Решение по делу № 2-633/2022 от 14.01.2022

Дело №2-633/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2022 года                                                                    г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Мотошкиной О.В., при секретаре судебного заседания Дамбиевой Д.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Железнодорожного района г.Улан-Удэ к ООО «Березка плюс», Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Башкуеву А.М., Буяхаеву В.Г., Нунай О.А., Хабалова В.В., Гармаева Э.Д., Хадаханэ Р.Н., Хабаловой С.Б., Мункуевой С.И., Рахманову Ф.С..

о применении последствий недействительности притворной сделки

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, Прокурор с учетом изменения и увеличения исковых требований к ответчикам просит применить последствия недействительности притворной сделки в виде ничтожности сделки, применив к:

- договору аренды земельного участка, заключенному *** между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Березка плюс»,

- дополнительному соглашению от *** о расторжении договора аренды от ***, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Березка плюс»,

- договору купли-продажи земельного участка от ***, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Березка плюс»;

- договору купли-продажи от ***, заключенному между ООО «Березка плюс» и Башкуевым А.М., Буяхаевым В.Г., Нунай О.А., Хабаловым В.В., Гармаевым Э.Д., Хадаханэ Р.Н.

правила договора купли-продажи между Министерством имущественных земельных отношений Республики Бурятия и Башкуевым А.М., Буяхаевым В.Г., Нунай О.А., Хабаловым В.В., Гармаевым Э.Д., Хадаханэ Р.Н.

Возвратить земельные участки с кадастровыми номерами

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

в собственность Республики Бурятия.

На собственников возложить обязанности по сносу нежилых зданий с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка исполнения земельного законодательства в <адрес>, в ходе которой установлен факт неправомерного выбытия из государственной собственности Республики Бурятия в пользу частных лиц земель предназначавшихся для строительства домов отдыха в рекреационной местности «Верхняя Березовка».

Установлено, что *** между Правительством Республики Бурятия и ООО «Березка плюс» заключено инвестиционное соглашение по реализации инвестиционного проекта «Дом отдыха ООО «Березка плюс», целью которого являлось строительство домов отдыха в <адрес>.

Данное Соглашение заключалось в целях исполнения одного из приоритетных мероприятий социально-экономического развития Республики Бурятия, определенных Законом Республики Бурятия от 14.03.2022 №1903-IV «О программе социально-экономического развития Республики Бурятия на период до 2020 г.г.» с объемом инвестиций не менее 151514420 руб., сроком реализации с 2016 по 2020 г.г.

Согласно графику инвестиционного проекта, являющимся приложением к Соглашению, на 1 этапе строительства (2016 г.) запланировано проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию 6 кемпингов и 19 коттеджей, на 2 этапе (2017-2018 г.г.) – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию фудкорта, отеля, бассейна с сауной, спортзала.

В целях реализации инвестиционного соглашения *** Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ООО «Березка плюс» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в местности «Верхняя Березовка», находящийся в собственности Республики Бурятия, для строительства домов отдыха. Кадастровый номер земельного участка – ... площадь – <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов.

Таким образом, предоставленная ООО «Березка плюс» в аренду земля имела конкретное целевое назначение – строительство домов отдыха, что исключало размещение на ней индивидуальных жилых домов.

За период *** г.г. на вышеуказанном земельном участке арендатором возведено 7 зданий – коттеджей. Данные объекты в *** зарегистрированы в собственность ООО «Березка плюс».

По сведения Управления Росреестра по Республике Бурятия в период действия договора аренды от *** Министерством земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. разделен по распоряжению Министерства от *** на два отдельных участка. Вновь образованному земельному участку площадью <данные изъяты> кв.м. присвоен кадастровый .... Кадастровый номер второго участка площадью <данные изъяты> кв.м. сохранился прежним – ....

В последующем договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. от *** был расторгнут на основании дополнительного соглашения от ***, заключенного между Министерством и ООО «Березка плюс».

В этот же день (***) между сторонами заключен новый договор, согласно которому Министерством ООО «Березка плюс» в аренду для реализации инвестиционного проекта предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... площадью <данные изъяты> кв.м.

ООО «Березка плюс» в установленные инвестиционные проектом сроки мероприятия, предусмотренные графиком, на земельном участке не проводились, объекты рекреации не возводились. Кроме того, организация имела задолженность по арендной плате за используемый земельный участок.

В силу указанных обстоятельств решением Арбитражного суда Республики Бурятия договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. от ***, заключенный между Министерством и ООО «Березка плюс», расторгнут, организации предписано возвратить земельный участок в собственность Республики Бурятия.

Между тем, *** земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером ... Министерством на основании договора купли-продажи предоставлен в собственность без проведения торгов ООО «Березка плюс» в порядке пп. 6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку ранее ООО «Березка плюс» успело оформить 7 коттеджей, возведенных на земельном участке, в свою собственность под предлогом дальнейшего осуществления на ней санаторной деятельности.

Указанным договором купли-продажи земельного участка определено, что целью его использования является ведение санаторной деятельности (п.1.1 Договора). Согласно п.1.2 Договора на земельном участке расположены 7 зданий, находящихся в собственности ООО «Березка плюс», цена участка определена п.3.1 Договора и составила 383238,37 руб.

В последующем *** генеральный директор ООО «Березка плюс» осуществил перепродажу вышеуказанного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером ... физическим лицам путем продажи им долей земельного участка, в том числе себе (1/5 доли), Башкуеву А.М. 91/2), Нунай О.А. (1/100), Хабалову В.В. 1/10 доли, Гармаеву Э.Д. 1/25 доли, Хадаханэ В.Н. 1/20 доли. При этом вид разрешенного использования земельного участка договором купли–продажи от *** был произвольно изменен – для объектов общественно-делового значения.

Согласно п.1.4 договора от *** покупатели подтверждают нахождение на земельном участке принадлежащих им на праве собственности строений. Цена земельного участка п.2.1 договора определена в размере 100000 рублей.

Право общей долевой собственности вышеуказанных физических лиц на земельный участок зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Бурятия ***

В соответствии с п.1, подпунктом 6 пункта 2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность и или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно требованиям части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от *** ..., действовавшим на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, а также Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от *** ..., санаторная деятельность подразумевает размещение на земельном участке санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей.

Частью 3 статьи 40 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах экраны здоровья граждан в Российской Федерации» установлено, что санаторно-курортное лечение включает в себя медицинскую помощь, осуществляемую медицинскими организациями (санаторно-курортными организациями) в профилактических, лечебных и реабилитационных целях на основе использования природных лечебных ресурсов, в том числе в условиях пребывания в лечебно- оздоровительных местностях и на курортах.

Согласно пунктам 4, 5 Порядка организации санаторно-курортного лечения, утверждённого приказом Минздрава России от 05.05.2016 № 279н, санаторно-курортное лечение осуществляется в медицинских организациях всех форм. собственности, имеющих лицензию на медицинскую деятельность, полученную в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Санаторно-курортное лечение осуществляется в санаторно-курортных организациях, а именно санаториях, санаториях для детей, в том числе для детей с родителями, санаториях-профилакториях, курортной поликлинике, грязелечебнице, бальнеологической лечебнице, санаторном оздоровительном лагере круглогодичного действия.

По смыслу вышеуказанных норм федерального законодательства возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без              проведения торгов, определённого подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В силу пунктов 1.1., 1.3. Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, утвержденного постановлением Правительства Республики Бурятия от 09.10.2007 № 304, Министерство является исполнительным органом государственной власти Республики Бурятия, осуществляющим функции по управлению и распоряжению имуществом Республики Бурятия, в том числе земельными участками.

Указанные функции Министерство должно осуществлять в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, Конституцией Республики Бурятия, законами Республики Бурятия, постановлениями и распоряжениями Правительства Республики Бурятия, другими нормативными актами, а также настоящим Положением.

Вместе с тем Министерство, обладая достоверными данными о том, что инвестиционный проект по строительству рекреационных объектов ООО «Березка плюс» на земельном участке не исполнялся, то есть цель ранее предоставленного в аренду земельного участка достигнута не была, поскольку на земельном участке отсутствовали какие-либо объекты, осуществляющие деятельность, обладающую признаками санатория и домов отдыха, неправомерно предоставило ООО «Березка плюс» исключительное право на получение земельного участка в собственность, в результате чего произошло выбытие государственных особо значимых земель рекреационной местности «Верхняя Березовка» в пользу ООО «Березка плюс», а в последующем, посредством перепродажи земельного участка, в собственность физических лиц.

Достоверно установлено, что ООО «Березка плюс» предоставленный в собственность земельный участок в разрешенных целях не использовался, санаторная деятельность на нем не велась.

Более того, спустя месяц с момента приобретения земельного участка (***), участок и возведенные на нем строения проданы обществом физическим лицам, которые впоследствии разделили участок на несколько частей до настоящего времени используют землю, а также здания на ней в качестве индивидуального жилья.

Таким образом, цели инвестиционного проекта по развитию туристско- рекреационного комплекса, предусматривающего строительство домов отдыха в местности «Верхняя Березовка», не достигнуты, государственный земельный участок, имеющий особую экономическую ценность и предназначенный для ведения санаторной деятельности, вследствие неправомерного заключения вышеуказанных договоров купли-продажи передан частным лицам.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Установлено, что площадь предоставленного Министерством ООО «Березка» земельного участка <данные изъяты> несоразмерна общей площади земельных участков, занятых 7 строениями, возведенными организацией, которая составляет менее <данные изъяты> кв.м.

Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, устанавливая границы допустимого использования земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 г. № 935-0).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы госу- дарственной власти или местного самоуправления обязан обосновать площадь земельного, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 11152/14, определение Верховного суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Указанное также согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

          Обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

          Следовательно, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежало на ООО «Березка плюс» и не была исполнена.

В нарушение требований статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которым лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования, Министерством по договору купли-продажи земельного участка от *** ООО «Березка плюс» предоставлен земельный участок под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объектов недвижимого имущества.

Предоставление Министерством в собственность ООО «Березка плюс» земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости организации, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов также является нарушением требований законодательства о защите конкуренции.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или "муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

            В этой связи Министерством необоснованно принято решение о предоставлении в пользу ООО «Березка плюс» земельного участка в отсутствие надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка. Земельный участок отчужден в собственность ответчиков без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта, что с очевидностью свидетельствует о существенных нарушениях процедуры предоставления земельного участка.

            Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая

сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана

недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Положениями пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23. 06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Притворными (прикрывающими) сделками) истец считает договор аренды земельного участка от ***, доп.соглашение от *** о расторжении договора аренды от ***, договор купли-продажи земельного участка мот ***, договор купли- продажи от *** между ООО «Березка плюс» и физическими лицами.

Прикрываемой сделкой является договор купли-продажи земельных участков, заключенный между Министерством и физическими лицами.

К обстоятельства, свидетельствующим о притворности вышеуказанных сделок относятся невыполнение ООО «Березка плюс» мероприятий инвестиционного проекта, а также конкретные и намеренные действия Министерства и общества, направленные на выведение из собственности Республики Бурятия особо ценных земель в частные руки.

Так, Фондом регионального развития Республики Бурятия неоднократно направлялись письма ООО «Березка плюс» о причинах отставания от графика мероприятий, однако они остались без ответа. При этом Министерство обладало достоверными данными о неисполнении Обществом мероприятий инвестиционного проекта. Об этом свидетельствует переписка о необходимости расторжения инвестиционного соглашения с ООО «Березка плюс» между Правительством РБ, ФРР РБ.

*** Обществом в Министерство направлено заявление о рассмотрении вопроса по утверждению схемы расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для последующего образования из него двух самостоятельных участков с целью выкупа земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.

На основании распоряжения министра от *** земельный участок разделен, утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях образования земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, путем раздела земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером ...

Следует отметить, что разделение земельного участка на два участка осуществлено с учетом наличия на одном из них 7 коттеджей, построенных Обществом и оформленных им в свою собственность.

*** вышеуказанный земельный участок предоставлен Министерством в собственность Обществу без проведения торгов в форме аукциона, поскольку формально соблюдены требования подпункта 6 пункта 2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ. Спустя месяц Обществом земля распродана частным лицам.

В соответствии с положениями п.2 ст.170 ГК РФ сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка), в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пунктам 87, 88 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положения раздела 1 части первой ГК РФ» притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного частника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена нет только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ)

В настоящем деле Министерство заключило договор аренды земельного участка с ООО «Березка плюс», а после того, как коммерческая организация построила на земельном участке объекты недвижимости, осуществило продажу для дальнейшей реализации земли непосредственно заинтересованным лицам.

Таким образом, договор аренды от ***, дополнительное соглашение от ***, договор купли-продажи от ***, договор купли- продажи от *** являются единым договором купли-продажи земельного участка, заключенным между Министерством и физическими лицами, совершенным с нарушением земельного законодательства о проведении торгов в форме аукциона.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Фонд регионального развития Республики Бурятия, Управление Росреестра по РБ.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Хабалова С.Б., Мункуева С.И., Рахманова Ф.С..

В судебном заседании представитель истца помощник прокурора Васильева А.В. исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

               Министром имущественных и земельных отношений РБ М.А.Магомедовой подано письменное возражение на иск прокурора, где просит отказать в удовлетворении исковых требования за необоснованностью, поскольку земельные участки были предоставлены в собственность на основании ст.39.3 ЗК РФ. Нормы ЗК РФ не содержат положений, ограничивающих возможность реализации собственником здания, сооружения исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под законно возведенными объектами недвижимости. Размеры и границы образуемых в результате раздела земельных участков обусловлены первоначальными границами исходного земельного участка, требованиями, предъявляемыми к образуемым и измененным земельным участкам (ст.11.9 Земельного кодекса РФ), проектом организации строительства Общества, наличием на участке объектов капитального строительства. Таким образом, границы и площадь земельного участка определены не произвольно, а в соответствии с требованиями закона. Истцом не приведены доказательства несоразмерности площади земельных участков, не соответствует действительности доводы о размещении на участке индивидуальных жилых домов, поскольку в соответствии со сведениями из ЕГРН здания имеют назначение – нежилое, наименование Дом отдыха «Березка плюс» в м. В.Березовка, г.Улан-Удэ. Выкупная цена земельного участка определена в соответствии с Порядком определения цены земельных участков при заключении договором купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия.

              Представитель Минимущества А.И.Шиханов представил письменные возражения на иск, указав, что доказательств притворности сделок суду не представлено

             В судебном заседании представитель ООО «Березка плюс» Дмитриев А.В. представил письменный отзыв на иск, где просил отказать в удовлетворении исковых требований, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

             Представитель Росреестра Эрдынеева Э.Л. не возражала против удовлетворения исковых требований.

            Представитель Фонда регионального развития Аюшиева Т.И. оставила удовлетворение иска на усмотрение суда.

             Ответчики Хабалов В.В., Хабалова С.Б. Башкуев А.М. возражали против удовлетворения исковых требований.

             Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

             Судом установлено следующее.

              Согласно Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Бурятия от ***, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений РБ и Шагжитаровым В.П. арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, с площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: для строительства пансионатов, домов отдыха и организации парка. Размер арендной платы составил 174198 рублей в месяц.

*** по Договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от *** права аренды были переуступлены ООО «Березка плюс». Согласно выписке из ЕГРЮЛ сведения об ООО «Березка плюс» были внесены ***, то есть незадолго до заключения Договора цессии.

Согласно протокола общего собрания от ***, выписке из ЕГРЮЛ, учредителями ООО «Березка плюс» являются Хабалов В.В., Буяхаев В.Г., Гармаев Э.Д., Дмитриев А.В., Шагжитаров В.П., Аюшеев В.Б.

              Согласно Дополнительному соглашению к договору аренды от *** от *** данный договор между сторонами расторгнут.

После чего, *** между Правительством Республики Бурятия и ООО «Березка плюс» заключено инвестиционное соглашение по реализации инвестиционного проекта «Дом отдыха ООО «Березка плюс», целью которого являлось строительство домов отдыха в <адрес>.

Данное Соглашение заключалось в целях исполнения одного из приоритетных мероприятий социально-экономического развития Республики Бурятия, определенных Законом Республики Бурятия от *** ...-IV «О программе социально-экономического развития Республики Бурятия на период до 2020 г.г.» с объемом инвестиций не менее 151514420 руб., сроком реализации с 2016 по 2020 г.г.

Согласно графику инвестиционного проекта, являющегося приложением к Соглашению, на 1 этапе строительства (2016 г.) запланировано проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию 6 кемпингов и 19 коттеджей, на 2 этапе (2017-2018 г.г.) – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию фудкорта, отеля, бассейна с сауной, спортзала.

В целях реализации инвестиционного соглашения *** Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ООО «Березка плюс» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный в местности «Верхняя Берерзовка», находящийся в собственности Республики Бурятия, для строительства домов отдыха. Кадастровый номер земельного участка – ..., площадь – <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов.

Таким образом, предоставленная ООО «Березка плюс» в аренду земля имела конкретное целевое назначение – строительство домов отдыха.

За период *** г.г. на вышеуказанном земельном участке арендатором возведено 7 зданий – коттеджей. Данные объекты в *** г. зарегистрированы в собственность ООО «Березка плюс».

По сведениям Управления Росреестра по Республике Бурятия в период действия договора аренды от *** Министерством земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. разделен по распоряжению Министерства от *** на два отдельных участка. Вновь образованному земельному участку площадью 40216 кв.м. присвоен кадастровый .... Кадастровый номер второго участка площадью <данные изъяты> кв.м. сохранился прежним – ....

В последующем договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. от *** был расторгнут на основании дополнительного соглашения от ***, заключенного между Министерством и ООО «Березка плюс».

В этот же день (***) между сторонами заключен новый договор, согласно которому Министерством ООО «Березка плюс» в аренду для реализации инвестиционного проекта предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... площадью <данные изъяты> кв.м.

ООО «Березка плюс» в установленные инвестиционные проектом сроки мероприятия, предусмотренные графиком, на земельном участке не проводились, объекты рекреации не возводились. Кроме того, организация имела задолженность по арендной плате за используемый земельный участок.

В силу указанных обстоятельств решением Арбитражного суда Республики Бурятия договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. от ***, заключенный между Министерством и ООО «Березка плюс», расторгнут, организации предписано возвратить земельный участок в собственность Республики Бурятия.

Между тем, *** земельный участок площадью 40216 кв.м. с кадастровым номером ... Министерством на основании договора купли-продажи предоставлен в собственность без проведения торгов ООО «Березка плюс» в порядке пп. 6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку ранее ООО «Березка плюс» успело оформить 7 коттеджей, возведенных на земельном участке, в свою собственность под предлогом дальнейшего осуществления на ней санаторной деятельности.

Указанным договором купли-продажи земельного участка определено, что целью его использования является ведение санаторной деятельности (п.1.1 Договора). Согласно п.1.2 Договора на земельном участке расположены 7 зданий, находящихся в собственности ООО «Березка плюс», цена участка определена п.3.1 Договора и составила 383238,37 руб.

Между тем, на момент заключения данного Договора объекты недвижимого имущества находились в собственности физических лиц – учредителей ООО «Березка плюс» с *** года.

В последующем *** генеральный директор ООО «Березка плюс» осуществил перепродажу вышеуказанного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером ... физическим лицам путем продажи им долей земельного участка, в том числе себе (1/5 доли), Башкуеву А.М. 91/2), Нунай О.А. (1/100), Хабалову В.В. 1/10 доли, Гармаеву Э.Д. 1/25 доли, Хадаханэ В.Н. 1/20 доли. При этом вид разрешенного использования земельного участка договором купли –продажи от *** был произвольно изменен – для объектов общественно-делового значения.

              Исходя из вышеизложенного, суд полагает удовлетворить исковые требования частично исходя из следующего.

          Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Согласно ст.10.1 указанного закона существенными условиями договора аренды земельного участка, заключенного в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются условия о том, какая доля общей площади нежилых помещений должна быть передана арендодателю.

Однако, ни из инвестиционного соглашения, ни из договоров аренды земельного участка, ни из объяснений сторон, суду не удалось установить, какая выгода при заключении инвестиционного соглашения и последующих договоров аренды имелась для Республики Бурятия, какая доля нежилых помещений должна была быть передана государству. Кроме того, в результате заключения инвестиционного соглашения арендная плата за использование земельного участка была снижена со 174000 руб. до 1200 рублей в месяц.

Возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без              проведения торгов, определённого подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Однако, суду со стороны ответчиков не было представлено ни одного доказательства, что отстроенные объекты недвижимости эксплуатируются как санатории либо пансионаты.

Кроме того, как было установлено в суде, что на момент заключения Договора купли-продажи от *** объекты недвижимости не находились в собственности ООО «Березка плюс», в связи с чем земельные участки не могли быть предоставлены Обществу на основании ст.39.3, 39.20 ЗК РФ. Несмотря на указанные обстоятельства, Министерство имущественных и земельных отношений РБ как государственный орган, имеющий полномочия проверить проводимую сделку, тем не менее, заключило договор. В ходе судебного заседания представитель Росреестра подтвердил, что при указанных обстоятельствах сделка не могла быть зарегистрирована, однако, объяснить, почему данный договор был все же зарегистрирован, не смогла, указав, что специалист, регистрировавший сделку, уволен.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчик Хабалов суду пояснил, что объекты недвижимости были построены на личные средства физических лиц.

       Учитывая все указанные обстоятельства в совокупности, суд полагает, что доводы прокурора о том, что оспариваемые сделки являются притворными, поскольку были совершены для прикрытия сделки по купле-продажи Министерством земельных участков физических лицам без проведения аукциона являются обоснованными. Кроме того, сделка от *** является недействительной (ничтожной) в силу того, что ООО «Березка плюс» на момент заключения договора собственником объектов недвижимого имущества не являлось.

             Вместе с тем, признание недействительными сделок от ***, *** не несет правового значения, поскольку доп. соглашением от *** договор от *** расторгнут.

В силу признания недействительной сделки от *** подлежат признанию недействительными и все последующие сделки по купле-продаже спорных земельных участков.

В силу ст.167 ГК РФ земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>

<данные изъяты>

     должны быть возвращены в собственность Республики Бурятия

    Требования о сносе объектов недвижимости суд оставляет без удовлетворения, поскольку в ходе разбирательства истцом не оспаривалось право собственности физических лиц на данные объекты, истцом не доказано то, что объекты являются самовольными постройками.

    В силу ст.103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей в солидарном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

          Применить последствия недействительности притворной сделки в виде ничтожности сделки к:

          - договору купли-продажи земельного участка от ***, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Березка плюс»;

- договору купли-продажи от ***, заключенному между ООО «Березка плюс» и Башкуевым А.М., Буяхаевым В.Г., Нунай О.А., Хабаловым В.В., Гармаевым Э.Д., Хадаханэ Р.Н.

правила договора купли-продажи между Министерством имущественных земельных отношений Республики Бурятия и Башкуевым А.М., Буяхаевым В.Г., Нунай О.А., Хабаловым В.В., Гармаевым Э.Д., Хадаханэ Р.Н.

Возвратить земельные участки с кадастровыми номерами

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

в собственность Республики Бурятия.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать солидарно с ООО «Березка плюс», Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Башкуеву А.М., Буяхаеву В.Г., Нунай О.А., Хабалова В.В., Гармаева Э.Д., Хадаханэ Р.Н., Мункуевой С.И., Рахманова Ф.С. в доход бюджета г.Улан-Удэ государственную пошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

    Судья                                                                                                         О.В.Мотошкина

Решение суда в окончательной форме

принято 11 августа 2022 г.