Решение от 03.09.2020 по делу № 3га-609/2020 от 15.04.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № 3га-609/2020

03 сентября 2020 года г. Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,

при участии представителя административного истца АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» - Дьяченко Н.Н., представителей административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» - Абузаровой А.Т., Валеевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельных участков: с кадастровым номером ....м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания гаража, расположенного по адресу: адрес с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания гаража, расположенного по адресу: адрес, адрес с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания гаража, расположенного по адресу: адрес, адрес с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания пожарной части, расположенного по адресу: адрес, промплощадка ОАО «УГОК»; с кадастровым номером 02:67:010304:29, площадью 2 091 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания столовой №..., расположенного по адресу: адрес, адрес»; с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания столовой №..., расположенного по адресу: адрес, адрес с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания столовой, расположенного по адресу: адрес с кадастровым номером ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: адрес, адрес

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...

Вместе с тем, согласно отчету ...: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер земельного налога.

На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, установленном отчетом ...

Определением суда от дата в связи с характером спорного правоотношения для участия в деле в качестве административного ответчика по делу привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».

Представитель административного истца АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» – Дьяченко Н.Н., действующая по доверенности от дата, просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость спорных земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на дата в размере, установленном экспертным заключением ...

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» -Абузарова А.Т., Валеева А.Т., действующие по доверенностям от дата, дата, административные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского поселения город Учалы Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

    Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.    

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, что АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» является собственником следующих земельных участков: с кадастровым номером ..., ... что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года».

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как собственника объектов недвижимости, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат» в обоснование заявленных требований представлен отчет ..., согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ...: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...

В ходе рассмотрения дела по существу представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на вышеуказанное экспертное заключение представлены письменные замечания, из которых следует, что в нарушение пункта 5 ФСО №... заключение эксперта вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на передаваемые права по объекту аналогу №.... В заключении при расчете стоимости указывается кадастровый №... и передаваемые права объекта аналога №... как «право собственности», однако данный кадастровый номер идентифицирован неверно. Согласно описания фотографий, в объявлении было установлено местоположение объекта аналога. На текущий момент координаты границ земельного участка объекта аналога не нанесены на ПКК. Учитывая, что часть земельного участка размежевана и имеет зарегистрированные права в виде аренды (кадастровый №...), то и земельный участок объекта аналога №... будет передаваться на правах аренды. Земельные участки в аренде дешевле земельных участков в собственности. Согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2016 земельные участки. Часть 3» под редакцией Лейфера Л.А. корректировка для земельных участков под индустриальную застройку, находящихся в долгосрочной аренде в среднем 19%, для участков в краткосрочной аренде в среднем составит 33,3 % к земельным участкам в собственности.

Кроме того экспертом в заключении для определения рыночной стоимости предметов исследования в качестве отдельных аналогов использованы объекты, выбранные по нижней ценовой границе в диапазоне от 184 до 400 руб./кв.м. Обнаруженные недостатки, по мнению представителей административных ответчиков, значительно влияют на установление рыночной стоимости спорных земельных участков.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ... экспертное заключение поддержал, суду пояснил, что федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров аналогов либо их идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, экспертом в расчетах были использованы данные, именуемые ка «оферта» и «публичная оферта» (ст.ст.435,437 ГК РФ). Следовательно, предполагается, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Проведенный анализ фактических данных об объектах сравнения приведен на стр.45-46 заключения, диапазон значений составляет от 12 руб. за 1 кв.м. до 559 руб. за 1 кв.м., среднее значение диапазона составляет 198 руб. за 1 кв.м. без учета корректировок, данные аналоги располагаются в границах данного диапазона, что также подтверждается анализом рынка, приведенным на стр.41 заключения (средние цены коммерческой недвижимости). Аналог №...: При исследовании возможного района расположения данного аналога – подходит данный объект с кадастровым номером, но так как однозначно установить данный факт невозможно, данные используются в качестве дополнительной информации, все характеристики используются из объявления о продаже - публичная оферта. Административной ответчик идентифицирует местоположение объекта-аналога также из текста объявления и фотографии и однозначно утверждать, что этот объект относится к описанному в объявлении не представляется возможным.

Согласно п.13 ФСО №... сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Применяя сравнительный подход к оценке недвижимости, оценщик должен учитывать, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подп. «в» п.22 ФСО №...).

Эксперт ФИО7 также пояснил суду, что на стр.44-46 экспертного заключения приведен сегмент рынка и анализ фактических данных с указанием диапазона цен, который также подтверждается рынком (раздел анализ рынка) Приведен порядок отбора объектов аналогов для дальнейших расчетов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п.11 ФСО №...).

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:67:010304:29, 02:67:010304:103, 02:67:010304:126 имеют разрешенное использование под обслуживание столовой, к данным объектам применена повышающая корректировка на функциональное назначение (стр.80) - 61 %. Корректировка производилась, так как данные объекты предназначены для размещения столовой - административно-сервисное обслуживание, их можно отнести к торгово-офисной недвижимости. Корректировка приведена по данным опубликованных в справочнике оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки Н.Новгород. 2018г. Автор Лейфер Л.А. Корректировка составит коэффициент – 1,61. Данные объекты расположены в индустриальной зоне (стр.56-58 заключения эксперта) и фактическое использование данных объектов –с толовая для обслуживания сотрудников предприятия, которые задействованы на производстве.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта ... качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Права административного истца могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности АО «Учалинский горно-обогатительный комбинат», как плательщика земельного налога.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ..., суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ..., ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ...», ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ..., ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░