Решение по делу № 2-3585/2010 ~ М-3103/2010 от 06.08.2010

Дело № 2-3591/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2010 года Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе:

председательствующего И.Б. Бичуковой

при секретаре Т.С. Манохиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 к ООО «Стройтэкс», Пастуховой Е.В., Исаченко А,С., Галимова Л.А., Малаховой О.С., Долбиловой С.Л., Насечник Н.Н., Крючкову А.А. о признании недействительными и незаключенными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 (далее Банк) обратился в суд с иском к ООО «Стройтэкс», Пастуховой Е.В. о признании недействительными и незаключенными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома. В обоснование требований указал, что дата. между ним и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки №, зарегистрированный в установленном порядке, предметом которого явились: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068.20 кв.м., степенью готовности объекта – 20,7%, лит А., расположенный по адресу: <адрес> инвентарный номер: №; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605 кв.м., назначение: земли поселения, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка. Согласно п.2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от дата, по которому обществу был выдан кредит в размере 430195000 рублей на срок по дата для финансирования затрат на строительство 22х этажного жилого дома в г. Владивостоке в районе Океанского – Партизанского проспектов. Кроме того, дата между Банком и ООО «Стройтэекс» был заключен предварительный договор ипотеки, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор залога недвижимого имущества 22х этажного жилого дома в <адрес>, который будет возведен на земельном участке, имеющим адресные ориентиры: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору, Банком предъявлен иск о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки (дело находится на стадии рассмотрения). дата Банку стало известно о том, что дата ООО «Стройтэкс» заключил с Пастуховой Е.В. договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Данный договор заключен с нарушениями требований ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.4.1.2 договора ипотеки и п.10.1 предварительного договора ипотеки, так как залогодатель был не вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им без согласия залогодержателя. Более того, по предварительному договору ипотеки, общество без письменного согласования с Банком не могло допускать обременение объекта, являющегося предметом ипотеки. В связи с этим, считает согласно ст.168 ГК РФ сделку ничтожной независимо от признания ее таковой судом и просит признать указанный договор о долевом участии в строительстве недействительным, а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей. Аналогичные иски предъявлены Банком также к Исаченко А.С. по договору № от дата, Галимовой Л.А. по договору № от дата, Малаховой О.С. по договору № от дата, Долбиловой С.Л. по договору № от дата, Пасечник Н.Н. по договору № от дата и Крючкову А.В. по договору № от дата. Кроме того, по исковым требованиям, где ответчиком является Пасечник Н.Н., Банк просил признать договор о долевом участии в строительстве также мнимой сделкой, поскольку данный договор совершен лишь для вида без намерения придать ему соответствующие правовые последствия, так как первый платеж согласно графику внесения платежей должен был быть произведен более чем через год, после заключения самого договора. Данное обстоятельство подтверждает отсутствие платежных документов, подтверждающих оплату Пасечник Н.Н. по договору и сведения ООО «Стройтэкс», указанные в справке от дата об отсутствии по состоянию на указанную дату заключенных договоров долевого участия.

Определением суда от дата гражданские дела по указанным искам соединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Нестреляев М.В. исковые требования дополнил. Просил также признать указанные договоры, отношения сторон по которым регулировались правилами главы 28 ГК РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незаключенными, ввиду того, что в них отсутствуют соглашения о существенных условиях договора подряда – срока начала и окончания строительных работ. На удовлетворении исковых требований, в том числе дополненных настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Стройтэкс» по доверенности Паншин Д.Е. исковые требования не признал. Пояснил, что общество, согласно договору ипотеки имеет право без дополнительного согласования с Банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающей 20% от общей площади здания. Общая площадь объекта составляет 15736,32 кв.м., следовательно, 20% от данной площади - 3147,26 кв.м. В настоящем судебном заседании Банком предъявлены требования, касающиеся около 400 кв.м., что значительно меньше площади, по которой согласие Банка получать не требуется. Строительство объекта началось с 2004 году, что опровергает доводы Банка о применении норм, регулирующих договор подряда. Доводы Банка о мнимости сделки, заключенной обществом с Пасечник Н.Н. опровергается платежными документами. Общество предоставило Пасечник Н.Н. рассрочку в связи с небольшим процентом готовности объекта и с проведением рекламной акции. По поводу справки, выданной обществом Банку о том, что договоры о долевом участии в строительстве не заключались, пояснил, что данная справка не выдавалась, а подпись, проставленная в ней от лица Ц., не является его подписью, что подтверждается справкой эксперта. Также заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, предъявленным к Пасечник Н.Н.

Представитель Исаченко Ю.В., Малаховой О.С., Долбиловой С.Л., Крючкова А.В. Пастуховой Е.В. и Пасечник Н.Н. по доверенностям Рябота Ю.В. исковые требования не признала, представила письменный отзыв (т.2 л.д.118-120). Пояснила, что спорный объект незавершенного строительства был создан не собственными силами ООО «Стройтэкс», а за счет средств инвесторов. До заключения договора ипотеки, обществом были заключены договоры о долевом участии в строительстве с 7 инвесторами, которые своего согласия на заключение договора залога не давали, в связи с чем, сделка противоречит действующему законодательству и является ничтожной. Учитывая, что разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» дата, т.е. до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», спорные договоры являются договорами инвестиционными, отношении по которым регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», определяющим, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Представитель ответчика Малаховой О.С. по ордеру Дедик Т.В. исковые требования не признала, представила письменный отзыв (т.2 л.д.92-94). Пояснила, что спорный договор не направлен на отчуждение предмета залога, так как предметом договора являются обязательства сторон, а именно: со стороны застройщика – построить многоквартирный дом и по завершению строительства передать дольщику в собственность квартиру, со стороны дольщика – уплатить предусмотренную договором сумму. В связи с этим, при заключении договора, положения закона и пункты договора ипотеки не нарушены. Положения же предварительного договора ипотеки, предусматривающие не допускать обременение предмета залога, не могут быть применены к спорным правоотношениям, так как предварительный договор не содержит достаточных сведений, позволяющих определить его предмет. В частности, указание на 22х этажный дом в районе Океанского – Партизанского проспектов, не позволяет определить предмет залога, вследствие чего, данный договор является незаключенным. Кроме того, отсутствуют основания для признания спорного договора недействительным в силу ст.168 ГК РФ, так как законом, а именно: ч.2 ст.351 ГК РФ предусмотрены иные последствия нарушения закона или правовых актов - право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Представитель Исаченко А.С. по ордеру Коровинская В.Ю. не признала исковые требования, представила письменный отзыв (т.2 л.д.129-131). Пояснила, что гражданское законодательство не указывает на ничтожность или оспоримость сделки по отчуждению предмета залога без согласия залогодержателя. Для сделок, по отчуждению предмета залога предусмотрены не общие, а специальные последствия. Согласно ст.38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч.1 ст.353 ГК РФ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становиться на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке. При этом залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода права. На основании этого, сделками, заключенными ответчиками, права истца не нарушены. Кроме того, полагает договор ипотеки, заключенный без согласия инвесторов, ничтожным.

Представитель ответчика Галимовой Л.А. по доверенности Тихонова В.К. с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что отчуждение предмета залога не производилось. Предметом договора о долевом участии в строительстве является жилое помещение, которое может быть отчуждено лишь после регистрации права собственности. Банк ошибочно полагает, что все здание находится в залоге. Право залога на все здание может возникнуть лишь с момента регистрации права на все здание. На сегодняшний день предметом залога является только 20,7% незавершенного строительства. Довод истца о том, что в оспариваемом договоре не определены сроки, не соответствует действительности. Так как согласно п.1.1. договора начало срока определено с момента подписания договора. Так как договор заключался на стадии уже начатого строительства, другие сроки начала строительства указаны быть не могли.

Представитель ответчика Пастуховой Е.В. по доверенности Мурзаева Н.А. дала аналогичные пояснения.

Представитель ответчика Долбиловой С.Л. по ордеру Хромченко Т.А. также не согласилась с исковыми требованиями. Пояснила, что никто не ограничивает Банк в реализации его прав на объект незавершенного строительства.

Ответчики Исаченко Ю.В., Малахова О.С., Галимова Л.А., Долбилова С.Л., Пасечник Н.Н. просили в удовлетворении исковых требований отказать, согласились с доводами, приведенными в судебном заседании своими представителями.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что дата между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки №, согласно которому ООО «Стройтэкс», являющийся залогодателем, передает Банку, являющемуся залогодержателем, в залог, принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящееся на нем имущество. Предметом залога, согласно п.1.2 явились: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068.20 кв.м., степенью готовности объекта – 20,7%, лит А., расположенный по адресу: <адрес> инвентарный номер: №; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605 кв.м., назначение: земли поселения, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка.

Предметом залога, как указано в п.2.1 договора ипотеки, обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от дата, по которому обществу был выдан кредит в размере 430195000 рублей на срок по дата для финансирования затрат на строительство 22х этажного жилого дома в г. Владивостоке в районе Океанского – Партизанского проспектов.

Пунктом 4.1.2 договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком (ООО «Стройтэкс») обязательств по кредитному договору.

дата между этими же сторонами был заключен предварительный договор ипотеки №, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор залога недвижимого имущества – 22х этажного жилого дома в г. Владивостоке, который будет возведен на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором. Предметом договора согласно п.1.2 будут являться 22х этажный жилой дом в г. Владивостоке в районе Океанского – Партизанского проспектов, а также право аренды земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.

На основании п.10.1 предварительного договора ипотеки ООО «Стройтэкс» обязуется не допускать обременение или отчуждение объекта, который будет являться предметом договора ипотеки по договору ипотеки, каким-либо другим способом без письменного согласования с залогодержателем, а также немедленно сообщать залогодержателю о притязаниях третьих лиц на него.

До заключения договора ипотеки и предварительного договора ипотеки, дата ООО «Стройтэкс» заключил договор № с Пасечник Н.Н. о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). В соответствии с п.1.1 указанного договора застройщик – ООО «Стройтэкс» обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, принадлежащем застройщику на правах аренды многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (строительный адрес) и по завершению строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств, передать дольщику в собственность определенный в договоре объект (квартиру) долевого строительства, а дольщик – Пасечник Н.Н. обязалась уплатить обусловленную договором стоимость объекта.

После заключения договора ипотеки и предварительного договора ипотеки, ООО «Стройтэкс» были заключены аналогичные договоры и с другими гражданами. Так, дата был заключен договор № с Долбиловой С.Л., дата - договор № с Исаченко А.С., дата – договор № с Галимовой Л.А., дата – договор № с Крючковым А.В., дата - договор № с Пастуховой Е.В. и дата – договор № с Малаховой О.С.

Обосновывая свои требования о ничтожности всех указанных сделок, Банк основывает свои требования на том, что договоры не соответствуют требованиям закона – статье 346 ГК РФ, статье 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункту 1.4.2 договора ипотеки и п.10.1 предварительного договора ипотеки.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ и статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Однако, не соблюдение указанных норм законы не влечет за собой ничтожности договоров на долевое участие в строительстве граждан, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушений.

В соответствии с п.2 ст.351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил распоряжения заложенным имуществом (п.2 ст.346 ГК РФ).

Таким образом, оснований для признания договоров о долевом участии в строительстве недействительными в силу ст.168 ГК РФ, не имеется.

Кроме того, суд полагает состоятельными доводы ответчиков о том, что при заключении договоров о долевом участии в строительстве, отчуждения предмета договора ипотеки или предмета предварительного договора ипотеки не произошло. Ни в том, ни в другом случае, объект незавершенного строительства или 22х этажный жилой дом не являлись предметами договоров о долевом участии в строительстве. Предметами договоров являлись обязательства по передаче в собственность гражданам – дольщикам объектов (квартир) в построенном доме.

Не имеется оснований и для признания недействительным договора о долевом участии в строительстве, заключенном с Пасечник Н.Н., ввиду его мнимости.

Доводы представителя истца об отсутствии у Пасечник Н.Н. платежных документов, подтверждающих произведенную ею оплату по договору, опровергнуты в судебном заседании путем представления квитанций (т.2 л.д. 117). Данное обстоятельство свидетельствует об исполнении Пасечник Н.Н. обязательств по договору и в свою очередь указывает на наступление обязательств для другой стороны – ООО «Стройтэкс». Доказательств того, что стороны заключали договор без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, в судебное заседание не представлено. Ссылка истца на то, что оплата была произведена спустя год, после заключения договора, не может свидетельствовать о мнимости сделки, так как стороны согласно ст.314 ГК РФ вправе определить при заключении договора срок исполнения обязательства. Сведения ООО «Стройтэкс», указанные в справке от дата об отсутствии по состоянию на указанную дату заключенных договоров долевого участия также не могут свидетельствовать о мнимости сделки. Данные сведения всего лишь позволяют оценить исполнение обществом своих обязательств перед Банком.

Что касается требований Банка о признании договоров незаключенными в связи с тем, что в них не были оговорены существенные условия, поскольку не были оговорены начало и конечный этап строительства, то данные требования также не основаны на действующем законодательстве.

Как следует разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» 18.08.03, т.е. до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (01.04.05).

В силу п.2 ст.27 указанного Закона, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года.

Оценив представленные в материалы дела спорные договоры по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что они носят характер инвестиционных, поэтому отношении по ним регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Указанные договоры содержат существенные для сделок данного вида условия и заключены с момента их подписания.

При этом суд также принимает во внимание то, что представителем Банка заявлены предмет и основания спора, взаимоисключающие друг друга. Так, заявляя требования о признании сделок недействительными, Банк тем самым признает факт их заключения, требование же о признании указанных сделок незаключенными влечет за собой отсутствие оснований для признания незаключенных сделок недействительными.

С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Исходя из того, что в судебном заседании не было представлено доказательств опровергающих доводы истца о том, что о заключении оспариваемых договоров Банку стало известно только дата при привлечении его в качестве третьего лица для участия в процессе по искам граждан о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 к ООО «Стройтэкс», Пастуховой Е.В., Исаченко А,С., Галимова Л.А., Малаховой О.С., Долбиловой С.Л., Насечник Н.Н., Крючкову А.А. о признании недействительными и незаключенными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района г. Владивостока в течение 10 дней со дня вынесения судом мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27.09.10 (25 и 26 выходные дни).

Судья И.Б. Бичукова