Решение по делу № 33-6430/2013 от 09.07.2013

Судья Трибунская Л.М. гр. дело № 33–6430/2013

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Самара 16 июля 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Яковлевой В.В.,

судей Шилова А.Е., Емелина А.В.,

при секретаре Мамонтовой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ильфант Н.А. – Слюсарь Г.А. на решение Кинельского районного суда Самарской области от 30 мая 2013 года, которым постановлено:

«Признать договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 30 июля 2010 года между Ходячевой Н.А. и Малышевым В.А. состоявшимся. Зарегистрировать переход права собственности к Малышеву В.А. на административное здание общей площадью 232,00 кв.м. Литера А1 с земельным участком площадью 213,00 кв.м., отнесенным к землям населенных пунктов, разрешенное использование для производственной базы, по адресу: <адрес>; на здание ангара общей площадью 376,40 кв.м. Литера 29 с земельным участком площадью 463,00 кв.м, отнесенным к землям населенных пунктов, разрешенное использование для производственной базы, по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Ходячевой (Ильфант) Н.А. на земельный участок площадью 9 249,00 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Ходячевой (Ильфант) Н.А. на административное здание общей площадью 232,00 кв.м. Литера А1 по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Ходячевой (Ильфант) Н.А. на здание ангара общей площадью 376,40 кв.м. Литера 29 по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Ильфант Н.А. о признании договора ничтожным отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Шилова А.Е., объяснения представителей Ильфант Н.А. – Слюсарь Г.А. и Исайчик Л.В. (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Малышева В.А. – адвоката Яшниковой И.В. (по ордеру и доверенности), судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Малышев В.А. обратился в суд с иском к Ходячевой (Ильфант) Н.А. о признании договора купли-продажи недвижимости состоявшимся, регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 30.07.2010 г. приобрел в собственность по договору купли–продажи, заключённому с Ходячевой Н.А., административное здание площадью 232,00 кв.м. и здание ангара площадью 376,40 кв.м. по адресу: <адрес>, по цене 370 000 рублей, из которых стоимость административного здания определена в размере 270 000 рублей, стоимость ангара 100 000 рублей.

Денежные средства по договору купли–продажи в указанном размере были переданы продавцу.

30.07.2010 г. стороны подписали акт приема-передачи объектов недвижимости и обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

15.09.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием в договоре купли–продажи от 30.07.2010 г. указания на отчуждение земельных участков вместе с объектами недвижимости.

Площадь земельного участка, занятого административным зданием, составляет 213 кв.м., площадь земельного участка, занятого ангаром, составляет 463 кв.м.

Для внесения в текст договора изменений в части отчуждения зданий вместе с земельными участками, на которых они расположены, Малышев В.А. обратился к Ильфант Н.А. Однако ответчик от внесения изменений в договор уклоняется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив исковые требования, Малышев В.А. просил суд признать состоявшимся договор купли-продажи, заключённый 30.07.2010 г. между ним и Ходячевой Н.А.; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Малышеву В.А. на административное здание площадью 232,00 кв.м, Литера А1, с земельным участком площадью 213,00 кв.м. по адресу: <адрес>, здание ангара площадью 376,40 кв.м, Литера 29, с земельным участком площадью 463,00 кв.м, расположенные по тому же адресу; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от 29.12.2009 г. регистрации права собственности Ходячевой Н.А. на земельный участок площадью 9 249,00 кв.м. с кадастровым номером №, отнесенный к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под производственной базой, расположенный по адресу: <адрес>, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № № от 26.03.2010 г. регистрации права собственности Ходячевой Н.А. на административное здание площадью 232,00 кв.м, и запись № № от 26.03.2010 г. регистрации права собственности Ходячевой Н.А. на здание ангара площадью 376,40 кв.м. по адресу: <адрес>.

Ильфант Н.А. (Ходячева) обратилась в суд с встречным иском к Малышеву В.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли–продажи недвижимого имущества от 30.07.2010 г.

В обоснование заявленных требований Ильфант Н.А. указала, что является собственником земельного участка площадью 9 249,00 кв.м, предоставленного под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости, в том числе административное здание площадью 232,00 кв.м, здание ангара площадью 376,40 кв.м, принадлежащие ей на праве собственности.

30.07.2010 г. между Ходячевой (Ильфант) Н.А. и Малышевым В.А. заключён договор купли–продажи недвижимого имущества – административного здания и ангара, расположенных по указанному адресу.

Однако в договоре купли–продажи от 30.07.2010 г. условий об отчуждении земельных участков под зданиями не содержится, цена продажи отчуждаемых земельных участков не указана и сторонами не согласована, оплата по данному договору Малышевым В.А. не произведена.

Земельные участки под отчуждаемыми объектами недвижимости не сформированы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Ильфант Н.А. просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли–продажи недвижимого имущества от 30.07.2010 г., заключённый между ней и Малышевым В.А., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 900 рублей.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Ильфант Н.А. – Слюсарь Г.А. просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Малышева В.А. отказать, встречные исковые требования Ильфант Н.А. удовлетворить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Ильфант Н.А. – Исайчик Л.В. и Слюсарь Г.А. доводы апелляционной жалобы поддержали и просили удовлетворить.

Представитель Малышева В.А. – адвокат Яшникова И.В. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно из материалов дела, Ходячевой Н.А. на основании договора купли–продажи земельного участка от 16.12.2009 г. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 9 249,00 кв.м., назначение – земли населенных пунктов, под производственной базой, расположенный по адресу: <адрес>), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2009 г. /т. 1 л.д. 141/.

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Ходячевой Н.А. на праве собственности – административное здание площадью 232,00 кв.м. Литер 1, и ангар площадью 376,40 кв.м. Литер 29, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № от 26.03.2010 г. /т. 1 л.д. 145, 146/.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли– продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1, 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.

Земельный кодекс РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё.

Из материалов дела следует, что 30.07.2010 г. между Ходячевой Н.А. и Малышевым В.А. заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Ходячева Н.А. продала, а Малышев В.А. купил в собственность недвижимое имущество – административное здание общей площадью 232,00 кв.м, и ангар площадью 376,40 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> /т. 1 л.д. 7–8/.

Договор подписан представителем продавца Ходячевой Н.А. – Слюсарь Г.А., действующей на основании доверенности, и покупателем Малышевым В.А.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от 30.07.2010 г., недвижимое имущество продано за 370 000 рублей, из которых, стоимость административного здания составляет 270 000 рублей, стоимость ангара 100 000 рублей.

Сторонами подписан акт приема–передачи к договору от 30.07.2010 г., согласно которому покупатель уплатил продавцу определенную договором денежную сумму и свободен от денежных обязательств перед ним, все обязательства по договору выполнены полностью /т. 1 л.д. 9/.

30.07.2010 г. стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в договоре купли–продажи от 30.07.2010 г.

Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области № 03/049/2010-128 от 15.09.2010 г., Малышеву В.А. отказано в государственной регистрации перехода права в связи с тем, что в договоре купли–продажи недвижимого имущества от 30.07.2010 г. отсутствует указание на отчуждение земельных участков вместе с объектами недвижимости /т. 1 л.д. 13–15/.

Согласно ч. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ч. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Как следует из ситуационных планов земельных участков, изготовленных кадастровым инженером ООО «Регион», площадь земельного участка, занимаемого ангаром, составляет 463 кв.м., площадь земельного участка, занимаемого административным зданием 213 кв.м. /т. 1 л.д. 37–38/. Спора по границам участков не имеется.

Данные земельные участки входят в границы земельного участка площадью 9 249,00 кв.м., принадлежащего Ильфант Н.А., с кадастровым номером №, назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственной базой.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, учитывая вышеприведенные нормы, суд пришёл к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Малышева В.А. о признании договора купли–продажи недвижимости состоявшимся, регистрации перехода права собственности на административное здание и ангар с земельными участками, расположенными непосредственно под указанными объектами, погашении в ЕГРП записи регистрации права собственности Ходячевой Н.А. (Ильфант) на земельный участок и указанные в договоре купли–продажи объекты недвижимости.

Разрешая встречные исковые требования Ильфант Н.А. о признании договора купли–продажи от 30.07.2010 г. недействительным, и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что отсутствие в договоре купли–продажи указания на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое имущество, не является основанием для признания договора недействительным.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к её покупателю переходит и часть земельного участка, на котором расположены здание, строение или сооружение, отчуждаемые по договору. При этом данный переход не зависит от волеизъявления продавца.

Таким образом, обязанность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части предусмотрена законом /ст. 552 ГК РФ/, а установленная в договоре цена строений, включает цену соответствующей части земельного участка, поскольку иное законом или договором не предусмотрено.

Доводы апелляционной жалобы представителя Ильфант Н.А. – Слюсарь Г.А. о том, что земельные участки не являлись предметом договора купли–продажи от 30.07.2010 г., и сторонами не согласован предмет договора, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, данные доводы суд проверял полно и всесторонне, и в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дал соответствующую правовую оценку, поэтому данные доводы не могут служить основанием для отмены судебного постановления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Ильфант Н.А. не получала денежные средства по договору купли–продажи, и Малышевым В.А. не совершены действия, свидетельствующие о принятии им спорных объектов недвижимости,

несостоятельны, поскольку при заключении договора сторонами подписан акт приема–передачи, где указано, что все обязательства по договору выполнены полностью, взаимных претензий стороны не имеют (пункт 2 акта приема-передачи).

Кроме того, подписание акта приема-передачи свидетельствует о передаче недвижимости продавцом и принятии её покупателем.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок под административным зданием и ангаром не поставлен на кадастровый учет, не могут служить основанием для отмены решения суда по указанным выше мотивам.

Доводы апелляционной жалобы представителя Ильфант Н.А. – Слюсарь Г.А. о нарушении судом норм процессуального права, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании закона.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, исследованным доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 30 ░░░ 2013 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

    ░░░░░