Решение по делу № 2-686/2023 (2-4903/2022;) от 21.11.2022

Дело № 2-686/2023

УИД 44RS0001-01-2022-006055-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2023 года                                                                      г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе судьи Митрофановой Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Магомедеровой А.М. к Василевской О.А., ФИО1, Давыдову Д.И., действующему в интересах несовершеннолетней ФИО2, о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

Манафова А.М. обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с исковым заявлением к Василевской О.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, Давыдову Д.И., действующему в интересах несовершеннолетней ФИО2, о расторжении предварительного договора купли – продажи недвижимости с условием о задатке от 01.06.2022, взыскании с ответчиков в солидарном порядке задатка в двойном размере в сумме 100 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей. Требования мотивированы тем, что между истцом и Ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке) от 1 июня 2022 года о покупке квартиры, по адресу: <адрес>, площадью 37, 2 кв. м. с кадастровым номером № (далее- Договор). Стоимость квартиры согласно договора составляла 2830000 (два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей. Стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор не позднее 30 июля 2022 года. В момент подписания настоящего договора Истец оплатил Ответчикам 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве задатка, что подтверждается п. 3.1.1 Договора и распиской от 01 июля 2022 года. Согласно п. 3.1.1 заключенного договора указанный задаток засчитывался в счет оплаты стоимости квартиры, оставшуюся часть стоимости квартиры Истец должен был оплатить в день подписания основного договора купли-продажи квартиры в Россреестре. Стороны изначально не могли заключить основной договор купли-продажи недвижимости по причине того, что Продавцам (Ответчикам) необходимо решить вопрос с согласием (разрешением) органа опеки, поскольку фактически сторонами по сделке со стороны Продавцов выступали два несовершеннолетних лица. 1 июля 2022 года по требованию продавцов в связи с тем, что вопрос с разрешением органов опеки Продавцы не могли решить, было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке) о снижении стоимости квартиры до 2480000 (двух миллионов четыреста восьмидесяти тысяч) рублей. Позднее было заключено еще одно дополнительное соглашение к Договору согласно которому стороны договорились заключить основной договор не позднее 1 сентября 2022 года. По день подачи искового заявления в суд со стороны Продавца до сих пор не исполнены условия заключенного договора, что препятствует заключению основного Договора в Росреестре. В соответствии с п. 4.2. Договора при неисполнении условий настоящего договора Продавцами, задаток возвращается Продавцами Покупателю в двойном размере, то есть в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей в течение трех дней с момента предъявления соответствующего требования. Истец неоднократно обращался с требованием к Продавцам о возврате денежных средств в связи с неисполнением обязательств по заключенному договору, однако возврат денежных средств Истцу так и не был осуществлен. Истец свои обязательства по договору предварительного договора купли-продажи исполнил надлежащим образом и своевременно, Ответчик свои обязательства не исполняет, в итоге Истец поставлен в положение, при котором он не смог приобрести квартиру по договорной цене и не может обратно получить свои денежные средства, вложенные в качестве задатка.

В ходе рассмотрения дела истец Манафова А.М. сменила фамилию на Магомедерову, что подтверждается свидетельством о перемене имени от <дата> №.

Протокольным определением от 27.01.2023 по инициативе суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчиков в солидарном порядке задаток в размере 100 000 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

Судом приняты к рассмотрению уточненные требования истца.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в надлежащем порядке, в судебном заседании интересы истца на основании доверенности представляла Бишкина Е.А., которая поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики Василевская О.А., Давыдов Д.И., действующий в интересах несовершеннолетней ФИО2, в судебное заседание не явились, причины неявки неизвестны, о времени и месте рассмотрения дела извещены в надлежащем порядке.

Ответчик несовершеннолетняя ФИО1, ее законный представитель Митясов А.В., представитель по устному ходатайству Дмитриева М.С. возражали в отношении удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым представленные в качестве обоснования исковых требований копии предварительного договора (с условиями е задатке) дополнительного соглашения к нему от 01 июня 2022 года, а также расписки от 01 июля 2022 года не содержат существенного условия договора — подписи стороны продавца - сособственника объекта недвижимости, который выступает стороной сделки и указан в преамбуле перечисленных документов, что говорит о его ничтожности. Положениями ст.ст. 8,153,154 ГК РФ предусмотрено, что для возникновения гражданских прав на основании сделки, договора необходимо выражение согласованной воли сторон. В соответствии с положениями ст.ст. 158,160 ГК РФ сделка в письменной форме предусматривает составление документа, выражающего его содержание, подписанного лицами, совершающими сделку, или уполномоченными лицами. Подписание договора другим лицом с подделкой подписи лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и несоблюдении простой письменной формы сделки. Договор, в котором отсутствует подпись стороны, не соответствует требованиям п. 1 ст. 420 ГК РФ, что является основанием для признания его ничтожным в соответствии со ста. 168 ГК РФ, как сделки несоответствующей требованиям закона. Учитывая изложенные нормы закона ничтожный договор не подлежит признанию расторгнутым. Кроме того, истцом не представлено доказательств согласования с органом опеки и попечительства сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних.

Третьи лица Управление опеки и попечительства Администрации г. Керчи, ООО «Агентство недвижимости «Усадьба» представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены в надлежащем порядке.

Заслушав представителей истца и ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно разъяснений, данных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (п.2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 380 РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 4 статьи 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.06.2022 между Манафовой А.М. (Продавец) и Василевской О.А., действующей в своих интересах и в интересах ФИО1, <дата> года рождения, действующей с согласия законного представителя Митясова А.В., Давыдовым Д.И, действующим в интересах несовершеннолетней ФИО2, <дата> года рождения (Покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условиями внесения задатка.

Вместе с тем, в указанном договоре имеются только подписи Василевской О.А. и Манафовой А.М.

По условиям данного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли –продажи квартиры по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности Продавцов: Василевская О.А. – ... доля в праве, ФИО1, - ... доля в праве, ФИО2, - ... доля в праве (п. 1.1, 1.2 Договора).

В силу пункта 1.7 Договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30.07.2022.

Согласно пункту 3.1 Договора оплата производится в следующем порядке: В момент подписания настоящего договора Покупатель уплатил Продавцам 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей в качестве задатка в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ. Оставшаяся денежная сумма в размере 2 780 000 (Два миллиона семьсот восемьдесят тысяч) рублей подлежит уплате Покупателем Продавцам при подписании основного договора в день сдачи документов на регистрацию перехода права собственности.

В силу пункта 4.2 Договора при отказе от продажи Объекта или неисполения условий настоящего договора Продавцами, задаток возвращается Продавцами Покупателю в двойном размере, то есть в сумме 100 000 (Сто тысяч) рублей в течение трех дней с момента предъявления соответствующего требования.

Во исполнение своих обязательств по договору 01.06.2022 истец передал ответчику Василевской О.А. денежные средства в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской ответчика от 01.07.2022.

Дополнительным соглашением к Предварительному договору от 01.07.2022 стороны согласовали, что стоимость объекта, которая будет указана в основном договоре купли –продажи составляет 2 480 000 (Два миллиона четыреста восемьдесят тысяч) рублей. данное условие является обязательным. В случае требования Покупателя указать другую сумму, Предварительный договор расторгается при этом задаток остается у Продавца в полном размере, то есть в сумме 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

До настоящего времени, основной договор не заключен, в срок не позднее 30.07.2022 предложений заключить основной договор стороны друг другу не направляли.

Согласно пояснений, данных представителем ООО «АН «Усадьба», с которым у Василевской О.А., Митясовым А.В., Давыдовым Д.И. был заключен договор оказания услуг по продаже объекта недвижимости, в судебном заседании, имелись устные договоренности с Василевской О.А., были найдены покупатели, отдан задаток, состыковать всех вместе не представилось возможным, подписывалось все раздельно.

Учитывая отсутствие в предварительном договоре подписей указанных в нем сторон ФИО1 и ее законного представителя Митясова А.В., Давыдова Д.И. и отсутствие иных доказательств соблюдения письменной формы предварительного договора, суд приходит к выводу, что спорный предварительный договор подлежит признанию ничтожным в виду несоблюдения письменной формы договора, обязательной для данного вида договора, в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, исковые требования о взыскании с ответчиков двойной суммы задатка не подлежат удовлетворению, поскольку спорный предварительный договор, являющийся ничтожным, не повлек возникновение каких- либо обязательств у сторон.

В то же время в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая факт получения Василевской О.А. задатка в размере 50 000 рублей по ничтожному предварительному договору, суд приходит к выводу, что указанные денежные средства подлежат возврату Магомедеровой (Манафовой) А.М.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований в соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика Василевской О.А. в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Магомедеровой (Манафовой) А.М. удовлетворить частично.

Взыскать с Василевской О.А., паспорт №, в пользу Магомедеровой (Манафовой) А.М. задаток в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1600 рублей.

В удовлетворении остальных исковых требований Магомедеровой (Манафовой) А.М. отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                            Е.М. Митрофанова

Мотивированное решение изготовлено 23.06.2023.