Решение по делу № 3а-93/2017 (3а-850/2016;) ~ М-773/2016 от 19.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 марта 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя заинтересованного лица администрации г.о. Самара - Пащенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-93/2017 по административному исковому заявлению ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются собственниками нежилых помещений: складского здания, Литера №, площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС и складского здания, Литера №, площадью * ***,** кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС.

Вышеуказанные объекты находится на земельном участке площадью ** *** кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, который находится в собственности г.о. Самара.

ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» как собственники нежилых зданий имеют исключительное право выкупа указанного земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 12.04.2016 г., его кадастровая стоимость составляет 104 537 596,80 руб.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненному ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 563 732 руб.

К отчету заявителями представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты> о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При этом, заявление ООО «БАЗИС» и ООО «Электротех-ТМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административных истцов, поскольку выкупная цена данного объекта зависит от его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12.04.2016 года в размере его рыночной стоимости, что составляет 13 563 732 рубля.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.о. Самара.

В судебное заседание представитель ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» - Кислюкова С.А., действующая на основании доверенности, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, по основаниям, указанным в заявлении, просит их удовлетворить.

Представитель Администрации г.о. Самара - Пащенко А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Самара, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» принадлежат на праве собственности объекты недвижимости: складское здание, Литера №, площадью *** кв.м., расположенное по адресу: № и складское здание, Литера №, площадью * ***,** кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС

Вышеуказанные объекты находятся на земельном участке площадью ** *** кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, который находится в собственности г.о. Самара.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет - 12.04.2016г., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка /л.д. 7/.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 по состоянию на 12.04.2016 года, составляет 104 537 596,80 рублей.

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>», согласно которого, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.04.2016 года составляет 13 563 732 рубля.

ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» дано положительное экспертное заключение № о соответствии вышеуказанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на подготовленный отчет, 03.11.2016 года ООО «БАЗИС» и ООО «Электротех-ТМ» обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «БАЗИС» и ООО «Электротех-ТМ» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: полученный результат (1 242 руб./кв.м.) существенно выше средних значений по рынку, полученных оценщиком при анализе рынка – 1 820 рублей для земельных участков 100-300 соток площади и 1 620 кв./м для земельных участков, расположенных в Куйбышевском районе г. Самара. Таким образом, оценщик занизил результат относительно сегмента рынка объекта оценки – п.11 и 22 ФСО № 7; выбор объектов-аналогов произведен оценщиком только по одному ценообразующему фактору стоимости – местоположению, в то время как проигнорированы прочие объекты-аналоги, имеющие сопоставимые значения факторов (например, имеющие коммуникации). Кроме того, судя по графику на стр. 28 исключенные оценщиком аналоги в Кировском и Красноглинском районе должны иметь более близкие значения стоимости к объекту оценки, расположенному в Куйбышевском районе. Нарушен п. 22 ФСО № 7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административные истцы обратились в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка судом по ходатайству представителя Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 12.04.2016 года. Проведение экспертизы поручено ООО «<данные изъяты>» согласно заключению которого от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 12.04.2016 года составляет 14 108 640 рублей.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец и представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара с ним согласились.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС. Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости г. Самара Самарской области; отобранные экспертом 4 объекта-аналога с разрешенным использованием для размещения производственно-складских объектов, актуальных на дату исследования, расположенных в Промышленном, Железнодорожном и Советском районах г. Самары наиболее полно отражают зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, расчеты, проведенные данным методом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 12.04.2016 года. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административных истцов.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. в размере 14 108 640 рублей, а требование ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» – частичному удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 03.11.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2016 года в размере 14 108 640 рублей.

Датой обращения ООО «БАЗИС», ООО «Электротех-ТМ» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 03.11.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.