Решение по делу № 3а-23/2016 от 12.09.2016

               Р Е Ш Е Н И Е

                      Именем Российской Федерации

20 декабря 2016 года                                                     Дело № 3а-23/2016

Верховный Суд Республики Хакасия,

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре                     Гриценко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» к Правительству Республики Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

                                                        УСТАНОВИЛ:

АО «Енисейская территориальная генерирующая компания «ТГК-13» (далее – Общество, АО «ТГК-13») 12 сентября 2016 года обратилось в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания первого пускового комплекса шлакоотвала № 2 системы шлакоудаления от главного корпуса до шлакоотвала № 2 (литеры В14, В25, В 26, В27, В28, В29) в районе Абаканской ТЭЦ; расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование административного иска административный истец указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составляет <данные изъяты>, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу административного истца, и составляющую <данные изъяты>.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ за № в удовлетворении заявления Общества от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, отказано.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель административного истца Маркова А.А., действующая на основании доверенности от 02 ноября 2015 года, требования административного искового заявления поддержала, приводя изложенные в нём доводы.

Представители заинтересованного лица администрации г. Абакана Гасан О.А., действующая на основании доверенности от 31 декабря 2015 года, и Кириченко Е.Ю., действующая на основании доверенности от 29 декабря 2015 года, поддержали доводы письменного отзыва, в котором указали, что заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки.

По мнению представителей заинтересованного лица экспертом занижена рыночная стоимость объекта оценки, поскольку для расчёта рыночной стоимости использованы объекты-аналоги с самой низкой стоимостью 1 кв.м, а также объект-аналог, расположенный по адресу: <адрес>, имеет иной вид разрешённого использования.

Кроме того, полагают, что оспариваемая ответчиком кадастровая стоимость земельного участка не нарушает его права, поскольку арендная плата по договору аренды земельного участка полностью включена в состав тарифов на тепловую энергию и оплачивается потребителями.

Представители административных ответчиков Правительства Республики Хакасия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Республике Хакасия, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Представителем административного ответчика Правительства Республики Хакасия Кунунчаковым В.Г., действующим на основании доверенности от 20 июня 2016 года, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Республики Хакасия и письменный отзыв, в котором указано на отсутствие у административного ответчика спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Административный ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в лице министра Соломоновой Е.Б. представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал на отсутствие у административного ответчика спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Зубец Н.В., действующая на основании доверенности от 11 января 2016 года, представила письменный отзыв, в котором указала, что ответчиком право истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Представитель заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») Малыхина Е.В., действующая на основании доверенности от 01 сентября 2016 года, представила заявление о рассмотрении дела без участия представителей ФГБУ «ФКП Росреестра».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённым с муниципальным образованием - г. Абакан, административный истец АО «ТГК-13» является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли поселений, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания первого пускового комплекса шлакоотвала № 2 системы шлакоудаления от главного корпуса до шлакоотвала № 2 (литеры В14, В25, В26, В27, В28, В29) в районе Абаканской ТЭЦ; расположенного по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 23-27).

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и пояснений сторон следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме <данные изъяты> рублей внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 16 марта 2012 года № 171, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Хакасия по состоянию на 01 января 2011 года (т.1, л.д. 20).

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (пункты 10 и 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из указанных нормативных актов следует, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Административным истцом представлен отчет ООО «Альянс-Оценка», оценщик ФИО11, от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, с указанием его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года в размере <данные изъяты>, а также положительное экспертное заключение на указанный отчёт об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленное НПСО «Деловой Союз Оценщиков», свидетельствующие о том, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость (т.1, л.д. 28-160, 161-182).

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы АО «ТГК-13», поскольку размер арендной платы за земельный участок зависит от его кадастровой стоимости (п. 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утверждённого Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года № 05; п. 2 решения Совета депутатов г. Абакана от 27 ноября 2012 года № 482 «Об утверждении коэффициентов (КВ)»).

Включение арендной платы за земельный участок в размер тарифов за отпускаемую Обществом потребителям тепловую энергию не исключает его права на принятие мер по уменьшению производственных расходов, влияющих на рост тарифов, в том числе и на уменьшение арендной платы при установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, куда административный истец обратился ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, в удовлетворении заявления было отказано, поскольку комиссия пришла к выводу о недостоверности представленного отчета от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 183).

Определением суда от 07 ноября 2016 года по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации г. Абакана была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом ФИО12 представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет <данные изъяты> (т. 2, л.д. 85-120).

Возражения по судебному экспертному заключению административным истцом и административными ответчиками не представлены.

Доводы представителей заинтересованного лица администрации г. Абакана о нарушении экспертом требований Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки являются необоснованными и сводятся к несогласию с выводами эксперта.

При выборе для сравнения объектов-аналогов эксперт руководствовался не стоимостью земельных участков, расположенных в различных районах города, а местоположением объектов-аналогов, наиболее близким к объекту оценки (т. 2, л.д. 101).

Это соответствует требованиям подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Не допущено экспертом и нарушения подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, в соответствии с которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО12, при включении в состав объектов-аналогов земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, который предназначен для строительства автоцентра, он руководствовался тем, что автоцентр используется не только для продажи автомобилей, но и для их обслуживания и ремонта, то есть является, прежде всего, производственным объектом. Кроме того, выделяемый земельный участок расположен в зоне промышленной застройки.

Указанные доводы последовательны, мотивированы и соответствуют выводам экспертного заключения и приложенным к нему материалам.

Проверив судебное экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям статей 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и суд принимает за основу указанную экспертом рыночную стоимость спорного земельного участка.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2011 года, то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Правительство Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

Поскольку административные ответчики не оспаривают право административного истца на установление в отношении спорного земельного участка его рыночной стоимости, на них не могут быть возложены судебные расходы, понесённые административным истцом по делу.

При таких обстоятельствах административные исковые требования АО «ТГК-13» к Правительству Республики Хакасия и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2011 года, подлежат удовлетворению.

В абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14 ноября 2016 года № 020-153-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов Республики Хакасия по состоянию на 01 января 2016 года.

Указанный Приказ, устанавливающий новую кадастровую стоимость земельных участков на территории Республики Хакасия, в том числе и земельного участка с кадастровым №, вступает в силу 01 января 2017 года.

При таких обстоятельствах срок действия кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной рыночной, установленный настоящим решением по состоянию на 01 января 2011 года, подлежит ограничению датой – по 31 декабря 2016 года включительно.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия является ненадлежащим ответчиком, поскольку им не утверждались результаты определения кадастровой стоимости, а также Министерство не является государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

При таких обстоятельствах требования административного искового заявления к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                                                 Р Е Ш И Л:

Требования административного искового заявления акционерного общества «Енисейская территориальная генерирующая компания «ТГК-13» к Правительству Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 26 июля 2016 года - удовлетворить.

Установить сроком до 31 декабря 2016 года включительно кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания первого пускового комплекса шлакоотвала № 2 системы шлакоудаления от главного корпуса до шлакоотвала № 2 (литеры В14, В25, В26, В27, В28, В29) в районе Абаканской ТЭЦ, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>.

В части требований административного искового заявления к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.

Председательствующий                    Вениченко О.В.