Решение по делу № 2-479/2024 (2-4914/2023;) от 27.11.2023

Дело № 2-479/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск                                 19 марта 2024 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре               Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Семенихин А.В. , Кипервар Р.Г. к Функ Л.Н., ООО «СК Новая слобода» об оспаривании раздела земельного участка, применении последствий недействительности сделки по отчуждению земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Семенихин А.В. и Кипервар Р.Г. (далее – истцы) обратились в суд с исковыми требованиями к Функ Л.Н., ООО «СК Новая слобода» (далее – ответчики) об оспаривании раздела земельного участка, применении последствий недействительности сделки по отчуждению земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности, указав, что истцам принадлежит на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось поэтапно, путем возведения двух зданий: жилого дома 1-я, 2-ей очереди и жилого дома 3-ей очереди.

Строительство жилого дома 3-ей очереди осуществлялось жилищно-строительным кооперативом «Омская слобода» на основании разрешения на строительство №, в соответствии с которым строительство данного жилого дома предусматривалось на земельных участках площадью 2650 кв. м.

По завершению строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, общая площадь которых согласно данным, содержащимся в Единого государственного реестра недвижимости составляла 2 650 кв. м.

Сведения о введенном в эксплуатацию выше обозначенном здании внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01.06.2017, зданию присвоен кадастровый №. При постановке на государственный кадастровый учет объект недвижимости с кадастровым номером № располагался на земельных участках с кадастровыми номерами №, №.

С 30.06.2017 началась государственная регистрация прав собственности на жилые и нежилые помещения в указанном доме.

В мае 2023 года при проведении кадастровых работ в отношении общего имущества многоквартирного дома истцам стало известно, что земельный участок с кадастровым номером №, являвшийся исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом многоквартирного дома, а соответственно, принадлежавший на праве обшей долевой собственности собственникам помещений такого многоквартирного дома, 07.07.2021 снят с государственного кадастрового учета в связи с прекращением его существования вследствие произведенного раздела данного земельного участка.

В результате раздела указанного земельного участка образованы два земельных участка с кадастровым номером № площадью 294 кв. м и с кадастровым номером № площадью 83 кв. м, государственный кадастровый учет которых осуществлен 07.07.2021.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, образованный в результате раздела общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, продан ООО «СК Новая слобода» по договору купли-продажи от 19.07.2021 Функ Л.Н., которая в настоящее время по сведениям Единого государственного реестра недвижимости является собственником указанного земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором после осуществленного раздела земельного участка с кадастровым номером № стал располагаться многоквартирный дом, принадлежит по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на праве собственности ООО «СК Новая слобода».

Согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером № и образованию новых земельных участков собственники помещений многоквартирного <адрес> также не давали. Произведенный раздел земельного участка и изменение границ участка многоквартирного дома нарушает право общедолевой собственности истцов на общее имущество многоквартирного дома, а также право остальных собственников помещений в многоквартирном доме. Произведенный раздел земельного участка, отчуждение части данного земельного участка Функ Л.Н. лишает истцов и остальных собственников помещений многоквартирного дома возможности свободно пользоваться для своих нужд местами общего пользования земельного участка в прежних границах, приводит к уменьшению принадлежащего им имущества, невозможности беспрепятственной эксплуатации многоквартирного дома и общего имущества данного многоквартирного дома.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а полномочия по распоряжению имуществом имеются лишь у собственника имущества, у ООО «СК Новая слобода» отсутствовали права на отчуждение части общего имущества многоквартирного дома Функ Л.Н., а соответственно, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 19.07.2021 между ООО «СК Новая слобода» и Функ Л.Н., является недействительной сделкой. Поскольку посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме), данная сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной.

Ссылаясь на нормы права, просят признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 377 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 55№; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной между обществом с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН) и Функ Л.Н. 19.07.2021 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, прекратив право собственности Функ Л.Н. на земельный участок с кадастровым номером №; снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, восстановив на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> прежних границах; прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; признать земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного <адрес>.

Истцы Семенихин А.В. и Кипервар Р.Г. в судебном заседании участия не принимали, о дате, месте и времени слушания уведомлены надлежащим образом.

Действующая на основании доверенности представитель истца Семенова С.В., в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам искового заявления, дополнив, что при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (3-ей очереди), и постановке его на государственный кадастровый учет, данный объект капитального строительства располагался на спорном земельном участке с кадастровым номером №. На момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного дома (кадастровый №) и постановки его на государственный кадастровый учет границы и размер земельного участка с кадастровым номером №, на котором располагался многоквартирный дом, определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, сведения о площади и местоположении границ содержались в Едином государственном реестре недвижимости, соответственно, земельный участок с кадастровым номером № вовлечен в гражданский правовой оборот и обладал индивидуально-определенными характеристиками, позволяющими идентифицировать его в качестве индивидуально-определенной вещи (определить местоположение его границ и его точную площадь). Поскольку многоквартирный дом с кадастровым номером № на момент его ввода в эксплуатацию располагался на земельном участке с кадастровым номером №, который учтен в Едином государственном реестре недвижимости с определенными границами и размером, а также видом разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома средней этажности», земельный участок с кадастровым номером № в силу прямого указания закона (ст. 36 Жилищного кодекса Российская Федерация, ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Размещение как 3-ей так и 4-ей очереди строительства многоквартирного дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № как на момент подготовки проектной документации, в соответствии с которой осуществлялось строительство многоквартирного <адрес> в <адрес>, так и на момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного <адрес> в <адрес>, как объект недвижимости не существовал. Соответственно, указанный довод ответчика не обоснован и противоречит фактическим обстоятельствам дела. Поскольку плита-фундамент является конструктивным элементов объекта капитального строительства и ее возведение (монтаж) возможен исключительно на основании разрешительной документации, полученной в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанная документация, позволяющая строительство здания 4-й очереди многоквартирного дома, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, уполномоченным на то органом не выдавалась (письмо департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 16 февраля 2024 г. № №, приобщено к материалам дела в судебном заседании 19 февраля 2024 г.), и не опровергается ответчиком. Соответственно, размещение плиты-фундамента осуществлено незаконно лицами, неизвестными истцам, и данный объект исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обладает признаками самовольной постройки. В соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в границах которой строительство объектов недвижимости запрещено. Указанная защитная зона установлена в связи с принятием на государственную охрану «Жилого дома Омских архиреев» 1905 г., 1964-2016 гг., расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку отсутствуют утвержденные границы территории объекта культурного наследия, расположенного по адресу: <адрес>, границы защитной зоны такого объекта установлены на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника. Даже в случае установления границы защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, земельный участок с кадастровым номером № будет расположен в границах защитной зоны. Разрешение на строительство (реконструкцию) каких- либо объектов недвижимости (в том числе, здания 4-ой очереди многоквартирного дома) в границах земельного участка с кадастровым номером №, исходя из режима, установленного в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок, не может быть выдано уполномоченным органом государственной власти. Возникновение права на общее имущество в многоквартирном доме у собственников помещений в данном доме не может быть поставлено в зависимость как от понесенных застройщиком или арендодателем земельного участка расходов по приобретению в собственность земельного участка, на котором был построен многоквартирный дом, так и от строительства на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе, здания 4-ой очереди многоквартирного дома. Позиция ответчика относительного того, что право на земельные участки должно перейти в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома только после строительства зданий 3-ей и 4-ой очередей строительства многоквартирного дома непонятна и нелогична, неясно для каких целей в таком случае осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером № и отчуждение его части иному лицу - ответчику Функ Л.Н. По мнению истцов, момент возникновения права, на который указывает ответчик, не возникнет, поскольку исходя из обстоятельств дела (невозможности осуществления строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №) строительство здания 4-ой очереди многоквартирного дома не будет осуществлено. Ответчик произвольно и по своему усмотрению осуществил преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен. Действующим законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, не исключена возможность строительства на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов (зданий нескольких очередей многоквартирного дома) при условии получения соответствующей разрешительной документации, и соответственно возникновения у собственников помещений в таких многоквартирных домах общей долевой собственности на единый земельный участок. В то время, как раздел земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, приводит к уменьшению общего имущества собственников помещений существующего многоквартирного дома, и не исключает возможность собственника образованного и свободного от объектов капитального строительства земельного участка использовать данный участок для целей, не связанных со строительством многоквартирного дома. На земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:6325, расположен в границам защитной зоны объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, в границах которой строительство объектов недвижимости запрещено.

В судебном заседании ответчик Функ Л.Н. участия не принимала, о дате, месте и времени слушания уведомлена надлежащим образом.

Действующие на основании доверенности представители ответчиков ООО «СК Новая слобода», Тимофеев И.В. и Функ С.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, по доводам письменных возражений на исковое заявление, из которых следует, что в силу прямого указания закона, у собственников помещений многоквартирного дома возникает право собственности на земельный участок не в существующих границах, а в границах, в которых расположен сам дом; должны иметься по проекту элементы озеленения и благоустройства; иные, предусмотренные проектом, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты. Истцом не представлены в материалы дела доказательства наличия на спорном земельном участке самого многоквартирного дома, элементов благоустройства и озеленения, иных необходимых объектов, которые были предусмотрены проектом или схемой планировочной организации земельного участка. Ответчиком же предоставлено положительное заключение государственной экспертизы проекта 02-06 строительства жилого дома по <адрес>, разделы проекта Тепловые сети, наружное электроосвещение, наружные сети водоснабжения и канализации, план наружных сетей связи, цветовое решение фасадов и самое главное - план благоустройства территории, согласно которым на спорном земельном участке не предусмотрено расположение самого многоквартирного жилого дома 3-ей очереди, элементов благоустройства и озеленения, иных необходимых для эксплуатации 3-ей очереди многоквартирного дома объектов. Согласно представленным документам, на спорном земельном участке предусмотрено строительство 7 секции (4-я очередь строительства). Аналогичным образом осуществлялось строительство 2-ой и 3-ей очередей строительства, место примыкание которых расположено на одном земельном участке с кадастровым номером №. Согласно представленной схеме планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку 3-ей очереди, на спорном земельном участке не предполагалось размещение объектов, относящихся к 3-ей очереди строительства. Указанное обстоятельство является существенным при рассмотрении настоящего спора. Ответчиком представлена копия топографического плана для сдачи 3-ей очереди многоквартирного дома в эксплуатацию, на котором к дате ввода объекта в эксплуатацию уже был расположен котлован с плитой-фундаментом для строительства 4-ой очереди строительства. Согласно градостроительному плану на спорном земельном участке предусмотрено строительство исключительно жилой застройки. Иные объекты на спорном земельном участке не могут быть размещены. Собственник спорного земельного участка, не может там построить ничего, кроме жилого дома. Согласно информации градостроительного плана, защитная зона ОКН установлена в пределах 200 м, тогда как границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, а при таком расстоянии Спорный земельный участок не попадает в защитную зону ОКН. С учетом того, что между объектом ОКН и спорным земельным участком уже расположен многоквартирный дом по адресу Куйбышева, 56, то строительство объекта на спорном земельном участке не может повлиять на сохранность объекта культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам). Следовательно, при получении разрешительных документов на строительство 4-ой очереди границы защитной зоны ОКН будут скорректированы. Положительное заключение проектной документации на строительство жилого дома по <адрес> получено до внесения сведений об ОКН в реестр и должно быть учтено при внесении такой информации в реестр. Для приобретения права собственности на спорный земельный участок было затрачено 13 500 000,00 руб. именно для строительства 3-ей и 4-ой очереди строительства и только после этого все земельные участки должны перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирного дома.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ТСЖ «Новая слобода», ООО СК «ОмГрадострой», ООО «Центр-Омск», Гончаренко Е.О. в судебном заседании участия не принимали, о дате, месте и времени слушания уведомлены надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Семенихину А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес> кадастровым номером №, расположенная в <адрес>.

Кипервару Р.Г. на праве собственности принадлежит <адрес> кадастровым номером №, расположенная в <адрес>.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось поэтапно, путем возведения двух зданий: жилого дома 1-я, 2-я очереди с кадастровым номером № и жилого дома 3-ей очереди с кадастровым номером №.

Строительство жилого дома 3-ей очереди на основании договора генерального подряда от 17.04.2013, заключенного между жилищно-строительным кооперативом «Омская слобода» и ООО «СК Новая Слобода», осуществлялось жилищно-строительным кооперативом «Омская слобода» на основании разрешения на строительство №, выданного 29.04.2014 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, из которого следует, что строительство жилого дома 3-ей очереди предусматривалось на земельных участках площадью 2650 кв. м.

По завершению строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 18.04.2017 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, указанный объект капитального строительства был введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, имеющим строительный адрес: <адрес>.

Согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, общая площадь указанных земельных участков составляла 2650 кв. м.

01.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о введенном в эксплуатацию жилом доме 3-ей очереди, которому присвоен кадастровый №.

При постановке на государственный кадастровый учет объект недвижимости с кадастровым номером № располагался на земельных участках с кадастровыми номерами №, №.

В мае 2023 года при проведении кадастровых работ в отношении общего имущества многоквартирного дома истцам стало известно, что 07.07.2021 земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета в связи с прекращением его существования вследствие произведенного раздела данного земельного участка.

Полагая, что произведенный раздел указанного земельного участка противоречит закону, истцы обратились с иском в суд о признании данного раздела земельного участка незаконным и применении последствий недействительности сделки к договору купли-продажи по отчуждению вновь образованного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Федерального закона).

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Положениями ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничение права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (в письме от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07), Министерства экономического развития Российской Федерации (в письме от 5 октября 2017 г. № Д23и-5777), разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано, в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости. В этом случае, поскольку государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлен, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Исходя из материалов регистрационных дел, на основании договора купли-продажи земельного участка № от 02.04.2010 ООО Строительная Компания «Планета-Югра» приобретен у Главного управления по земельным ресурсам Омской области в собственность земельный участок с кадастровым номером №, который на основании Акта передачи имущества в уставный капитал ООО «СК Новая Слобода» от 05.07.2012, ООО Строительная Компания «Планета-Югра» передало, а ООО «СК Новая Слобода» приняло в качестве вклада в уставной капитал ООО «СК Новая Слобода».

Перехода права собственности на данный земельный участок осуществлен 09.08.2012.

07.07.2021 земельный участок № снят с государственного кадастрового учета, в связи с прекращением его существования вследствие произведенного его раздела, результатом которого стало образование двух земельных участка с кадастровым номером № площадью 294 кв. м и с кадастровым номером № площадью 83 кв. м, государственный кадастровый учет которых осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «СК Новая Слобода» значится собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2021 продан ООО «СК Новая Слобода» ответчику Функ Л.Н. стоимостью 100 000,00 руб.

В соответствии с градостроительным планом №, выданным 20.11.2023 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, установленной в связи с принятием на государственную охрану «Жилого дома Омских архиереев» 1905 г., 1964-2016 гг., расположенного по адресу: <адрес>, и запрещающей строительство объектов недвижимости.

Поскольку отсутствуют утвержденные границы территории объекта культурного наследия, расположенного по адресу: <адрес>, границы защитной зоны такого объекта установлены на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника. При установлении границы защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:6325 будет расположен в границах защитной зоны. В связи с чем, разрешение на строительство каких-либо объектов недвижимости (в том числе, здания 4-ой очереди многоквартирного дома) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:6325, исходя из режима, установленного в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок, не может быть выдано уполномоченным органом государственной власти.

В отсутствие разрешительной документации, полученной в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, котлован с плитой-фундаментом для строительства 4-ой очереди исходя из положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками самовольной постройки, и не может свидетельствовать о начале возведения здания 4-ой очереди.

Исходя из проектной документацией размещение 3-ей и 4-ой очереди строительства многоквартирного дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером №, раздел указанного земельного участка не предусмотрен.

Земельный участок с кадастровым номером №, как на момент подготовки проектной документации, в соответствии с которой осуществлялось строительство многоквартирного <адрес>, так и на момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного <адрес>, как объект недвижимости не существовал.

На момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного дома и постановки его на государственный кадастровый учет границы и размер земельного участка с кадастровым номером №, на котором располагался многоквартирный дом, были определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, сведения о площади и местоположении границ содержались в Едином государственном реестре недвижимости, соответственно, земельный участок с кадастровым номером № был вовлечен в гражданский правовой оборот и обладал индивидуально-определенными характеристиками, позволяющими идентифицировать его в качестве индивидуально-определённой вещи (определить местоположение его границ и его точную площадь).

Поскольку многоквартирный дом на момент его ввода в эксплуатацию располагался на земельном участке с кадастровым номером №, который учтен в Едином государственном реестре недвижимости с определенными границами и размером, а также видом разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома средней этажности», земельный участок с кадастровым номером № в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (одна из первых дат регистрации права собственности, известная истцам, 30 июня 2017 г., дата регистрации права собственности Кипервара Р.Г. – 13.07.2017, Семенихина А.В. – 11.08.2017) перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с чем, ООО «СК Новая Слобода», утратив с лета 2017 года ранее имевшиеся у него права на земельный участок с кадастровым номером №, не вправе распоряжаться данным имуществом, а именно производить раздел общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и последующее отчуждение части данного имущества (земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №) иному лицу.

Поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вне зависимости от понесенных им расходов по приобретению прав на земельный участок.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Собственники помещений многоквартирного <адрес>, в том числе, и истцы, решение о разделе общего имущества указанного многоквартирного дома не принимали, как и не принимали решение об отчуждении части общего имущества многоквартирного дома иным лицам.

В соответствии с п.п. 4 и 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Установление границ земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования («Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Ко всему прочему, граница земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и на котором в настоящее время расположен многоквартирный жилой дом, проходит практически по границе контура здания с кадастровым номером №, что исключает возможность технического обслуживания наружной стены здания (конструктивных ограждающих конструкций многоквартирного дома), приводит к невозможности организации проезда (в том числе пожарного), прохода к многоквартирному дому и общедомовой территории.

С учетом установленных обстоятельств, раздел земельного участка с кадастровым номером № без согласия его правообладателей является незаконным, как следствие сделка по распоряжению земельным участком с кадастровым номером № является ничтожной на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащая существу законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающие охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, довод ответной стороны о том, что необходимо достраивать последующие очереди, как и нарушение сроков со стороны застройщика, не могут быть приняты во внимание, поскольку незавершенность объекта не может лишать собственников права на долю в праве собственности на общее имущество, к которым относится спорный земельный участок. Доказательств отсутствия необходимости использования спорного земельного участка многоквартирным домом ответчиком не представлено, напротив, проект строительства многоквартирного дома, предусматривает строительство очередей, с учетом того, что указанный объект является единым, поскольку объединен инженерными коммуникациями, что сторонами и не оспаривалось. И объекты благоустройства проектом предусмотрены как для единого объекта – многоквартирного дома. Поэтому последующие очереди это части многоквартирного дома, для которого необходим спорный участок.

Само по себе строительство последующих очередей возможно с согласия собственников многоквартирного дома, полученного в установленном порядке, а также оформленной в установленном законом порядке разрешительной документации.

Учитывая изложенное, требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Семенихин А.В. , Кипервар Р.Г. удовлетворить.

Признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами №.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной между обществом с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН5504232779) и Функ Л.Н. 19.07.2021 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, прекратив право собственности Функ Л.Н., <данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым номером №.

Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, восстановив на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> прежних границах.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН5504232779) на земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать земельный участок с кадастровым номером № площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного <адрес>.

Решение подлежит исполнению путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявлений Семенихин А.В. <данные изъяты> и Кипервар Р.Г. <данные изъяты> без волеизъявления иных лиц.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                         подпись                          А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение составлено 22.03.2024.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>