Решение по делу № 2-75/2012 (2-3897/2011;) от 11.05.2011

Дело № 2-75\12                                                                     16 февраля 2012 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Павловой М.А.

При секретаре Канищевой О.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой Н.В. к Леонову А.И.,Куцеволову Н.И.,Администрации Выборгского района г. Санкт-Петербурга,Федеральной службе государственной регистрации,кадастра и картографии по СПб о признании права собственности на квартиру,на земельный участок,взыскании неустойки и компенсации морального вреда

                                              У С Т А Н О В И Л :

ДД.ММ.ГГГГ между истицей Кузнецовой Н.В. и ответчиком Леоновым А.И. был заключен предварительный договор купли-продажи № доли земельного участка и <данные изъяты> квартиры площадью <данные изъяты> кв.м.,находящейся в жилом доме,расположенном на вышеуказанном земельном участке по адресу: г. Санкт-Петербург<адрес>.Данный договор удостоверен нотариусом ФИО7,временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО8\л.д.10-11\.

На момент заключения предварительного договора указанный земельный участок принадлежал на праве частной собственности Леонову А.И. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.Государственная регистрация права собственности произведена Государственным учреждением « Городское бюро регистрации прав на недвижимость» Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ,регистрационный номер №.

Застройщиками данного жилого дома в <адрес>,в котором расположена спорная квартира по мнению истицы являлись ответчики Леонов А.И. и Куцеволов Н.И.,осуществлявшие строительство дома за счет вложения собственных средст и материалов,а также с привлечением денежных средств граждан,в том числе и денежных средств истицы.

Кузнецова Н.В. воспринимала ответчиков Леонова А.И. и Куцеволова Н.И. как сособственников выстроенного жилого дома,так как они ей лично сообщили о том,что строительством данного жилого дома занимаются совместно.Ответчик Куцеволов Н.И. руководил всем процессом строительства,распоряжался денежными средствами и материалами.

Стоимость квартиры,согласно п.2.3 договора составляет <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день расчетов:из которых Кузнецова Н.В. выплатила Леонову А.И. на момент удостоверения настоящего договора в виде авансового платежа сумму,эквивалентную <данные изъяты> долларов США.Оставшуюся часть покупной цены истица выплачивает Леонову А.И. в следующем порядке:

-сумму в рублях,эквивалентную <данные изъяты> долларов США в срок один день со дня подписания акта приема-передачи указанного в п.1.1 настоящего Договора имущества.По соглашению сторон Акт приема-передачи указанного имущества стороны обязуются передать в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указанную квартиру истица приобрела для личных нужд,не в целях предпринимательской деятельности.

Согласно п.1.1 договора Леонов А.И. на момент заключения предварительного договора осуществлял государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру в ГУФРС по СПб и ЛО.

Согласно п.3.3 по договоренности сторон в случае незаключения основного договора купли-продажи вышеуказанного имущества по любым основаниям в срок до ДД.ММ.ГГГГ условный продавец\Леонов А.И.\ обязуется возвратить все полученные денежные суммы по договору условному покупателю\Кузнецовой Н.В.\ не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной расписке от ДД.ММ.ГГГГ Леонов А.И. получил от Кузнецовой Н.В. по договору <данные изъяты> долларов США и согласно п.2.3 договора сумма в рублях,эквивалентная <данные изъяты> долларов США была получена от истицы Леоновым А.И. до подписания настоящего договора в качестве авансового платежа\л.д.10-12\.

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Кузнецовой Н.В. и продавцом Леоновым А.И. был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества в виде <данные изъяты>х комнатной квартиры без указания какого именно и по какому адресу\л.д.16\.

Истица Кузнецова Н.В. вселилась в квартиру,пользуется ею.

В предварительном договоре купли-продажи ошибочно было указано,что квартира расположена по адресу: г. СПб,<адрес>,в то время,как истица приобрела квартиру по указанному договору на участке № с кадастровым номером №.

Позднее истицей и ответчиком Леоновым А.И. не заключалось никаких дополнительных соглашений о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Леонов А.И. до настоящего времени не оформил право собственности на жилой дом,расположенный на земельном участке по адресу: г. СПб,<адрес> в котором находится квартира,приобретенная истицей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и не заключил с истицей договор купли-продажи квартиры.

На основании распоряжения Администрации Выборгского района г. СПб № от ДД.ММ.ГГГГ Леонову А.И. было разрешено строительство индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: г. СПб,<адрес>. Фактически же Леоновым А.И. был построен многоквартирный жилой дом,состоящий из пяти квартир,что по мнению истицы является самовольной постройкой,однако отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Земельный участок № с кадастровым номером № по адресу: г. СПб,<адрес> Леонов А.И. приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ним ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжение Администрации Выборгского района г. СПб от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство на данном земельном участке индивидуального жилого дома было выдано Леонову А.И. до принятия Закона СПб от 16.02.2009 года № 29-10 « О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»

Разрешение на строительство многоквартирного дома на указанном земельном участке Леонов А.И. не получал.

Однако,Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 04.02.1998 года № 112-р утверждены Регламенты строительства и использования объектов недвижимости в границах зон,согласно которым земельные участки в <адрес> относятся к землям поселений,в качестве функционального использования предусматривали разрешенные типы объектов в числе прочих и под строительство многоквартирных жилых домов,т.е. под жилую зону.

Истица полагает,что у нее возникло право собственности на <данные изъяты> квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> квартирном жилом доме и право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом,в котором расположена построенная за ее счет квартира,в связи с чем просит суд признать за ней право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м.,расположенную по адресу: г. СПб<адрес> и земельный участок № под квартирой в жилом доме по указанному адресу с кадастровым номером №.

Кроме того,истица просит взыскать с Леонова А.И. неустойку согласно п. 5 ст. 28 Закона « О защите прав потребителей» за просрочку исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ\дата обращения с иском в суд\ в размере стоимости договора-<данные изъяты> рублей и взыскать солидарно с ответчиков Леонова А.И. и Куцеволова Н.И. компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей,в связи с тем,что она на протяжении нескольких лет лишена возможности пользоваться всеми предоставленными законом правами собственника жилого помещения из-за чего испытывает постоянные переживания по поводу неопределенности статуса квартиры и угрозы лишения своего имущества,что сопровождается бессонницей,головными болями,депрессивными состояниями и причиняет ей физические и нравственные страдания.

Истица Кузнецова Н.В. в суд не явилась,направила в судебное заседание своего представителя Рыбинскую Н.В.,действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,которая исковые требования своей доверительницы поддержала,просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Леонов А.И. в судебное заседание явился,против иска возражал,представил объяснения.

Ответчик Куцеволов Н.И. в суд не явился,направил в судебное заседание своего представителя Потворову Г.И.,действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,которая исковые требования Кузнецовой Н.В. в части признания за ней права собственности на квартиру и долю земельного участка признала,полагала,что с Куцеволова Н.И. не может быть взыскана компенсация морального вреда,так как не по его вине между истицей и Леоновым А.И. не заключен до настоящего времени договор купли-продажи.

3-е лицо Администрация Выборгского района г. СПб направила в суд своего представителя Карпухину Н.В.,действующую на основании доверенности,которая против иска возражала.

3-е лицо-Росреестр о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,в судебное заседание своего представителя не направил,представил отзыв на исковое заявление.

3-е лицо-Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости направило в суд своего представителя Евстигнееву Н.О.,действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,которая против иска возражала,представила отзыв на исковое заявление.

3-е лицо-Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,в суд своего представителя не направил,представил отзыв с возражениями на исковое заявление.

3-е лицо-Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,направил в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела для привлечения к участию в деле в качестве заинтересованных лиц КГА,ГУП « ГУИОН»,ГАСН.

Суд,исследовав материалы дела,выслушав участников судебного разбирательства находит исковые требования Кузнецовой Н.В.необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 года № 728-99 « О генеральном плане Санкт-Петербурга»\в редакции от 30.06.2010 года\ участок земли по адресу: СПБ,<адрес> находится на территории,относящейся к функциональной <данные изъяты>-зоны застройки односемейными\индивидуальными\ жилыми домами,коллективных садоводств,с включением объектов общественно -деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры,связанных с обслуживанием данной зоны.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 года № 29-10 « О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» указанный земельный участок относится к территориальной зоне <данные изъяты>зона индивидуальных\одноквартирных\ отдельно стоящих жилых домов с участками не менее <данные изъяты> кв.м.,с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения,связанных с проживанием граждан,а также объектов инженерной инфраструктуры\.

Виды разрешенного использования земельных участков,находящихся в данной территориальной зоне указаны в градостроительном регламенте\ст. 17 ч.2 Приложения № 3 к Закону СПб от 04.02.2009 года № 29-10\.

Ни в числе основных видов разрешенного использования,ни в числе условно разрешенных видов использования земельных участков в данной территориальной зоне вид использования «для размещения многоквартирных домов» не имеется.

По сведениям,содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности на территории СПб,на земельном участке по указанному адресу не имеется объектов капитального строительства,прошедших кадастровый учет в порядке,установленном Федеральным законом от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

Согласно действующему законодательству,права собственника застраивать принадлежащий ему земельный участок должны осуществляться при условии соблюдения:

-градостроительных и строительных норм и правил,а также требований о целевом назначении земельного участка\ст. 263 ГК РФ\;

-соблюдения требований градостроительных регламентов,строительных,экологических,санитарно-гигиенических,противопожарных и иных правил,нормативов\ст. 40 Земельного кодекса РФ\.

Согласно п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ,земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае,если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Ст. 4 Градостроительного кодекса РФ устанавливает,что отношения по строительству объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности.В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным строительством понимается возведение зданий и строений.

Главой 6 Градостроительного кодекса РФ детально регламентирован весь процесс строительства и отражен перечень обязательных к исполнению и логически взаимосвязанных этапов\стадий\ строительной деятельности.

Градостроительный план земельного участка по указанному адресу КГА не разрабатывался.

Утвержденный Правительством СПб проект планировки и проект межевания территории,включающий указанный земельный участок отсутствует.

Из содержания искового заявления следует,что строительство многоквартирного дома на указанном земельном участке началось в <данные изъяты>,в то время,как градостроительный план на земельный участок\без которых невозможно архитектурно-строительное пректирование;экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий,а также получение разрешения на строительство и ввод построенного объекта в эксплуатацию\КГА не выдавался.

Строительство многоквартирного дома в данной территориальной зоне без разрешительной документации является нарушением Земельного,Гражданского и Градостроительного кодексов,а также Законов СПб от 22.12.2005 г. № 728-99 « О генеральном плане Санкт-Петербурга» и от 04.02.2009 № 29-10 « О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом,другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество,созданное на земельном участке,не отведенном для этих целей в порядке,установленном законом и иными правовыми актами,либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Жилой дом,расположенный на указанном земельном участке отвечает признакам самовольной постройки\состоит из пяти квартир,которые имеют отдельные входы на земельный участок\-он создан в нарушение действующего законодательства и выданной разрешительной документации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ и, принимая во внимание положения совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ № 10\№ 22 от 29.04.2010 года,в судебных делах о признании права собственности на самовольную постройку подлежат выяснению следующие обстоятельства:

1.соответствие данной постройки строительным нормам и правилам;

2.безопасность самовольной постройки при ее нормальной эксплуатации\отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей\;

3.отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц возведением самовольной постройки;

4.отсутствие нарушений градостроительного законодательства спорной постройкой;

5.наличие факта обращения заинтересованного лица за получением разрешительной документации в установленном порядке и получение отказа в выдаче такой документации от уполномоченных органов.

Нарушение данной постройкой требований вышеуказанных Законов Санкт-Петербурга является существенным нарушением градостроительного законодательства.Данный земельный участок не предназначен для строительства многоквартирных жилых домов.Существующая социально-экономическая,транспортная и инженерная инфраструктура данной территории не предназначены для размещения на ней многоквартирных жилых домов.Признание права собственности истицы ФИО12 на данную самовольную постройку приведет к нарушению действующего законодательства и противоречию с разъяснениями совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ № 10\№22 от 29.04.2010 года.

Согласно ст. 222 ГК РФ лицо,осуществившее самовольную постройку,не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой-продавать,дарить,сдавать в аренду,совершать другие сделки.

Отказывая в иске,суд учитывает положение ч. 3 ст. 222 ГК РФ о том,что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом,а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке,также только за лицом,в собственности,пожизненном наследуемом владении,постоянном\бессрочном\ пользовании которого находится земельный участок,где осуществлена постройка,а также п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ « О некоторых вопросах,возникающих в судебной практике при разрешении споров,связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».

По сведениям ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ за № Управлением зарегистрировано право частной собственности Леонова А.И. на земельный участок\кадастровый номер №\,расположенный по адресу:г. СПб,<адрес> на основании решения Выборгского районного суда г. СПб от ДД.ММ.ГГГГ\дело №\.,разрешенное использование данного земельного участка-для размещения индивидуального жилого дома.

В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества в виде квартиры в доме или дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества,расположенного на вышеуказанном земельном участке.

Ответчик Леонов А.И. в судебном заседании не отрицал того факта,что он не обращался в компетентные органы или в суд с заявлением о регистрации за ним права собственности на жилые дома,расположенные по адресу: г. СПб,<адрес>.

Законодательное определение квартиры содержится в п. 3 ст. 16 ЖК РФ в соответствии с которым квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат,а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как указывалось ранее,разрешенным использованием данного земельного участка является размещение индивидуального жилого дома.

Законодательное определение индивидуального жилого дома содержится в пп.1 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с которым объектом индивидуального жилищного строительства признает отдельно стоящие жилой дом с количеством этажей не более чем три,предназначенные для проживания одной семьи.

В связи с вышеизложенным следует,что законодательством предусмотрено одновременное наличие двух критериев для признания объекта недвижимого имущества индвидиуальным жилым домом-количеством этажей не более чем трех и предназначение объекта для проживания одной семьи.

Однако,как следует из технической документации\поэтажный план,ведомость помещений,справка о технических характеристиках строения и его основных конструктивных элементах,ситуационный план земельного участка,разрешение о присвоении адреса\ фактически возведенный объект на указанном земельном участке не соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства\жилого дома\,указанным в п.2 ст. 16 ЖК РФ,а является многоквартирным домом.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения требований истицы о признании права собственности на квартиру,отсутствуют основания и для признания права собственности на долю земельного участка,находящегося под указанной квартирой,принадлежащего на праве собственности Леонову А.И.

Также не имеется оснований и для применения п. 5 ст. 16 ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса РФ»,в соответствии с которым с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок,на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме,поскольку спорный объект не зарегистрирован как объект недвижимого имущества,формирование помещений как вторичных объектов недвижимости не проведено.

Кроме того,в обоснование заявленных требований истица ссылается на заключенный предварительный договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях,предусмотренных предварительным договором.

Действующее законодательство позволяет заключить основной договор только в срок указанный в предварительном договоре\в данном случае до ДД.ММ.ГГГГ\ или в случае если срок не определен,то в течение года с момента заключения предварительного договора\п.4 ст. 429 ГК РФ\.

Таким образом следует,что в отсутствие заключенного основного договора,право собственности на объект недвижимого имущества не может перейти по основаниям,предусмотренным предварительным договором.Из чего следует вывод о том,что предварительный договор не может являться правоустанавливающим документом при государственной регистрации права собственности и\или\ сделки с недвижимым имуществом,указанный договор может являться основанием для понуждения заключить в будущем основной договор только при наличии условий,предусмотренных п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Кроме того,истицей был заключен предварительный договор купли-продажи 1\5 доли земельного участка двухкомнатной квартиры,находящейся в жилом доме,расположенном на вышеуказанном земельном участке по адресу: г. СПб,<адрес>,а в суд истица обратилась с иском о признании за ней права собственности на квартиру,расположенную на земельном участке № по адресу: г. СПб,<адрес> и на земельный участок,расположенный под указанной квартирой по указанному адресу,в то время,как между нею и Леоновым А.И. не заключалось никаких дополнительных соглашений по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об изменении адреса квартиры и земельного участка..

Учитывая данные обстоятельства,суд не находит оснований для удовлетворения требований истицы о взыскании неустойки с ответчиков Леонова А.И. и Куцеволова Н.И.за неисполнение ими государственной регистрации права собственности за Леоновым А.И. проданной истице квартиры.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения вышеназванных требований истицы,то не подлежат удовлетворению и ее исковые требования о компенсации морального вреда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Кузнецовой Н.В. в иске к Леонову А.И.,Куцеволову Н.И.,Администрации Выборгского района г. Санкт-Петербурга,Федеральной регистрационной службе государственной регистрации,кадастра и картографии по СПб о признании права собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Санкт-Петербург,<адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.,жилой площадью <данные изъяты> кв.м.,площадью подсобных помещений <данные изъяты> кв.м.,признании права собственности на земельный участок,расположенный под квартирой № в жилом доме № на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Санкт-Петербург,<адрес>, взыскании с Леонова А.И. неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ размере <данные изъяты> рублей, взыскании с Леонова А.И. и Куцеволова Н.И. компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей солидарно-отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

                    Судья-                                М.А. Павлова