Решение по делу № 33-1952/2024 от 31.07.2024

судья Мамбетова О.С. дело №33-1952/2024

(№2-366/2023) 07RS0001-02-2022-005315-74

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 августа 2024 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х. и Савкуева З.У.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителя ФИО1 и ФИО2 - ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании заключенных ими договоров договорами участия в долевом строительстве и возложении обязанностей,

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 10 апреля 2023 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с исковыми заявлениями к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - Общество или ответчик) о признании заключенных ими договоров договорами участия в долевом строительстве и возложении обязанностей по предоставлению документов для государственной регистрации данных договоров.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом заключен предварительный договор участия в долевом строительстве в редакции дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого последнее обязалось передать ей однокомнатную квартиру с проектным №, общей площадью 53,26 квадратных метров, расположенную на 8 этаже в 4-м корпусе 11-ти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера и строящегося на земельном участке с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Обществом заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого последнее обязалось передать ей однокомнатную квартиру с проектным №, общей площадью 53,26 квадратных метров, расположенную на 5 этаже в 4-м блоке 6-ти секционного 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера и строящегося на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Обществом заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого последнее обязалось передать ему однокомнатную квартиру с проектным №, общей площадью 53,26 квадратных метров, расположенную на 6 этаже в 4-м блоке 6-ти секционного 10-ти этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера и строящегося на земельном участке с кадастровым номером №

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в дни заключения ими указанных договоров единовременно уплатили Обществу причитающиеся с них и определенные данными договорами покупные цены своих квартир в размерах 1331 500 рублей, 1555 000 рублей и 2300 000 рублей соответственно, что подтверждается составленными между ними актами приема-передачи этих денежных средств.

Приводя положения статей 309, 310, 429, 431 ГК РФ, статей 1, 2, 3, 4 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), ФИО1, ФИО2 и ФИО3 также указывали, что фактически в рамках названных договоров между ними и Обществом сложились правоотношения, связанные с их участием в долевом строительстве названных жилых домов, несмотря на это до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по передаче им упомянутых квартир не исполнил, нарушив, тем самым, их, возникшие из данных договоров, имущественные права.

Возбудив по искам ФИО1, ФИО2 и ФИО3 самостоятельные гражданские дела и разрешив в их рамках процессуальные вопросы о привлечении Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - Банк) к участию в них в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд первой инстанции протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ объединил эти дела в одно производство.

Рассмотрев настоящее гражданское дело по существу, Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от ДД.ММ.ГГГГ указанные исковые заявления удовлетворил полностью.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Банк подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просил отменить его и принять новое решение об отказе в удовлетворении исков.

В обоснование жалобы указал, что упомянутые договоры с ФИО2 и ФИО3 не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве жилья, их следует считать незаключенными, поскольку они не соответствуют требованиям Закона об участии в долевом строительстве. Они не содержат существенных условий договора участия в долевом строительстве, содержащихся в статье 4 Закона об участии в долевом строительстве, в них не указаны гарантийные сроки на объекты долевого строительства. Истцами не представлены надлежащие доказательства оплаты стоимости указанных квартир. Денежные средства, на внесение которых продавцу они ссылаются, не были оприходованы Обществом. Они на расчетные его счета не вносились, в налоговой отчетности не учитывались и факт их уплаты должным образом не доказан.

Указано, что целью указанных договоров является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование её строительства. На момент их заключения объекты долевого строительства находились у него (Банка) в залоге, тогда как он согласия на привлечение денежных средств и их заключение не давал. В нарушение заключенных между ним и Обществом договоров последнее привлекло денежные средства перечисленных граждан без письменного его (Банка) согласия, что не соответствует требованиям закона. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о незаключённости с истцами договоров участия в строительстве и в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что истцы, указанные договоры с которыми прекратили свое действие, недобросовестно осуществляют свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от них как от дольщиков по характеру спорных правоотношений, они не были лишены возможности и должны были общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений либо ограничений на оспариваемый объект строительства.

В письменных возражениях ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на апелляционную жалобу приведены доводы, сводящиеся, по своей сути, к тому, что суд первой инстанции, достоверно установив значимые для настоящего гражданского дела обстоятельства и дав им, а также имеющимся в нем доказательствам надлежащую юридическую оценку, вынес законное и обоснованное решение.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание ФИО1, ФИО2,ФИО3 представителей Общества и Банка, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе последнего, выслушав возражения на нее представителя ФИО1 и ФИО2 - ФИО8, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договорами, заключенными между Обществом и ФИО1, ФИО2, ФИО3, хотя и поименованными предварительными договорами участия в долевом строительстве либо договорами о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, предусмотрена обязанность ответчика передать им конкретные квартиры в строящихся вышеупомянутых многоэтажных жилых домах по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера.

Также в указанных договорах прямо указано, что денежные средства, составляющие их покупные цены в соответствующих размерах подлежат уплате при их подписании.

Таким образом, указанные договоры не являются предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По настоящему гражданскому делу установлено, что Обществом и названными лицами заключены договоры с вышеприведенными наименованиями, в соответствии с которыми ответчик взял на себя обязательства передать в будущем этим истцам объекты долевого участия - названные квартиры. Независимо от наименования заключенных сторонами договоров суд первой инстанции принял во внимание существо данных сделок и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенных ими договоров и поскольку истцы передали денежные средства в целях строительства квартир в многоквартирном жилом доме, а ответчик, возводя его, взял на себя обязательства по передаче им в собственность указанных в них квартир, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводам о том, что спорные правоотношения сторон входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве, а, соответственно, данные договоры являются договорами участия в долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что в договорах не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств их оплаты, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в его налоговой отчетности не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений данного нормативного правового акта.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах настоящего гражданского дела имеются документы, в том числе акты приема-передачи, согласно которым названные истцы оплатили всю стоимость строящихся для них квартир директору Общества.

При этом в обсуждение довода апелляционной жалобы относительно невнесения директором Общества этих денежных средств в кассу последнего или на его расчетный счет Судебная коллегия не входит, так как они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона об участии в долевом строительстве.

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование поданной апелляционной жалобы Банк также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Вместе с тем из материалов настоящего гражданского дела следует и не оспаривалось лицами, участвующими в нем, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объектов долевого строительства - перечисленных квартир.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил, как исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании заключенных ими указанных договоров договорами участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации, так и производные от них, если следовать предписаниям части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве и, равно, основаниям предъявленного ими иска, их же требования о возложении на ответчика обязанности по предоставлению документов, необходимых для такой их регистрации.

По тем же мотивам те доводы апелляционной жалобы, которые, по своей сути, сводятся к отсутствию правовых и фактических оснований для удовлетворения предъявленных ими исковых требований, противоречат, как перечисленным законоположениям и актам их толкования, так и обстоятельствам настоящего гражданского дела, в связи с чем подлежат, являясь необоснованными, отклонению.

Остальные доводы апелляционной жалобы, были, приводясь Банком в качестве возражений на данный иск, предметом обсуждения суда первой инстанции и по мотивам, приведенным в обжалуемом его решении, правомерно отвергнуты им как юридически несостоятельны.

При перечисленных условиях, апелляционная жалоба не содержат доводов, которые свидетельствовали бы о наличии обстоятельств, являющихся предусмотренными статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения обжалуемого решения.

Принимая во внимание вышеизложенное, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, основания для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 10 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 августа 2024 года.

председательствующий А.А. Макоев

судьи Р.Х. Шомахов

З.У. Савкуев