Решение по делу № 2-443/2021 от 25.10.2021

Дело № 2-443/2021

УИД № 29RS0025-01-2021-000865-93    

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 ноября 2021 года     п. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Демидкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Плотицыной К.С. к администрации МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Плотицына К.С. обратилась в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указала, что между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» на основании постановления главы МО «Устьянский муниципальный район» от 24 сентября 2009 г. ... был заключен договор от 24 сентября 2009 г. ... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., местоположение: участок находится примерно в 9 метрах по направлению на запад от ориентира; ориентир дом № ..., расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., для строительства индивидуального жилого дома, срок договора аренды установлен 5 лет с 24 сентября 2009 г. по 21 сентября 2014 г. Соглашением от 10 сентября 2013 г., зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Архангельской области и НАО от 8 ноября 2013 г., рег. ..., права и обязанности по договору аренды ... от 24 сентября 2009 г. переданы ФИО2 Соглашением от 25 августа 2014 г., заключенным между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и ФИО2, срок договора аренды продлен по 23 сентября 2019 г., рег. ... от 19 декабря 2014 г. Соглашением от 19 сентября 2018 г., зарегистрированном в Управлении Росреестра 5 октября 2018 г., рег. ..., права и обязанности по договору аренды от 24 сентября 2009 г. ... переданы истцу Плотицыной К.С. В соответствии с разрешением на строительство от 27 октября 2017 г. ..., сроком действия до 26 октября 2027 г. и распоряжением главы городского поселения «Октябрьское» от 13 сентября 2021 г. ... истцом на земельных участках с кадастровым номером ..., находящемся в ее собственности, и с кадастровым номером ... построен индивидуальный жилой дом, площадью ... кв.м., адрес объекта: .... В соответствии с уведомлением Росреестра от 11 октября 2021 г. государственная регистрация права на указанный жилой дом приостановлена в связи с истечением срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... При обращении в администрацию МО «Октябрьское» был получен устный ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется, т.к. ранее срок действия договора аренды продлевался. Считает, что имеет право на заключение договора аренды для завершения строительства.

Истец Плотицына К.С. на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивала.

Ответчик администрация МО «Октябрьское» о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила, возражений по иску не предоставила.

По определению суда на основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца и представителя ответчика.

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 24 сентября 2009 г. ... заключен договор аренды земельного участка от 24 сентября 2009 г. ... с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., местоположение: участок находится примерно в 9 метрах по направлению на запад от ориентира, ориентир дом № ..., расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора аренды установлен 5 лет с 24 сентября 2009 г. по 21 сентября 2014 г.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и НАО 27 ноября 2009 г. (рег. ...).

Соглашением от 10 сентября 2013 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24 сентября 2009 г. ... от ФИО1 переданы ФИО2 Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра 8 ноября 2013 г. за рег. ....

На основании соглашения от 25 августа 2014 г. к договору аренды ... срок аренды земельного участка продлен до 23 сентября 2019 г. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра за рег. ..., дата регистрации 19 декабря 2014 г.

Соглашением от 19 сентября 2018 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24 сентября 2009 г. ... от ФИО2 переданы Плотицыной К.С. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра за рег. ..., дата регистрации 5 октября 2018 г.

27 октября 2017 г. арендатору ФИО2 администрацией МО «Октябрьское» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами ....

На основании распоряжения администрации МО «Октябрьское» ... от 13 ... 2021 г. в указанное разрешение на строительство внесены изменения, согласно которым разрешение на строительство выдано истцу Плотицыной К.С.

После передачи в аренду истцом на спорном земельном участке с кадастровым номером ..., а также на земельном участке с кадастровым номером ... возведен объект недвижимого имущества- жилой дом, что объективно подтверждается материалами дела.

В соответствии п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно техническому плану здания, подготовленному 16 сентября 2021 г. кадастровым инженером ООО «Геодезист» по заказу Плотицыной К.С. в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания (жилой дом) по адресу: ..., присвоенному на основании постановления администрации МО Октябрьское» от 21 июля 2021 Г. .... Жилой дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами .... Технический план здания сформирован на основании разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости.

Согласно декларации об объекте недвижимости здание по указанному адресу является индивидуальным жилым домом, объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами ..., правообладателем объекта недвижимости, земельных участков, на которых находится здание (объект незавершенного строительства) является Плотицына К.С., правоудостоверяющие документы на земельные участки- выписки из ЕГРН от 25 августа 2021 г. ..., от 24 августа 2021 г. ....

Кроме того, в границах спорного земельного участка с кадастровым номером ... возведено капитальное строение - гараж, площадью ... кв.м., собственником которого является истец Плотицына К.С., право зарегистрировано 5 октября 2018 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 5 октября 2018 г.

Как следует из представленных документов, расходы по содержанию указанных объектов несет истец Плотицына К.С., в том числе по оплате электроэнергии на основании договора энергоснабжения от 12 января 2021 г., заключенного Плотицыной К.С. с ООО «ТГК-2 Энергосбыт».

Таким образом, судом установлено, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, правообладателем которых является истец Плотицына К.С.

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта- индивидуального жилого дома, а также гаража и принадлежность их на праве собственности истцу Плотицыной К.С., ответчик не оспаривает.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 23 сентября 2019 г., что является в настоящее время препятствием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, в том числе и незавершенного строительством, расположенный на указанном земельном участке.

В соответствии с п. 2. ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2017 осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ).

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Истец Плотицына К.С. до истечения срока действия договора аренды не зарегистрировала свое право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером .... При этом, у истца зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства - гараж, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым номером ....

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства - жилой дом в такой ситуации не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, для выводов о самовольном возведении указанных объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке, у суда не имеется.

Суд признает вышеуказанный индивидуальный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка от возведенных на нем объектов недвижимого имущества, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Суд принимает также во внимание, что срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома не истек, определен до 26 октября 2027 г.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства, возведенного, в том числе на земельном участке с кадастровым номером ..., суд приходит к выводу, что истец Плотицына К.С. имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года для завершения строительства.

На основании изложенного исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Плотицыной К.С. к администрации муниципального образования «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с Плотицыной К.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., местоположение: участок находится примерно в 9 метрах по направлению на запад от ориентира дом № ..., расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., для строительства индивидуального жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий      А.М. Рогачева