Решение от 30.11.2021 по делу № 3а-648/2021 от 19.10.2021

Дело № 3а-648/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000518-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                    30 ноября 2021 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кававина Сергея Евгеньевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

    Кававин С.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость административно-торгового здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 2 724,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 51 688 000 рублей; обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

    В обоснование требований ссылается на то, что Кававин С.Е. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № от 02.09.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по № состоянию на 01.01.2019 составляет 51 688 000 руб.

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 101 685 986,6 руб.

    В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца Белянкина А.В. заявленные требования поддержала.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем, основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

    Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых филиал указывает, что не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

    Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск также указало, что не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, просит вынести решение на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

    Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

    Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что Кававин С.Е. является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 2 724,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

            Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

    На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

    Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

    Решением муниципального Совета г. Ярославля от 27.11.2014 №441 введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования города Ярославля, а также принимая во внимание, что Кававин С.Е. является собственником нежилого здания, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Кававина С.Е. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах Кававин С.Е. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Согласно приложению №1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 101 685 986,60 руб. (п.№).

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости административно-торгового здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составленный оценщиком ФИО4 (ООО «Ярэксперт»), согласно которому рыночная стоимость указанного объекта на 01.01.2019 установлена 51 688 000 руб.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется. Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что он является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта доходным подходом. Сравнительным подходом расчет рыночной стоимости произведен индикативно, в целях проверки результата, полученного доходным подходом. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить содержащиеся в отчете сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В целом замечания административного ответчика сводятся к неполноте проведенного исследования, нарушению пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. Данные нарушения, по мнению административного ответчика, выразились в том, что оценщик описывает не весь объем рыночных данных, использует в расчетах лишь часть объектов-аналогов, вводя пользователей отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на объекты недвижимости на дату оценки. В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелись следующие предложения о продаже объектов недвижимости по адресу: 1) <адрес>; 2) <адрес> (помещение под офис или магазин), - которые не были использованы в расчетах.

Данные замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Как следует из отчета, оценщиком были изучены основные информационные ресурсы, в рамках сравнительного и доходного подходов проанализировано значительное количество объявлений о продаже коммерческой недвижимости и аренде помещений. Оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки (по местоположению, функциональному назначению, площади), что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости нежилого здания, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены.

Выявленные административным ответчиком объявления о продаже, которые приведены им в возражениях, датированы 2017 годом, в то время как использованные оценщиком относятся к 2018 году, т.е. наиболее приближены к дате оценки – 01.01.2019. Таким образом, приведенные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объекты недвижимости не могли быть использованы в качестве аналогов применительно к объекту оценки. Кроме того, предложения, на которые указывается административным ответчиком, совпадают с диапазоном цен предложений, отобранных оценщиком.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № об оценке рыночной стоимости административно-торгового здания соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 19 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 51 688 000 (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

    ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 19 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                                                                                     ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09 ░░░░░░░ 2021 ░░░░