Решение по делу № 33-3137/2016 от 16.06.2016

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Cудья Килиенко Л.Г. Дело № 33-3137/ 2016 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕДЕНИЕ

5 июля 2016 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Алферовой Г.П., Ганцевича С.В.

при секретаре Евлаховой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по частной жалобе ООО «Балтавтотранссервис» на определение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 26 мая 2016 года, которым изменен способ и порядок исполнения решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2015 года по иску ОАО КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» к Луканову С.М., Лукановой О.П., ООО «Балтснаб», ООО «Экостандарт», ООО «Балтавтотранссервис» о взыскании суммы и обращении взыскания на заложенное имущество в части установления начальной продажной стоимости принадлежащего ООО «Балтавтотранссервис» заложенного недвижимого имущества - нежилых помещений (Литера 1А-10А, 12А-20А из А) общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ООО «Балтавтотранссервис» по доверенности Барташевич Н.М., поддержавшей доводы частной жалобы, возражения представителя АО КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» по доверенности Промзелева К.Р., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2015 года с Лукановой О.П., Луканова С.М., ООО «Балтснаб», ООО «Экостандарт», ООО «Балтавтотранссервис» солидарно в пользу КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» взыскана задолженность по кредитному договору № от 26 марта 2014 года в размере <данные изъяты> рублей. Обращено взыскание на нежилые помещения (Литера 1А-10А, 12А-20А из А) общей площадью <данные изъяты> кв.м КН №, расположенные по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

ООО «Балтавтотранссервис» обратилось в суд с заявлением об изменении способа исполнения вышеуказанного решения суда, ссылаясь на то, что в соответствии с отчетом ООО «Я.» от 28 декабря 2015 года рыночная стоимость вышеуказанных помещений составляет <данные изъяты> рублей, а рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> руб. Таким образом, передача имущества на реализацию с торгов по цене, установленной решением суда, существенно нарушает права должника.

По указанным основаниям ООО «Балтавтотранссервис» просило изменить порядок и способ исполнения решения суда, установив начальную продажную стоимость нежилых помещений и права аренды земельного участка в указанном выше размере.

Судом вынесено изложенное выше определение.

В частной жалобе ООО «Балтавтотранссервис» просит определение отменить и вынести новое об удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что реальная рыночная стоимость недвижимого имущества, существенно превышает установленную судом. Считает, что при наличии двух заключений специалистов-оценщиков, разница в результатах оценки которых составляет около 30%, суд обязан был провести дополнительную экспертизу. В этой связи полагает, что суд не установил существенные для дела обстоятельства.

Проверив законность и обоснованность определения судьи с учетом доводов, изложенных в частной жалобе, судебная коллегия находит определение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно ст. 203 ГПК РФ суд по заявлениям лиц, участвующих в деле, либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе изменить способ и порядок исполнения решения суда.

При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе ставить перед судом, рассмотревшим дело, вопрос об изменении способа и порядка исполнения (ст. 434 ГПК РФ).

Положения вышеприведенных норм предусматривают возможность изменения способа и порядка исполнения решения по инициативе участвующих в деле лиц и судебного пристава-исполнителя в случаях, когда при совершении исполнительных действий исполнение решения суда установленным способом и порядком затруднительно или невозможно.

Как следует из материалов дела, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 апреля 2015 года с Лукановой О.П., Луканова С.М., ООО «Балтснаб», ООО «Экостандарт», ООО «Балтавтотранссервис» солидарно в пользу КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» взыскана задолженность по кредитному договору № от 26 марта 2014 года в размере <данные изъяты> рублей. Обращено взыскание на принадлежащее ООО «Балтавтотранссервис» заложенное имущество - нежилые помещения (Литера 1А-10А, 12А-20А из А) общей площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, расположенные по адресу: <адрес>, установлена его начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

17 декабря 2015 года Отделом по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области возбуждено исполнительное производство в отношении должника ООО «Балтавтотранссервис» об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество.

4 февраля 2016 года ООО «Балтавтотранссервис» обратилось в суд с настоящим заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, представив в его обоснование отчет ООО «Я.» № от 28 декабря 2015 года, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений (Литера 1А-10А, 12А-20А и А) общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж 1,2 мансарда, расположенных по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м по данному адресу составляет <данные изъяты> рубля.

ОАО КБ «Энерготрансбанк», не соглашаясь с вышеуказанной оценкой, заявило ходатайство о назначении экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Н.» № от 31 марта 2016 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет <данные изъяты> рублей.

Удовлетворяя заявление об изменении способа и порядка исполнения решения, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами, обоснованно исходил из того, что поскольку рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от его начальной продажной цены, установленной решением суда, соответственно, сохранение последней нарушает права должника и затрудняет исполнение решения суда, в связи с чем пришел к правильному выводу о необходимости установления новой начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из заключения судебной экспертизы и требований подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, а именно в размере 80% от <данные изъяты> рублей, что составило <данные изъяты> рублей.

Вопреки доводам жалобы предусмотренных ч. 1 ст. 87 ГПК РФ оснований для назначения дополнительной экспертизы не имелось, поскольку заключение судебной экспертизы является достаточно ясным и полным.

Кроме того, по ходатайству должников, эксперт Ч. был допрошен в судебном заседании и объяснил, что разница в результатах проведенной им экспертизы и отчетом об оценке ООО «Я.» от 28 декабря 2015 года, заключается в том, что предметом экспертизы не являлся вопрос об установлении рыночной стоимости права аренды земельного участка, поскольку последний не являлся предметом залога, соответственно, на него не обращалось взыскание. Расхождение в итоговой величине рыночной стоимости нежилых помещений объясняется тем, что им в качестве сравнительных аналогов объекта оценки – нежилых помещений административно-офисных и частично автомойки, использовались именно административно-офисные помещения, тогда как оценщиком ООО «Я.» были использованы торговые помещения, а также помещение свободного назначения, что не совсем корректно, поскольку в г. Светлогорске достаточно объектов, аналогичных оцениваемому, следовательно, необходимости в использовании торговых помещений в качестве объектов-аналогов не имелось. При использовании доходного подхода расхождения в результатах оценки объясняются тем, что экспертом доход от аренды помещений определен из расчета сдачи в аренду арендопригодной площади (согласно экспликации внутренних помещений по данным технического паспорта без учета лестниц, коридоров – <данные изъяты> кв.м), в то время как оценщик ООО «Я.» расчет дохода от арендной платы произвел из общей площади объекта <данные изъяты> кв.м, при этом средняя ставка арендной платы отличается несущественно: <данные изъяты> руб./кв.м (по экспертизе) и <данные изъяты> руб./кв.м (по отчету).

Приведенные выше показания эксперта Ч. полностью подтверждаются материалами дела и не опровергнуты показаниями специалиста П., составлявшей отчет № от 28 декабря 2015 года, и также допрошенной судом первой инстанции. При этом П. не оспаривалось, что при проведении оценки ею не учитывалось наличие обременения нежилых помещений – ипотеки, поскольку такое задание было дано заказчиком.

Учитывая изложенное, а также то, что предметом залога по договору последующей ипотеки от 26 марта 2014 года, заключенному между КБ «Энерготрансбанк» и ООО «Балтавтотранссервис», являлись только нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, судебная коллегия полагает, что рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> га, находящегося по адресу: <адрес>, и предоставленного администрацией Светлогорского городского округа по договору № от 28 апреля 1999 года в аренду ООО «Балтавтотранссервис» на 49 лет для эксплуатации здания растворобетонного узла, не должна учитываться при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Кроме того, в договоре последующей ипотеки от 26 марта 2014 года стороны согласовали залоговую стоимость нежилых помещений в размере <данные изъяты> руб., при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной цены в указанном размере, рыночная стоимость предмета залога не оспаривалась.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что менее, чем через 2 года после оформления договора последующей ипотеки рыночная стоимость предмета ипотеки, представляющего собой автомойку с административно-офисными помещениями, не могла возрасти более чем в два раза (с <данные изъяты> млн. руб. до <данные изъяты> млн. руб.), на чем настаивает податель жалобы.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает определение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

определение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 26 мая 2016 года оставить без изменения, частную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи