Решение по делу № 3а-59/2020 от 30.12.2019

Дело № 3а-59/2020

УИД 76OS0000-01-2019-000433-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                          19 июня 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Епифанова Владимира Олеговича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Епифанов В.О. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации <данные изъяты>-этажного здания гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Заявление обосновано тем, что Епифанов В.О. является собственником объекта недвижимости – помещение №, назначение нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым (или условным) номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Данный объект недвижимости находится в здании, расположенном на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №. Административный истец осуществляет плату за пользование данным земельным участком.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года <данные изъяты> рубля.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненному ООО Оценочная компания «Канцлер», данная стоимость на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты> рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание 19 июня 2020 года административный истец не явился. В предыдщих судебных заседаниях требования административного иска поддержал.

    Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В., Николаева Т.Б. и представитель заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» Правдин А.М. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка.

Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований Епифанова В.О. на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо ПГСК «Сосновая 6» в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.

    Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Епифанова В.О. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Судом установлено, что Епифанов В.О. является собственником объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение №, назначение – нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым (или условным) номером №, расположенного по адресу: <адрес>, которое расположено в здании объекта недвижимости - гараж с кадастровым номером №, находящегося на спорном земельном участке с кадастровым номером №.Епифанов В.О. как собственник нежилого помещения с кадастровым (или условным) номером № и пользователь здания гаража, а, следовательно, и земельного участка с кадастровым номером №, осуществляет платежи за пользование земельным участком, рассчитанные как арендная плата.

При этом возможность заключения договора аренды на данный земельный участок не зависит от воли Епифанова В.А., поскольку лицом, уполномоченным на заключение данного договора, является ПГСК «Сосновая 6».

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Епифанов В.О. в настоящем административном деле защищает законный интерес на определение платы за землю в экономически обоснованном размере и в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рубля.

    Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, которая. Согласно выводам отчета, составила <данные изъяты> рублей на дату определения кадастровой стоимости.

По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости земельного участка.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Витвицким Ю.В. представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № соответствуют законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему:

Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Оценщиком отобраны объекты – аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. К ценам объектов – аналогов применены корректировки с тем, чтобы устранить имеющие в характеристиках данных объектов различия.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит сведения о предложениях по продаже трех земельных участков, которые имелись на дату оценки, но не были использованы оценщиком в расчетах, что указывает на нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Суд не находит оснований согласиться с указанными возражениями Департамента.

Согласно пункту 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованных оценщиком объектов – аналогов было недостаточно для расчета величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:020910:54, Департамент не приводит. Также им не приводится доказательств того, каким образом сведения об указанных им предложениях повлияли бы на результат оценки при использовании данной информации в расчетах. Наконец, Департамент не представляет доказательств того, что оценщик был осведомлен о наличии данных предложений на дату оценки.

В свою очередь, указанные в отзыве Департамента предложения в судебном заседании проанализированы оценщиком и сделан вывод о том, что отсутствие сведений о данных предложениях в Отчете искажения результатов оценки не повлекло.

Довод Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно того, что оценщиком при корректировке цены объекта-аналога №2 (<адрес>) указаны недостоверные сведения о возможности подключения объекта недвижимости к сетям газоснабжения суд находит несостоятельным.

Из анализа Отчета и письменных пояснений оценщика ФИО1 следует, что аукционная документация на данный объект недвижимости не содержит сведений о возможности или отсутствии возможности подключения его к сетям газоснабжения. При проведении исследования объекта-аналога №2 оценщик исходил из того, что объект недвижимости находится в черте города Ярославля и доступен к получению технических условий на подключение к сетям газоснабжения, соседние земельные участки также обеспечены сетями газоснабжения.

С замечаниями заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» относительно необоснованного применения в отношении объекта-аналога №3 (<адрес>) и объекта-аналога №5 (<адрес>) корректирующий коэффициент 1,16 (для долгосрочной аренды сроком более 10 лет) оценщик согласился и внес соответствующие корректировки в Отчет об оценке.

Указанные в Отчете об оценке выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом – <данные изъяты> рублей.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Епифанова В.О. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения Епифанова В.О. с настоящим заявлением в суд, то есть – 30 декабря 2019 года.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Епифанова Владимира Олеговича удовлетворить.

Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации <данные изъяты>-этажного здания гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Внести на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ