Решение от 24.01.2017 по делу № 2-57/2017 (2-5454/2016;) от 11.10.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Улан-Удэ 24 января 2017 года

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Брянской О.Е., при секретаре Будажаповой Т.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-57/17 по иску Герасимовой Е.А. к ООО «Гевс-плюс» в лице конкурсного управляющего Намсараева Д.Д., ЖСК «Боярское» о признании незаконной регистрации права собственности, признании недействительной записи о праве собственности, обязании погасить запись, признании подвальных помещений общим имуществом, признании истца участником общедолевой собственности, обязании получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,

с участием истца Герасимовой Е.А., представителя ООО «Гевс-плюс» Хохоевой О.А. (доверенность от 28.07.2016), представителя ЖСК «Боярское» Поповой Е.В. (доверенность от 12.01.2016), представителя Управления Росреестра по Республике Бурятия Эрдынеевой Э.Л. (доверенность от 09.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просила признать незаконной регистрацию права собственности на подвальные помещения объекта незавершенного строительства <адрес>, ООО «Гевс-плюс»; признать недействительной запись о праве собственности на нежилые помещения <адрес> за ООО «Гевс-плюс»; обязать Федеральную регистрационную службу погасить данную запись; признать подвальные помещения этого дома общедомовой собственностью; признать истца участником права общедомовой собственности; запросить в БТИ поэтажный план дома, экспликацию и справку об адресе, также запросить справку о степени готовности объекта к вводу в эксплуатацию и его пригодности к использованию по целевому назначению; принудить ООО «Гевс-плюс» (или организацию, взявшую на себя обязанности застройщика) выполнить свои обязательства – получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Требования мотивированы тем, что 26.10.2012 г. истец приобрела ...-комнатную квартиру в новом доме по адресу: <адрес>. В апреле 2015 года истец подала запрос о подвале многоквартирного жилого дома как об объекте недвижимости и земельном участке и выяснила, что в кадастровом паспорте собственником обозначен ООО «Гевс-плюс» (... от ***). По мнению истца, исходя из даты оформления в собственность квартиры истца, 23.10.2012 г., подвал дома не имел другого назначения, кроме как для обслуживания всего жилого дома. Истец также полагает, что дальнейшая регистрация права собственности на подвальные помещения за ООО «Гевс-плюс» незаконна.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен Жилищно-строительный кооператив «Боярское» (ЖСК «Боярское»), в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управление Росреестра по РБ), Харахинов Г.С.

В судебном заседании истец Герасимова Е.А. требования поддержала по изложенным в иске основаниям. В ходе рассмотрения дела уточнила, что требования, предъявленные ею в отношении ООО «Гевс-плюс», предъявляются к соответчику ЖСК «Боярское». Ранее в ходе рассмотрения дела также уточнила, что требование запросить в БТИ поэтажный план дома, экспликацию и справку об адресе, справку о степени готовности объекта к вводу в эксплуатацию и его пригодности к использованию по целевому не является исковым требованием.

Представитель ответчика ООО «Гевс-плюс» Хохоева О.А. требования не признала по изложенным в письменном отзыве основаниям, пояснила, что право собственности на спорные подвальные помещения за ООО «Гевс-плюс» и ЖСК «Боярское» не зарегистрировано в ЕГРП, истцом избран ненадлежащий способ зашиты права. ООО «Гевс-плюс» признано банкротом, открыто конкурсное производство. Для завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию создан жилищно-строительный кооператив.

Представитель ЖСК «Боярское» Попова Е.В. возражала против требований истца, представила письменный отзыв на иск. Пояснила, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия права застройщика ООО «Гевс-плюс» на объект незавершенного строительства - <адрес>, и земельный участок переданы ЖСК «Боярское». На момент возведения дома спорное помещение уже было предназначено для самостоятельного использования, в связи с чем оно не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома. 20.09.2010 между ООО «Гевс-плюс» и Харахиновым Г.С. был заключен договор на участие в долевом строительстве в отношении спорных подвальных помещений, в 2012 году договор был расторгнут дольщиком, связанные с этим требования Харахинова Г.С. обеспечены залогом имущества должника в виде указанного подвала, которое осталось у должника после передачи объектов незавершенного строительства созданным ЖСК. Поскольку спорное помещение представляет собой обычное нежилое помещение, просила суд отказать в удовлетворении требований.

Представитель Управления Росреестра по РБ Эрдынеева Э.Л. полагала требования истца подлежащими уточнению, ранее направила письменный отзыв на иск. Пояснила, что в связи с изменениями в законодательстве для регистрации прав на объект необходима его постановка на кадастровый учет, ввод объекта в эксплуатацию. Подвальные помещения как объект недвижимости на кадастровый учет не поставлены.

Третье лицо Харахинов Г.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) к объектам гражданских прав относятся недвижимые вещи - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу ч. 3 и ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 03.07.2016) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 названного закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено, что истец Герасимова Е.А. является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от *** (свидетельство о государственной регистрации права от ***).

На <адрес>, где расположена квартира истца, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ООО «Гевс-плюс» за номером ... от *** как на объект незавершенного строительства площадью ... кв.м., степень готовности ... %.

ООО «Гевс-плюс» согласно разрешениям на строительство, выданным Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ, являлось застройщиком малоэтажной жилой застройки на Верхней Березовке г.Улан-Удэ, в которую входит <адрес>.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 июля 2013 г. ООО «Гевс-плюс» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.06.2016 г. удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО «Гевс-плюс» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу <адрес>, и земельный участок созданным жилищно-строительным кооперативам.

На основании указанного определения Арбитражного суда Республики Бурятия 27.10.2016 г. на <адрес>, как на объект незавершенного строительства площадью ... кв.м., степень готовности ...%, зарегистрировано право собственности ЖСК «Боярское».

Согласно проектной документации на объект подвальные помещения были спроектированы как помещения имеющие самостоятельное назначение (согласно проекту предполагалась возможность размещения гаражных боксов) и являлись предметом договора на участие в долевом строительстве от 20.09.2010г., заключенного между ООО «Гевс-плюс» и Харахиновым Г.С. Договор расторгнут 03 декабря 2012 года в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по договору застройщиком, денежные требования дольщика Харахинова Г.С. по договору включены в реестр требований кредиторов.

Как следует из сведений Управления Росреестра по РБ, приведенных в письменном отзыве на иск, права на спорные подвальные помещения в объекте незавершенного строительства как на самостоятельный объект недвижимости в ЕГРП не зарегистрированы.

Определением Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 22.11.2016г. была назначена по делу строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта ... ООО «Регион-Эксперт», пояснениям эксперта, данным в судебном заседании, подвальные помещения являются техническими подвалами, в которых имеются инженерные коммуникации, запорная арматура, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, судом установлено, что право собственности истца на квартиру, являвшуюся объектом долевого строительства, возникло до ввода объекта в эксплуатацию. До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, строительство не завершено (готовность ...%). Сведения о спорном подвальном помещении как об объекте недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости не внесены, самостоятельным объектом права подвалы не являются.

Учитывая изложенное, приведенные выше нормы закона, предмет спора в виде зарегистрированного права на подвальные помещения на сегодняшний день отсутствует.

Регистрация права собственности на многоквартирный дом за ЖСК «Боярское» прав истца не нарушает, право зарегистрировано в целом на объект незавершенного строительства на основании определения Арбитражного суда РБ с целью завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Доступ в подвальные помещения и к имеющимся в них инженерным коммуникациям, обслуживающим более одного помещения в многоквартирном доме, не органичен, что следует в том числе и из пояснений истца.

Кроме этого, заявленные истцом требования о признании незаконной регистрации права собственности, недействительной записи о праве собственности, обязании погасить данную запись, не являются надлежащими способами защиты права, как способы защиты права ст. 12 ГК РФ, другими федеральными законами не предусмотрены.

Согласно ст. 1, ст. 8, ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 03.07.2016), передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В редакции ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, действовавшей до 01.01.2017, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являлись документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных норм закона следует, что возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возведенном посредством долевого участия в строительстве, связывается не только с передачей участнику долевого строительства объекта строительства, но и с обязательным получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

При установленных по делу обстоятельствах, учитывая, что дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, право на подвальные помещения не зарегистрировано за кем-либо, суд приходит к выводу об отсутствии на сегодняшний день спора о правах на общее имущество в многоквартирном доме в виде подвальных помещений в объекте незавершенного строительства <адрес>. В связи с этим требования истца о признании данного имущества общим имуществом в многоквартирном доме удовлетворению не подлежат.

Права собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме возникают в силу закона и отдельного признания их судом не требуется.

Требование истца о принуждении получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство (часть 2).

Перечень документов, предоставляемых с заявлением, установлен частью 3 указанной статьи.

Как следует из материалов дела, права застройщика переданы от ООО «Гевс-плюс» ЖСК «Боярское» на основании определения Арбитражного суда РБ. Строительные работы не завершены, готовность объекта ...%, срок действия разрешений на строительство истек. Таким образом, условия получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренные градостроительным законодательством, в настоящее время отсутствуют.

При этом отношения, связанные с получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, стороной которых выступают органы исполнительной власти, носят административный характер и не зависят только от волеизъявления застройщика, в связи с чем на него не может быть возложено обязательство получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при наличии к этому препятствий иного кроме как бездействие ответчика рода.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований истца надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░-░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30.01.2017.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░