Решение по делу № 33-1342/2022 от 09.03.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Сайбель В.В.                                        №39RS0011-01-2021-001171-55

    № 2-925/2021

                                                                                                     № 33-1342/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 июня 2022 года                                                          г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего              Мухарычина В.Ю.,

судей                          Гарматовской Ю.В., Филатовой Н.В.,

при секретаре            Журавлёвой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Сапачевой Александре Александровне, Леонтьеву Юрию Сергеевичу о признании постройки самовольной, приведении ее в соответствии с данными технического плана по состоянию на 2019 год, по апелляционной жалобе администрации МО «Зеленоградский городской округ» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя истца Божинской А.С., поддержавшей доводы жалобы, возражения Леонтьева Ю.С. и Леонтьевой Т.Л., представителя Хаберева С.А. по доверенности Лукичевой Ю.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к Сапачевой А.А. и Леонтьеву Ю.С., указав, что Хаберев С.А. на основании договора аренды земельного участка с КН № для завершения строительства индивидуального жилого дома, и уведомления 28.06.2019 о соответствии выстроенного и на участке жилого дома требованиям градостроительного законодательства, зарегистрировал свое право на индивидуальный жилой дом с КН №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>

По сведениям из ЕГРН собственниками данного жилого дома в настоящее время являются ответчики Сапачева А.А. и Леонтьев Ю.С.

При этом спорный жилой дом обладает признаками блокированного жилого дома, имеются отдельные входы /выходы, четкое разделение на два самостоятельных блока.

Таким образом, расположение на земельном участке с видом разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома блокированного жилого дома не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

15.04.2021 в адрес ответчиков была направлена претензия о демонтаже жилого дома, которая выполнена не была, в связи с чем права муниципалитета нарушены неполучением дохода от налогов.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просил:

признать недействительным договор купли-продажи от 02.12.2019 заключённый между Хаберевым С.А. и Сапачевой А.А., Леонтьевым Ю.С. земельного участка с КН № и объекта с КН №, расположенных по адресу: <адрес>; признать жилой дом самовольной постройкой, понудить ответчиков к приведению его в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте, по состоянию на 03.04.2019.

В судебном заседании представители администрации МО «Зеленоградский городской округ» от требований в части признании сделки недействительной отказались, определением суда производство по делу в части оспаривания сделки по отчуждению земельного участка и жилого дома было прекращено.

23 декабря 2021 года судом постановлено вышеприведенное решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Сапачевой Александре Александровне, Леонтьеву Юрию Сергеевичу о признании постройки с КН № самовольной и подлежащей приведению в соответствии с данными технического плана по состоянию на 03.04.2019, отказано.

Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 23.07.2021 в части наложения запрета Управлению Росреестра по Калининградской области осуществлять регистрацию сделок по отчуждению земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>; по отчуждению объекта с КН №, расположенного на земельном участке с КН №.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, иск удовлетворить, продолжая настаивать на его доводах.

Указывает, что введенный в эксплуатацию Хаберевым С.А. объект являлся индивидуальным жилым домом. Согласно тех.плану от 03.04.2019, представленному им вместе с уведомлением об окончании строительства, дом имел один вход с левой стороны и проем в несущей стене на первом и втором этажах.

Согласно же техническому плану, имеющемуся в материалах регистрационного дела, дверной проем указан уже с правой стороны, дверные проемы в несущей стене на первом и втором этажах.

Таким образом, собственниками проведены самовольные работы по реконструкции дома, пробит еще один проем в фасаде здания и закрыт проем в несущей стене, что может создать угрозу жизни и здоровью граждан, и влечет разделение дома на два самостоятельных блока.

Кроме того из схемы газоснабжения дом видно, что имеется два входа здание и отсутствует проем в несущей стене. Из строительного паспорта вводного газопровода указаны: два счетчика, два газовых котла, две плиты.

Автор жалобы указывает, что фактически дом представляет в настоящее время после самовольной реконструкции дом блокированной жилой застройки. Между тем кадастровая стоимость земельного участка под такой дом отличается от кадастровой стоимости земельного участка под блоксекцию, что влияет на налогообложение указанных объектов.

Кроме того порядок получения разрешительной документации для возведения такого дома отличается от получения документации на возведение индивидуального жилого дома, для дома блокированной застройки иной порядок и стоимость получения технических условий для подключения к коммунальным сетям.

В связи с данными доводами истец настаивает на проведении судебной строительно-технической экспертизы в целях определения статуса спорного жилого дома, в проведении которой судом первой инстанции было отказано.

В судебное заседание не явились Сапачева А.А., Хаберев С.А., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей Земельного кодекса РФ предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Аналогичная позиция также содержится в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 26 названного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Исходя из указанных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в силу ч.2 ст. 56 ГПК РФ юридически значимыми обстоятельствами, касающиеся наличия или отсутствия нарушений сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, соблюдения установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) указано, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, в том числе, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значимости допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

При рассмотрении дела о сносе самовольной постройки бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки возложено на заявителя, в то время как ответчик обязан доказать факт того, что возведенное строение соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22).

Как следует из материалов дела, 28.09.2018 администрация МО «Зеленоградский городской округ» выдала Хабереву С.А. уведомление о соответствии строительства индивидуального жилого дома в границах земельного участка с КН №.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 20 марта 2019 года за № 467 Хабереву С.А. был предоставлен однократно, для завершения строительства индивидуального жилого дома земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года.

21 марта 2019 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Хаберевым С.А. был заключен договор № № аренды земельного участка с КН №, со сроком действия до 19.03.2022.

28 июня 2019 года администрация МО «Зеленоградский городской округ» выдала Хабереву С.А. уведомление о соответствии построенного индивидуального жилого дома требованиям градостроительного законодательства и направила пакет документов в Управление Росреестра по Калининградской области для регистрации права собственности Хаберева С.А. на возведенный жилой дом.

Право собственности Хаберева С.А. на индивидуальный жилой дом с КН №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в ЕГРН 23.07.2019.

29.07.2019 Хаберев С.А. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с КН № в собственность за плату под указанным жилым домом. На таком праве земельный участок с КН № был администрацией Хабереву С.А. предоставлен.

02.12.2019 Хаберев С.А. по договору купли-продажи продал по 1/2 доле жилого дома с КН № и 1/2 доле земельного участка с КН № Леонтьеву Ю.С. и Сапачевой А.А. соответственно.

Заявляя исковые требования о признании индивидуального жилого дома с КН № самовольной постройкой и возложении на собственников дома обязанности привести постройку в соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 03.04.2019, истец ссылается на нарушение прав муниципалитета на неполучение доходов от налогообложения с фактически блокированного жилого дома.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при возведении и эксплуатации спорного объекта – индивидуального жилого дома, который в настоящее время находится в долевой собственности Сапачевой А.А. и Леонтьева Ю.С., расположен на принадлежащем им же на праве собственности земельном участке, которых находится в зоне Ж-4/А, предусматривающей застройки индивидуальными жилыми домами, где разрешено размещать блокированную застройку, публичные интересы муниципального образования не нарушены, доказательств тому не представлено.

Доводы истца о наличии оснований для удовлетворения иска по причине опасности возведенного объекта проверены экспертным путем.

Согласно заключению экспертов ООО «НЦ Балтэкспертиза» от 06 мая 2022 года ( л.д.1-57 т.3), жилой дом по адресу: <адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной жилой застройки.

К изменению состояния данного дома по сравнению с техническим паспортом на момент окончания его строительства от 03 апреля 2019 года привели работы по перепланировке помещений, устройству и переустройству помещений. Выполнено устройство второго дверного проема и установлена входная дверь, частично демонтированы перегородки, под лестничным маршем возведена новая перегородка, заложен дверной проем, осуществляющий проход меду двух половин жилого здания, заложен ранее существующий на плате дверной проем между двумя половинами жилого дома. Выполнено переустройство газоснабжения жилого дома, с устройством газового ввода в каждый блок дома отдельно. Выполнен общий ввод холодного водоснабжения в дом, с разводкой для каждого блока, выпуск канализации из каждой блок-секции отдельно, общее подключение электроснабжения с разводкой для каждого блока отдельно. Необходимо закончить работы по установке отдельных счетчиков на электричество и воду.

При этом экспертом отмечено, что данных о наличии при постройке дома общих систем водоснабжения, канализации и электроснабжения не имеется.

Из данный выводов следует, что по сравнению с техпланом от 03 апреля 2019 года выполнены работы по переустойству, закладке проемов между блоками, оборудование новой входной двери, а также работы по переустройству системы газоснабжения.

Эксперт указал, что жилой дом соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни, здоровью граждан при эксплуатации. Имеются незавершенные работы по установке отделки крылец и террас с устройством ограждения по ним.

В заключении также отмечено отсутствие отдельных электросчетчиков и счетчиков к сетям холодного водоснабжения.

Из пояснений ответчиков следует, что они не намерены устанавливать отдельные счетчики, так как являются долевыми собственниками, платят за коммунальные услуги совместно, разделяя расходы. Отделку лестниц и террас провести не успели.

Таким образом, совокупность доказательств по делу свидетельствует о том, что угроза для жизни и здоровья в результате возведения указанного объекта недвижимости, а также нарушения прав третьих лиц - отсутствует. Судебным экспертом предоставлен исчерпывающий отчет о проведенном исследовании с использованием фотоматериалов, приложенных к заключению. Экспертиза проведена на основе осмотра на месте. Экспертами дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 45,46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения, заявленного в порядке ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, иска об устранении нарушений права в случае, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд проверяет соблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска в случае нарушения права собственности или законного владения истца.

Из данных разъяснений следует, что требование об устранении нарушения права должно быть разумным и соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов обеих спорящих сторон.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу пунктов 1, 2 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома, соответствующей его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

Пунктом 35 Постановления Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ №8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» разъяснено, что в соответствии с п.3 ст. 252 ГК РФ раздел дома предполагает выделение сторонам изолированных частей дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций (отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.).

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, пояснения ответчиков о том, что сособственники дома дружат между собой, совместно оплачивают часть коммунальных услуг, имеются основания полагать, что фактически между ответчиками имеет место реальный раздел индивидуального жилого дома (выдел доли в натуре), возведенного в соответствии с положениями действующего законодательства.

Также следует отметить, что в соответствии пунктами 2, 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Зарегистрированные права ответчиков на доли в жилом доме в установленном законом порядке не оспорены и в соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ наличие государственной регистрации прав подтверждает законность владения ответчиками вышеуказанным объектом недвижимости в настоящее время.

Принимая во внимание, что нарушений публичных интересов проведенными в индивидуальном жилом доме не установлено, строение угрозы жизни и здоровью граждан не представляет, опасности не несет, раздел дома в натуре произведен собственниками в соответствии с положениями ст.ст. 247,252 ГК РФ, оснований для возложения на них обязанности по приведению дома в состояние, существовавшее до его раздела, как заявлено в иске, у суда не имелось. Требования к зонированию территорий при таких работах не нарушены.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что нарушено право истца на получение дохода от продажи земельного участка, от налогообложения, поскольку при предоставлении участка под блокированную застройку и само строительство такого объекта предусматривает специальный порядок, отличный от предусмотренного для индивидуальной жилой застройки, само по себе не влечет обязанность собственников восстанавливать объект после его раздела в натуре в прежнем виде, учитывая, что статус объекта не менялся.

При таком положении, избранный администрацией способ восстановления нарушенного права путем приведения принадлежащего на праве собственности ответчикам жилого дома в прежнее состояние, не обеспечивает баланс интересов сторон, в связи с чем в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не влияют на правильность выводов суда, сводятся к несогласию с выводами суда, поэтому не могут служить основанием для отмены судебного решения, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела и спор по существу разрешен верно.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04 июля 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: