Решение по делу № 2-4136/2016 от 26.09.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2016 года                                              г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи	О.Б. Рагулиной
при секретаре	ФИО10
с участием помощника прокурора	ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО9 к ФИО2, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма, признании расторгнутым договора найма жилого помещения, признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением и их выселении; третьи лица: УМВД России по городскому округу Домодедово, ЗАО «Домодедовский завод Металлоконструкций «Метако»

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратился в суд иском о взыскании с ФИО2 задолженности в размере 150 078,50 руб. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ найма квартиры по адресу: <адрес> (далее спорная квартира, жилое помещение), образовавшейся с ДД.ММ.ГГГГ; признании расторгнутым названного договора найма, признании ответчиков утратившими право пользования квартирой, выселении их из жилого помещения.

В дальнейшем требования были уточнены в части оснований иска.

В окончательной редакции истец просил взыскать задолженность по договору найма в размере 150 078,50 руб., признать расторгнутым договор найма, признать ответчиков утратившими право пользования квартирой и выселить их из жилого помещения.

В обоснование требований ФИО9 указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел спорную квартиру, право собственности зарегистрировано надлежащим образом. Договор найма, заключенный между ФИО2 и прежним собственником квартиры - ЗАО «Домодедовский завод Металлоконструкций «Метако» подлежит расторжению в связи с большой задолженностью ФИО2 по коммунальным платежам и плате за наем, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, послуживших основанием заключения договора найма. Из-за отказа ответчиков по требованию истца в добровольном порядке освободить квартиру, истец вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец не присутствовал, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители истца ФИО5 и ФИО6 (л.д. 33), явившиеся в суд, требования в окончательной редакции поддержали (л.д. 56-59), указали на отсутствие уважительных причин для возникновения задолженности по оплате коммунальных платежей и плате за наем. ФИО6 пояснил, что истец вправе требовать взыскания задолженности по договору найма за прошлый период (с ДД.ММ.ГГГГ), несмотря на переход права собственности, состоявшийся 24.08.16, так как такое право требования перешло в силу закона, то есть произошла уступка требования от прежнего владельца к новому в силу ст. 685 ГК РФ.

Представители истца отметили, что иск подлежит удовлетворению на основании ст. ст.209, 292, 451, 687 ГК РФ, ст.ст. 30,35, 91.10 ЖК РФ, учитывая, что ФИО2 имел возможность, изучив материалы дела, ранее рассмотренного в суде узнать адрес истца и вносить по адресу истца плату за наем, а также имел финансовую возможностью погасить долг по коммунальным платежам.

ФИО2, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3 (свидетельство о рождении - л.д.78), уведомленный надлежащим образом, в суд не явился, доверив ведение дела своему представителю ФИО7 (доверенность - л.д. 54), который также в силу ст. 53 ГПК РФ был привлечен в качестве представителя явившегося ФИО4 (протокол от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО7 иск не признал, представил возражения (л.д. 69,70), полагая, что оснований для удовлетворения иска, предусмотренных ст. 687 ГК РФ не имеется. ФИО7 указал, что истец, зная при приобретении квартиры о ее обременении договором найма, злоупотребляет своими правами собственника, не сообщив о новых реквизитах для оплаты найма, требуя задолженность за прошлое время, своевременно не представив надлежащих документов о переходе права требования от прежнего собственника.

ФИО4 в суде поддержал правовую позицию, высказанную ФИО7

Представители третьих лиц - конкурсный управляющий ЗАО «ДЗМК «Метако» ФИО11, УМВД России по городскому округу Домодедово в суд не явились, были уведомлены надлежащим образом (л.д. 43,44,50), ходатайств, пояснений не представили.

Помощник прокурора ФИО8 в заключении, сделанном по делу, указала, на отсутствие законных оснований для выселения ответчиков.

Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №№ ФИО9 приобрел на торгах у ЗАО «Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 12-15), переход права зарегистрирован 24.08.16 (выписка-л.д.11).

На момент приобретения квартиры на основании действующего до ДД.ММ.ГГГГ договора найма № от ДД.ММ.ГГГГ в ней проживали и проживают ФИО2, ФИО3, ФИО4, вселенные в соответствии с Договором найма и Дополнительным соглашением (договор -л.д. 26-32, выписка из лицевого счета -л.д. 16).

Телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам требование о выселении и расторжении договора найма (л.д. 25).

Суд полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения.

На рассматриваемые правоотношения не распространяются ст. 292 ГК РФ, ст.ст. 30, 35 ЖК РФ, так как ответчики не являлись членами семьи бывшего собственника жилого помещения, а безусловные права собственника по владению, пользованию, распоряжению имуществом могут быть ограничены в силу закона или договора.

Часть 1 ст. 671 ГК РФ гласит, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На момент заключения договора найма - ДД.ММ.ГГГГ его регистрация не требовалась, достаточно было соблюсти простую письменную форму, что и было сделано сторонами договора (ст. 674 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора).

Статья 675 ГК РФ содержит правило о том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, ФИО9 с момента перехода к нему права собственности на квартиру стал для ФИО2 наймодателем.

В силу ст. 677 ГК РФ и дополнительного соглашения к договору ФИО4 и ФИО3 проживают в спорной квартире на законных основаниях.

В обязанности нанимателя, предусмотренные ст. 678 ГК РФ входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии; своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Названные обязанности нанимателя содержатся и в п. 2.1 Договора найма.

Судом установлено, что ФИО2 не оплачивал платежи по договору найма в пользу ФИО9 с момента перехода к последнему права собственности на квартиру. Сторонами данный факт не оспаривался.

Вместе с тем, суд полагает, что такая неоплата вызвана недобросовестным поведением истца, в данном случае имела место просрочка кредитора, регламентируемая ст. 406 ГКРФ.

Статья 385 ГК РФ гласит, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Никаких надлежащих уведомлений о переходе права собственности на спорную квартиру ФИО2 не поступало вплоть до ДД.ММ.ГГГГ (телеграмма о выселении от истца).

ФИО9 до настоящего времени надлежащим образом не сообщал              ФИО2 данных о том, по какому адресу, или на какой счет следует направлять оплату найма.

При этом ФИО2 попытался направить ДД.ММ.ГГГГ почтой денежные средства по адресу, найденному своими силами (л.д.77), но денежные средства были возвращены.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отправил и истцу (по имеющемуся адресу) и прежнему наймодателю запрос информации необходимой для проведения платежей, однако данный запрос оставлен без ответа (л.д.71-73)

Доводы представителей истца, о том, что ФИО2 должен был узнать новый адрес истца из доверенности, приобщенной его представителями в материалы другого рассмотренного Домодедовским городским судом ДД.ММ.ГГГГ гражданского дела (копия решения, не вступившего в законную силу - л.д. 80-83), судом во внимание не принимаются. Обязанность по уведомлению о переходе прав по договору возложена законом на кредитора - ФИО9, а не на должника - ФИО2.

Пояснения сторон о том, что о переходе права собственности ФИО2 достоверно узнал в феврале 2016 года или в начале августа 2016 года, судом отклоняются, так как переход права собственности состоялся только 24.08.16, что следует из выписки из ЕГРП (л.д. 11).

Принимая во внимание пояснения представителей сторон, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что о надлежащем переходе права собственности             ФИО2 узнал только в ходе судебного заседания по делу №, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на просрочку кредитора, освобождающего ФИО2 от ответственности за просрочку оплаты найма, задолженность с 24.08.16 по 31.10.16 подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь п.п.3.1, 3.2 Договора найма в пользу истца полежит взысканию сумма в размере 26 068, 22 руб. складывающаяся из задолженности, по дням и месяцам неоплаты следующим образом:

- 2979,22 руб. долг за август 2016г. (8 дней неоплаты с 24.08.16 по 31.08.16 =138533,99 (сумма в год)/12 (месяцев)/31 (дней в августе)*8);

- 11544,50 руб. - за сентябрь 2016г. (138533,99/12)

- 11544,50 за октябрь 2016г. (138533,99/12)

Задолженность по оплате найма до 24.08.16 взысканию в пользу ФИО9 не подлежит, так как суду не предоставлено достоверных доказательств наличия такой задолженности и данных о переходе права требования такой задолженности к истцу.

Толкование норм о переходе прав требования, предложенное истцом суд отвергает, как не соответствующее закону. Судом не усмотрено условий, оговоренных в ст. 387 ГК РФ для перехода прав требования задолженности, возникшей перед предыдущим наймодателем на основании закона.

Требование о признании договора расторгнутым, удовлетворению не подлежит.

Судом не установлено наличия существенных оснований для судебного расторжения договора, предусмотренных ст. 451 ГК РФ. Истец, приобретая спорную квартиру, знал о ее обременении, что в судебном заседании не оспаривалось и подтверждено выпиской из интернет сайта межрегиональной электронной торговой системы, где указаны сведения об обременении договором найма по лоту№ (спорная квартира) - л.д. 75.

Таким образом, для истца отсутствовало какое-либо существенное изменение обстоятельств.

Увольнение работника прежним собственником квартиры и работодателем одновременно по его (работодателя) инициативе (сокращение штата - приказ л.д. 60-65) не является условием прекращения договора найма.

Судом не усматривается и существенного нарушения ФИО2 условий договора. Просрочка оплаты по вине кредитора не может служить основанием для расторжения договора по ст. 450 ГК РФ.

Пункт 4.5 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ о том, что проживающие в квартире лица теряют право пользования жильем не может применяться к спорным правоотношениям, так как стороны по договору разрешили вопрос о правах третьих лиц, не привлеченных к подписанию данного договора. Данный пункт не имеет юридической силы для ответчиков.

Наймодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в определенных законом случаях (ст. 687 ГК РФ), в частности:

-невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Учитывая, что истец является наймодателем ФИО2 только с 24.08.16, а также просрочку кредитора при оплате найма, суд не усматривает оснований, предусмотренных ст. 687 ГК РФ для расторжения договора найма.

К рассматриваемым правоотношениям не применима норма ст. 91.10 ЖКРФ, так как она распространяется только на жилые помещения жилищного фонда социального использования, к которому спорная квартира не относится.

Из представленных доказательств следует, что у ФИО2 имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, взысканная судом с 01.07.15 по 01.04.16 (решение от ДД.ММ.ГГГГ - л.д. 84-86) и на текущую дату - 125 632,25 руб. (л.д.68).

Статья 83 ЖК РФ также, как и ст. 687 ГК РФ предусматривает шестимесячный срок неоплаты коммунальных платежей, как основание расторжения договора найма.

В отношении истца, ставшего наймодателем с ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не допускал такую длительную просрочку платежей.

Более того, пункт 3.4 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на то, что задолженность по оплате коммунальных платежей до регистрации перехода права собственности учтена бывшим собственником в составе текущей задолженности, что также подтверждает отсутствие перехода права требования к истцу какой-либо задолженности возникшей до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, договор найма, срок действия которого не истек не может быть признан расторгнутым, ответчики не утрачивают право пользования жилым помещением, в которое они были вселены и проживают там на законных основаниях.

Требование о выселении производно от первоначальных требований и также удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что истец в качестве судебных расходов понес затраты только на оплату государственной пошлины (л.д.6, 35), которая подлежит взысканию с ответчика ФИО2 пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 98 ГПК РФ) в сумме 922 руб. 05 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО9 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО9 задолженность по оплате по договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ с 24 августа 2016 года по 31 октября 2016 года в размере 26 068 (двадцать шесть тысяч шестьдесят восемь) руб. 22 коп., во взыскании 124 010 (ста двадцати четырех тысяч десяти) руб. 28 коп. отказать.

Отказать ФИО9 в удовлетворении иска к ФИО2, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, ФИО4 о признании расторгнутым договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Домодедовский завод Металлоконструкций «Метако» и ФИО2; в признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением и выселении из квартиры по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО9 расходы по оплате государственной пошлины в размере 922 (девятьсот двадцать два) руб. 05 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2016 года.

Председательствующий судья                       О.Б. Рагулина