Решение по делу № 2-282/2022 (2-9864/2021;) от 23.09.2021

                                                           2-282/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2022 года                                    г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи         Стебуновой Е.Ю.

при секретаре                    Тихомировой Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройКонсалтингГрупп» к Чеглакову Андрею Валерьевичу о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному иску Чеглакова Андрея Валерьевича к ООО «СтройКонсалтингГрупп» о признании права собственности на объекты недвижимости,

                        УСТАНОВИЛ:

    ООО «СтройКонсалтингГрупп» обратилось в суд с иском к Чеглакову А.В., в котором, с учетом уточнений, просило принять решение о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости - коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№, расположенных по адресу: АДРЕС, прекратить право собственности ООО «СтройКонсалтингГрупп»» (ИНН 5032117811 ОГРН 1045006469034) на данные объекты недвижимости; взыскать с Чеглакова А.В. рублевый эквивалент суммы денежных средств (разницу в цене) в размере 93 340 долларов США по устанавливаемому Центральным Банком Российской Федерации на день платежа курсу доллара США к рублю, в связи с увеличением площади коттеджа; взыскать с Чеглакова А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 48 732 руб. В обоснование заявленных требований указано, что 25.03.2005г. между ООО «СтройКонсалтингГрупп» (Заказчик) и Чеглаковым А.В. (Инвестор) заключен договор инвестирования № СН.03, который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи свершенного строительством коттеджа в эксплуатацию оформление в собственность инвестора коттеджа. Согласно п. 1.3. договора инвестирования, Заказчик строительства в рамках заключенного с ООО «Капитал Груп» договора № Бк/1 от 09.08.2004 на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но, не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности. По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения Инвестором в полном объёме своих обязательств по настоящему договору, Инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющемся Приложением № 1 к настоящему договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1. Таким образом, истец обязался за счет средств инвестора обеспечить оформление в соответствии с условиями настоящего договора и действующим порядком права собственности инвестора на коттедж и на часть земельного участка. Обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, инвестор исполнил в том объеме, который составлял сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № 20 от 28.04.2005. Объект строительства был построен и введен в эксплуатацию в установленные сроки, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2011 №RU50511000-4230, выданным Администрацией Одинцовского муниципального района. В соответствии с п 2.1 договора инвестирования, объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых Бюро технической инвентаризации (БТИ), указанных в справке БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1. настоящего договора. Согласно п. 2.4. договора инвестирования в случае возникновения разницы между площадью коттеджа указанной в п. 1.3. настоящего договора, и площадью коттеджа, определенной на основании справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий, объем инвестиций подлежит изменению (корректировке). В этом случае для определения окончательного объема инвестиций стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 2600 долларам США, которая умножается на разницу площадей. Расчет стоимости объекта строительства производился по проектной общей площади, составляющей 320 кв.м. На основании обмеров, объект строительства, коттедж имеет площадь 355,9 кв.м, что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м (355,9 кв.м - 320 кв.м) и в свою очередь подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АГ № 112048 от 22.03.2012, выпиской из ЕГРН. Таким образом, стороны при заключении договора инвестирования предусмотрели возможность изменения объема инвестиций в зависимости от увеличения либо уменьшения окончательной площади объекта строительства - коттеджа. Доплата за увеличение площади объекта строительства относительно его проектной площади на 35,9 кв.м, составила сумму в размере 93 340 долларов США, то есть исходя из согласованной сторонами стоимости 1 кв.м площади из расчета 2 600 долларов США. Согласно п. 4.2. договора инвестирования, Инвестор обязан осуществить инвестирование средств на цели, указанные в п. 1.2. настоящего договора, путем перечисления на счет Заказчика строительства денежных средств в размере, установленном п.    2.1. настоящего договора. Истцом завершено строительство коттеджного поселка и коттеджа, в частности, расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС. Коттедж, то есть объект договора, подлежащий передаче Ответчику в собственность, создан в натуре, пригоден для использования. Истец неоднократно обращался к Ответчику с предложением, а также с требованием произвести доплату, которая согласована Сторонами договора инвестирования № СН.03 от 25.03.2005. Однако, до настоящего момента, Ответчик безосновательно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Чеглаков А.В. не согласившись с предъявленным иском, предъявил встречный иск к ООО «СтройКонсалтингГрупп» о признании за ним права собственности коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№, расположенных по адресу: АДРЕС ссылаясь на исполнение со своей стороны обязательств по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме и уклонением ООО «СтройКонсалтингГрупп» от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта и государственной регистрации права Чеглакова А.В. на данные объекты.

Представитель истца в судебное заседание явился, на уточненных требованиях настаивал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Чеглаков А.В. в судебное заседание не явился, направил представителя, который на удовлетворении встречного иска настаивал, просил в иске ООО «СтройКонсалтингГрупп» отказать, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области и ООО "Барвиха Хаус" в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.

Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.03.2005г. между ООО «СтройКонсалтингГрупп» (Заказчик строительства) и Чеглаковым А.В. (Инвестор) был заключен договор инвестирования № СН.03, который предусматривал реализацию инвестиционного проекта, включающего обеспечение финансирования работ по проектированию и строительству коттеджа в коттеджном поселке и по завершению строительства и сдачи свершенного строительством коттеджа в эксплуатацию оформление в собственность инвестора коттеджа (л.д. 12-21).

Согласно п. 1.3. договора инвестирования, Заказчик строительства в рамках заключенного с ООО «Капитал Груп» (Технический заказчик строительства) договора № Бк/1 от 09.08.2004 на выполнение функций заказчика строительства организует финансирование проектирования и строительства коттеджного поселка и в том числе коттеджа, включая, но, не ограничиваясь проектированием и строительством инженерных сетей и коммуникаций, необходимых для жизнеобеспечения коттеджного поселка и коттеджа в частности.

По окончании строительства и сдачи завершенного строительством коттеджа в эксплуатацию, при условии исполнения Инвестором в полном объёме своих обязательств по настоящему договору, Инвестору оформляется в собственность коттедж без внутренних перегородок, отмеченный на плане, являющемся Приложением № 1 к настоящему договору, ориентировочной площадью 320 кв.м, в которую площадь балконов и/или лоджий входит с коэффициентом 1.

Согласно п. 1.6 договора, Заказчик строительства обеспечивает оформление права собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка, расположенного под коттеджем и непосредственно прилегающего к нему. Право собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка возникает с момента государственной регистрации.

Оформление права собственности Инвестора на коттедж и на часть земельного участка, указанную в п. 1.6 договора, производится только после подписания сторонами Акта об исполнении Инвестором в полном объеме своих обязательств по настоящему договору (п. 1.7).

В соответствии с п. 2.1 договора, стороны пришли к соглашению о том, что объем инвестиций по настоящему договору составит сумму в размере 128 000 долларов США. Указанный объем инвестиций может быть изменен на основании данных обмеров коттеджа, проводимых БТИ, указанных в справе БТИ. Изменение объема инвестиций производится в порядке и на условиях, указанных в п. 2.4 и 2.4.1 настоящего договора.

Согласно п. 2.4 договора, в случае возникновения разницы между площадью коттеджа, указанной в п. 1.3 договора, и площадью коттеджа, определенной согласно справки БТИ, с применением в рамках настоящего договора коэффициента 1 для площадей балконов и/или лоджий (разница площадей) объем инвестиций подлежит изменению (корректировке).

В этом случае для определения окончательного объема инвестиций стороны устанавливают стоимость одного квадратного метра коттеджа, равную 2600 долларам США, которая умножается на разницу площадей.

В случае необходимости совершения Инвестором дополнительных инвестиций, оформление коттеджа и части земельного участка в собственность Инвестора производится только после получения от Инвестора таких дополнительных инвестиций (п. 2.4.1).

Как установлено судом, обязательство по инвестированию, предусмотренное разделом 2 договора инвестирования, Чеглаков А.В. (Инвестор) исполнил в том объеме, которое составляло сумму в размере 128 000 долларов США, что подтверждается платежным поручением № 20 от 28.04.2005г. и не оспаривалось сторонами (л.д. 22).

Спорный объект строительства – коттедж по адресу: АДРЕС, построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.11.2011 № RU50511000-4230, выданным Администрацией Одинцовского муниципального района (л.д. 34-53).

На основании произведенных обмеров, согласно технического паспорта БТИ по состоянию на 16.05.2011 года, объект строительства – коттедж, расположенный по вышеуказанному адресу, имеет площадь 355,9 кв.м, что превысило предусмотренную договором инвестирования расчетную площадь объекта строительства на 35,9 кв.м (т. 1 л.д. 46).

      Согласно выписки из ЕГРН, право собственности ООО «СтройКонсалтингГрупп» на данный объект строительства зарегистрировано 20.03.2011 года. Коттедж представляет собой жилое здание общей площадью 355,9 кв. м. Объект поставлен на кадастровый учет 18.04.2014 года с присвоением кадастрового номера № (л.д. 60-61, 57).

       Под коттеджем сформирован земельный участок площадью 509 кв.м, с К№, зарегистрированный за ООО «СтройКонсалтингГрупп» (л.д. 54).

20 мая 2021 года ООО «СтройКонсалтингГрупп» направило в адрес Чеглакова А.В. претензию о необходимости в течении 5 дней с момента ее получения оплатить денежные средства за разницу площади коттеджа в размере рублевого эквивалента 93 340 долларов США (л.д. 23, 24).

Данное требование ответчиком исполнено не было.

Обращаясь с иском в суд, ООО «СтройКонсалтингГрупп» ссылалось на то, что Чеглаков А.В. до настоящего времени не произвел доплату денежных средств в связи с увеличением площади объекта строительства, безосновательно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств по договору.

В связи с возникшим между сторонами спором относительно технических характеристик объекта (заявленной истцом площади) судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества».

Согласно представленного в материалы дела заключения №, по данным экспертного обследования, площадь всех частей здания (с учетом помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 374,2 кв.м., общая площадь жилых и подсобных помещений здания (без учета помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1) составляет 350,7 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт А.А.Стоик полностью поддержал экспертное заключение. Также пояснил, что в коттедже ведутся ремонтные работы, что могло привести к уменьшению площади объекта по сравнению с зарегистрированной площадью.

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что площадь спорного объекта – завершенного строительством коттеджа, расположенного по адресу: АДРЕС, превышает площадь, указанную в договоре инвестирования (320 кв.м), и оплаченную Чеглаковым А.В. при заключении данного договора.

Рассматривая требования ООО «СтройКонсалтингГрупп» о взыскании с Чеглакова А.В. денежных средств в виде стоимости разницы площади объекта, суд приходит к выводу об удовлетворении указанного требования частично.

Так, согласно ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140). В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В договоре не указан курс валюты, суд полагает необходимым определить его на дату договора согласно условий договора п.2.4 – 25.03.2005г, а именно 27,70 руб. * 2 600 * 35,9 (355,9 – 320) = 2 585 518 руб. поскольку в договоре не указан дата исполнения обязательства заказчиком, а именно дата передачи объекта инвестору.

Суд не находит оснований для взыскания заявленной суммы в долларах США поскольку истец не является лицом, имеющего права на расчёты в иностранной валюте.

Согласно ст. 404 суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Суд полагает, что в данном случае имеет место действия истца, которые о необходимой доплате заявили только в 2021 году, чем содействовали увеличению суммы задолженности исходя из увеличения курса валют (73,68 на 20.05.2021г - дата уведомления и 61,31 с 01.08.2022г – дата рассмотрения иска), хотя коттедж ответчика принят в эксплуатацию 21.11.2011г (курс 30.92), а право собственности истец зарегистрировал 18.04.2014г (курс 35,93).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что объект строительства – спорный коттедж, был построен и введен в эксплуатацию 21.11.2011 года. К указанному моменту ООО «СтройКонсалтингГрупп» было известно, что площадь объекта увеличилась, и составляет 355,9 кв.м. Уведомление направлено 20.05.2021г (л.д.24).

Вместе с тем, суд не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности поскольку как сказано выше, исходя из текста договора не обозначена дата передачи объекта инвестору. Согласно 2.4 Договора также не указан срок доплаты суммы разницы площади при ее увеличении.

Иск подан 16.09.2021г, то есть в установленный 3-х летний срок исковой давности.

Кроме того, согласно ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Поскольку имущество инвестору не передавалось, Чеглаковым А.В. заявлен спор о праве в рамках настоящего иска, суд полагает срок исковой давности не пропущенным. Истцом данное обстоятельство также подтверждено исходя из текста искового заявления.

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). При этом параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) (пункт 1 Постановления Пленума N 54).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения спора установлено, что за ООО «СтройКонсалтингГрупп» зарегистрировано право собственности на коттедж и земельный участок, однако объекты Чеглакову А.В. в установленном порядке не переданы, доказательств уклонения ответчика от регистрации права на объекты не представлено, в связи с чем, оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 551 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями приведенных правовых норм и разъяснениями по их применению, учитывая, что объект строительства создан и введен в эксплуатацию, право собственности на спорные объекты – коттедж и земельный участок зарегистрировано за ООО «СтройКонсалтингГрупп», однако до настоящего времени Чеглакову А.В. не переданы, признавая обязательство истца по оплате будущей вещи исполненным, с учетом применения срока исковой давности к требованиям истца о взыскании денежных средств в качестве доплаты за превышение площади объекта строительства, суд приходит к выводу о признании за Чеглаковым А.В. права собственности на коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№, расположенных по адресу: АДРЕС.

В ч. 1 ст. 98 ГПК РФ указано, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

    Поскольку требования ООО «СтройКонсалтингГрупп» удовлетворены частично, в их пользу подлежит возврат государственной пошлины 21 627,59 руб. пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд

                                                       Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «СтройКонсалтингГрупп» удовлетворить частично.

Взыскать с Чеглакова Андрея Валерьевича в пользу ООО «СтройКонсалтингГрупп» денежные средства в связи с увеличением площади объекта в размере 93 340 долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора, что составляет 2 585 518 руб., возврат государственной пошлины 21 627,59 руб., во взыскании в большем размере – отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «СтройКонсалтингГрупп» к Чеглакову Андрею Валерьевичу о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости - коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №46:241:002000187850:0001, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№50:20:0010336:1580, расположенных по адресу: АДРЕС – отказать.

Встречные исковые требования Чеглакова Андрея Валерьевича удовлетворить.

Признать за Чеглаковым Андреем Валерьевичем право собственности коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№, расположенных по адресу: АДРЕС.

Указать, что решение является основанием для прекращения записи о праве собственности ООО «СтройКонсалтингГрупп» на коттедж, назначение: жилое, общей площадью 355,9 кв.м с инв. №, земельный участок, общей площадью 509 кв.м с К№, расположенных по адресу: АДРЕС регистрации права собственности за Чеглаковым Андреем Валерьевичем на данные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

                                                           С У Д Ь Я :