Решение по делу № 2-3998/2019 от 05.06.2019

Дело в„– 2-3998/2019 РіРѕРґР°                    

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2019 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

РїСЂРё секретаре судебного заседания Деркунской Рђ.Р®.,    

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании спорных подвальных помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности, собственникам помещений многоквартирного дома; истребовании подвальных помещений из чужого владения и передачи собственникам многоквартирного дома; исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности на подвальные помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с настоящим иском к ответчику ФИО1 о признании спорных подвальных помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности, собственникам помещений многоквартирного дома; истребовании подвальных помещений из чужого владения и передачи собственникам многоквартирного дома; исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности на подвальные помещения, указывая на то, что они являются собственниками квартир №, соответственно, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. В вышеуказанном МКД имеется подвальное помещение, площадью 1351,3 кв.м. В этом подвальном помещении расположены коммуникации всего многоквартирного дома, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего жилого дома, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения, в том числе разводка системы электроснабжения всего жилого дома. Таким образом, данное подвальное помещение имеет все признаки технического подвального помещения, необходимого для поддержания бесперебойного обеспечения всех коммуникационных систем жилого дома и, по существу, для поддержания жизнеобеспечения дома. Данное подвальное помещение не выделено отдельно от основного фундамента дома и не является обособленным помещением, неразрывно связано своими конструкциями с основанием и фундаментом дома. Спорное подвальное помещение предназначено исключительно для обслуживания многоквартирного жилого дома, не имеет самостоятельного назначения и не может быть использовано в качестве самостоятельного объекта в силу повсеместного расположения в нем вышеуказанных домовых коммуникацией. Факт того, что спорное подвальное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости и поэтому, согласно законодательству, относится к общей долевой собственности, подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом жилого дома и данными из официальных источников, опубликованных на сайте реформа ЖКХ, управляющей организацией ООО «ЖКХ ПРОГРЕСС». Согласно требованиям действующего законодательства, актуализация технического паспорта МКД входит в лицензированные требования и является прямой обязанностью управляющей организации, а орган государственного надзора, в лице ГУ МО «ГЖИ МО» осуществляет контроль за выполнением лицензированных требований. С момента ввода дома в эксплуатацию спорное подвальное помещение эксплуатировалось исключительно управляющими организациями, то есть всегда использовались в качестве общего имущества. Кроме того, на неоднократные запросы собственников МКД о статусе подвальных помещений представителя управляющих организаций, органами ГУ МО «ГЖИ МО» и прокуратурой г. Балашихи были получены ответы о том, что подвальное помещение является общедомовым имуществом и не находится в чьей-либо частной собственности. Собственники МКД в силу законодательства несут бремя содержания в том числе спорного подвального помещения, оплачивают его обслуживание в тарифе «содержание и ремонт». До настоящего времени собственники помещений не уведомлены о том, что площадь общедомового имущества уменьшилась на площадь спорного подвала. Представителя управляющей организации не проводили каких-либо перерасчетов стоимости обслуживания общедомового имущества в тарифе «содержание и ремонт», с учетом уменьшения площади общедомового имущества на площадь спорного подвала. Также, исходя из официальных данных-платежные поручения, площадь обслуживаемого жилищного фонда осталась прежней-18401,6 кв.м. и не увеличилась на сумму площади спорного подвала. Из этого следует, что собственники с момента ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени оплачивают содержание спорного помещения технического подвала. Так же исходя из приведенных норм законодательства, спорное подвальное помещение входит в состав общей долевой собственности собственников помещений МКД с момента регистрации права первого собственника. Как указано выше, жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. С этого же времени участники долевого строительства стали регистрировать права на помещения, переданные им по договорам долевого участия, соответственно, с этого времени возникло и право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, включая спорные подвальные помещения. ДД.ММ.ГГГГ ими был зафиксирован факт проведения конструктивных работ на торцевой стене дома, у основания фундамента был проделан вход в подвальное помещение. Собственники, опасаясь за конструктивные элементы здания, вызвали участкового ФИО6, в присутствии которого им стало известно о том, что на спорное подвальное помещение, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений МКД, вопреки требованиям закона зарегистрировано право собственности конкретного лица. Изучив выписки из ЕГРП о переходе прав, они узнали о том, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за ФИО1 Нежилое помещение, площадью 692,60 кв.м., с кадастровым номером №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, на основании Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. Нежилое помещение, площадью 658,70 кв.м., с кадастровым номером №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, на основании Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ и договора об участии в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, договор об участии в долевом строительстве был зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ, тогда как МКД был сдан ДД.ММ.ГГГГ и этой же датой введен в эксплуатацию. Соответственно, оснований для заключения договора ДДУ после данного срока нет, так как отсутствует предмет договора. В одном и том же построенном и введенном в эксплуатацию объекте, не может одновременно совершаться регистрация права собственности одних дольщиков и регистрация договоров ДДУ других участников. После того как дом сдан, предмет исполнения ДДУ отсутствует, так как застройщик фактически построил дом и у него осталось только одно обязательство-передать готовое жилье дольщику. Поэтому у Росреестра нет оснований для регистрации ДДУ ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствует предмет договора. Информация о том, что на техническое подвальное помещение зарегистрировано право собственности конкретного лица, управляющей организацией ООО «ЖКХ ПРОГРЕСС» собственникам МКД не доводилась, на неоднократные запросы о статусе подвальных помещений давались ответы об их принадлежности собственникам в составе общедомового имущества. В настоящий момент в спорном помещении установлен новый замок. В этой связи использование спорного подвального помещения по его прямому назначению-для обслуживания жилого дома-возможно только с разрешения ответчика. Отсутствие постоянного доступа в спорное подвальное помещение образует серьезные проблемы для управления домом: крайне затрудняет обслуживание, профилактический осмотр общедомовых коммуникаций, приборов учета потребленных коммунальных ресурсов, запорной арматуры, производство текущего и капительного ремонта спорного помещения, поскольку каждый раз при необходимости ревизии общедомовых коммуникаций, регулирования запорной арматуры, контроля за приборами учета горячей и холодной воды и в случае возникновения аварийных ситуаций обслуживающие общедомовое имущество организации будут вынуждены обращаться к ответчику с просьбами о предоставлении ключей от дверей в спорное помещение. Регистрация права собственности ответчика на спорное подвальное помещение нарушает их права и права других собственников помещений жилого дома, как их долевых сособственников. Право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения установлено законом.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 просят суд признать спорные подвальные помещения, площадью 658,70 кв.м. и 692,60 кв.м., с кадастровыми номерами 50:15:0090201:1360, 50:15:0090201:1365, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности, собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по вышеуказанному адресу; истребовать вышеуказанные подвальные помещения из владения ответчика ФИО1 и передать их собственникам многоквартирного дома; исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области сведения о праве собственности ФИО1 на подвальные помещения, площадью 658,70 кв.м. и 692,60 кв.м., с кадастровыми номерами 50:15:0090201:1360, 50:15:0090201:1365, расположенные по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Компанией с ограниченной ответственностью «Делегро Менеджмент лимидед» были заключены два договора уступки прав требования по Договорам № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ею были приобретены нежилые помещения (подвал) №, №, №, №, №, №, №, №, площадью 658,70 кв.м. и 692,60 кв.м., соответственно. За ней зарегистрировано право собственности на нежилые помещения. В настоящее время она производит в нежилых помещениях ремонт. Нежилые помещения предусмотрены для их использования в коммерческих целях, подвальными помещениями не являются, трубы в нежилых помещениях имеются, но они не препятствуют использованию нежилых помещений по назначению, управляющая организация имеет беспрепятственный доступ к трубам, имея ключи от помещения.

Представитель 3-его лица Компании с ограниченной ответственностью «Делегро менеджмент лимитед» в лице директора ФИО8 в судебное заседание явился, с исковыми требования истцов не согласен и пояснил, что он непосредственно принимал участие в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из нескольких корпусов. При строительстве дома использовался проект, нежилые помещения изначально проектировались для использования в коммерческих целях. Нежилые помещения не являются подвальными помещениями, имеют потолки 5 метров. Нежилые помещения были оформлены в собственность, поставлены на кадастровый учет и впоследствии проданы по договору уступки прав ФИО1

3-е лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещался.

3-е лицо Администрация г.о. Балашиха Московской области своего представителя в судебное заседание не направила, о слушание дела извещалась.

3-е лицо ЖКХ «Прогресс» своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещался.

3-е лицо ООО «Газстройинвест» своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещался.

Выслушав представителя истцов, ответчика, представителя 3-его лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права соей волей и в совеем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. ст. 420, 424, 425, 432, 434 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ч. 1, ч. 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ч. 1 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

Согласно ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со 289 Гражданского кодекса РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491: в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 34 п.п. «у» Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановления Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время

Согласно 85 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановления Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354, проверка, указанная в пункте 82 настоящих Правил, если для ее проведения требуется доступ в жилое или нежилое помещение потребителя, осуществляется исполнителем в следующем порядке: а) исполнитель направляет потребителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения, или вручает под роспись письменное извещение с предложением сообщить об удобных для потребителя дате (датах) и времени допуска исполнителя для совершения проверки и разъяснением последствий бездействия потребителя или его отказа в допуске исполнителя к приборам учета; б) потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения указанного извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, об удобных для потребителя дате (датах) и времени в течение последующих 10 календарных дней, когда потребитель может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение для проведения проверки. Если потребитель не может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое помещение по причине временного отсутствия, то он обязан сообщить исполнителю об иных возможных дате (датах) и времени допуска для проведения проверки; в) при невыполнении потребителем обязанности, указанной в подпункте "б" настоящего пункта, исполнитель повторно направляет потребителю письменное извещение в порядке, указанном в подпункте "а" настоящего пункта, а потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения такого извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, информацию, указанную в подпункте "б" настоящего пункта; г) исполнитель в согласованные с потребителем в соответствии с подпунктом "б" или "в" настоящего пункта дату и время обязан провести проверку и составить акт проверки и передать 1 экземпляр акта потребителю. Акт проверки подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и 2 незаинтересованными лицами; д) если потребитель не ответил на повторное уведомление исполнителя либо 2 и более раза не допустил исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение в согласованные потребителем дату и время и при этом в отношении потребителя, проживающего в жилом помещении, у исполнителя отсутствует информация о его временном отсутствии в занимаемом жилом помещении, исполнитель составляет акт об отказе в допуске к прибору учета. Акт об отказе в допуске исполнителя к приборам учета, расположенным в жилом или в нежилом помещении потребителя, подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и 2 незаинтересованными лицами. В акте указываются дата и время прибытия исполнителя для проведения проверки, причины отказа потребителя в допуске исполнителя к приборам учета (если потребитель заявил исполнителю о таких причинах), иные сведения, свидетельствующие о действиях (бездействии) потребителя, препятствующих исполнителю в проведении проверки. Исполнитель обязан передать 1 экземпляр акта потребителю; е) исполнитель обязан в течение 10 дней после получения от потребителя, в отношении которого оставлен акт об отказе в допуске к прибору учета, заявления о готовности допустить исполнителя в помещение для проверки провести проверку, составить акт проверки и передать 1 экземпляр акта потребителю. Акт проверки подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и 2 незаинтересованными лицами.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 8).

ФИО2 является собственников ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 10).

ФИО4 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: московская область, <адрес> (л.д. 71-73).

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом корпус №, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Газстройинвест», именуемым «застройщик» и Компанией с ограниченной ответственностью «Делегро Менеджмент лимитед», именуемым «участник долевого строительства» заключен Договор №Н-1/2-П1, по условиям которого застройщик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно и/или с привлечением других лиц построить транадцати-пятнадцати этажный монолитно-кирпичный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, д. Павлино, на земельном участке, площадью 2,4 га и после получения разрешения Администрации г.о. <адрес> на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную п. 3.2 Договора цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Под объектом долевого строительства в настоящем Договоре понимается: нежилые помещения (подвал) №, №, №, № в строящемся жилом доме переменной этажности по строительному адресу: <адрес>, д. Павлино (корпус 1), расположенные в 1 и 2 секции на 0 этаже, ориентировочной общей площадью-658,70 кв.м., согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 Договора). Цена настоящего Договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 3.1 Договора). С учетом размера ориентировочной общей площади нежилого помещения, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, размере денежных средств, подлежащих уплате задолженности участником долевого строительства (цена Договора) составляет 29 641 500 руб. 00 коп., из расчета 45 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м. общей площади (п. 3.2 Договора) (л.д. 109-121).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Газстройинвест», именуемым «застройщик» и Компанией с ограниченной ответственностью «Делегро Менеджмент лимитед», именуемым «участник долевого строительства» заключен Договор №Н-3/4-П1, по условиям которого застройщик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно и/или с привлечением других лиц построить транадцати-пятнадцати этажный монолитно-кирпичный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, д. Павлино, на земельном участке, площадью 2,4 га и после получения разрешения Администрации г.о. <адрес> на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную п. 3.2 Договора цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Под объектом долевого строительства в настоящем Договоре понимается: нежилые помещения (подвал) №, №, №, № в строящемся жилом доме переменной этажности по строительному адресу: <адрес>, д. Павлино (корпус 1), расположенные в 3 и 4 секции на 0 этаже, ориентировочной общей площадью-692,60 кв.м., согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 Договора). Цена настоящего Договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 3.1 Договора). С учетом размера ориентировочной общей площади нежилого помещения, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, размере денежных средств, подлежащих уплате задолженности участником долевого строительства (цена Договора) составляет 31 167 000 руб. 00 коп., из расчета 45 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м. общей площади (п. 3.2 Договора) (л.д. 97-108).

Суду стороной ответчика ФИО1 представлено положительное заключение экспертизы №, произведенное ООО «Экспертстройинжиниринг» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 128-151).

ДД.ММ.ГГГГ между Компанией с ограниченной ответственностью «Делегро Менеджмент лимитед», именуемым «Сторона-1» и ФИО1, именуемой «Сторона-2» заключен Договор уступки прав требования по Договору №Н-1/2-П1 об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Сторона 1 уступает, а Сторона-2 принимает права (требования), принадлежащие Стороне-1, как участнику долевого строительства по Договору об участии в долевом строительстве №Н-1/2-П1 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1.3 Договора участия, застройщик ООО «Газстройинвест» обязан после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Стороне-1 следующий объект: нежилые помещения в строящемся жилом доме, расположенные в секции 1 и в секции 2, на 0 этаже, нежилые помещения (подвал) №, №, №, №, предварительной общей площадью 658,70 кв.м., в соответствии с условиями Договора участия (п. 1.3 Договора). По Договору участия Сторона-1 обязана уплатить застройщику за объект денежные средства, в размере 29 641 500 руб. 00 коп. На момент заключения настоящего Договора, обязанность по уплате цены Договора участия в долевом строительстве №Н-1/2-П1 от ДД.ММ.ГГГГ, застройщику выполнена Стороной-1 в полном объеме (п. 1.5 Договора) (л.д. 32-34, 168-171). К указанному Договору между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35-36, 172-174).

ДД.ММ.ГГГГ между Компанией с ограниченной ответственностью «Делегро Менеджмент лимитед», именуемым «Сторона-1» и ФИО1, именуемой «Сторона-2» заключен Договор уступки прав требования по Договору №Н-3/4-П1 об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Сторона 1 уступает, а Сторона-2 принимает права (требования), принадлежащие Стороне-1, как участнику долевого строительства по Договору об участии в долевом строительстве №Н-3/4-П1 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5.1.3 Договора участия, застройщик ООО «Газстройинвест» обязан после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Стороне-1 следующий объект: нежилые помещения в строящемся жилом доме, расположенные в секции 3 и в секции 4, на 0 этаже, нежилые помещения (подвал) №, №, №, №, предварительной общей площадью 692,60 кв.м., в соответствии с условиями Договора участия (п. 1.3 Договора). По Договору участия Сторона-1 обязана уплатить застройщику за объект денежные средства, в размере 31 167 000 руб. 00 коп. На момент заключения настоящего Договора, обязанность по уплате цены Договора участия в долевом строительстве №Н-3/4-П1 от ДД.ММ.ГГГГ, застройщику выполнена Стороной-1 в полном объеме (п. 1.5 Договора) (л.д. 37-39, 90-93). К указанному Договору между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-42, 94-95).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 692,6 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0090201:1360, расположенное по адресу: <адрес>, д. Павлино, <адрес>, секции 3 и 4 (л.д. 175-177).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 658,7 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0090201:1365, расположенное по адресу: <адрес>, д. Павлино, <адрес>, секции 1 и 2 (л.д. 178-180).

Согласно письма ООО «УК Прогресс» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по последним актуальным данным общая площадь жилых и нежилых помещений <адрес>. Павлино, находящихся в собственности составляет 18 401,6 кв.м. Факт принадлежности технического подвала МКД № к составу общедомового имущества подтверждается отсутствием зарегистрированных прав собственности на него. МКД № д. Павлино не имеет чердачных помещений, вместо этого имеются технические этажи. Площадь технических этажей не находящихся в собственности составляет 1 201,5 кв.м. (л.д. 43).

Истцами ФИО2, ФИО3, ФИО4 представлен акт осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, д. Павлино, <адрес> (л.д. 154-161).

Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании спорных подвальных помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности, собственникам помещений многоквартирного дома; истребовании подвальных помещений из чужого владения и передачи собственникам многоквартирного дома; исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности на подвальные помещения, не имеется, поскольку спорные нежилые помещения приобретены в собственность ФИО1, на основании Договора уступки прав требования по Договору №Н-3/4-П1 от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и Договора уступки прав требования по Договору №Н-1/2-П1 от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, указанные договора не расторгнуты и недействительными не признаны. Спорные нежилые помещения непосредственно в собственность жильцов многоквартирного дома не передавались. Наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций не относит помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома и не свидетельствует о том, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения. Расположенные в нежилых помещениях инженерные коммуникации являются частью внутридомовой системы канализации, отопления, системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения (комплекса технологически связанных между собой инженерных сооружений), однако, оборудование спорных нежилых помещений, также как и других помещений многоквартирного дома, необходимыми коммуникациями не относит такие помещения к общим. Спорные нежилые помещения не относятся к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используются домовладельцами в качестве общего имущества. Таким образом, для отнесения нежилых помещений к общему имуществу дома является его целевое назначение-исключительно для обслуживание более одного помещения в данном доме. Одно лишь наличие в спорных нежилых помещениях инженерных сетей и иных коммуникаций само по себе не свидетельствует о целевом назначении самих помещений (как объектов вещных прав). Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что спорные нежилые помещения являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, не добыто. Нежилые помещения, начиная с момента передачи ФИО1, функционировали как самостоятельные, не связанные с обслуживанием многоквартирного дома, а доказательств обратного не представлено. Заявленный иск не содержит указаний на предусмотренные законом (ст. 235 ГК РФ) основания прекращения права собственности ФИО1 на спорное помещение и на установленные ст. 218 ГК РФ основания возникновения права общей собственности собственников многоквартирного дома на спорное имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику, поскольку спорное помещение являлось самостоятельным предметом договора участия в долевом строительстве, что исключает возникновение, на основании ст. 36 ЖК РФ, права общей собственности на него у собственников многоквартирного жилого дома. Кроме того, защита прав истцов по обеспечению доступа к оборудованию, установленному в помещении, возможна иными, предусмотренными законом способами.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании спорных подвальных помещений, площадью 658,70 кв. и 692,60 кв.м., с кадастровыми номерами 50:15:0090201:1360, 50:15:0090201:1365, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве общей долевой собственности, собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по вышеуказанному адресу; истребовании подвальных помещений из чужого владения ответчика ФИО1 и передачи их собственникам многоквартирного дома; исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведений о праве собственности ФИО1 на подвальные помещения, площадью 658,70 кв.м. и 692,60 кв.м., с кадастровыми номерами 50:15:0090201:1360, 50:15:0090201:1365, расположенные по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

Судья О.А.Быстрякова