Решение от 01.08.2023 по делу № 2-1128/2023 от 23.11.2022

Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ    

г. Геленджик 01 августа 2023 г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Чурсиной Галины Викторовны

при секретаре судебного заседания Долуда Елизавете Анатольевне,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) в лице конкурсного управляющего о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: РФ, <адрес>, <адрес> на земельном участке 10 000 кв.м с кадастровым номером <адрес> из земель населенных пунктов, для размещения многоквартирного дома.

В обоснование исковых требований истцы указали, что с ООО «Нестер ТВ» заключены предварительные договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: РФ, квартиры, <адрес>, <адрес> и передать им квартиры, обусловленными проектными площадями, а они оплатить объекты по цене, установленной договором. Стоимость объектов недвижимости ими полностью оплачена, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ними фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ, просят признать заключенные с ООО «НестерТВ» договоры купли-продажи, договорами участия в долевом строительстве.

Истцы и их ФИО4 в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие и удовлетворить исковые требования.

ФИО4 ответчика - ООО «НестерТВ» в лице конкурсного управляющего в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление просит рассмотреть дело в его отсутствие, в разрешении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

ФИО4 третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – администрации муниципального образования город – курорт Геленджик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведениями о причинах неявки суд не располагает.

ФИО4 по <адрес> в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Неявка лиц, участвующих в деле, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) включен в Единый государственный реестр юридических лиц, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий.

На основании договора аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с залогом права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 10 000 кв.м, из земель населенных пунктов – для размещения многоквартирного дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>, №

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства. Наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией – «Жилой комплекс «Южный Берег».

     Из представленного разрешения № на строительство следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик выдан градостроительный план земельного участка №№ Регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации - № от ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено в судебном заседании, между ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи № <адрес>, площадью 51,46 кв.м, расположенной в 7 литере, на 2 этаже; ДД.ММ.ГГГГ заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи № <адрес> площадью 54,93 кв.м, расположенной в 1 литере на 2 этаже; ДД.ММ.ГГГГ заключен договор, поименованный как договор инвестирования №п, на приобретения машино-места, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, мкр. Северный, 2б.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) и ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи № на приобретение <адрес>, площадью 62,34 кв.м, расположенной в 8 литере, на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001745, ИНН 0917017157) и ФИО5 заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи № на приобретение <адрес>, площадью 57,73 кв.м, расположенной в 7 литере, на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, №.

В соответствии с заключенными договорами, ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить своими силами и с привлечением подрядных организаций многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать покупателям в собственность обусловленные договорами квартиры, а покупатели - оплатить цену и принять квартиру в собственность.

Истцами, принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартир, исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями, а также справками ООО «НестерТВ» (ЖК «Южный берег») об отсутствии задолженности по уплате стоимости квартир и машино-места.

Срок передачи объекта застройщиком определен не позднее 30 дней с момента завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию по акту приема – передачи в 4 квартале 2018 г. (пункт 1.4 договоров).

В соответствии с пунктом 1.5 заключенных договоров, после завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию право собственности покупателей на квартиру подлежит государственной регистрации.

До настоящего времени квартиры истцам не переданы.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из вышеприведенной нормы права следует, что предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае предметом заключенных договоров является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцам за обусловленную договором цену квартир в будущем.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из указанных положений, разрешая заявленные требования необходимо установить наличие у сторон заключенных договоров намерение вступить в отношения по передаче истцами денежных средств ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме им в собственность.

Из буквального толкования спорных договоров следует, что целью заключения сторонами предварительных договоров купли-продажи являлось выполнение ООО «НестерТВ» работ по строительству объекта недвижимости, завершающихся передачей истцам созданного результата - квартир в многоквартирном доме, приобретаемых ими для личных нужд.

Из содержания предварительных договоров купли-продажи следует, что предоставление истцам квартир поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта, что подтверждает использование ответчиком полученных по договору денежных средств на оплату строительства многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «НестерТВ» и истцами имели место правоотношения по участию в долевом строительстве.

Отсутствие у ООО «НестерТВ» на момент заключения спорных договоров проектной декларации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации не свидетельствует о необоснованности заявленных требований.

В соответствии с Законом № 214-ФЗ обязательным условием приобретения застройщиком права привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им как требований, указанных в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), так и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 указанного Федерального закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

В судебном заседании установлено, что ответчик привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вместе с тем, нормы настоящего Федерального закона направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе и путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, противоречит цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Учитывая надлежащее исполнение истцами своих обязательств, суд полагает требования истцов о признании заключенных ими с ООО «НестерТВ» предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░6, ░░░7, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░8, ░░░9, ░░░10, ░░░5 ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░» (░░░░ 1100917001745, ░░░ 0917017157) ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» (░░░░ 1100917001745, ░░░ 0917017157) ░ ░░░6 ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № <░░░░░>, ░░░░░░░░ 51,46 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ 7 ░░░░░░, ░░ 2 ░░░░░; ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № <░░░░░> ░░░░░░░░ 54,93 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ 1 ░░░░░░ ░░ 2 ░░░░░; ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ №░, ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░-░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» (░░░░ 1100917001745, ░░░ 0917017157) ░ ░░░7, ░░░8, ░░░9, ░░░10 ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░ 62,34 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ 8 ░░░░░░, ░░ 3 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» (░░░░ 1100917001745, ░░░ 0917017157) ░ ░░░5 ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░ 57,73 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ 7 ░░░░░░, ░░ 3 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░4 ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░>░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░