Решение по делу № 33-5354/2024 от 08.10.2024

Судья Татаренкова Н.В.                     УИД 39RS0009-01-2023-001131-22

                                                                                             дело №2-77/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-5354/2024

19 ноября 2024 года                                                             г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего                     Никифоровой Ю.С.,

судей                                                      Жестковой А.Э., Теплинской Т.В.,

при секретаре                                      Виноградской К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Томчук Тамары Владимировны и Фёдоровой Ирины Сергеевны на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 31 июля 2024 года по гражданскому делу по иску Томчук Тамары Владимировны к Федоровой Ирине Сергеевне об изменении условий договора найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения истицы Томчук Т.В., её представителя Томчука А.Л., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, полагавших жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, а также объяснения ответчика Фёдоровой И.С., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, полагавшей жалобу истца не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Томчук Т.В. обратилась в суд с иском, с учетом увеличения требований, к Фёдоровой И.С. об изменении условий договора найма жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что 20 апреля 2022 года между сторонами по делу был подписан договор коммерческого найма квартиры <адрес>, на заключение которого Федорова И.С. была понуждена в соответствии с решением Калининградского областного суда от 21 ноября 2018 года.

В течение прошедшего с момента вынесения решения суда о понуждении к заключению договора времени до момента его подписания 20 апреля 2022 года Федорова И.С. зарекомендовала себя, как не ответственный квартиросъемщик, нарушала многочисленные пункты договора, не реагировала на претензии со стороны истца по поводу нарушений условий договора, осознанно уклонялась от подписания договора, в связи с чем, истцу пришлось неоднократно обращаться к судебным приставам-исполнителям. После подписания договора, Федорова И.С. также продолжила нарушать его положения, отказывать истцу в доступе в её собственную квартиру, в том числе, в рамках назначенного в ходе судебного разбирательства обследования, угрожать истцу физической расправой, заселять в квартиру без согласия истца неизвестных граждан, приглашать посторонних лиц, которые создавали препятствия истцу как собственнику, для реализации её прав, в том числе и предусмотренных договором. Кроме этого, ответчик систематически нарушает права других жильцов дома, оскорбляет их, препятствует пользованию общим имуществом дома, препятствует проведению ремонтных работ в доме, небрежно относится к общему имуществу дома, ломает и портит общее имущество дома. Самовольно, без согласования с собственником произвела перепланировку квартиры, переустроила систему отопления, установила маломощный электрический котел в ванной, что является прямым нарушением правил пожарной безопасности, а также правил пользования электрическими нагревательными приборами, при этом установленный ранее качественный твердотопливный котел отключила от отопления, присвоила себе и использовала по своему усмотрению. Также Федорова И.С. самовольно, без согласования с истцом, заменила газовый баллон, регламентированный правилами пожарной безопасности на газовый баллон большого объема. Ответчиком неоднократно допускались заливы помещений, находящихся под квартирой <адрес>, которые продолжаются до настоящего времени, тем самым допуская разрушение квартиры <адрес>, межэтажных перекрытий дома, а также потолочных покрытий помещения, находящегося под квартирой <адрес>

Истцом в доме был произведен целый комплекс ремонтных работ, в том числе и капитального характера, с полной заменой системы водоснабжения, канализации и энергоснабжения. Произведены ремонт стен, напольных покрытий, лестничной площадки, лестницы, замена входной группы, обустроен пандус при входе в подъезд, произведен капитальный ремонт крыши над лестничной клеткой, произведена окраска стен в местах общего пользования, во всем подъезде установлены новые стеклопакеты арочного типа, в подъезде и на прилегающей территории к дому оборудовано освещение, которое работает в автоматическом режиме, в подъезде дома и по его периметру, в целях безопасности, установлена система видеонаблюдения, с передачей видеосигнала посредством Wi-Fi, прилегающая к дому территория огорожена забором, выложена дорожной плиткой, прилегающая территория окашивается, убирается от мусора, листвы, а также снега и наледи в зимний период. Постоянно откачивается система септиков, являющаяся частью водоотведения и канализационного отведения. Во всех мероприятиях по улучшению состояния дома Федорова И.С. никакого участия не принимала и не принимает. Уборкой территории после Федоровой И.С. приходится заниматься истцу, которая является пенсионеркой по возрасту.

Учитывая и без того несоразмерно низкий уровень платы за наём квартиры в 1 000 рублей в месяц, Федорова И.С. нарушает сроки её внесения, не оплачивает пени за несвоевременное внесение платежей, не вносит плату за содержание мест общего пользования, допускает образование задолженности по оплате коммунальных услуг. В настоящее время рыночная стоимость аренды квартиры составляет не менее 15 000 рублей в месяц, без учета стоимости коммунальных услуг и платы за содержание мест общего пользования, тогда как уплачиваемая ответчицей плата за найм не покрывает затраты истца на содержание мест общество пользования.

Также истец указывает, что ею неоднократно принимались попытки по досудебному урегулированию произошедшей ситуации. 22 июня 2023 года истцом было направлено уведомление Федоровой И.С. о внесении в ранее заключенный договор найма жилого помещения изменений, однако такое предложение осталось без ответа.

В связи с изложенным, в целях устранения приведенных нарушений со стороны ответчицы, истец полагает необходимым внести в заключенный ранее договор следующие изменения и дополнения:

Раздел 1. предложение «Характеристика и техническое состояниепредоставленного жилого помещения, санитарно-технического оборудованияуказаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора» изложить в следующей редакции «Характеристика и техническое состояние предоставленного жилого помещения, санитарно-технического оборудования указаны в акте приема - передачи помещения и акте обследования жилого помещения, которые является неотъемлемой частью договора и оформляются непосредственно при личном участии сторон и (или) их законных представителей в сдаваемом жилом помещении. Нахождение в это время иных лиц, не предусмотренных настоящим договором, либо приглашенных по обоюдному согласию Сторон, в жилом помещении не предусмотрено. Нахождение в жилом помещении посторонних лиц, во время подписания настоящего договора исоставления приложений к нему, влечет немедленное прекращение договорных отношений между сторонами, с расторжением договора найма указанного жилого помещения и освобождение его нанимателем»;

Раздел 2. п. 2.1 пп «б» добавить словами «права и интересы собственника и жильцов дома»;

Раздел 2. п. 2.1 пп «в» добавить словами «для проживания нанимателя»;

Раздел 2. п. 2.1 пп «г» добавить словами «принимать участие в уборке мест общего пользования, согласно графику, утвержденному наймодателем. Предложения по составлению графика уборки мест общего пользования, направлять наймодателю не позднее 20-го числа месяца, предшествующего месяцу уборки. По соглашению сторон может быть предусмотрена замена физической уборки мест общего пользования платой за неё. Внесение платы за осуществление физической уборки мест общего пользование, не освобождает нанимателя от внесения ежемесячных взносов на закупку уборочного инвентаря и моющих средств»;

Раздел 2. п. 2.1 пп «3» слова «установленном Жилищным кодексом РФ», заменить на слова «в размере 3,5 (три целых пять десятых) % от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки»;

Раздел 2. п. 2.1 пп «к» изложить в следующей редакции «Еженедельно, по понедельникам, в период времени с 08.00 часов до 12.00 часов допускать в занимаемое помещение наймодателя, работников наймодателя, уполномоченных наймодателем лиц, которые вправе, как совместно с наймодателем, так и самостоятельно, посещать занимаемое нанимателем помещение, представителей органов государственного надзора и контроля, для осмотра технического состояния занимаемых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, для выполнения необходимых ремонтных работ и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий, в любое время. Обеспечить наличие у наймодателя запасного комплекта ключей от занимаемой квартиры. При отсутствии возможности в предоставлении наймодателю и (или) его уполномоченным представителям доступа в квартиру, в установленные настоящим договором день недели и (или) время, заблаговременно, но не позднее, чем за два дня до наступления даты посещения, уведомить в письменной форме наймодателя о наличии уважительных причин и условий не предоставления доступа в квартиру, согласовав при этом максимально близкую к дате очередного, но не состоявшегося посещения квартиры, новую дату и (или) время. Перенос даты или времени очередного посещения квартиры, по уважительным причинам, наймодателем, не влечет за собой изменение даты и (или) времени следующего посещения квартиры наймодателем. Во время посещения квартиры наймодателем и (или) его уполномоченными представителями, квартира должна быть свободна от третьих лиц. Отказ в допуске в квартиру наймодателя и (или) его представителей в установленные, настоящим договором день и время, без предварительного уведомления наймодателя нанимателем, в письменной форме, с указанием причин, может служить основанием для расторжения договора;

Раздел 2. п. 2.1 добавить пп «н», который изложить в следующей редакции «н) для обеспечения уборки мест общего пользования ежемесячно, помимо установленной платы за наём квартиры, вносить денежные средства на закупку уборочного инвентаря и моющих средств, в сумме 50 (пятьдесят) рублей. Указанные денежные средства вносить на счет наймодателя вместе с оплатой за наём квартиры. Наниматель вправе обратится к наймодателю, в письменной форме, с заявлением об освобождении от платы на закупку уборочного инвентаря, моющих и дезинфицирующих средств, в связи с желанием пользоваться своим уборочным инвентарем и моющими и дезинфицирующими средствами. В таком случае между нанимателем и наймодателем оформляется дополнительное соглашение к договору. Невнесение указанной платы, либо не систематическое внесение указанной платы, может служить основанием для расторжения договора;

Раздел 2. п. 2.1 добавить пп «о», который изложить в следующей редакции «о) не допускать нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире и жилой зоне дома, любых лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лицами, указанными в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора. О желании допустить в квартиру каких-либо лиц, нахождение которых в квартире настоящим договором не предусмотрено, наниматель обязан, в срок, не менее чем за два дня, предшествующих допуску таких лиц, запросить на это разрешение у наймодателя в письменном виде. В запросе на разрешение указать количество таких лиц, пол, возраст, наличие гражданства Российской Федерации, наличие судимостей, фамилии, имена и отчества (при наличии), статус по отношению к нанимателю, цель нахождения в квартире, дату и период времени, в течение которого указанные лица будут находиться в квартире. Разрешением допускается нахождение в квартире одобренных наймодателем лиц не более 12 часов. В случае нахождения в квартире более 12 часов лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора, считать этих лиц заселенными в квартиру. При этом на каждого вселенного в квартиру человека предусмотреть оплату в 500 рублей за сутки (15000 рублей в месяц), а также оплату за содержание мест общего пользования в сумме 13 рублей в день (389,20 рублей в месяц). При этом обязательно заключение дополнительного соглашения к договору. Наниматель несет полную ответственность за действия и поведение приглашенных лиц. В случае причинения приглашенными лицами ущерба, наниматель обязуется в полной мере возместить ущерб, а также за свой счет устранить его последствия. Нарушение данного пункта может являться основанием для расторжения договора»;

Раздел 2. п. 2.2 пп «б» договора - слово «социального» заменить на слово «коммерческого»;

Раздел 3. п. 3.2 пп «а» добавить словами «оплату на закупку уборочного инвентаря моющих и дезинфицирующих средств, оплату за содержание мест общего пользования»;

Раздел 3. п. 3.2 пп «б» изложить в следующей редакции «Требовать от нанимателя еженедельно, по понедельникам, в период времени с 08.00 часов до 12.00 часов, а также в любое другое согласованное сторонами время, допускать в занимаемое помещение наймодателя, работников наймодателя, уполномоченных наймодателем лиц, которые вправе, как совместно с наймодателем, так и самостоятельно, посещать занимаемое нанимателем помещение, представителей органов государственного надзора и контроля, для осмотра технического состояния занимаемых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, для выполнения необходимых ремонтных работ и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий, в любое время. Требовать от нанимателя предоставления запасного комплекта ключей от квартиры наймодателю.»;

Раздел 3. п. 3.2 пп «в» слова «в качестве проживающих совместно с ним членов семьи», заменить на «любых лиц»;

Раздел 3. п. 3.2 дополнить пп «г», который изложить в следующей редакции «г) Запретить нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире любых лиц, кроме нанимателя, наймодателя и лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3, настоящего договора. О желании допустить в квартиру каких-либо лиц, наниматель обязан руководствоваться положениями пп «о» п. 2.1 раздела 2 настоящего договора»;

Раздел 3 п. 6 иска изложить в следующей редакции «Раздел 2. п. 2.1 пп «к» - изложить в следующей редакции «Еженедельно, по понедельникам, в период времени с 08.00 часов до 12.00 часов допускать в занимаемое помещение наймодателя, работников наймодателя, уполномоченных наймодателем лиц, которые вправе, как совместно с наймодателем, так и самостоятельно, посещать занимаемое нанимателем помещение, представителей органов государственного надзора и контроля, а также специализированных организаций, имеющих право обследования помещений, для осмотра технического состояния занимаемых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, для выполнения необходимых ремонтных работ и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий, в любое время. Обеспечить наличие у наймодателя запасного комплекта ключей от занимаемой квартиры. При отсутствии возможности в предоставлении наймодателю и (или) его уполномоченным представителям доступа в квартиру, в установленные настоящим договором день недели и (или) время, заблаговременно, но не позднее, чем за два дня до наступления даты посещения, уведомить в письменной форме наймодателя о наличии уважительных причин и условий не предоставления доступа в квартиру, согласовав при этом максимально близкую к дате очередного, но не состоявшегося посещения квартиры, новую дату и (или) время. Перенос даты или времени очередного посещения квартиры, по уважительным причинам, наймодателем, не влечет за собой изменение даты и (или) времени следующего посещения квартиры наймодателем. Во время посещения квартиры наймодателем и (или) его уполномоченными представителями, квартира должна быть свободна от третьих лиц. Отказ в допуске в квартиру наймодателя и (или) его представителей в установленные, настоящим договором день и время, без предварительного уведомления наймодателя нанимателем, в письменной форме, с указанием причин, является основанием для расторжения договора;

Раздел 3 п. 7 искового заявления, в последнем предложении слова «может служить», заменить словом «является»;

Раздел 3 п. 8 искового заявления изложить в следующей редакции «не допускать нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире и жилой зоне дома, любых лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лицами, указанными в пп «к» п.2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора. О желании допустить в квартиру каких-либо лиц, нахождение которых в квартире настоящим договором не предусмотрено, наниматель обязан в срок не менее, чем за два дня, предшествующих допуску таких лиц, запросить на это разрешение у наймодателя в письменном виде. В запросе на разрешение указать количество таких лиц, пол, возраст, наличие гражданства Российской Федерации, наличие судимостей, фамилии имена и отчества (при наличии), статус по отношению к нанимателю, цель нахождения в квартире, дату и период времени, в течение которого указанные лица будут находиться в квартире. Разрешением допускается нахождение в квартире одобренных наймодателем лиц не более 12 часов. В случае нахождения в квартире более 12 часов лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лиц, указанных в пп. «к» п.2.1 раздела 2 и пп. «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора, считать этих лиц заселёнными в квартиру. При этом на каждого вселённого в квартиру человека предусмотреть оплату в 500 рублей за сутки (15000 рублей в месяц). А также оплату за содержание мест общего пользования в сумме 13 рублей в день (389,20 рублей в месяц). При этом обязательно, немедленное, заключение дополнительного соглашения к договору. Наниматель несёт полную ответственность за действия и поведение приглашенных лиц. В случае причинения приглашенными лицами ущерба, наниматель обязуется в полной мере возместить ущерб, а также за свой счет устранить его последствия. Нарушение данного пункта, в том числе уклонение нанимателя сроком более 24-х часов, с момента допуска в занимаемое жилое помещение иных лиц, от заключения дополнительного соглашения к договору, является основанием для расторжения договора наймодателем в одностороннем порядке»;

Раздел 3 п. 12 искового заявления изложить в следующей редакции: «г) запретить нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире любых лиц, кроме нанимателя, наймодателя и лиц, указанных в пп «к» п.2.1 раздела 2 и пп «б» п.3.2 раздела 3, настоящего договора. При желании допустить в квартиру каких-либо лиц наниматель обязан руководствоваться пп. «о» п. 2.1.»;

Раздел 3 п. 16 искового заявления изложить в следующей редакции: «4.3. Плата за пользование жилым помещением, за содержание мест общего пользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств, производится нанимателем ежемесячно не позднее первого числа, следующего за прожитым месяцем. В случае допущения просрочки по оплате за жилое помещение и уборку мест общего пользования, в соответствии с пп «з» п. 2.1 раздела 2, со 2-го числа следующего за прожитым неоплаченным месяцем, будут начисляться пени в размере 3,5 (три целых пять десятых) % от суммы ежемесячного платежа, за каждый день просрочки;

Раздел 4. п. 4.1 - слова «1000 (одна тысяча)», заменить на слова «15 000 (пятнадцать тысяч)»;

Раздел 4. п. 4.2 после слов «в том числе электроэнергии», добавить словами «за содержание мест общего пользования, водоснабжения, обслуживание системы водоотведения».

Раздел 4. п. 4.2 дополнить предложением «Оплата за содержание мест общего пользования, вносится на счет наймодателя одновременно с оплатой за наём квартиры. Оплата за обслуживание системы водоотведения вносится на счет наймодателя при выставлении счета»;

Раздел 4. п. 4.3 после слов «за пользование жилым помещением», добавить словами «за содержание мест общего пользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств»;

Раздел 4. п. 4.5 после слов «пользования жилым помещением» добавить словами «за содержание мест общего пользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств»;

Раздел 4. дополнить п. 4.6, который изложить в следующей редакции «4.6. Плата за наём может быть пересмотрена с учетом изменения общественно-политической обстановки в стране и мире, а также инфляцией, но не чаще одного раза в год»;

Раздел 4. дополнить п. 4.7, который изложить в следующей редакции «4.7. За несвоевременное внесение платы за пользование помещением наниматель по требованию наймодателя в срок 3-х (трех) календарных дней, обязан уплатить неустойку в размере 3,5 (три целых пять десятых) процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки»;

Раздел 5 п. 1 слова «с момента его подписания» заменить словами «с момента вступления решения суда в законную силу»;

Раздел 5 п. 5.2. пп. «б» договора изложить в следующей редакции «5.2. договор заключается сроком на 1 год»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «д», который изложить, в следующей редакции «д) Отказ в допуске в квартиру наймодателя и (или) его представителей в установленные, настоящим договором день и время, без предварительного уведомления наймодателя нанимателем, в письменной форме, с указанием уважительных причин»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «е», который изложить, в следующей редакции «е) Невнесения платы за содержание мест общего пользования, на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств, либо не систематическое внесение указанной платы, нарушение сроков внесение указанной платы более 3-х трёх раз в течение года»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «ж», который изложить, в следующей редакции «ж) Допуск в квартиру и жилую зону дома, без согласования в письменной форме с наймодателем, любых лиц, кроме нанимателя, наймодателя и лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «з», который изложить в следующей редакции «з) не предоставление нанимателем наймодателю запасного комплекта ключей от квартиры»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «и», который изложить, в следующей редакции «и) не проживание в квартире нанимателем на постоянной основе»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «к», который изложить, в следующей редакции «к) Окончание срока действия договора»;

Раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «л», который изложить, в следующей редакции «л) Прекращения наймодателем сдачи квартиры в наём, в связи с использованием квартиры для собственного проживания. В этом случае, наймодатель обязан в срок, не менее, чем за 3 (три) месяца предупредить об этом нанимателя. Не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях, но на срок 1 год;

Раздел 6. п. 6.3 договора добавить п.п. «м», который изложить, в следующей редакции: «м) нарушение любого пункта Договора».

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 31 июля 2024 года, с учетом исправленной судом описки, исковые требования Томчук Т.В. удовлетворены частично, судом постановлено внести в договор коммерческого найма, подписанный 20 апреля 2022 года Томчук Т.В. и Федоровой И.С. на основании решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года с учетом апелляционного определения от 21 ноября 2018 года, следующие изменения: Раздел 4 п. 4.1 слова «1000 (одна тысяча) рублей» заменить на слова «12 510 (двенадцать тысяч пятьсот десять) рублей». В удовлетворении оставшейся части исковых требований Томчук Т.В. отказано. Судом распределены понесенные сторонами судебные расходы, с Федоровой И.С. в пользу Томчук Т.В. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы по оплате экспертизы в размере 16 680 рублей. С Томчук Т.В. в пользу ООО «Бюро судебных экспертиз» взысканы расходы по оплате экспертизы в размере 5 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.

Истица Томчук Т.В., не соглашаясь с решением суда, в своей апелляционной жалобе просит его отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Указывая на нарушение судом норм материального права, настаивает, что необходимость внесения изменений в ранее заключенной договор найма возникла с целью защиты её прав, как собственника жилого помещения, полагает, что внесение изменений в договор повлияет на поведение ответчика в отношении жилья.

Необходимость внесения изменений в договор в части предоставления доступа в квартиру истице, запрета пребывания и получения разрешения на пребывания иных лиц, связаны с чинимыми препятствиями для осмотра и обследования квартиры, в том числе, с помощью физического воздействия со стороны ответчицы.

Настаивает, что к заключенному сторонами договору в части обязанности по содержанию жилого помещения, включающего плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны применять условия договора социального найма, согласно которым наниматель обязан вносить плату за жилое помещение. В этой связи и возникла необходимость внесения в договор соответствующих изменений, расходов по содержанию и текущему ремонт мест общего пользования истица не несет.

В части изменения срока действия договора, Томчук Т.В. в своей жалобе указывает на необходимость приведения его условий в соответствие с требованиями действующего законодательства, предусматривающего срок действия договора 1 года, при том, что истица согласна установить такой срок в 5 лет. Оставление формулировки «бессрочное пользование» не соответствует действующему законодательству.

В связи с имевшими место аварийными ситуациями – заливом нижерасположенной квартиры, в связи с необходимостью систематического контроля за исправностью оборудования, предупреждения разрушения имущества, истцом были заявлены требования о внесения изменений в договор в части обеспечения доступа истца в собственную квартиру, однако суд соответствующую оценку данному обстоятельству не дал.

Неоднократные нарушения со стороны нанимателя условий о запрете вселения иных лиц повлек необходимость включения в договор понятия, что следует считать вселением и согласования вселения с истцом. Критикуя решение суда, выражает несогласие относительно выводов суда о нарушении прав нанимателя Федоровой И.С. на личную жизнь, утверждая, что внесением изменений в заключенный договор найма, не ущемляются и не ограничиваются соответствующие права ответчицы, указывая, что тем самым, происходит защита прав истицы, как собственника жилого помещения.

С целью понуждения исполнения условий договора ответчицей, приведенные в иске изменения также предусматривают и санкции за нарушение условий договора.

Увеличение размера оплаты за найм жилого помещения истица обуславливает необходимостью учитывать качество и благоустройство жилого помещения, местонахождение дома, площадь квартиры. Обращает внимание суда апелляционной инстанции, что судом не в полной мере при определении размера оплаты найма учтены конкретные местонахождение квартиры, транспортная доступность, близкое расположение магазинов, кафе, почты, образовательных учреждений, предприятий с возможностью трудоустройства. Не учтены степень благоустройства квартиры, придомовой территории, наличие ограждения, качество подаваемой воды, вид системы водоотведения. При определении размера такой оплаты суд не учел, что такая плата устанавливается на год вперед, перспективы ремонта и благоустройства прилегающей к дому территории. Суд вопреки приведенным доводам, руководствовался лишь заключением эксперта.

Также истица Томчук Т.В. выражает несогласие с отказом судом в предложенном изменении в части исчисления штрафных санкций за просрочку внесения платежей за найм жилого помещения, с целью понуждения ответчицу к своевременной ох оплате.

Ответчица Федорова И.С. в своей апелляционной жалобе также выражает несогласие с решением суда в части удовлетворенного требования истицы о внесении изменений в договор найма жилого помещения и увеличения размера оплаты за найм до 12 510 рублей. При принятии решения, указывает ответчица, суд не учел, что истица по прежнему уклоняется от надлежащего содержания жилых помещений и общего имущества дома, что подтверждено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 5 апреля 2024 года, принятого по делу №33-18/2024, которым на истицу возложена обязанность по ремонту общего имущества многоквартирного дома. Суд не учел конкретные обстоятельства дела, а именно то, что дом находится в непосредственной близости от трасы, от чего при движении грузовых машин дом сотрясается, не учтено, что поселок располагается на значительном расстоянии от районного и областного центров.

Суд, принимая заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства стоимости размера коммерческого найма, не дал соответствующую оценку тому обстоятельству, что экспертом для сравнения были использованы стоимости жилых помещений резко отличающие по площади и местоположению, этажности, году постройки, с мебелью и техникой, с иным уровнем благоустроенности. Принимая такое заключение эксперта, суд не принял во внимание доводы об отсутствии у эксперта соответствующей подготовки.

Судом при принятии решения и удовлетворении требований истца в части увеличения стоимости аренды не были учтены конкретные обстоятельства вселения и проживания истицы по спорному адресу, такие как предоставление квартиры отцу в 1984 году колхозом в бессрочное пользование на основании договора жилищного найма, его отнесения к общественному жилищному фонду, неизменность таких правоотношений.

Критикуя решение суда, ответчица Федорова И.С. также указывает, что предусмотренных статями 450, 451 Гражданского кодекса РФ оснований для изменения условий ранее заключенного договора, таких как существенное нарушение условий договора либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, судом установлено не было. Настаивает, что повышение стоимости коммерческого найма жилого помещения может быть произведен лишь за счет ежегодной индексации, которая за истекший период составила 499,91 рубль.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом, истица Томчук Т.В. является собственником квартир в доме <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, в частности, Томчук Т.В. принадлежат квартиры №<адрес>

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года, принятым по гражданскому делу № 2-504/2018, на Федорову И.С. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Томчук Т.В. договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на условиях, изложенных в таком решении суда, для проживания в нем.

Таким образом, суд согласился с заявленными исковыми требованиями Томчук Т.В., понудив Федорову И.С. заключить договор коммерческого найма на условиях, предложенных Томчук Т.В. (за исключением цены договора), приложенных в качестве проекта к исковому заявлению.

        Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 21 ноября 2018 года решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года изменено, исключено из договора условие об установлении срока действия договора найма, и указано в договоре на бессрочное пользование Федоровой И.С. указанным помещением. Также изменено решение в части установления платы за пользование указанным жилым помещением, которая определена судом апелляционной инстанции в размере 1 000 рублей в месяц. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Данными судебными актами было установлено, что на момент приобретения в собственность Томчук Т.В. указанного жилого помещения в нем проживала Федорова И.С., которая зарегистрирована в указанном жилом помещении с 29.01.1999 г. и проживает в нем до настоящего времени.

Ранее собственниками указанной квартиры являлись Шалаева В.Ф. - 24/100 доли, Шалаев С.И. - 19/100 доли; Никитченко С.А. - 8/100 доли; Предущенко А.П. - 9/100 доли, Городков Г.А. - 40/100 на основании решения мирового судьи 1-го судебного участка Гвардейского района Калининградской области от 07.10.2008 г.

Этим же решением установлено, что в квартире зарегистрирована и проживает Федорова И.С.

Указанная квартира ранее принадлежала колхозу «Красные Озерки», затем ТОО «Озерки», в последующем СПК «ГВИР», и в счет имущественного пая перешла в собственность Шалаеву С.И., Шалаевой В.Ф., Городкову Г.А., Предущенко А.П., Никитченко С.А., которые в дальнейшем подарили принадлежащие им доли Томчук Т.В.

Из похозяйственной книги № 14 (п. Озерки) за 1991-1995 г.г. следовало, что в спорной квартире проживал Федоров С.Н. - работник колхоза «Красные Озерки». Согласно свидетельству о собственности от 23.12.1992 г. Федорову С.Н. принадлежал имущественный и земельный пай. Согласно инвентарной карточке № 49 учета основных средств от 05.07.1998 г. - спорная квартира значится предоставленной Федорову С.Н.

Из протокола общего собрания № 2 членов колхоза «Красные Озерки» следовало, что Федоров С.Н. значится в списках колхозников, имеющих право на бесплатную приватизацию жилья, однако указанным правом не воспользовался.

Вступившим в законную силу решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 09 ноября 2010 г. отказано в удовлетворении исковых требований Томчук Т.В. к Федоровой И.С. об устранении препятствий в пользовании квартирой. При этом суд установил, что отец Федоровой И.С. - Федоров С.Н. был зарегистрирован в названной квартире с 19.03.1984 г., снят с учета 18.09.2005 г. в связи со смертью.

Федоров С.Н. проживал в спорной квартире на условиях договора найма, первоначально наймодателем являлся колхоз «Красные Озерки», в последующем ТОО «Озерки» и СПК «ГВИР» и, поскольку, Федорова И.С. вселена Федоровым С.Н. в качестве члена своей семьи с 29.01.1999 г., зарегистрирована и проживает в спорной квартире, после смерти отца она стала нанимателем спорного жилого помещения, а последующие собственники – наймодателями квартиры, смена собственника спорного жилого помещения не влечет изменение договора найма. Томчук Т.В., принимая в дар доли квартиры, знала о постоянном проживании и регистрации в спорной квартире Федоровой И.С., т.е. о правах на данную квартиру третьих лиц.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения Федорову С.Н., жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно статье 10 (части 1 и 2) указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно статье 50 Жилищного кодекса РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР 24 июня 1981 г.), действовавших на момент возникновения спорных правоотношений между Федоровым С.Н. и колхозом «Красные Озерки», жилищный фонд включал, в том числе жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Статьей 7 Основ закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

Каких-либо данных, позволяющих сделать вывод о том, что спорное жилое помещение когда–либо было отнесено к числу служебного или общежития, материалы дела не содержат. Таким образом, спорная квартира предназначалась для постоянного проживания граждан, предоставлена в бессрочное пользование Федорову С.Н., в связи с чем на момент вселения Федорова С.Н. в 1984 г. в установленном порядке между ним и прежним владельцем жилого помещения возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

Права Федоровой И.С. на жилое помещение являются бессрочными, а отношения по поводу пользования жилым помещением подлежат оформлению договором найма на условиях, соответствующих договору найма общественного жилищного фонда.

Данный договор, несмотря на его бессрочный характер и на то, что его существенные условия определяются, в первую очередь, предшествующим жилищным законодательством, не является договором социального найма, носит коммерческий характер, поскольку жилое помещение принадлежит ответчику на праве частной собственности.

Материалами дела подтверждается, что 20 апреля 2022 года на основании данного решения суда между сторонами Томчук Т.В и Федоровой И.С. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения.

Данным договором предусмотрено, кроме прочего, что наймодатель обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: электроснабжение, водоснабжение, дополнительных видов коммунальных услуг, оказываемых населению на основании заключенные договоров, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению и своевременно вносить плату за пользование им.

Данным договором предусмотрены также обязательства сторон договора, в том числе обязанности нанимателя использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, обеспечивать их сохранность; содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства; производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения, в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги уплачивать наймодателю пени в размере, установленном Жилищным Кодексом РФ, допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение наймодателя, работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.

    В силу условий договора наймодатель принял обязательства принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме; при необходимости проведения капитального ремонта информировать ннимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома; обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества; контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Наймодатель вправе запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, за исключением несовершеннолетних членов семьи нанимателя.

Договором предусмотрено, что изменение размера платы за пользование жилым помещением производится по соглашению сторон и оформляется протоколом.

    П. 6.1 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть изменен по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

    В настоящее время истицей Томчук Т.В. поставлен перед судом вопрос об изменении условий заключенного 20 апреля 2022 года договора коммерческого найма жилого помещения.

Разрешая такие требования и принимая решение лишь о частичном удовлетворении требований Томчук Т.В., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходил из отсутствия правовых оснований к изменению условий заключенного сторонами договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон, указав в решении, что условия ранее заключенного договора соответствуют требованиям жилищного и гражданского законодательства, а истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора найма, подписанного сторонами, за исключением размера платы за найм, увеличив таковой до 12 510 рублей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения договора по требованию одной из его сторон: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрены условия изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

По основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд апелляционной инстанции, осуществив толкование условий заключенного сторонами договора, учитывая, что в качестве основания для изменения договора истцом заявлены поведение ответчицы, нарушение ею правил пользования жилым помещения, вселение посторонних лиц, несвоевременное исполнение обязанности по оплате коммунальных услуг и найма жилого помещения, пришел к выводу о том, что данные обстоятельства не могут быть признаны основанием для истребуемого изменения условий договора найма жилого помещения, за исключением платы за найм, поскольку таковые не относятся ни к существенным нарушением договора, ни с существенным изменением обстоятельств, влекущих возможность изменения условий заключенного договора.

Иное основано на неверном понимании истцом Томчук Т.В. положений действующего законодательства, в связи с чем доводы её апелляционной жалобы в части указания на необходимость внесения изменений в ранее заключенный договор с целью защиты её прав, как собственника жилого помещения, полагая, что внесенные изменений в договор повлияет на поведение ответчика в отношении жилья в лучшую сторону судом апелляционной инстанции отвергаются.

Кроме того, часть требуемых ко внесению изменений касались установления обязанности нанимателя Федоровой И.С. принимать личное участие либо нести расходы по содержанию мест общего пользования, а также установления санкций за неисполнение таковых обязательств.

В этой связи Томчук Т.В. просила суд внести следующие изменения:

- раздел 2. п. 2.1 пп «г» добавить словами «принимать участие в уборке мест общего пользования, согласно графику, утвержденному наймодателем. Предложения по составлению графика уборки мест общего пользования, направлять наймодателю не позднее 20-го числа месяца, предшествующего месяцу уборки. По соглашению сторон может быть предусмотрена замена физической уборки мест общего пользования платой за неё. Внесение платы за осуществление физической уборки мест общего пользования, не освобождает нанимателя от внесения ежемесячных взносов на закупку уборочного инвентаря и моющих средств»;

- раздел 2. п. 2.1 добавить пп «н», который изложить в следующей редакции «н) для обеспечения уборки мест общего пользования ежемесячно, помимо установленной платы за наём квартиры, вносить денежные средства на закупку уборочного инвентаря и моющих средств, в сумме 50 (пятьдесят) рублей. Указанные денежные средства вносить на счет наймодателя вместе с оплатой за наём квартиры. Наниматель вправе обратится к наймодателю, в письменной форме, с заявлением об освобождении от платы на закупку уборочного инвентаря, моющих и дезинфицирующих средств, в связи с желанием пользоваться своим уборочным инвентарем и моющими и дезинфицирующими средствами. В таком случае между нанимателем и наймодателем оформляется дополнительное соглашение к договору. Невнесение указанной платы, либо не систематическое внесение указанной платы, может служить основанием для расторжения договора;

- раздел 3. п. 3.2 пп «а» добавить словами «оплату на закупку уборочного инвентаря моющих и дезинфицирующих средств, оплату за содержание мест общего пользования»;

- раздел 3 п. 16 искового заявления изложить в следующей редакции:«4.3. Плата за пользование жилым помещением, за содержание мест общегопользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих имоющих средств, производится нанимателем ежемесячно не позднее первогочисла, следующего за прожитым месяцем. В случае допущения просрочки пооплате за жилое помещение и уборку мест общего пользования, в соответствии с пп «з» п. 2.1 раздела 2, со 2-го числа следующего за прожитым неоплаченным месяцем, будут начисляться пени в размере 3,5 (три целых пять десятых) % от суммы ежемесячного платежа, за каждый день просрочки;

- раздел 4. п. 4.2 после слов «в том числе электроэнергии», добавить словами «за содержание мест общего пользования, водоснабжения, обслуживание системы водоотведения».

- раздел 4. п. 4.2 дополнить предложением «Оплата за содержание мест общего пользования, вносится на счет наймодателя одновременно с оплатой за наём квартиры. Оплата за обслуживание системы водоотведения вносится на счет наймодателя при выставлении счета»;

- раздел 4. п. 4.3 после слов «за пользование жилым помещением», добавить словами «за содержание мест общего пользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств»;

- раздел 4. п. 4.5 после слов «пользования жилым помещением» добавить словами «за содержание мест общего пользования, а также на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств»;

- раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «е», который изложить, в следующей редакции «е) Невнесения платы за содержание мест общего пользования, на закупку уборочного инвентаря, дезинфицирующих и моющих средств, либо не систематическое внесение указанной платы, нарушение сроков внесение указанной платы более 3-х трёх раз в течение года».

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований в изложенной части, суд на основании положений статей 155 Жилищного кодекса РФ и 678 Гражданского кодекса РФ пришел к выводу о том, что обязанность по несению расходов по содержанию мест общего пользования является обязанностью собственника жилого помещения.

С таким выводом суда суд апелляционной инстанции соглашается на основании следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ).

Материалам дела подтверждается, что квартира <адрес> находится в собственности истицы Томчук Т.В.

В квартире проживает на условиях найма ответчица Федорова И.С.

Статьей 671 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным Кодексом.

Положениями пункта 2 статьи 616 и абзаца 3 статьи 678 Гражданского кодекса РФ равно предусмотрено несение арендатором и нанимателем расходов на содержание имущества (оплата коммунальных услуг), предоставленного им в пользование, если иное не установлено законом или договорами.

При этом согласно условиям договора найма, в обязанности нанимателя входит своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данной обязанности коррелирует право наймодателя (собственника помещения) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В отсутствие каких-либо согласованных решений нанимателя и наймодателя возложение на нанимателя обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома жилого помещения не соответствует требованиям закона, подменять собственника как субъекта ответственности за внесение платы за содержание и ремонт общих помещений дома не верно.

В отличие от собственников помещений государственного или муниципального жилищного фонда обязанности собственника по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества не исключаются в связи с отсутствием такой обязанности у нанимателя квартиры перед наймодателем по договору коммерческого найма.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности у нанимателя по оплате содержания жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, является верным.

Кроме того, часть требуемых ко внесению изменений касались установления обязанности нанимателя Федоровой И.С. регулярно предоставлять наймодателю возможность свободного посещения жилого помещения, а также согласовывать возможность посещения иными лицами жилого помещения, запрета нахождения иных лиц в квартире, предоставлять полную персонифицированную информацию о таких лицах.

В этой связи Томчук Т.В. просила суд внести следующие изменения:

- об изложении в новой редакции раздела 1, которым было предусмотрено, что «характеристика и техническое состояние предоставленного жилого помещения, санитарно-технического оборудования указаны в паспорте жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора», о необходимости указания характеристик и технического состояния квартиры в акте приема - передачи помещения и акте обследования жилого помещения, которые является неотъемлемой частью договора и оформляются непосредственно при личном участии сторон и (или) их законных представителей в сдаваемом жилом помещении. Нахождение во время подписания договора исоставления приложений к нему посторонних лиц, влечет немедленное прекращение договорных отношений между сторонами;

- раздел 2. п. 2.1 пп «к» изложить в следующей редакции «Еженедельно, по понедельникам, в период времени с 08.00 часов до 12.00 часов допускать в занимаемое помещение наймодателя, работников наймодателя, уполномоченных наймодателем лиц, которые вправе, как совместно с наймодателем, так и самостоятельно, посещать занимаемое нанимателем помещение, представителей органов государственного надзора и контроля, для осмотра технического состояния занимаемых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, для выполнения необходимых ремонтных работ и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий, в любое время. Обеспечить наличие у наймодателя запасного комплекта ключей от занимаемой квартиры…. Во время посещения квартиры наймодателем и (или) его уполномоченными представителями, квартира должна быть свободна от третьих лиц. Отказ в допуске в квартиру наймодателя и (или) его представителей в установленные, настоящим Договором день и время, без предварительного уведомления наймодателя нанимателем, в письменной форме, с указанием причин, может служить основанием для расторжения договора;

- раздел 2. п. 2.1 добавить пп «о», который изложить в следующей редакции «о) не допускать нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире и жилой зоне дома, любых лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лицами, указанными в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора. О желании допустить в квартиру каких-либо лиц, нахождение которых в квартире настоящим договором не предусмотрено, Наниматель обязан, в срок, не менее чем за два дня, предшествующих допуску таких лиц, запросить на это разрешение у наймодателя в письменном виде. В запросе на разрешение указать количество таких лиц, пол, возраст, наличие гражданства Российской Федерации, наличие судимостей, фамилии, имена и отчества (при наличии), статус по отношению к нанимателю, цель нахождения в квартире, дату и период времени, в течение которого указанные лица будут находиться в квартире. Разрешением допускается нахождение в квартире одобренных наймодателем лиц не более 12 часов. В случае нахождения в квартире более 12 часов лиц, не являющихся сторонами настоящего договора, либо лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора, считать этих лиц заселенными в квартиру. При этом на каждого вселенного в квартиру человека предусмотреть оплату в 500 рублей за сутки (15 000 рублей в месяц), а также оплату за содержание мест общего пользования в сумме 13 рублей в день (389,20 рублей в месяц). При этом обязательно заключение дополнительного соглашения к договору. Наниматель несет полную ответственность за действия и поведение приглашенных лиц. В случае причинения приглашенными лицами ущерба, наниматель обязуется в полной мере возместить ущерб, а также за свой счет устранить его последствия. Нарушение данного пункта может являться основанием для расторжения договора»;

- раздел 3. п. 3.2 пп «б» изложить в следующей редакции «Требовать от нанимателя еженедельно, по понедельникам, в период времени с 08.00 часов до 12.00 часов, а также в любое другое согласованное сторонами время, допускать в занимаемое помещение наймодателя, работников наймодателя, уполномоченных наймодателем лиц, которые вправе, как совместно с наймодателем, так и самостоятельно, посещать занимаемое нанимателем помещение, представителей органов государственного надзора и контроля, для осмотра технического состояния занимаемых помещений, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, для выполнения необходимых ремонтных работ и в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий, в любое время. Требовать от нанимателя предоставления запасного комплекта ключей от квартиры наймодателю»;

- раздел 3. п. 3.2 дополнить пп «г», который изложить в следующей редакции «г) Запретить нахождение, без согласования с наймодателем, в квартире любых лиц, кроме нанимателя, наймодателя и лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3, настоящего договора. О желании допустить в квартиру каких-либо лиц, наниматель обязан руководствоваться положениями пп «о» п. 2.1 раздела 2 настоящего договора»;

- раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «д», который изложить, в следующей редакции «д) Отказ в допуске в квартиру наймодателя и (или) его представителей в установленные, настоящим договором день и время, без предварительного уведомления наймодателя нанимателем, в письменной форме, с указанием уважительных причин»;

- раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «ж», который изложить, в следующей редакции «ж) Допуск в квартиру и жилую зону дома, без согласования в письменной форме с наймодателем, любых лиц, кроме нанимателя, наймодателя и лиц, указанных в пп «к» п. 2.1 раздела 2 и пп «б» п. 3.2 раздела 3 настоящего договора»;

- раздел 6. п. 6.3 дополнить п. «з», который изложить, в следующей редакции «з) не предоставление нанимателем наймодателю запасного комплекта ключей от квартиры».

Как верно указал суд первой инстанции, указанные требования истца противоречат требованиям закона и нарушают жилищные права, а также основные конституционные права ответчицы Федоровой И.С., иных третьих лиц, на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны, неприкосновенность жилища, поскольку Федорова И.С. находится в жилом помещении на законных основаниях.

Согласно положением Конституции РФ каждый имеет право на свободу и личную неприкосновенность; каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени; каждый имеет право на тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений; жилище неприкосновенно; никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (статьи.

Кроме того, пунктом «к» действующего договора предусмотрено, что наниматель допускает в заранее согласованное сторонами время в занимаемое жилое помещение наймодателя, работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

Указанный пункт договора соответствует требованиям законодательства, не нарушает как права нанимателя, так и права наймодателя.

Требования истца об изменении размера санкций в случае невнесения платы за найм жилья и коммунальные услуги, а именно внесения изменений в раздел 2. п. 2.1 пп «3» - слова «установленном Жилищным кодексом РФ», заменить на слова «в размере 3,5 (три целых пять десятых) % от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки», также противоречат требованиям закона, поскольку статье 155 Жилищного кодекса РФ предусмотрена ответственность на несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается, что также следует из приведенной номы закона.

Как правомерно указан суд первой инстанции, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2018 года предусмотрено, что права Федоровой И.С. на жилое помещение являются бессрочными, следовательно, требование об изложении раздела 5 п. 5.2 пп. «б» договора в следующей редакции «5.2. Договор заключается сроком на 1 год», не могут быть удовлетворены.

Требование Томчук Т.В. об изменении условий договора в части срока его действия по своей сути является изменением ранее принятого решения суда, что не допустимо в силу указания закона о том, что вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вопреки доводу апелляционной жалобы Томчук Т.В. заключенный договор соответствует требованиям законодательства, необходимости его приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства, не имеется.

Также указанным решением установлено, что данный договор найма, несмотря на его бессрочный характер и на то, что его существенные условия определяются, в первую очередь, предшествующим жилищным законодательством, не является договором социального найма, носит коммерческий характер, следовательно, требование о замене слово «социального», на слово «коммерческого» удовлетворению также не подлежало.

Как верно указал суд первой инстанции, остальные требования истца об изменении условий договора найма жилого помещения (за исключением п. 4.1 раздела 4), заключенного между сторонами, не подлежат удовлетворению, поскольку условия, предусмотренные действующим договором найма, соответствуют требованиям жилищного и гражданского законодательства, а истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора найма, подписанного сторонами, предусмотренных, как указано выше статьями 450 и 451 Гражданского кодекса РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истицы, последствия от залива нижерасположенной квартиры ответчицей Федоровой И.С., предупреждение возникновения подобной ситуации в будущем, предупреждение нарушений со стороны нанимателя в части запрета вселения иных лиц, не могут быть исправлены внесением изменений в договор коммерческого найма, защита прав заинтересованных лиц в результате таких происшествий, осуществляется в ином порядке.

Вместе с тем, с законностью и обоснованностью решения суда в части удовлетворения требований Томчук Т.В. о внесении изменений в договор коммерческого найма жилого помещения в части размера оплаты за найм, судебная коллегия в полной мере согласиться не может, сочтя доводы жалобы Федоровой И.С. заслуживающими внимания в силу следующего.

Как следует из решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года, принятого по делу №2-504/2018 года по иску Томчук Т.В. к Федоровой И.С. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, размер платы за найм жилого помещения для Федоровой И.С. был установлен данным решением суда.

При определении размера такой платы в сумме 2 000 рублей Гвардейским районным судом были приняты по внимание те обстоятельства, что жилой дом расположен в доме довоенной постройки, по уровню благоустроенности в нем изначально отсутствовали туалет, душевая комната, которые были устроены самостоятельно Федоровой И.С. в целях улучшения жилищных условий, с чем согласился и суд апелляционной инстанции.

С учетом фактического состояния спорного жилого помещения, а также установленного судом длительного неисполнения собственником обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества дома, судебная коллегия Калининградского областного суда посчитала необходимым снизить размер платы до 1 000 рублей в месяц.

В настоящее время истица Томчук Т.В. ссылается, в том числе, на проведение работ по ремонту мест общего пользования, в результате чего уровень благоустроенности дома повысился.

Действительно, материалами дела подтверждается проведение Томчук Т.В. работ по повышению благоустроенности жилого дома, проведению работ по ремонту мест общего пользования, в том числе во исполнение апелляционного определения Калининградского областного суда от 24 апреля 2024 года, которым на Томчук Т.В. возложена обязанность по проведению ремонтных работ помещений общего пользования.

Так, согласно представленным суду апелляционной инстанции договорам от 05.08.2021 г., от 15.05.2023 г., и от 26.01.2024 г., актам выполненных работ, Томчук Т.В. проведены работы по ремонту крыльца и площадки перед входом в дом, работы по замене напольного покрытия помещений коридора второго этажа дома, работы по обустройству пандуса на входе в подъезде жилой зоны дома, ремонтно-отделочные работы поверхностей стен у квартиры <адрес> на втором этаже, потолочного покрытия лестничной площадки второго этажа, стропильной системы и кровельного покрытия в границах квартиры <адрес>, ремонт поверхности двери лестничной клетки и пр.

Таким образом, уровень благоустроенности жилого помещения ответчицы Федоровой И.С. повысился, в связи с чем у суда первой инстанции имелись основания для увеличения платы за найм жилого помещения.

Суд, принимая решение о частичном удовлетворении требований Томчук Т.М. и внесении изменений в договор коммерческого найма в части оплаты за жилое помещение, принял за надлежащее доказательство такого размера судебную оценочную экспертизу по вопросу размера платы по договору коммерческого найма жилого помещения и установил стоимость найма жилого помещения в размере на 12 510 рублей.

Вместе с тем, при определении размера такой платы, судом не были учтены те обстоятельства, что по своей сути заключенный между сторонами договор не является в полной мере договором коммерческого найма, а лишь носит коммерческий характер, что следует из приведенных выше судебных постановлений.

Как указано выше, в силу ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления отцу ответчицы жилого помещения, жилые дома и жилые помещения в строениях, принадлежащие колхозам, относились к общественному жилищному фонду, граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, такие жилые помещения предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно ст. 50 ЖК РСФСР осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Правоотношения между сторонами по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора найма и носят бессрочный характер, что по своей природе в большей степени соотносится с правоотношениями по договору социального найма.

В силу положений статьи 682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2).

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1).

В силу положений ч.ч. 1,3 статьи 156.1 Жилищного кодекса РФ, размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается с учетом требования, определенного в соответствии с частью 3 настоящей статьи (часть 1).

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений (часть 3).

С учетом установленных судом жилищных правоотношений по пользованию спорным жилым помещением, а именно тех обстоятельств, что правоотношения между сторонами по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора найма и носят бессрочный характер, отец Федоров С.Н. значится в списках колхозников, имеющих право на бесплатную приватизацию жилья, что по своей природе в большей степени соотносится с правоотношениями по договору социального найма, а заключенный сторонами договор лишь носит коммерческий характер, что следует из ранее принятых решений, при определении размера платы за найм следует руководствоваться максимальным размером указанной платы, установленной для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области».

Согласно постановлению администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» от 13 декабря 2023 года размер платы для жилых домов до 1945 года постройки, расположенных в <адрес>, со степенью благоустроенности: центральное водоснабжение и водоотведение, печное/котелковое отопление на твердом топливе, размер платы в месяц за 1 кв.м. составляет 18,84 рубля. Исходя из площади спорного жилого помещения 55,6 кв.м., размер ежемесячной платы за найм спорного жилого помещения не может превышать 1 048 рублей (55,6 х 18,84 рубля)

Таким образом, оспариваемое решение подлежит изменению в указанной части.

Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции частично изменено решение суда первой инстанции, на основании части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит изменению решение суда первой инстанции и в части взыскания судебных расходов.

Взыскивая с Федоровой И.С. в пользу Томчук Т.В. судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 16 680 рублей суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ и принципом пропорциональности распределения судебных расходов при частичном удовлетворении требований.

Применяя принцип пропорции к размеру заявленных Томчук Т.В. судебных расходов, исходя из результатов рассмотрения спора по существу, суд не принял во внимание, что в данном случае принцип пропорции распределения судебных расходов не применяется в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» согласно которым, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, что имеет место быть в рассматриваемом споре.

В этом случае, критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно статье 94 этого же Кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с приведенными нормами процессуального закона к судебным издержкам относятся суммы, подлежащие выплате тем экспертам, которым производство экспертизы было поручено в указанном выше порядке.

Как следует из материалов дела, в ходе производства по делу судом была назначена судебная оценочная экспертиза, стоимость которой составила 20 000 рублей.

Обязанность по оплате экспертизы была возложена на истца Томчук Т.Т. с предварительным внесением денежных средств на депозитный счет УСД в Калининградской области.

26.03.2024 Томчук Т.В. на депозитный счет УСД в Калининградской области внесено 15 000 рублей.

Определением судьи от 05.07.2024 Управление Судебного департамента в Калининградской области обязано перечислить ООО «Бюро судебных экспертиз» 15 000 рублей.

С Томчук Т.В. в пользу ООО «Бюро судебных экспертиз» взысканы расходы по оплате экспертизы в размере 5 000 рублей.

Поскольку решение суда частично принято в пользу истицы Томчук Т.В., исковые требования относятся к требованиям неимущественного характера, издержки по проведению судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с проигравшей стороны Фёдоровой И.С. в пользу Томчук Т.В. в сумме 20 000 рублей.

Довод жалобы Фёдоровой И.С. о возможности повышения размера платы на найм в виду инфляционных процессов, т.е. на сумму индексации, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку таких требований истицей Томчук Т.В. заявлено не было, предметом судебного разбирательства являлся вопрос о внесении изменений в заключенный сторонами договор найма.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб Томчук Т.В. и Фёдоровой И.С. не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 31 июля 2024 года изменить в части установленного размера платы за пользование жилым помещение, указав на внесение изменений в п. 4.1 раздела 4 договора коммерческого найма, подписанного 20 апреля 2022 Томчук Т.В. и Федоровой И.С. на основании решения Гвардейского районного суда Калининградской области от 19 сентября 2018 года с учетом апелляционного определения от 21 ноября 2018 года, заменив слова «1000 (одна тысяча) рублей», на слова «1 048 (одна тысяча сорок восемь) рублей».

Это же решение суда изменить в части взыскания с Федоровой И.С. в пользу Томчук Т.В. судебных расходов по оплате экспертизы, взыскав с Федоровой Ирины Сергеевны в пользу Томчук Тамары Владимировны судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей.

В оставшейся части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: