Решение от 15.07.2015 по делу № 2-4552/2015 от 13.05.2015

Дело №2-4552 ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Лагутиной И.В.

При секретаре Никитиной В.И.

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хмельникова С. В. к ОАО «Сбербанк России» о выдаче закладной

Установил:

Истец обратился в суд и просит обязать ответчика ОАО «Сбербанк России»(далее Банк) выдать ему закладную по кадастровому паспорту оценки недвижимости для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области(далее Управление Росреестра по ЛО).

В судебном заседании иск поддержал.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что истцом в нарушение условий кредитного договора не представлен отчет об оценке стоимости жилого помещения, а потому оформлена закладная быть не может, представил отзыв на иск(л.д.62-63).

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, находит, что иск подлежит отклонению.

В обоснование своих требований истец указал, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил с Банком кредитный договор № на инвестирование строительства недвижимости: квартиры с условным № <адрес>(л.д.21-30). ДД.ММ.ГГГГ им был получен ответ из Росреестра ЛО, что государственная регистрация прав собственности истца и ипотеки на указанный объект недвижимости приостановлена в связи с отсутствием закладной от Банка(л.д.34-36).

Пунктом 1.5 кредитного договора установлено, что квартира с момента государственной регистрации прав считается находящейся в залоге у Банка, при этом права залогодержателя удостоверяются закладной.

ДД.ММ.ГГГГ истцом были поданы Банку документы для выдачи закладной: договор долевого участия в строительстве, акт приема-передачи квартиры(л.д.11-20) и государственная кадастровая оценка вышеуказанного имущества на сумму 1.067.190,80рублей, а именно, кадастровый паспорт(л.д.31-32). ДД.ММ.ГГГГ в выдаче закладной истцу было отказано в связи с тем, что им не предоставлен отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, письменный ответ по вторичному обращению направлен ДД.ММ.ГГГГ(л.д.39).

Истец считает, что им представлена оценка квартиры в виде государственной кадастровой оценки(л.д.31), никакие иные документы он предоставлять не обязан, Банк навязывает ему не предусмотренные законом услуги, что противоречит требованиям Закона РФ «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика пояснил, что Банк согласно кредитного договора представил Хмельниковым С.В. и Р.С. кредитные средства в размере 2.000.000рублей, в свою очередь заемщики обязаны выполнить ряд обязательств, предусмотренных договором, в том числе представить кредитору(Банку) отчет об оценке стоимости объекта недвижимости(п.5.4.5 договора). Данная обязанность заемщиками, в том числе истцом, не выполнена. Отчет о стоимости квартиры истцом не представлен, кадастровый паспорт помещения не является отчетом об оценке квартиры, а является выпиской из государственного кадастра недвижимости(л.д.31).

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Суд полагает, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению Банку отчета об оценке стоимости объекта недвижимости в нарушение п.5.4.5 договора, а потому и закладная оформлена без указанного документа быть не может, поскольку невозможно установить действительную стоимость предмета залога.

Согласно кредитного договора в качестве исполнения обязательств по договору заемщики предоставляют кредитору залог прав требования по договору долевого участия в строительстве(п.2.1.1). Залог(ипотека) объекта недвижимости квартиры с условным № <адрес>. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости(п.2.1.2). Расходы, связанные с оформлением залога, возлагаются на залогодателей(п.2.1.3). Права кредитора по договору подлежат удостоверению по закладной.

Согласно п.5.4.5 договора заемщик обязуется представить кредитору отчет об оценке стоимости объекта недвижимости.

Представленный истцом кадастровый паспорт на объект с указанием кадастровой цены 1.067.190,80рублей(л.д.31) не является отчетом об оценке объекта недвижимости.

В силу Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" государственная кадастровая оценка объектов недвижимости установлена для целей налогообложения.

Если бы для оформления закладной необходима была кадастровая стоимость объекта, то об этом прямо было бы указано в кредитном договоре.

Согласно ст. 7 указанного Закона «В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

Таким образом, доводы истца о достаточности предоставления кадастрового паспорта с указанной в нем кадастровой стоимостью объекта, не соответствуют условиям договора.

Кроме того, необходимость предоставления отчета об оценке объекта недвижимости очевидно следует из характера спорных правоотношений и материалов дела.

В закладной в силу ее природы должна быть указана реальная рыночная стоимость предмета залога, поскольку именно по этой цене происходит его реализация в случае обращения взыскания. Даже в материалах дела имеются несколько отличающихся друг от друга оценок квартиры: кадастровая 1.067. 190,80рублей, стоимость квартиры по договору долевого участия в строительстве 2.535.500рублей(л.д.12), а также некая неустановленная стоимость, на которую ссылается сам истец, утверждая, что цена по договору долевого участия включает в себя отделку квартиры и стоимость гаража, на самом деле квартира стоит меньшую сумму.

Ссылку истца на навязывание Банком дополнительных услуг, суд не может принять во внимание. Во-первых, обязанность предоставления оценки предусмотрена условиями договора, подписанного сторонами и не оспоренного истцом. Во-вторых, правом истца было не заключать договор на указанных условиях и получить кредит в любом ином кредитном учреждении, где таковые условия не предусматривались.

Наконец, представленный кадастровый паспорт(выписка из государственного кадастра недвижимости) не является по определению отчетом об оценке в определении понятия такового отчета Законом ФЗ-135 в редакции от 08.06.2015года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░: