Решение по делу № 2-2518/2024 от 23.05.2024

№ 2-2518/2024

64RS0043-01-2024-003405-04

решение

Именем Российской Федерации

30.07.2024 г.                                          г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Кондрашкиной Ю.А., при секретаре Клевцовой К.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова А.В. к администрации муниципального образования "Город Саратов", заинтересованное лицо комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании денежных средств в счет возмещения за жилое помещение,

установил:

Козлов А.В. является собственником нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>

Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Распоряжением администрации МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ №-р жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п.п. 1.-1.2 Распоряжения собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> обязаны в течение трех месяцев со дня издания настоящего распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений. Произвести снос указанного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 Распоряжения указано:

Комитету по управлению имуществом г. Саратова осуществить мероприятия по образованию земельного участка, занимаемого многоквартирным домом по адресу: <адрес>. Включить сведения об аварийности многоквартирного дома по адресу: <адрес> реестр муниципальной собственности МО «Город Саратов» и Сводный реестр объектов муниципальной казны.

Однако до настоящего времени выше обозначенные требования Распоряжения не исполнены. Мероприятия по отселению, образованию и изъятию земельного участка муниципальным органом не осуществлены.

С целью выяснения ориентировочной рыночной стоимости своего нежилого помещения Козлов А.В. обратился в ООО «Оценка Собственности» с соответствующим запросом.

Согласно справке № от 12.04.2024 года, выданной ООО «Оценка собственности», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, средняя рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 64:48:040335:3358, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 3, составляет 2 550 000 рублей. Из этой стоимости рассчитана и оплачена государственная пошлина за рассмотрение дела.

В целях досудебного урегулирования спора, Козловым А.В. в Администрацию МО «Город Саратов», Администрацию Ленинского района подана досудебная претензия с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с Козловым А.А. соглашение об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером: 64:48:040335:3358, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 3 с одновременным возмещением собственнику его рыночной стоимости в размере 2 550 000 рублей.

В ответ на данную претензию в адрес представителя Козлова А.В. направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ №к-2, которым сообщено, что Козловым А.В., как собственником нежилого помещения в аварийном расселяемом доме, может быть реализовано предусмотренное действующим законодательством право на обращение в суд за защитой своих прав.

Просит суд взыскать с Администрации МО «Город Саратов» в пользу Козлова А.В. за счет средств казны выкупную стоимость нежилого помещения 64:48:040335:3358, расположенного но адресу: <адрес>, пом. 3. в размере 2 550 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные исковые требования и просит суд взыскать с ответчика в счет возмещения за нежилое помещение денежные средства в сумме 2 448 000 рублей.

Истец о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» возражала против заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в письменных возражениях на иск.

Иные лица участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

На основании ст.51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в том числе проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

В силу п.1 ч.2 ст.57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном законом порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Согласно ст.85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, следует, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч.6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как следует из материалов дела, Козлов А.В, является собственником нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, с кадастровым номером: 64:48:040335:3358, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 3, что подтверждается сведениями единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Распоряжением администрации МО «Город Саратов» от 20.02.2020 года №68-р жилой дом по адресу <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п.п. 1.-1.2 Распоряжения собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> обязаны в течение трех месяцев со дня издания настоящего распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений. Произвести снос указанного дома в срок до 4 октября 2021 года.

Комитету по управлению имуществом г. Саратова осуществить мероприятия по образованию земельного участка, занимаемого многоквартирным домом по адресу: <адрес>. Включить сведения об аварийности многоквартирного дома по адресу: <адрес> реестр муниципальной собственности МО «Город Саратов» и Сводный реестр объектов муниципальной казны.

Однако до настоящего времени выше обозначенные требования Распоряжения не исполнены. Мероприятия по отселению, образованию и изъятию земельного участка муниципальным органом не осуществлены.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, длительное бездействие администрации муниципального образования "Город Саратов", выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, и то, что в предусмотренный ведомственной целевой программой срок расселение аварийного многоквартирного дома не произведено, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупа жилого помещения.

Взыскание с администрации муниципального образования "Город Саратов" возмещения за нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме признанном аварийным является способом защиты нарушенного права истца.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Экспертный центр Девайс".

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертный центр Девайс " № от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения (выкупная цена) за нежилое помещение, общей площадью 43,7 кв.м. в многоквартирном аварийном доме, находящемся по адресу: <адрес> помещение 3, на момент проведения экспертизы составляет: размер возмещения за нежилое помещение, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, без учета доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок площадью 2 648,80 кв.м., относящегося к многоквартирному дому расположенному по адресу <адрес> на момент проведения экспертизы составляет: 1 739 000 (один миллион семьсот тридцать девять тысяч) рублей; стоимость доли собственника изымаемого нежилого помещения в праве на земельный участок, относящийся к многоквартирному дому расположенному по адресу <адрес> на момент проведения экспертизы составляет: 74 000 (семьдесят четыре тысячи) рублей; величина убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, составляет: 142 000 (сто сорок две тысячи) рублей.

В отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, требовалось проведение первого капитального ремонта в 1979 г. Требовалось проведение первого капитального ремонта в отношении данного жилого дома до даты приватизации первой квартиры в жилом доме.

Проведение первого капитального ремонта требовалось в отношении всего жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в пользу собственника жилого помещения по адресу: <адрес> помещение 3 составляет 493 000 (четыреста девяносто три тысячи) рублей.

Следует отметить, что рассчитанная выше сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой самостоятельный расчет, не зависящий от объектов-аналогов.

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны, соответствуют поставленному перед экспертом вопросу. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Из убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием авариного помещения подлежат исключению расходы по оплате аренды временного жилого помещения на время поиска и приобретения для постоянного проживания жилого помещения – 57 440 рубля, оплата услуг риэлтора по поиску временного жилого помещения – 17 480 рублей, услуги автотранспорта для переезда автомобиля (из аварийного жилья во временное) 4 000 рублей, услуги грузчиков для переезда (из аварийного жилья во временное) 4000 рублей, поскольку из представленных материалов следует, что нежилое помещение не используется, в связи с чем, расходы по переезду не подлежат взысканию, расходы по оплате аренды и расходов по переезду в арендованное жилье и в постоянное также подлежат исключению и поскольку истцом не представлено доказательств того, что указанные расходы понесены.

В связи с чем, размер убытков подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца составит: 64 080 рублей (142 000 р.- 77 920 р.)

Из смысла положений ст.32 ЖК РФ следует, что возмещение за жилое помещение носит исключительно компенсационный характер, в связи с чем применение экспертом при определении рыночной стоимости жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество понижающего коэффициента в связи с аварийности многоквартирного жилого дома является правомерным.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, которые определены экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное жилое помещение в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Поскольку положениями ст. 36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного, рыночная стоимость жилого помещения учитывает в своем составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, независимо от того сформирован или нет земельный участок.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Соответственно, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Таким образом, общая сумма возмещения за жилое помещение составляет: 2 370 080 рублей (1 739 000 рублей (компенсация за помещение) + 64 080 рублей (убытки)+ 74 000 рублей (компенсация за земельный участок) + 493 000 рублей (компенсация за не проведённый капитальный ремонт).

При этом указанное возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" с администрации муниципального образования "Город Саратов" как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования "Город Саратов".

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанной размера возмещения за жилое помещение право собственности
истца на спорное нежилое помещение следует прекратить, признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на данное нежилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика по делу проведена судебная экспертиза, оплата экспертизы не проведена, в связи с чем, экспертное учреждение обратилось с ходатайством о распределении судебных расходов, указанные расходы подлежат распределению между истцом и ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям с ответчика в сумме 75 660 рублей, с истца 2 340 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу Козлова А.В, (паспорт № №) денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение в размере 2 370 080 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности Козлова А.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: № с кадастровым номером №, признать право собственности муниципального образования «Город Саратов» на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. №.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Девайс" (1186451021338) в счет стоимости производства судебной экспертизы 75 660 рублей.

Взыскать с Козлова А.В, (паспорт № №) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Девайс" (1186451021338) в счет стоимости производства судебной 2 340 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья