Решение от 29.03.2016 по делу № 2-64/2016 (2-2057/2015;) от 21.10.2015

Дело № 2-64/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2016 года г. Советская Гавань

    Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края

в составе председательствующего судьи Юманова Д.К.,

при секретаре Шороховой О.У., с участием:

- истца Салиевой И.А.,

- представителя истца и представителя третьих лиц - председателя ТСЖ "Созвучие" Махлай К.В.,

- представителя ответчика ООО "СВТВ" Кондратьева А.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

- представителя ответчика Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края Шанауриной Е.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

- представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края Проказиной О.И., действующей на основании прав по должности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Салиевой И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "СВТВ", Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, Комитету по управлению имуществом Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, истребовании из незаконного владения ООО "СВТВ" нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение за собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома, признании незаконным включение в Реестр муниципальной собственности района нежилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, погашении записи о праве ООО "СВТВ" и Администрации муниципального Советско-Гаванского района Хабаровского края на нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

установил:

В Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СВТВ" (далее – ООО "СВТВ") о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО "СВТВ" и Администрацией Советско-Гаванского муниципального района, признании недействительной запись о праве ООО "СВТВ" на нежилое помещение № площадью 9,8 кв. м, находящееся в подвале многоквартирного жилого дома, расположенное по адресу: <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истребовании из незаконного владения ООО "СВТВ" указанного нежилого помещения, а также признании права общей собственности на это нежилое помещение за собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома.

В качестве оснований заявленных требований истец указала, что она с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> многоквартирном <адрес> по <адрес> в <адрес>. Став собственником, она в силу закона стала участником общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе и на подвальное помещение. В январе 2015 г. ей стало известно, что собственником одного из подвальных помещений - нежилого помещения № общей площадью 9,8 кв. м стало ООО "СВТВ". Ответчик не может являться собственником указанного нежилого помещения, так как подвал относится к общему имуществу дома и не может передаваться в собственность третьим лицам отдельно от прав собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Спорное нежилое помещение проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного жилого дома. С даты ввода в эксплуатацию дома, помещение, занимаемое ответчиком, использовалось как технический подвал и входило в состав последнего. Площадь спорного помещения ранее составляла 12,8 кв. м, а не 9,8 кв. м, как следует из свидетельства о праве собственности. Ответчик уменьшил помещение, отделив его от основного подвала стеной, т.е. фактически самовольно, без согласия собственников осуществил перепланировку. Данное помещение было частью технического подвала, через него осуществлялся вход в подвал, проходили коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность всего дома. Сейчас же они находятся за возведенной собственником помещения стеной, в узком проёме, что создает препятствие для проведения работ при аварийных ситуациях. Кроме того, так как ответчик отделил спорное помещение от подвала возведенной им стеной, собственники лишились полноценного входа и вынуждены попадать в технический подвал лишь через узкий технологический лаз, что затрудняет обслуживание и нормальную эксплуатацию жилого дома. Считает, что спорное помещение выбыло из владения собственников квартир в <адрес> по <адрес> в <адрес> помимо их воли, с нарушением действующего законодательства. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Первой приватизированной квартирой в доме была <адрес>, принадлежащая Фирсенковой Н.Д. Приватизация состоялась в ноябре ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно имеющемуся техническому паспорту на жилой дом, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорное подвальное помещение не имело самостоятельного назначения. Таким образом, на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовалось жильцами дома для их нужд в целях обеспечения эксплуатации жилого дома. В связи с этим, с ноября ДД.ММ.ГГГГ года спорный объект является объектом права общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома по адресу: <адрес> Согласно постановлению Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ №, спорное имущество приватизировано путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО "СВТВ" по стоимости <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись регистрации №. Считает указанный договор купли-продажи недействительным, так как сделка была совершена в отношении части общего имущества, лицом, не имеющим необходимых полномочий и не являвшимся собственником имущества в доме. Кроме того, сделка противоречит пункту 2 статьи 290 ГК РФ, согласно которой переход права на общее имущество реализуется совместно с переходом права на квартиру. Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права, сделка совершена в отношении нежилого помещения, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома, а фактически из общей собственности изъято помещение, находящееся в подвале дома и не имеющее функционального назначения. На 1 этаже дома расположены только квартиры и лестничные площадки. Выбытие из владения собственников спорного помещения нарушает ее права и законные интересы, так как лишает права владения, пользования и распоряжения указанным общим имуществом МКД. Кроме того, отчуждение части технического подвала в пользу третьего лица повлекло уменьшение ее доли в праве на общее имущество. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и от добросовестного приобретателя, если нежилое помещение выбыло из его владения помимо воли.

Определением Советско-Гаванского городского суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Администрация Советско-Гаванского муниципального района (далее – Администрация), а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены Товарищество собственников жилья "Созвучие" и все собственники жилых помещений многоквартирного жилого <адрес> по <адрес> в <адрес>.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец увеличила размер исковых требований. Также просит о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение и признании незаконным включение нежилого помещения в Реестр муниципальной собственности района.

В качестве оснований указывает на то, что в ходе судебного разбирательства ей стало известно, что основанием для оформления права собственности Администрации на спорное жилое помещение послужила выписка из Реестра муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ №. Считает, что факт включения недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности не является доказательством права собственности или законного владения. Первичные приватизации квартир в доме состоялись до регистрации права собственности Администрацией муниципального Советско-Гаванского района. На момент приватизации первой квартиры в ноябре <данные изъяты> года помещения подвала не были сформированы как самостоятельные объекты, предназначенные для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Поскольку данный многоквартирный дом с даты его постройки и на момент приватизации первой квартиры относился к ведомственному жилому фонду (АО «Якорь») и не был передан городу с районом, то право собственности города как на дом в целом, так и на спорные помещения подвала, не возникло.

Определением Советско-Гаванского городского суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края.

До начала судебного заседания от ответчиков в суд поступили возражения.

ООО "СВТВ" указало, что спорное имущество длительное время арендовалось ими у Администрации Советско-Гаванского муниципального района. Претензий со стороны собственников жилых помещений в доме не поступало. В 2014 году спорное помещение было включено в план приватизации муниципального имущества, что не могло быть сделано без законных оснований. Сама сделка купли-продажи, действительность которой оспаривается истцом, прошла государственную регистрацию в уполномоченном органе, проводившем экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, при этом претензий с его стороны также не предъявлялось. ООО "СВТВ" не располагает документами, подтверждающими права владения и распоряжения Администрацией спорным имуществом.

Администрация указала, что с заявленными исковыми требованиями также не согласна. Как указал Конституционный Суд РФ, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ части 1 статьи 36 ЖК РФ. Помещением является единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания), имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями (СНиП 31-02-2001 «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе»). Спорное помещение используется открыто и непрерывно ООО "СВТВ" с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды нежилого помещения. На основании выписки из реестра муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на спорный объект зарегистрировано за Советско-Гаванским муниципальный районом Хабаровского края. В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Истица была лишена возможности владеть спорным нежилым помещением с момента его передачи в аренду в ДД.ММ.ГГГГ году ООО "СВТВ". С указанного времени истице было известно о нарушении ее предполагаемого права, поскольку она и другие собственники помещений многоквартирного дома были лишены свободного доступа в помещение и осведомлены об его использовании другим лицом, однако с иском она обратилась по истечении трехлетнего срока, при отсутствии уважительных причин для своевременного обращения в суд. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Комитет по управлению имуществом указал, что спорное нежилое помещение передано в муниципальную собственность города Советская Гавань и Советско-Гаванского района в составе жилого <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес> на основании постановлений Главы Администрации города Советская Гавань и Советско-Гаванского района от ДД.ММ.ГГГГ №-Е «О приеме жилого фонда, жилищно-коммунального хозяйства АО «Якорь» в муниципальную собственность» и от ДД.ММ.ГГГГ №-Е «О порядке приема жилого фонда, объектов и инженерных сетей коммунального назначения АО «Якорь» в муниципальную собственность». Подтверждающим фактом возникновения права муниципальной собственности на объект являются архивные документы Городского Жилищно-эксплуатационного предприятия, а именно: инвентаризационные ведомости основных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; договор о закреплении за ГЖЭП муниципального имущества на праве полного хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ; баланс предприятия на ДД.ММ.ГГГГ До получения свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района в Росреестре, спорный объект был учтен в Реестре муниципального имущества города и района с реестровым номером № на основания Положения о Комитете по управлению имуществом Советско-Гаванского района, утвержденного решением малого Совета городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме того, в процессе разграничения имущества в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», перечень имущества был утвержден Законом Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ № "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между городским поселением "Город Советская Гавань" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края и Советско-Гаванским муниципальным районом Хабаровского края".

Истец Салиева И.А. в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году спорное нежилое помещение в муниципальную собственность города Советская Гавань и Советско-Гаванского района в составе жилого <адрес> А по <адрес> в <адрес> не передавалось. Это подтверждается общей площадью передаваемого жилого фонда <данные изъяты> кв.м., в то время, как согласно технического паспорта МКД, общая площадь квартир составляет <данные изъяты> кв.м.

Представитель истца, третьих лиц - председатель ТСЖ "Созвучие" Махлай К.В. требования истца полностью поддержал и пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году были переданы только квартиры, без помещений общего пользования и непосредственно без спорного нежилого помещения, которое на момент передачи не было сформировано как самостоятельный объект. Срок исковой давности считает не пропущенным, поскольку до настоящего времени истцу не могло быть известно о включении спорного нежилого помещения в реестр муниципального имущества. Имеется переписка между бывшим председателем ТСЖ и Администрацией, из которой следует, что они как ТСЖ и собственники вправе самостоятельно принимать решения относительно спорного нежилого помещения, в том числе заключать договоры аренды. Они не могли знать, что Администрация писала такие ответы в то время, когда уже оформила это нежилое помещение в собственность муниципального района. Они, считая себя собственниками помещения, в 2010 году заключили договор аренды и получали от ООО "СВТВ" арендную плату до того, как ООО "СВТВ" не приобрело право собственности на это помещение. Тогда они узнали, что принадлежащая им собственность выбыла из их владения

Представитель ответчика Кондратьев А.В. в судебном заседании сослался на доводы, приведенные в представленных ранее возражениях на исковое заявление. Дополнительно пояснил, что ООО "СВТВ" является добросовестным приобретателем. Истец требует истребовать спорное нежилого помещения из их "незаконного" владения, между тем, их владение является законным, поскольку оно было приобретено законно, были уплачены денежные средства.

Представитель ответчика Шанаурина Е.С. в судебном заседании сослалась на доводы, аналогичные изложенным в представленных ранее возражениях. Дополнительно пояснила суду, что погашение записи о праве собственности Администрации на спорное жилое помещение не подлежит удовлетворению, т.к. запись погашена, в связи с переходом права собственности ООО "СВТВ". Не подлежит удовлетворению требование о признании права собственности ООО «СВТВ» на нежилое помещение отсутствующим, поскольку истица одновременно заявляет требование об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Требование о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение за всеми собственниками также считает не подлежащими удовлетворению, поскольку данное право принадлежит им в силу закона, в связи с чем признания право общей долевой собственности не требуется. Считает, что срок для обращения в суд с настоящим требованием пропущен, т.к. истица, имея на праве собственности квартиру в многоквартирном доме на протяжении более 15 лет не могла не знать о сложившемся порядке пользования и использования спорных нежилых помещений в подвале указанного дома. Являясь собственником квартиры, в многоквартирном доме зная о своем нарушенном праве, заявительница должна была действовать с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, имея намерение защитить свое право на подвальные помещения в данном жилом доме, проявить интерес к создавшейся ситуации. Она имела реальную возможность получить информацию о том на каком праве открыто владеет и пользуется Администрация муниципального района помещением, и в течение установленного законом срока обратиться в суд с заявлением об оспаривании ненормативных актов. Просит отказать Салиевой И.А. в удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме. В части исковых требований о признании незаконным включением в 2006/2009 году Администрацией муниципального района в реестр муниципальной собственности района нежилого помещения и его истребовании из чужого незаконного владения ООО "СВТВ" отказать, в связи с пропуском срока исковой давности за обращением в суд.

Представитель ответчика Проказиной О.И. полагала требования истцом заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат, поскольку право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло на законных основаниях. Переданное из АО "Якорь" имущество в установленном законом порядке было включено в реестр муниципального имущества и впоследствии обоснованно было продано ООО "СВТВ".

Третье лицо Мастобаева Т.И., принимавшая участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что сама участвовала в строительстве дома. Помещение, занимаемое ООО "СВТВ" находится непосредственно под ее спальней. Там проходят трубы. Она спускалась в подвал и знает, что ООО "СВТВ" соорудил перегородку, после чего невозможно попасть в тепловой узел. Поэтому пришлось делать технологический лаз, чтобы была возможность занести оборудование для ремонта, т.к. был случай, когда пробило канализацию, а туда невозможно было попасть.

Судом установлено, что жилой дом N <адрес> по <адрес> в <адрес> возведен и сдан в эксплуатацию АО "Якорь" в ДД.ММ.ГГГГ году.

Согласно представленного технического паспорта жилого дома (л.д.188-213), составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь здания (с шкафами, подвалами, коридорами и лестничными клетками) составляет <данные изъяты> кв.м. Из нее общая площадь квартир составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая площадь <данные изъяты> кв.м. (л.д.191).

Спорное нежилое помещение расположено в подвале (является частью подвала) и согласно представленного технического паспорта, изначально составляло площадь <данные изъяты> кв.м. (л.д.197-198).

Согласно постановлений Главы Администрации города Советская Гавань и Советско-Гаванского района от ДД.ММ.ГГГГ №-Е "О приеме жилого фонда, жилищно-коммунального хозяйства АО "Якорь" в муниципальную собственность" и от ДД.ММ.ГГГГ №-Е "О порядке приема жилого фонда, объектов и инженерных сетей коммунального назначения АО "Якорь" в муниципальную собственность" (т.2. л.д.6-7), жилой фонд АО "Якорь", был передан в муниципальную собственность и поставлен на баланс Городского жилищно-эксплуатационного предприятия на основании договора о закреплении за ГЖЭП муниципального имущества на праве полного хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-12).

Как следует из инвентаризационной описи-акта основных средств Городского жилищно-эксплуатационного предприятия, представленного в Городской комитет по имуществу (т.2. л.д.14 оборот), помимо остального жилого фонда г.Советская Гавань, на балансе предприятия находились только квартиры <адрес> по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Других документов, подтверждающих фактически переданное имущество, в том числе актов передачи имущества, не сохранилось (т.2 л.д.21).

Согласно выписки из Реестра муниципального имущества города Советская Гавань и Советско-гаванского района, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение, общей площадью 12,8 кв.м. было учтено в Реестре муниципального имущества города Советская Гавань и Советско-гаванского района с реестровым номером № (т.2. л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ.между Администрацией города Советская Гавань с Советско-Гаванским районом и ООО "СВТВ" заключен договор аренды нежилого помещения – часть подвального помещения, общей площадью 12,8 кв.м., находящееся в подвале жилого многоквартирного <адрес> по <адрес>, для размещения головного оборудования сети кабельного телевидения (л.д.110-113).

Согласно ответа Советско-Гаванского районного филиала КГУП "Хабаровсккрайинвентаризация", по данным технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь нежилого помещения № составляет 9,8 кв.м. Общая площадь изменилась за счет установки перегородки в помещении (л.д.19-20).

Других документов, подтверждающих законность произведенной перепланировки, в результате которой изменилась площадь нежилого помещения, материалы дела не содержат.

За муниципальным образованием – Советско-Гаванским муниципальным районом Хабаровского края право собственности на нежилое помещение № общей площадью 9,8 кв.м., расположенное в подвале <адрес> по <адрес> в <адрес> было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ о чем сделана запись регистрации №. В качестве основания регистрации указана выписка из реестра муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.105).

На остальную часть нежилых помещений регистрация права муниципальной собственности в ЕГРП не произведена.

Решением общего собрания домовладельцев-собственников жилья (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, было принято решение о создании товарищества собственников жилья. ТСЖ "Созвучие" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ собственники приняли решение о обратиться с иском о возврате незаконно отчужденного имущества – подвальных помещений дома. Для участия в качестве представителя собственника было уполномочено ТСЖ "Созвучие" (л.д.168).

В спорном многоквартирном жилом доме ДД.ММ.ГГГГ в личную собственность Фирсенкова А.А., Фирсенковой Н.Д., Фирсенкова Д.А. и Фирсенкова А.А. передана квартир N № что подтверждается договором на передачу и продажу квартир в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.171-172).

На дату подачи иска все квартиры в доме N <адрес> <адрес> приватизированы (л.д.20).

Указывая на то, что в спорном нежилом подвальном помещении размещены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также на то, что помещение изначально предназначалось для обслуживания нужд дома, один из собственников общего имущества многоквартирного дома Салиева И.А. обратилась в суд с иском.

Изучив исковое заявление, возражения на иск, выслушав истца, представителей истца, ответчиков и третьих лиц, исследовав представленные документы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения дома, несущие конструкции дома принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Состав общего имущества определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491.

Таким образом, нежилые помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Поэтому, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Судом на основании пояснений сторон и третьих лиц установлено, что спорное нежилое помещение является частью технического подвала, через которое осуществлялся вход в подвал, в котором проходили коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность дома. ООО "СВТВ" в 2008 году самовольно была произведена перепланировка нежилого помещения, путем возведения перегородки, с целью отделения находящихся в помещении коммуникаций от остальной части помещения. После возведения перегородки, коммуникации остались за возведенной стеной, в узком проёме, что создает препятствие для проведения работ этих коммуникаций при аварийных ситуациях. При этом, стал недоступен вход в подвал, поскольку помещение расположено сразу за входом. Собственники в настоящее время имеют возможность попасть в технический подвал только через ограниченный по размерам технологический проем, что затрудняет обслуживание и нормальную эксплуатацию жилого дома.

Также судом установлено, что спорное помещение изначально являлось частью подвала без перегородок, предназначалось для нужд эксплуатации иных помещений дома и не имело самостоятельного, не связанного с эксплуатацией жилья, назначения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Исследовав материалы дела суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку на момент начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовалось жильцами дома для их нужд в целях обеспечения эксплуатации жилого дома.

Иного ответчиками не доказано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", факт включения недвижимого имущества в реестр муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Право долевой собственности на спорное подвальное помещение у собственников помещений многоквартирного дома N <адрес> по <адрес> в <адрес> возникло в силу прямого указания закона.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что спорное нежилое помещение фактически было передано АО "Якорь" вместе с остальным жилым фондом в муниципальную собственность.

При указанных обстоятельствах, включение ДД.ММ.ГГГГ спорного нежилого помещения в Реестр муниципального имущества города Советская Гавань и Советско-гаванского района, является незаконным.

Следовательно, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ право собственности Советско-Гаванского муниципального района на спорное нежилое помещение следует признать недействительным.

В пункте 9 постановления N 64, разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение в рамках приватизации муниципального имущества (л.д.22-23) было продано ООО "СВТВ", согласно договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.182-185), которое зарегистрировало право собственности на спорный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21).

Учитывая произведенную перепланировку, препятствующую доступу в подвал и к инженерным коммуникациям, ООО "СВТВ" в настоящее время владеет помещением, лишая других собственников доступа в это помещение.

Таким образом, истец обоснованно обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Доводы ответчика о добросовестном владении не имеют правового значения.

Согласно ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение выбыло из владения собственников жилых помещений МКД помимо их воли, в связи с чем они вправе истребовать это имущество от приобретателя.

Судом установлено, что нежилым помещением по договору аренды длительное время владело ООО "СВТВ", однако собственники этого нежилого помещения не знали и не могли знать о том, что Администрация муниципального образования сначала помимо их воли включила его в реестр муниципального имущества, а затем зарегистрировало право собственности за муниципальным районом.

О том, что нежилое помещение выбыло из владения собственников помимо их воли подтверждает наличие переписки председателя ТСЖ "Созвучие" и Администрации района.

Так, согласно запроса председателя ТСЖ "Созвучие" от ДД.ММ.ГГГГ последний просит объяснить, кто и когда дал разрешение ООО "СВТВ" на аренду части подвального помещения, которые примерно с 2002 г. стали занимать это помещение с размещением большого количества аппаратуры, по его мнению вредной для здоровья.

Согласно письма №, подписанного главой муниципального района Б. от ДД.ММ.ГГГГ (уже после регистрации прав собственности на спорное подвальное помещение), разъясняется, что после регистрации в налоговом органе ТСЖ как собственник части подвального помещения вправе самостоятельно решать вопросы хозяйственной деятельности товарищества, в том числе обязаны были потребовать расторжения договора аренды с арендатором ООО "СВТВ" – Комитетом по управлению имуществом.

Полагая спорное нежилое помещение имуществом всех собственников дома ТСЖ "Созвучие" ДД.ММ.ГГГГ заключило с ООО "СВТВ" договор на оплату содержания и ремонта общего имущества дома. Предметом договора является именно спорное нежилое помещение, которое передано для предоставления услуг кабельного телевидения. Установлена плата за содержание и ремонт общего имущества в размере <данные изъяты> рублей исходя из фактически используемой площади 9,8 кв.м. по договору аренды.

Таким образом, собственники обоснованно полагали, что спорное нежилое помещение никому и никогда не отчуждалось и остается в их общей долевой собственности, а о нарушении своего права узнали только после отчуждения спорного нежилого помещения ООО "СВТВ" ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, доводы ответчика о применении срока исковой давности являются необоснованными.

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Факт включения имущества в реестр муниципальной собственности, с последующей его регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, по существу является односторонней сделкой.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что нарушающая требования закона сделка по включению имущества в реестр муниципальной собственности нарушает требования закона и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а потому является ничтожной.

Согласно ч.1 ст.167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, все последующие сделки в отношении спорного объекта недвижимости, в том числе сделку от ДД.ММ.ГГГГ по передаче спорного недвижимого имущества, не принадлежащего муниципальному образованию, в собственность ООО "СВТВ", следует признать недействительной и также не влекущей юридических последствий.

Принимая во внимание изложенное, требования истцом заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, не подлежит удовлетворению как излишне заявленное, требование истца о признании отсутствующим право собственности ООО "СВТВ" на нежилое помещение, поскольку истец одновременно заявила требование об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, которое судом удовлетворено.

Согласно ч.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно ч.1 ст.17 Закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного, указанное решение суда является основанием для внесения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, не подлежит удовлетворению требование истца о погашении записи о праве собственности Администрации на спорное жилое помещение.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Уплаченная истцом при обращении в суд государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей подлежит взысканию в её пользу с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

░░░ ░░░░░░░░ ░.░░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░ №), ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 12,8 ░░.░. ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░" ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░" ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 9,8 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №).

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 9,8 ░░., ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░".

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ 9,8 ░░., ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░" ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 29 ░░░░░░ 2016 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.░░░░░░

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░ ░.░.░░░░░░