Решение по делу № 2-2080/2017 ~ М-1847/2017 от 26.06.2017

Дело № 2-2080/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Березники                                                                                               24 августа 2017 года

Березниковский городской суд Пермского края

в составе судьи С.А.Мардановой,

при секретаре А.И.Мишариной,

с участием ответчиков А.А.Сотникова, Ю.М.Сотниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Сотникову А.А., Сотниковой Ю.М. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями договора займа от <дата> №, заключенного между Сотниковым А.А., Сотниковой Ю.М. и ОАО «.....», был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме ..... руб. на срок ..... месяцев для приобретения трехкомнатной квартиры, общей площадью ..... кв.м., расположенной по адресу <адрес>. Исполнение обязательства по договору займа обеспечено залогом вышеназванной квартиры. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателем <дата> и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю первоначальному залогодержателю. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена <дата> №. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «АИЖК» на основании отметки на Закладной, проставленной в соответствии с положениями ч.2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ответчиками платежи по возврату кредита и процентов за пользование им не производятся. В связи с неисполнением ответчиками условий договора и закладной, истцом выставлены требования о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, которые не удовлетворены. По состоянию на <дата> размер задолженности составляет 968 230,87 руб., в т.ч. остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 919 327,16 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов по кредиту – 36 450,52 руб., начисленные пени – 12 453,19 руб. Согласно отчету оценщика от <дата> № рыночная стоимость квартиры составляет ..... руб., начальная продажная стоимость квартиры составляет 1 274 400 руб., что является .....% от указанной рыночной стоимости. Истец просит взыскать солидарно с ответчиков Сотникова А.А. и Сотниковой Ю.М. в пользу АО «АИЖК» задолженность по кредиту в сумме 968 230,87 руб.; начиная с <дата> и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,45 % годовых; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем ее реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1 274 400 руб.; расторгнуть договор займа от <дата> №, а также взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины в размере 18 882,31 руб.

Представитель истца АО «АИЖК» П.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что считает отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный ответчиками не может быть принят судом, так как при составлении указанного отчета не учтен факт обременения предмета залога ипотекой в силу закона. Наличие обременения при осуществлении продажи недвижимости является существенным фактором, уменьшающим рыночную стоимость недвижимости. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчики Сотников А.А., Сотникова Ю.М. в ходе судебного заседания указали, что с исковыми требованиями не согласны, не отрицали наличие задолженности по договору займа, размер задолженности не оспаривали, однако полагают, что предлагаемая истцом начальная продажная стоимость недвижимого имущества для его реализации с торгов является недостоверной, просят установить данную стоимость согласно представленному ими отчету об оценке, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет ..... руб.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что <дата> между ОАО «.....» и ответчиками Сотниковым А.А., Сотниковой Ю.М. был заключен кредитный договор №, по которому ОАО «.....» предоставило ответчикам кредит в сумме ..... руб. на срок ..... месяцев с уплатой 10,75 % годовых для приобретения трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу <адрес>, в общую совместную собственность Сотникова А.А. и Сотниковой Ю.М. (л.д. 13-20).

Денежные средства в сумме ..... руб. зачислены на лицевой счет ответчика Сотникова А.А., что подтверждается банковским ордером № от <дата> (л.д. 21).

Исполнение обязательства по кредитному договору обеспечено залогом квартиры, принадлежащей Сотникову А.А, Сотниковой Ю.М. на праве собственности.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями <дата> (л.д.22-25).

Законным владельцем закладной и соответственно кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 статьи 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчики не исполняют принятых обязательств по кредитному договору, длительное время ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользованием им не производились. В связи с неисполнением ответчиками условий договора и закладной, <дата>. истцом выставлены требования о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору (л.д. 26,27). До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца.

В соответствии пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Из содержания данной правовой нормы следует, что кредитный договор является двусторонней сделкой, по которой каждая из сторон несет взаимные обязанности, и предполагается совершение действия как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.

Основной обязанностью заемщика является своевременный возврат полученной денежной суммы с уплатой процентов в порядке и на условиях, согласованных сторонами в кредитном договоре (статья 810 ГК РФ).

Статьей 811 ГК РФ предусматривается особая разновидность гражданско-правовой ответственности за неисполнение денежного обязательства по возврату в срок взятой взаймы денежной суммы в связи с тем, что его предметом являются деньги как средство платежа при погашении денежного долга. В тех случаях, когда условиями договора предусмотрено возвращение займа по частям, нарушение заемщиком срока возврата очередной части займа дает займодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа и установленных данной статьей процентов.

В силу пункта 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 и 408 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку обязательства ответчиками не выполнены в соответствии с условиями договора, со стороны ответчиков допущено существенное нарушение условий кредитного договора, требования истца о расторжении договора, взыскании задолженности по состоянию на <дата> в размере 968 230,87 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 919 327,16 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов по кредиту – 36 450,52 руб., начисленные пени – 12 453,19 руб., подлежат удовлетворению в полном объеме. Ответчиками размер задолженности не оспорен, доказательств существования задолженности в меньшем размере не представлено.

Исполнение обязательства заемщиков по кредитному договору обеспечено залогом трехкомнатной квартиры общей площадью ..... кв.м., в том числе жилая – ......м., расположенной на 3 этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчикам на праве собственности, что подтверждается кредитным договором, закладной.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог возникает в силу договора (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее Закона об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, процентов, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.51 вышеназванного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

Согласно п.5 ст.54.1 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Таким образом, суд находит требование истца об обращении взыскания задолженности по договору займа на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, законным и обоснованным.

В соответствии с п.1 ст. 56, 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Согласно п. 4 ст. 54 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с подп.4 п.2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При заключении кредитного договора и договора залога, стоимость имущества - трехкомнатной квартиры общей площадью ..... кв.м., в том числе жилая – ......м., расположенной на 3 этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>, была определена в размере ..... руб.

Согласно Отчету об оценке № от <дата>, представленному истцом, рыночная стоимость оцениваемой 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> была определена в размере ..... руб. (л.д.30-53).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № от <дата>, представленному ответчиками, рыночная стоимость оцениваемой 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> была определена в размере ..... руб.

Суд принимает в основу решения представленный ответчиками отчет, поскольку, по мнению суда, он наиболее точно отражает рыночную стоимость    заложенного имущества. Данный отчет составлен лицом, имеющим соответствующую квалификацию и достаточный опыт работы, отчет выполнен оценщиком с осмотром жилого помещения, указанный отчет содержит подробное описание проведенного исследования, подробные обоснования выбранного подхода к оценке; выводы оценщика должным образом мотивированы, противоречий не содержат. Нарушений требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки от 20.07.2007 года при проведении данной оценки судом не установлено. Указанная оценка объективна и достоверна, оценщиком учтены отделка и состояние квартиры истца. Данные, которые использовал оценщик, получены в результате осмотра квартиры. При оценке оценщиком использовано четыре объекта-аналога, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки.

В свою очередь, суд согласен с доводами ответчиков о том, что представленный истцом отчет имеет недостатки, которые не обеспечивают достаточную информативность, достоверность и проверяемость содержащихся в нем выводов. Использованные в отчете оценщиком объекты-аналоги не соответствуют по характеристикам объекту оценки в части типа застройки, площади объектов. При таких обстоятельствах суд не может принять как допустимое доказательство указанный отчет.

Таким образом, суд берет за основу отчет об оценке имущества, представленный ответчиками, и определяет начальную продажную цену квартиры в размере 1 570 320 руб. (..... руб. х .....%).

При солидарной обязанности должников согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (пункт 2статьи 323 ГК РФ).

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании солидарно с Сотникова А.А., Сотниковой Ю.М. задолженности по кредитному договору № от <дата> в размере 968 230,87 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 919 327,16 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов по кредиту – 36 450,52 руб., начисленные пени – 12 453,19 руб., суд считает правомерными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьёй 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в сумме 18 882,31 рублей, что подтверждается платежным поручением № от <дата> (л.д. 5), которая подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в указанном размере.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный <дата> между открытым акционерным обществом «.....» и Сотниковым А.А., Сотниковой Ю.М..

Взыскать солидарно с Сотникова А.А., Сотниковой Ю.М. в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору от <дата> по состоянию на <дата> в сумме 968 230,87 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 919 327,16 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов по кредиту – 36 450,52 руб., начисленные пени – 12 453,19 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 882,31 руб., начиная с 28 апреля 2017 года по день вступления в законную силу судебного решения определить подлежащими уплате проценты на сумму основного долга в размере 11,45 % годовых.

Обратить взыскание на заложенное имущество: 3-комнатную квартиру общей площадью ..... кв.м., в том числе жилой площадью ..... кв.м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <адрес> путем его реализации с открытых торгов, определив начальную продажную цену 1 570 320 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (<дата>).

Судья                                    подпись                         С.А.Марданова

Копия верна, судья