), остальные доли (24/60) - ООО «Строитель-1».

Из материалов кадастрового дела на земельный участок с кадастровым № ** следует, что 05.05.2003 постановлением Главы г.Перми № 1315 принято решение прекратить право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Строитель-1» земельным участком площадью 2438, 25 кв.м; предоставить членам гаражного кооператива «***» в собственность за плату земельный участок площадью 2411, 8 кв.м под подземную автостоянку по ул.**** в квартале № ** Ленинского района за счет городских земель (в соответствии с долей собственности от общей площади).

03.09.2003 между администрацией г.Перми (продавец) и членами гаражного кооператива «****» (покупатели) во исполнение постановления Главы города Перми от 05.05.2003 № 1315 заключен договор купли-продажи № 33-4, по условиям которого администрация города Перми обязуется передать в собственность покупателей земельный участок площадью 2411,8 кв.м (К1. 9/60, С. -9/60, К2. – 9/60, К3.- 9/60, ООО «Строитель-1» - 24/60), предназначенный под подземную автостоянку, а покупатель обязуется принять и оплатить указанное имущество (п.1.1); выкупная цена земельного участка определена в размере 41398 руб., которая подлежит перечислению покупателем в течение 10 календарных дней со дня подписания договора на счет (л.д.23-24).

В разделе 3 договора определены обязанности каждой из его сторон.

Согласно п.5.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения договора.

Денежные средства в размере цены договора (41 398 руб.), покупателями оплачены (платежное поручение № ** от 09.06.2003 л.д.25).

Обязанность продавца по передаче земельного участка не исполнена, переход права собственности на участок не зарегистрирован.

20.10.2020 между К1. (цедент 1), К2. (цедент 2), С. (цедент 3), К3. (цедент 4) (далее- цеденты) и Некрасовым П.Д. (далее – Цессионарий) заключен договор (л.д.26-28) уступки прав требования (цессии), по условиям которого Цеденты уступают, а Цессионарий принимает права требования к Администрации г.Перми (должник), вытекающие из договора купли-продажи земельного участка № ** от 03.09.2003, заключенного между Цедентами и должником (п.п.1.1), в том числе, но не исключительно передача документов на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю за государственной регистрацией. Указанные права уступаются в пределах переданных по указанному в п.1.1. Договору Цедентам долей:

Цедент 1 – 15/60,

Цедент 2 -15/60,

Цедент 3 -15/60

Цедент 4 -15/60 (п.1.2).

При разрешении спора суд, руководствуясь п.1 ст. 388, п.2 ст.389, ст.389.1, п.3 ст.433, ст.549, п.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Некрасовым П.Д. исковых требований. При этом суд исходил из непредставления доказательств правомерности отчуждения цедентами прав в объеме, указанном в договоре цессии, отсутствия государственной регистрации как договора купли-продажи земельного участка, так и договора цессии, что свидетельствует о незаключенности договора.

Коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора купли-продажи земельного участка) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу норм п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ (в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон) государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом

В какой-либо период времени законом не были установлены требования к государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, такие требования законом (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлены лишь к регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании заключенного договора.

В связи с указанным выводы суда о незаключенности договора купли-продажи от 03.09.2003 по мотиву отсутствия его (договора) государственной регистрации, и как следствие - договора цессии, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

С учетом приведенных правовых норм, совершения договора в надлежащей (письменной) форме с согласованием существенных условий (предмет, цена) коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 03.09.2003 года сторонами заключен с момента подписания, что соотносится с содержанием п.5.1 указанного договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента заключения договора (с 03.09.2003) у Администрации г.Перми и покупателей земельного участка возникли взаимные права и обязанности по указанному договору N 23-4.

Покупатели исполнили обязательство по оплате имущества, что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать имущество в собственность покупателя. Передача недвижимого имущества в собственность осуществляется путем фактической передачи объекта во владение покупателя, то есть вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, с последующим совершением действий по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Из материалов дела следует, что продавцом не выполнена часть своих обязанностей по договору, а именно земельный участок не передан во владение покупателя, не совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзацах втором, третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее по тексту – Постановление № 54), в силу статьи 421 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами. Например, уступка требования может производиться на основании предусмотренных ГК РФ договора продажи имущественного права (пункт 4 статьи 454 ГК РФ) или договора дарения (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). В таком случае следует учитывать правила гражданского законодательства об отдельных видах договоров.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 ГК РФ положения главы 30 ГК РФ о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав.

В связи с тем, что договор купли-продажи продавцом не исполнен, покупатель имеет право требовать от продавца совершения действий по передаче предмета договора (земельный участок) и государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В период действия обязательства возможна замена участвующих в нем лиц при сохранении самого обязательства. Кредитор выбывает из обязательства, а к вступающему на его место новому участнику переходят права и обязанности прежнего. В рассматриваемой ситуации договор купли-продажи земельного участка является действующим, в том числе с учетом положений п.5.1 договора, не расторгнут, недействительным либо незаключенным не признавался, основания для вывода о прекращении обязательств по указанному договору отсутствуют.

В данном случае покупатель уступил свои права требовать передачи земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности, возникшие из договора купли-продажи, другому лицу, поэтому новый участник обязательства также вправе требовать от продавца совершения указанных действий.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце третьем пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При установленных обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, что заявленные Некрасовым П.Д. исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению.

При этом коллегия не может согласиться с выводами суда и доводами ответчика по делу о непредставлении доказательств правомерности отчуждения цедентами прав в объеме, указанном в договоре цессии.

По общему правилу требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка (пункт 5 Постановления N 54). При этом в соответствии с пунктом 11 названного постановления возможность уступки требования не ставится в зависимость от того, является ли уступаемое требование бесспорным.

Согласно пункту 23 Постановления N 54 должник вправе выдвигать против требования нового кредитора не только возражения, которые он уже имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору, но и возражения, основания для которых возникли к этому моменту (статья 386 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Строитель-1» 16.04.2013 исключено из реестра юридических лиц в связи с ликвидацией юридического лица; учредителями общества являлись К2., С., К3., К1. – каждому принадлежало 25 % доли в уставном капитале (выписка из ЕГРЮЛ л.д.111-126).

Согласно пункту 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. При наличии спора между учредителями (участниками) относительно того, кому следует передать вещь, она продается ликвидационной комиссией с торгов.

Коллегией в органе по регистрации прав истребован документ, на основании которого зарегистрировано прекращение права собственности ООО «Строитель-1» на принадлежащие обществу 24/60 доли в праве на спорное нежилое здание гаражей. Согласно представленному протоколу № 6 от 11.04.2012 общим собранием участников общества принято решение распределить между участниками доли в подземном гараже по 1/4 от 24/60 каждому, т.е. по 6/60.

Принимая во внимание указанное, с учетом отсутствия между участниками ликвидированного юридического лица какого-либо спора об имущественном праве (его объеме), принадлежащем учредителям после ликвидации общества, в том числе принимая во внимание участие при рассмотрении настоящего спора указанных лиц с процессуальным статусом третьих лиц на стороне истца, принятия общим собранием участников решения о распределении принадлежащей обществу доли в праве собственности на спорное здание, на основании которого осуществлена регистрация перехода права собственности на указанное имущество к участникам общества, принадлежности спорного здания гаража в целом на праве собственности истцу, приобретения истцом, как собственником здания, прав в отношении земельного участка на основании договора цессии, коллегия полагает выводы суда о недоказанности объема передаваемых цедентом по договору цессии от 20.10.2020 прав не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Доводы третьего лица и ответчика о нарушении истцом принципа добросовестности и непротиворечивости поведения не могут быть приняты коллегией во внимание, поскольку истец последовательно заявлял о своем праве на оформление в собственность спорного земельного участка на основании рассматриваемого договора, обращаясь первоначально с соответствующим заявлением в уполномоченный орган администрации г.Перми. При этом из ответа Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 30.09.2020 года на обращение истца (л.д.29) следует, что факт заключения 03.09.2003 договора № ** и его исполнение в части внесения цены договора администрацией признавался и не оспаривался, предложено решить указанный вопрос в судебном порядке. В соответствии с принципом эстоппель сторона, подтвердившая действие договора (сделки), не может отрицать его действие. Последующее после указанных фактических обстоятельств изменение стороной своего поведения на противоположное является противоречивым.

При установленных обстоятельствах заключения в отношении спорного участка договора купли-продажи и получения за участок цены в размере, установленном договором (принятие исполнения), ответчик указывает о том, что полученные по договору от 03.09.2003 года денежные средства являются неосновательным обогащением, которые не подлежат истребованию из бюджета г.Перми, считает возможным в отношении участка повторно получить денежные средства в результате заключения еще одного договора в отношении того же участка. В данной ситуации принципу добросовестности не отвечает позиция ответчика, а не истца.

По указанным причинам решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, с принятием нового решения – об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Перми от 14 октября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Возложить на Администрацию г.Перми обязанность передать Некрасову Павлу Дмитриевичу земельный участок с кадастровым № ** общей площадью 2411 кв.м по адресу: г. Пермь ул. ****.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельный участок с кадастровым № ** общей площадью 2411 кв.м по адресу: г. Пермь ул. **** к Некрасову Павлу Дмитриевичу.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное определение изготовлено 15 февраля 2023 года