Решение по делу № 33-5670/2020 от 17.06.2020

Судья Кудина Т.Б. Дело №2-805-2020

УИД 54RS0003-01-2020-000059-29

Докладчик Зуева С.М. №33-5670-2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Дроня Ю.И.,

Судей: Зуевой С.М., Вегелиной Е.П.,

При секретаре: Париновой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 04 августа 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Бочкарева В. В. на решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования мэрии <адрес> удовлетворить.

Взыскать с Бочкарева В. В. в пользу мэрии <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №т в размере 5 010 733 руб., неустойку в размере 491 253 руб. 30 коп., всего 5 501 986 (пять миллионов пятьсот одну тысячу девятьсот восемьдесят шесть) руб. 30 коп.

Взыскать с Бочкарева В. В. в доход бюджета государственную пошлину в размере 35 709 (тридцать пять тысяч семьсот девять) руб. 93 коп.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Мэрия <адрес> обратилась в суд с иском к Бочкареву В.З о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Бочкаревым В.В. заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> №т сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.1.1, 1.2, 7.1 Договора, арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.1    ст.614 Гражданского кодекса РФ, ст.65 Земельного кодекса РФ и п.п.2.2, 2.4 Договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у Арендатора возникла задолженность по арендной плате, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 010 733 руб. за период октября 2018 по октябрь 2019.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании п.2.3 Договора и ст.330 ГК РФ начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма начисленной неустойки составила 491 253 руб. 30 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, общая сумма задолженности по Договору составляет 5 501 986 руб. 30 коп.

Истец просил взыскать с Бочкарева В.В.:

задолженность по арендной плате по указанному договору аренды за период с октября 2018 по октябрь 2019 в размере 5 010 733 руб.,

неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 491 253, 30 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Заельцовским районным судом <адрес> постановлено указанное выше решение (л.д.88, 89-93), с которым не согласился ответчик Бочкарев В.В. и в апелляционной жалобе его представитель Бочкарева Н.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать (л.д.97-100).

В обоснование доводов жалобы указывает, что не соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам вывод суда о том, что договор аренды сторонами не расторгнут.

Не дана оценка представленным доказательствам (требованию ответчика о перерасчёте платы за пользование земельным участком, договору купли-продажи в редакции проекта мэрии, который предусматривает, что договор аренды считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, протоколу разногласий).

Ответчик сразу после строительства дома и впоследствии неоднократно обращался с заявлением о выкупе земельного участка и прекращений договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №т путём оформления земельного участка на ином праве: на праве собственности.

Суд не учёл наличие волеизъявления ответчика на прекращение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №т, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а также не оценил факт отсутствия документального оформления прекращения договора аренду исключительно в результате неправомерных действий истца по затягиванию процедуры выкупа земельного участка, бездействию на заявление ответчика и предъявлению необоснованных требований.

Имеется многочисленная судебная практика иных регионов, согласно которой суды признают, что после регистрации права собственности на объект недвижимости, для строительства которого предоставлялась аренда, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся.

По мнению апеллянта, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №т. земельного участка на территории <адрес> является прекратившим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, а плата за пользование земельным участком для эксплуатации индивидуального жилого дома подлежит расчету в соответствие с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, Решением Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах <адрес>, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов <адрес>».

Предоставление земельных участков должно не превышать рыночные цены и не иметь кабальные условия.

Рассмотрев дело в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения и отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Исходя из приведенных положений законодательства, использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата, размер которой определяется договором аренды, а общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 по делу N 307-ЭС15-16409, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> (арендодатель) и Бочкаревым В.В. (арендатор) по результатам проведенных торгов, заключен договор аренды земельного участка №т сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5-7).

Согласно п.1.1., 7.1. арендатору передан земельный участок для строительства с кадастровым номером 54:35:091720:364, площадью 600 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2., 4.2.7, арендатор принял на себя обязательства по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным.

Согласно пункту 2.4., арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что, в нарушение взятых на себя обязательств у арендатора на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендным платежам на сумму 5 010 733 руб. за период с октября 2018 по октябрь 2019 (л.д.8-9).

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

При этом судом первой инстанции правомерно учтено, что в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №т с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата определена с учетом инфляции, установленного ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №459-ФЗ на 2019 год - 4,3% и составляет 4 669 719,60 руб. (359 143,30 руб. в месяц).

Пунктом 2.3. Договора аренды закреплено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в срок, установленные в пунктах 2.1, 2.2 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

С учетом вышеперечисленных норм права и того, что договор аренды между сторонами заключен по результатам проведения публичных торгов /аукциона/, прошел процедуру государственной регистрации, размер арендных платежей согласован и, он не может быть менее той суммы, которая указана в конкурсной документации, а так же с учетом того, что договор в указанный период октябрь 2018 – октябрь 2019 сторонами не расторгнут и не прекратил свое действие, довод жалобы в части необходимости расчета в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, Решением Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах <адрес>, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов <адрес>» несостоятелен, т.к. основан на ошибочном толковании норм права.

Ссылки в жалобе на проект договора купли продажи без даты, протокол разногласий и споры в суде о самовольной постройке, понуждении продавца заключить договор купли продажи земельного участка не могут свидетельствовать о прекращении договора аренды на заключенных условиях и служить основаниями для освобождения от уплаты арендной платы и доказательствами неправомерности действий истца по затягиванию выкупа земельного участка и бездействия на заявление ответчика.

Так же, в соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Определяя размер пени, подлежащих взысканию в пользу истца - мэрии <адрес> с ответчика Бочкарева В.В., суд первой инстанции, не установил правовых оснований для применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, учитывая размер ставки и длительность неисполнения обязательства.

Судебная коллегия также не усматривает явной несоразмерности неустойки с учетом периода просрочки.

Утверждения в апелляционной жалобе о том, что ответчик после строительства дома и впоследствии неоднократно обращался с заявлением о выкупе земельного участка и прекращения договора аренды путём оформления земельного участка на праве собственности, несостоятельны.

Мэрия <адрес> наделена полномочиями требовать взыскания долга по арендной плате и пеней; достижение цели, для которой предоставлен земельный участок, а именно, завершение строительства индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, не является основанием для прекращения договора аренды ни в силу закона, ни по условиям спорного договора аренды; ввиду того, что ответчик в период, указанный в иске, не вносил арендную плату, с него надлежит взыскать долг и начисленные в соответствии с договором аренды на сумму долга пени.

Ссылка в апелляционной жалобе на иную судебную практику по аналогичным спорам, не является основанием к отмене решения суда, поскольку судебные постановления, вынесенные по иным делам, не относящимся к рассматриваемому спору, с учетом иных фактических обстоятельств, преюдициального значения для суда не имеют, не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств спора.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе о кабальности условий договора аренды, - также не могут быть приняты во внимание, поскольку встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным по данным основаниям ответчиком не заявлялись.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к повторению правовой позиции ответчика, изложенной в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иное толкование закона, на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст.12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, и не могут служить основаниями, предусмотренными ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов жалобы оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бочкарева В. В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: