Решение от 04.06.2013 по делу № 2-5470/2013 от 11.04.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июня 2013 г. Ленинский районный суд г. Краснодара

в составе:

председательствующего Буренко С.В.

при секретаре Панфиловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к Недранец В.В. о расторжении договора аренды земельного участка, суд

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к Недранец В.В. о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>.

В обоснование иска указывает, что в 2008 году земельный участок по <адрес> в г.Краснодаре общей площадью 993 кв.м. был предоставлен администрацией муниципального образования во временное пользование и владение за плату ООО «Новация-Юг» сроком на 10 лет для строительства офисного здания.

В 2011 году указанный земельный участок на основании договора переуступки права аренды перешел во временное владение и пользование ответчика Недранца В.В.

В октябре 2012 года управлением муниципального контроля администрации в ходе осмотра спорного земельного участка установлено, что он частично огражден, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью и на момент осмотра не используется, в связи с чем, ответчику направлено уведомление о прекращении гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка, которое осталось без удовлетворения со стороны Недранец В.В.

На основании п.3.4 договора аренды земельного участка, в связи с его неиспользованием (его части) более одного года по прямому назначению для целей строительства офисного здания, администрация муниципального образования город Краснодар просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2008 года №, заключенный с Недранец В.В, и обязать ответчика вернуть арендодателю указанный земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Потапов С.Ю. заявленные исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении, ссылаясь, что арендатором предоставленный ему земельный участок для целей строительства офисного здания не используется более одного года, строительные работы на участке не ведутся, он только частичного огражден и является заброшенным.

Представитель ответчика Недранца В.В. по доверенности Северин А.И. против удовлетворения иска возражал, пояснив, что земельный участок по <адрес> был предоставлен в аренду для целей строительства многоэтажного офисного здания. После заключения договора переуступки права аренды указанного земельного участка от 23.11.2011 года Недранцом В.В. дополнительно заключен с истцом договор аренды земельного участка, примыкающего к спорному, для строительства и размещения автостоянки. Для начала строительных работ по возведению многоэтажного административного здания и автостоянки с твердым покрытием ответчиком заключены договора на проведение инженерно-геологических изысканий и оформление проектной документации, без получения которых производство строительных работ невозможно. Земельный участок расчищен, произведена замена ограждающих конструкций и установка полного ограждения по периметру участка, он не является заброшенным и осваивается в соответствии с заключенным договором и требованиями земельного законодательства. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 12.09.2008 года № «О предоставлении участка в <адрес> между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Новация-Юг» заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2008 №, в соответствии с которым истец обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 993 кв.м., расположенный в <адрес> кадастровый номер №

Согласно пункта 1.3 договора аренды земельного участка от 16.09.2008 № участок предоставлен для строительства офисного здания.

Срок действия данного договора установлен с 12.09.2008 года по 12.09.2018 год (л.д.8-13).

На основании договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 23.11.2011, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 19.12.2011 года, Недранец В.В. является новым арендатором вышеуказанного земельного участка.

Согласно акта № от 11.10.2012 года осмотра земельного участка, расположенного по адресу <адрес> площадью 993 кв.м. специалистами отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проведения осмотра не используется (л.д.24-26).

09.11.2012 года арендатору указанного земельного участка Недранец В.В, направлено уведомление с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и его возвращении путем подписания акта приема-передачи в соответствии с п.3.2.4 заключенного договора аренды, который предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года (л.д.22.23).

Указанное соглашение о расторжении договора аренды Недранцом В.В. не подписано, в связи с чем, предъявлен настоящий иск.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и другие. Кроме того договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.46 ЗК РФ кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

В ходе судебного заседания установлено, что после получения спорного земельного участка в аренду ООО «Новация-Юг» 01.08.2008 года заключила с ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» договор № на выполнение проектных работ по объекту «Многоэтажное административное здание по <адрес>».

Указанное проектирование было приостановлено в связи с отсутствием денежных средств.

22.07.2011 года между ООО «Новация-Юг» и ОАО ТИЖГП «Краснодаргражданпроект» был подписан договор на выполнение проектных работ « ЖЗ-11254 по объекту «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>».

Для осуществления данного проекта с привлечением инвестора ООО «Новация-Юг» обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 993 кв.м. по адресу <адрес>

Сообщением заместителя директора Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 04.10.2011 года № изменение вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения не согласовано (л.д.85-86).

23.11.2011 года между ОО «Новация-Юг» и Недранец В.В. заключен договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 993 кв.м. по адресу <адрес> на срок до 12.09.2018 года с передачей арендатору всех прав и обязанностей в соответствии с первоначальным договором аренды (л.д.87-88).

15.06.2012 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и Недранец В.В. заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 633 кв.м., расположенного в <адрес>, кадастровый номер №, для временного размещения объекта движимого имущества (автостоянка с твердым покрытием). Договор действует в течение трех лет с 03.05.2012 года по 03.05.2015 года (л.д.90-96).

В силу требований ст.42 Земельного кодекса РФ использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, недопущение загрязнения, захламления, деградация земель, являются обязанностями лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Как видно из представленных ответчиком фотоматериалов, арендуемый им земельный участок огражден по периметру, ведутся работы по расчистке и выравниванию территории.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен для целей строительства офисного здания, то до начала ведения строительных работ в соответствии с требованиями ст. ст. 47-51 Градостроительного кодекса РФ необходима подготовки и получение архитектурно-проектной документации.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком были выполнены все необходимые мероприятия для их разработки и получения.

14.01.2013 года Недранец В.В. заключил с ООО «Тхпоект1» договор № по разработке проектной продукции «Административное здание по <адрес> (л.д.104).

18.04.2013 года Недранец В.В. заключил с ООО «ГеоИскатель» договор подряда № на выполнение инженерно-геологических изысканий на объекте: «Административное здание по <адрес> в г.Краснодаре» (л.д.105-106). По акту сдачи-приемки работ от 23 мая 2013 года инженерно-геологические изыскания по объекту «Административное здание по <адрес> в г.Краснодаре» приняты заказчиком Недранец В.В.(л.д.108).

До данного момента разрешение на строительство, очевидно, не могло быть получено, а строительство не могло быть начато, при этом материалами дела подтверждается принятие арендатором всех мер для разработки разрешительной документации в целях освоения предоставленного ему земельного участка.

Поскольку сроки строительства объекта не были определены в договоре аренды, то неиспользование земельного участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может быть квалифицировано как существенное нарушение договора аренды, в связи с чем, отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды.

После получения претензии администрации муниципального образования город Краснодар о наличии на спорном земельном участке сорной растительности и частичного ограждения, арендатором приняты адекватные меры по приведению земельного участка в надлежащее состояние.

С учетом предусмотренного статьей 12 ГПК РФ принципа состязательности сторон и положений части 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Именно на истца возлагается бремя доказывания обстоятельств, позволяющих суду определить, что предоставленный в аренду земельный участок по <адрес> в г.Краснодаре не используется и не осваивается по назначению более одного года.

Материалами дела подтверждается принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора.

Установив отсутствие существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, суд не находит оснований для расторжения договора аренды а односторонний отказ администрации муниципального образования город Краснодар от договора незаконным.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке не установлено, так как не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении со стороны арендатора условий заключенного договора; что это нарушение является существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенного нарушения".

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований к Недранец В.В, о расторжении договора аренды следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░