Решение по делу № 33-20460/2019 от 13.11.2019

Судья Боровлева О.Ю. № 33-20460/2019

2-1726/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2019 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Голубовой А.Ю., Шамрай М.С.,

при секретаре Гречко А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравченко Ларисы Ивановны к Ждановой Ирине Евгеньевне, Бондаренко Евгению Викторовичу, Писареву Владимиру Николаевичу о признании добросовестным приобретателем, по апелляционной жалобе Кравченко Ларисы Ивановны на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 августа 2019 г.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

Кравченко Л.И. обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований, что в 2012 году она обратилась в агентство недвижимости с целью приобрести квартиру. Ответчик Жданова И.Е., являющаяся сотрудником агентства, предложила приобрести квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 2 550 000 рублей.

После осмотра квартиры истице были представлены все документы на квартиру, после чего Жданова И.Е. убедила истца отказаться от услуг агентства недвижимости и все дальнейшие действия по предстоящей следке осуществляла как физическое лицо.

15 октября 2012 года истица заключила предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с ее собственником – ответчиком Бондаренко Е.В. и в качестве задатка внесла сумму в размере 100 000 рублей.

30 ноября 2012 года истица с ответчиком Бондаренко Е.В., в присутствии ответчика Ждановой И.Е., заключила договор купли-продажи квартиры, в котором, по просьбе ответчиков, была указана цена в размере 1 000 000 рублей, в то время как реально за данную квартиру истица 30 ноября 2012 года заплатила 2 450 000 рублей, о чем Жданова И.Е. написала расписку. После заключения договора документы были сданы для регистрации перехода права собственности.

Однако в регистрации квартиры было отказано в связи с тем, что квартира является предметом залога по кредитному договору, заключенному с Л.С.Н. и ПАО «ОФК Банк». По данному кредитному договору Бондаренко Е.В. и Жданова И.Е. являются поручителями. Более того, в качестве обеспечительной меры на квартиру определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону был наложен арест.

Ответчики Бондаренко Е.В. и Жданова И.Е. уверяли истицу, что арест будет снят, поскольку Л.С.Н. кредит выплатил, однако до настоящего времени данный вопрос не разрешен, квартира находится под обременением, что не позволяет Кравченко Л.И. зарегистрировать право собственности на квартиру, в которой она сделала за свой счет ремонт и фактически проживает в ней.

Получив выписку из ЕГРН в отношении названной квартиры, истице стало известно, что 13 января 2012 года за Бондаренко Е.В. было зарегистрировано право собственности на квартиру. 24 апреля 2012 года было наложено обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «ОФК Банк».

Кравченко Л.И. указывает, что является добросовестным приобретателем квартиры и имеет права признания за ней права собственности на объект недвижимого имущества, который фактически ей передан. В данной квартире зарегистрирована и проживает истица со своим сыном, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги и несет иные расходы. На момент приобретения квартиры истица не знала и не могла знать о нелегитимности сделки по отчуждению имущества. Ответчики Бондаренко Е.В. и Жданова И.Е. не уведомляли истицу о том, что квартира находится в залоге, получили в полном объеме денежные средства за квартиру, передали квартиру во владение истице.

По изложенным основаниям Кравченко Л.И. просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв. 4 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, прекратить залог данной квартиры по договору об ипотеке № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 января 2012 года, заключенному между ПАО «ОФК Банк» и Бондаренко Е.В., взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 950 рублей и судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 60 000 рублей.

Определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 июня 2019 года ПАО «ОФК Банк» был заменен на правопреемника – Писарева В.Н., поскольку согласно договору цессии от 09 октября 2013 года банк уступил Писареву В.Н. права кредитора к должнику Л.С.Н. Ждановой И.Е. и Бондаренко Е.В.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований Кравченко Л.И. к Ждановой И.Е., Бондаренко Е.В., Писареву В.Н. о признании добросовестным приобретателем отказано.

Кравченко Л.И. в апелляционной жалобе просит отменить решение и принять новое, настаивая на том, что она не знала и не имела возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя. Согласно договору купли – продажи от 30.11.2012 спорное имущество ей было продано Бондаренко Е.В. на правах собственника и о том, что квартира находится в залоге ей не сообщили.

23.10.2018 Жданова И.Е. признала заявленные требования в связи с чем исковые требования должны быть удовлетворены.

В поданных возражениях Жданова И.Е. опровергает доводы апелляционной жалобы, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя тем, что судом установлены юридически значимые обстоятельства, дана верная правовая оценка представленным в дело доказательствам.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав Кравченко Л.И. и ее представителя – Воронько А.П., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 сентября 2012 года между Бондаренко Е.В. (продавец) и Кравченко Л.И. (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 15).

Согласно пункту 1.1 договора стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить двухкомнатную квартиру № 4 общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Стороны обязались на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, заключить основной договор в срок до 19 октября 2012 года.

Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи установлено, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель купить объект, указанный в пункте 1.1. договора, за 2 550 000 рублей.

На данном договоре имеется расписка Бондаренко Е.В. о получении по предварительному договору купли-продажи квартиры суммы в размере 100 000 рублей.

30 ноября 2012 года между Бондаренко Е.В., в лице представителя Ждановой И.Е. (продавец) и Кравченко Л.И. (покупатель) был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого продавец продал принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель купила целую квартиру № 4, общей площадью 45,4 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 16-17).

Согласно пункту 3 договора указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана покупателю за 1 000 000 рублей и стороны подтверждают, что расчеты между ними произведены полностью до подписания договора.

В договоре указано, что передача квартиры осуществлена до подписания договора. Продавец передал, а покупатель приняла квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передала относящуюся к квартире документацию.

В договоре имеется расписка Ждановой И.Е. о том, что она получила денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Истец указывает, что считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку ею при заключении договора купли-продажи спорной квартиры были совершены все необходимые действия, направленные на реальное приобретение квартиры, а кроме того, были предприняты все меры для предотвращения нарушения действующих норм гражданского законодательства.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 549, 551, 339, 352 ГК РФ и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Кравченко Л.И. в виду того, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры (19 сентября 2012 года), и на момент подписания основного договора купли-продажи (30 ноября 2012 года) в ЕГРН имелись сведения об обременениях на спорную квартиру.

При этом суд указал, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что она не знала и не могла знать о том, что спорная квартира приобретена у лица, не имевшего права на его отчуждение и находится в залоге.

Наличие доверительных отношений с ответчиком Ждановой И.Е. не может само по себе является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя, а при ознакомлении с правоустанавливающими документами, истец должна была узнать, что квартира находится в залоге.

Приходя к такому выводу, суд учел, что согласно полученной выписки (л.д. 97-99), правообладателем квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв. 4, является Бондаренко Е.В. Кроме того, в данной выписке имеются сведения о наличии обременений: 24 января 2012 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки на период с 24 января 2012 года по 10 октября 2012 года в пользу ПАО Банк «ОФК» на основании договора об ипотеке от 18 января 2012 года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; 26 ноября 2012 года зарегистрировано обременение в виде ареста, наложенного определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 октября 2012 года.

Суд отклонил требование истца о прекращении залога в отношении квартиры, указав, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований Кравченко Л.И. не имеется, так как правовая норма пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ на момент совершения названых сделок не действовала. В данной редакции пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ де░░░░░░░ ░ 01 ░░░░ 2014 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 21 ░░░░░░░ 2013 ░░░░ № 367-░░ «░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░». ░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 18 ░░░░░░ 2012 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░.░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 23 ░░░░ 2015 ░. N 25 "░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░" ░░░░░░░░ ░░░░░░ 3 ░░░░░░ 1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░ 4 ░░░░░░ 1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░. ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ 5 ░░░░░░ 10 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 2 ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 352 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 68 ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 17 ░░░░░░ 2015 ░. N 50 "░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░" ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ 2 ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 352 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░.67 ░░░ ░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.328-329 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░-░░-░░░░ ░░ 5 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.