Решение по делу № 2-20/2019 от 07.09.2018

Дело № 2-20/2019

УИД 33RS0008-01-2018-001904-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2019 года г. Гусь-Хрустальный

Гусь-Хрустальный городской суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Петровой Т.В., при секретаре судебного заседания Меркуловой А.Н., с участием истца Кощеевой О.В., ответчика Чатари О.И., представителя ответчика Киселева С.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Кощеевой Ольги Валерьевны к Чатари Ольге Ивановне об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Кощеева О.В. обратилась в суд с иском к Чатари О.И., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит уменьшить покупную цену недвижимого имущества в виде 166/215 долей жилого дома общей площадью 214,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, на 529545 руб., в связи с выявленными в ходе эксплуатации недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ данного недвижимого имущества, взыскать с ответчика в ее пользу указанные денежные средства и компенсацию морального вреда в размере 10000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец Кощеева О.В. в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у Чатари О.И. 166/215 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 214,8 кв.м, и земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу <адрес>, р.<адрес>. Договор купли-продажи доли жилого дома, стоимостью 1650000 руб. и земельного участка, стоимостью 50000 руб., а также передаточный акт были удостоверены нотариусом. После переезда в дом, выяснилось, что в подвале стоит вода, а на террасе с двух сторон образовались трещины на всю высоту стены. ДД.ММ.ГГГГ после сильного дождя, выяснилось, что крыша сильно протекает в нескольких местах. Данное обстоятельство является существенным, требует больших денежных затрат. Считает это скрытым дефектом, в сухую погоду обнаружить который не представлялось возможным. Ответчик при оформлении сделки не сообщила ей о текущей крыше. Полагает, что таким образом Чатари О.И. ввела ее в заблуждение, назвав завышенную стоимость дома. Кроме того о текущей крыше, ей не сообщила и мама ответчика, которая показывала им дом перед покупкой. При этом подтвердила, что при осмотре дома она видела следы протечек на потолке, на что продавец ей пояснила, что все будет устранено, также видела, что крыша дома частично не достроена. ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику требование о возврате части уплаченной за товар суммы в размере 244555,40 руб., согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, в счет устранения выявленных недостатков кровли, но ответчик отказалась вернуть требуемую сумму. Согласно заключению экспертов от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость устранения выявленных недостатков кровли дома и причин их возникновения составляет 529545 руб., которую она просит взыскать с ответчика, соответственно уменьшив на данную сумму покупную цену дома. Полагала, что имеет право требовать от ответчика соразмерного уменьшения покупной цены на основании п.1 ст. 475, п.1 ст. 476 и ст. 557 ГК РФ. Также пояснила, что постоянные протечки крыши способствуют образованию сырости в доме, стали чаще болеть ее дети и она сама, в связи с чем просит взыскать с ответчика моральный вред в размере 10000 руб. Настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик Чатари О.И. и ее представитель по доверенности Киселев С.Н. в судебном заседании возражали против исковых требований в полном объеме.

Ответчик Чатари О.И. в судебном заседании возражала против исковых требований в полном объеме, указав, что исковые требования Кощеевой О.В. заявлены необоснованно. Кощеева О.В. перед покупкой, дважды осматривала жилой дом, в том числе чердачное помещение и крышу. При этом не заметить следы протечек было не возможно, Кощеева О.В. обратила на них внимание, но обещаний устранить протечки кровли с ее стороны не было. Все недостатки оговаривались перед заключением сделки, она поясняла покупателям, что в данном жилом доме никто не проживал на протяжении пяти лет, он стоял закрытым. В 2003 году произведена реконструкция крыши, которая не была завершена, о чем она также сообщила Кощеевой О.В. Это было очевидно, так как отсутствовал фронтон, не были установлены водоотводы. В связи с имеющимися недостатками, цена дома была значительно снижена. На тот момент имелось несколько покупателей, но Кощеева О.И. после осмотра дома, сказала что ее все устраивает, дала ей задаток в размере 15000 руб., был составлен предварительный договор купли-продажи, через месяц подписан основной договор купли-продажи у нотариуса. При этом совместно с жилым домом, она оставила часть мебели, сантехнику, гараж и хозпостройки. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика по доверенности Киселев С.Н. дал пояснения в соответствии с письменными возражениями на уточненное исковое заявление. Указал, что заявленные требования истца о компенсации морального вреда на основании ст. 151 ГК РФ не подлежат удовлетворению, поскольку указанная норма права сообщает о необходимости ссылки на конкретный вид нарушенного права, приводящий к возникновению прав на компенсацию морального вреда, согласно приведенного в ГК РФ перечня, либо иных нормативных актов. В данном случае исполнение договора купли-продажи между физическими лицами не является основанием для возмещения морального вреда. Так же указывает, что договор не содержит сведений о ненадлежащем состоянии объекта недвижимости, при этом покупатель знал о наличии износа, вызванного эксплуатацией объекта недвижимости, начиная с 1955 года. В данном споре жилой дом оценен судебным экспертом, как не оказывающий негативное влияние на жизнь и здоровье проживающих. Жилой дом с учетом года постройки находится в работоспособном стоянии и соответствует в целом по износу сроку своей эксплуатации, не признан аварийным. Согласно п.4.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны установили, что обязанность по содержанию и ремонту объекта переходит к покупателю, то есть необходимость ремонта предполагалась сторонами сделки и была известна покупателю, при этом последствия данного ремонта являются риском покупателя и не могут быть основанием для иска. Представили заключение независимого оценщика, в соответствии с которым продажная стоимость дома существенно ниже его рыночной и кадастровой стоимости, что подтверждает доводы ответчика о реализации дома с существенной скидкой по причине необходимости его ремонта после длительного простоя и отсутствия проживания в нем. Просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения сторон, опросив свидетеля Каменщикову Г.Н., эксперта Любанского Д.Е., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и технически правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Чатари О.И. и покупателем Кощеевой О.В. заключен договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, по условиям которого ответчик передал в собственность истца 166/215 долей в праве общей собственности на жилой дома, общей площадью 214,8 кв.м. по адресу: <адрес>, рабочий <адрес>, и земельный участок, площадью 1500 кв.м. по вышеуказанному адресу.

По условиям договора купли-продажи продавец и покупатель по взаимному соглашению определили цену указанной доли жилого <адрес> руб., земельного участка – 50000 руб.

В силу пунктов 1.5, 2.5, 3.1 Договора кадастровая стоимость вышеуказанного жилого дома на день заключения договора составляла 2848514 руб., земельного участка – 47940 руб. Стороны решили, что общая сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за отчуждаемые долю жилого дома и земельный участок составляет 1700000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым стороны не имеют друг к другу претензий по передаче продавцом и принятию покупателем в собственность 166/215 долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, площадью 15 кв.м. по адресу: <адрес> <адрес> (п.3 Акта).

Стороны подтверждают, что переданное имущество, указанное в п. 1 настоящего передаточного акта находится в удовлетворительном состоянии и соответствует указанным в договоре (п.4 Акта).

С момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору отчуждаемые доля жилого дома и земельный участок переходят в собственность покупателя и она принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимое имущество, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию приобретенного недвижимого имущества (п. 4.6 договора).

Договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также Акт приема-передачи по договору подписаны сторонами без замечаний.

Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государства недвижимости.

Из пояснений истца следует, что на момент заключения договора купли-продажи она произвела осмотр жилого дома, согласилась с выявленными дефектами в виде трещин в стене террасы, провисание пола, следами протечек на потолке и стенах, однако в ходе эксплуатации выявлены существенные недостатки в виде протечки кровли, в связи с чем, она обратилась к специалисту о проведении экспертно-диагностического исследования конструкции крыши, с целью подтверждения выявления новых скрытых недостатков.

В соответствии с заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость устранения выявленных недостатков кровли, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес> составляет 244555,40 руб.

Требование истца о принятии мер по устранению за свой счет недостатков товара, а именно произведению ремонта самостоятельно или с помощью специалистов, с использованием своих материалов или оплаты ей 200000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ направленное в адрес ответчика Чатари О.И., оставлено последней без удовлетворения.

Для разрешения спора по существу и определения того, что недостатки кровли возникли до передачи жилого дома покупателю, по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с выводами заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертами ООО «Независисмый эксперт», в процессе осмотра жилого <адрес> установлено: - техническое состояние крыши (кровли) является недопустимым, кровля не может служить надежной защитой от атмосферных осадков. Эксплуатационные характеристики снижены, но опасность для пребывания людей и сохранности оборудования отсутствует (на момент обследования); - кровля не соответствует нормам строительных правил (п.6.2.1 СП «Кровли»). Термин «удовлетворительное состояние», используемый при описании характеристик жилого дома в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ Строительными правила не предусмотрен, однако он присутствует в «Методике определения физического износа гражданских зданий» и его можно соотнести с терминологией СП как работоспособное. Таким образом, крыша не соответствует условиям передаточного акта; - невыполнение строительных норм при строительно-монтажных работах привели к постоянному замачиванию строительных конструкций крыши и их интенсивному износу в отдельных местах, что повлекло за собой протечки и нижележащих конструкций перекрытия первого этажа. Реконструкция начата ориентировочно в 2013 году и до завершения не доведена. Причина возникновения недостатков кровли – качество строительно-монтажных работ; - стоимость устранения недостатков и причин их устранения составляет 529545 руб.; - эксплуатационные характеристики крыши снижены, но опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, на момент обследования отсутствует. Дальнейшая эксплуатация жилого дома без проведения ремонтных работ по кровле здания приведет к интенсивному износу конструкций со снижением несущей способности стропильной системы из-за протечек кровли и снижением его технического состояния до недопустимого, а в дальнейшем и до аварийного.

В целях разъяснения и дополнения заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании был допрошен эксперт Любанский Д.Е., который пояснил, что следы протечек в жилом доме носят явный характер, крыша дома не достроена, что является очевидным, нет систем водоотведения и снегозадержания. В соответствии с СП «Кровли» основанием под битумную черепицу служит сплошной настил из фанеры повышенной водостойкости, уложенный по деревянной обрешетке из обрезных досок соответствующей шириной и толщиной. В стыках между листами фанеры следует предусматривать зазор не более 3 мм. В данном случае требования СП не соблюдены. Также разъяснил, что поскольку отсутствует техническая и проектная документация, визуально спорный объект недвижимости можно отнести к объектам незавершенного строительства.

В своих возражениях на иск, ответчик Чатари О.И. и ее представитель по доверенности Киселев С.Н., указывают, что перед заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупателем дом осматривался дважды. При этом она была предупреждена о том, что в доме никто длительное время не проживал, крыша дома реконструировалась и находится в недостроенном состоянии. Согласно передаточному акту состояние дома оценивалось как удовлетворительное, что предусматривает отклонение характеристик дома от идеальных, то есть покупателю было известно о наличии износа дома и необходимости его текущего ремонта в силу возраста объекта (1955 год постройки). Покупатель приобретал дом с учетом всех его особенностей и недостатков.

Обстоятельства осмотра дома покупателем перед покупкой и оформлением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании подтвердила свидетель ФИО6, которая пояснила, что ее дочь Чатари О.И. попросила открыть и показать дом покупателям. Кощеева О.В. с мужем осмотрели комнаты, гараж, огород, поднимались на чердак. Спросили про подтеки на потолке, на что она пояснила, что во время сильного ветра сорвало несколько листов кровельного покрытия, в связи с чем образовалась течь. Также она пояснила покупателям, что данный жилой дом на протяжении четырех лет не используется. Покупателей все устроило, они внесли задаток за дом.

По общему правилу каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Анализируя собранные по делу доказательства, руководствуясь приведенными выше нормами, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт обнаружения ею недостатков приобретенного имущества после покупки дома и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, пояснениям эксперта Любанского Д.Е. в судебном заседании, сметы на устранение недостатков кровли, выявленные недостатки состоят в следующем: невыполнение строительных норм (СП «Кровли») при строительно-монтажных работах при реконструкции крыши. Для приведения кровли в работоспособное состояние необходимо выполнить: демонтаж кровли, усиление стропильных ног пораженных гнилью, обработку защитными огне-био составами, замена карнизной доски по периметру кровли, монтаж кровли в соответствии со строительными нормами и правилами, устройство систем водоотведения и снегозадержания, увеличить высоту кладки кирпичного дымохода, то есть фактически строительство новой крыши.

Исходя из исследованных в судебном заседании доказательств, в том числе фотоматериалов и пояснений сторон, суд полагает, что названные недостатки к скрытым не относятся и могли быть обнаружены истцом при осмотре дома перед покупкой.

Кроме того в ходе рассмотрения гражданского дела истцом не оспаривалось то обстоятельство, что жилой дом продавался с незавершенной реконструкцией крыши, не отрицалось наличие в доме на потолке очевидных следов протечек.

Кощеевой О.В. было известно о том, что приобретаемое ею имущество новым не является, находилось в употреблении иными лицами, что подтверждается приведенными выше договором купли-продажи, а также актом приема-передачи квартиры.

При этом суд принимает во внимание, что истец осматривала дом до подписания договора купли-продажи несколько раз и не была лишена возможности воспользоваться при осмотре помощью соответствующего специалиста. Доказательств того, что ответчик препятствовала ей в осмотре дома, в материалах дела не имеется.

При этом в соответствии со ст. 469 ГК РФ в договоре купли-продажи могут быть оговорены условия, относящиеся к качеству недвижимого имущества. Таких условий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит. В соответствии со ст. 469 ГК РФ, если специальные условия не оговорены, покупателю должно быть передано жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Истцом не представлено достаточно доказательств того, что приобретенный ею жилой дом не пригоден для проживания. Напротив установлено, что эксплуатационные характеристики снижены, но опасность для пребывания людей и сохранности оборудования отсутствует.

При этом из заключения экспертов строительно-технического исследования жилого дома также не усматривается, что установленные недостатки исключают возможность использования спорного жилого помещения по назначению.

Суд, при принятии решения также учитывает, что оценка приобретаемого истцом имущества перед совершением сделки не проводилась, продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре после осмотра, с оговоркой что она ниже чем кадастровая стоимость, что не исключает обстоятельств определения цены сторонами договора с учетом имевшихся в имуществе недостатков.

Также суд принимает во внимание, что расходы на устранение недостатков кровли в размере 529545 руб. заявленные Кощеевой О.В. в качестве оснований для уменьшения покупной цены, фактически не понесены, а представленная в экспертном заключении смета не позволяет однозначно соотнести позиции сметы с указанными истцом недостатками. Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены на объект недвижимости, по существу, направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи недвижимости, установленного сторонами при его заключении, что не входит в предмет спора по настоящему делу, соответствующие исковые требования Кощеевой О.В. не заявлены.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков, выявленных экспертным заключением, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Таким образом, суд полагает, что истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара, в соответствии с данной нормой, в связи с чем заявленные требования в данной части не подлежат удовлетворению.

В силу абзаца первого статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 10 "Некоторых вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда", под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага, или нарушающими его личные неимущественные права либо нарушающими имущественные права гражданина.

Согласно пункту 2 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, из буквального содержания приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что компенсация морального вреда возможна в случаях причинения такого вреда гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Моральный вред, причиненный нарушением имущественных прав, подлежит компенсации лишь в случаях, прямо указанных в законе.

Поскольку оснований для взыскания денежной компенсации морального вреда, предусмотренных законом, в данном случае не имеется, а доказательств причинения истцу физических либо нравственных страданий в результате каких-либо неправомерных действий ответчика не представлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанной части иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Кощеевой Ольги Валерьевны к Чатари Ольге Ивановне об уменьшении покупной цены объекта недвижимости, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий           Т.В. Петрова

Мотивированное решение суда изготовлено 07 марта 2019 года.