Решение по делу № 2-422/2019 от 06.12.2018

Гражданское дело № 2-422/2019

Решение

Именем Российской Федерации

22 января 2019 года город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Боровковой И.Н.,

при секретаре: Жигаловой Ю.В.,

с участием представителя истца Кохан Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Карачевцеву Антону Владимировичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

09 июля 2013 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и Карачевцевым А.В. заключен договор №/мн купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №, площадью 2510 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка № от 09.07.2013г., просит взыскать с Карачевцева А.В. задолженность в размере 1398270,46 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5 договора №/мн от 09.07.2013г. – 1 188 500 руб., штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченное покупателем согласно п.4.2 Договора (п.5.6 Договора)- 179000 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №/мн от 09.07.2013г. – 30770,46 руб., в возврат уплаченной государственной пошлины – 21191,35 руб., расходы по оценке земельного участка № руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №, площадью 2510 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги, определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В судебном заседании представитель истца Кохан Д.В. (по доверенности) поддержал исковые требования.

Ответчик извещался судом по известному месту жительства, не явился, причину неявки не сообщил, возражений не представил, ходатайств не направил, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки, в судебное заседание не представил.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка № 306, площадью 2510 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка №/мн от 09.07.2013г., актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора №/мн от 09.07.2013г., продавец обязался в соответствии с программами обустройства, принимаемыми правительством <адрес>, в течении пяти лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Согласно сообщению ГУП «<адрес> Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» от 08.09.2015г. №, инженерные сети в микрорайоне ИЖС «Маслова Пристань-70» <адрес> построены и переданы в хозяйственное ведение эксплуатирующим специализированным организациям ООО «СтройГазВодСервис», РЭС <адрес>, филиал ОАО «Газпром газораспределение Белгород в <адрес>».

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №/мн от 09.07.2013г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1481 000 руб. Карачевцев А.В. оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти календарных дней со дня заключения договора – 292 500 руб. На оплату оставшейся части цены участка – 1188 500 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет, до 09 июля 2018 года (п.2.3. договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора №/мн от 09.07.2013г. находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Карачевцев А.В. обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.6.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка №/мн от 09.07.2013г. затраты на подведение инженерных сетей определены в сумме 229000 руб., из них 120 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 60 000 руб., затем ежегодно с 2014 по 2016 годы не позднее 09.07. вносит на расчетный счет продавца по 20000 руб.

Пункт 5.5. договора №/мн от 09.07.2013г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период со дня подписания настоящего договора до момента оплаты оставшейся части цены участка.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равной разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 26 июля 2013 года.

26 июля 2018 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем Карачевцеву А.В. по договору купли-продажи земельного участка №/мн от 09.07.2013г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес Карачевцева А.В. 25.10.2018г. № с требованием погасить до 23.11.2018г. задолженность по договору купли-продажи земельного участка №/мн от 09.07.2013г. в размере: 1188 500 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 109 000 руб. – штраф согласно п.5.6. договора, проценты на оставшуюся часть цены участка в соответствии с п.5.5 договора, а также актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 31.10.2018г., согласно которым на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> строительство не начато, и фотографией, подтверждающей отсутствие жилого дома на земельном участке

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения Карачевцевым А.В. обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций, а также штрафа, согласно п. 5.6 договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность Карачевцева А.В. по договору №/мн от 09.07.2013г. купли-продажи земельного участка составляет 1398270,46 руб., из которых:

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5. договора №№/мн от 09.07.2013г. – 1188 500 руб.,

проценты в соответствии с п.5.5. договора №/мн от 09.07.2013г. – 30770 руб. (1188 500 (оставшаяся часть стоимости участка) х 7,50% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/365 х 126 дней (с 27.07.2018г. по 30.11.2018г.),

штраф в соответствии с п. 5.6 договором №/мн от 09.07.2013г. – 179000 руб. (229000 - 120000).

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

Требования истца об обращении взыскания на земельный участок также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.2.4. договора №/мн купли-продажи земельного участка от 09.07.2013г., п.5 акта-приема передачи от 09.07.2013г., земельный участок №, площадью 2 510 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с момента его передачи Карачевцеву А.В. и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из отчета № об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 510 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, уч. №, кадастровый №, итоговая рыночная стоимость земельного участка на 28 ноября 2018 года составляет 582 000 руб.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Иных доказательств стоимости заложенного имущества земельного участка на момент рассмотрения дела ответчиком не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В судебном заседании установлен факт неисполнения Карачевцевым А.В. своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости, что составляет 456 600 руб.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 21191,35 руб., факт уплаты которых подтверждён платёжным поручением № от 30.11.2015г., а также расходы, понесённые истцом по оплате отчета о рыночной стоимости земельного участка в сумме 3 200 руб., что подтверждается договором на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки № от 27.11.20185г., актом сдачи-приемки выполненных работ от 28.11.2018г., счетом на оплату от 28.11.2018г. №.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

иск Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Карачевцеву Антону Владимировичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованным.

Взыскать с Карачевцева Антона Владимировича в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная задолженность по договору №/мн купли-продажи земельного участка от 09.07.2013г. в размере 1398270,46 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5 договора №/мн от 09.07.2013г. – 1 188 500 руб., штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченное покупателем согласно п.4.2 Договора(п.5.6 Договора) - 179000 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №/мн от 09.07.2013г. – 30770,46 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21191,35 руб., по оплате отчета о рыночной стоимости земельного участка в размере 3200 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №, площадью 2510 кв.м. с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации– 465 600 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.