Решение от 21.09.2022 по делу № 2-2158/2022 от 05.07.2022

Дело № 2-2158/2022

УИД 52RS0009-01-2022-002552-74

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21.09.2022г Арзамасский городской суд Нижегородской области

в составе судьи Соловьевой А.Ю.,

при секретаре Даниловой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Строительная компания "Высота" к Макаровой Екатерине Вячеславовне о взыскании долга,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строительная компания "Высота" обратилось в суд с иском к Макаровой Е.В. о взыскании долга. В обоснование иска указано, что между сторонами 29.06.2021г заключен договор №. В соответствии с условиями договора застройщик обязался построить и передать в собственность дольщика однокомнатную квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> – 1 и 2 секции в осях 1-13/Ж-У выше отм. 0,000, подземная часть с автостоянкой в осях 1-17/А-У, ТП, водопропускное сооружение и наружные сети, II этап строительства – 3 и 4 секции выше отм. 0,000 в осях 14-20/А-У, III этап строительства – пристроенный блок обслуживания (корректировка), кадастровый номер земельного участка №, проектной площадью 42,99 кв.м., включающую в себя общую проектную площадь квартиры 39,81 кв.м. и проектную площадь лоджии 3,18 кв.м. без понижающего коэффициента. Согласно п. 3.1 договора цена договора составляет 4554000 руб из расчета 110000 руб за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и 55000 руб за 1 кв.м. проектной площади лоджии. Свои обязательства по договору истец выполнил, жилой дом построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 52-RU523030002005001-27/2296р-2016 от 04.10.2021г, выданного министерством строительства Нижегородской области. Письмом № 353 от 04.10.2021г ответчик извещен о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию. 04.04.2022г квартира передана ответчику по одностороннему акту приема-передачи. По завершении строительства по результатам обмеров, произведенных Волго-Вятским центром технической инвентаризации и кадастровых работ Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация», площадь квартиры без учета лоджии/балкона составила 42,7 кв.м. Т.о. площадь квартиры увеличилась на 2,89 кв.м. В соответствии с п. 3.3 договора в случае, если общая площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность дольщику, по результатам обмеров органами технической инвентаризации, окажется в большую сторону отличной от той, что указана в п. 1.4 настоящего договора более чем на 0,5 кв.м., дольщик обязуется осуществить соответствующую доплату за разницу между общей площадью объекта долевого строительства, указанной в договора, и фактической соответствующей площадью в течение 90 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика. При этом п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено ограничение изменения площади квартиры - не более 5%. Уведомлением от 21.09.2021г № 335/249 известил ответчика об увеличении площади квартиры и необходимости произвести доплату за 1,99 кв.м. (5% от 39,81 кв.м.) в размере 218900 руб (1,99 кв.м. общей площади*110000 руб за 1 кв.м.). При этом истец уведомил ответчика об изменении в квартире № 249 конструкции лоджии на балкон и применении понижающего коэффициента 0,3, установленного Приказом Минстроя России о 25.11.2016г № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» в связи с чем стоимость балкона составила 135300 руб (4,1 кв.м. площади балкона*110000 руб за 1 кв.м.*понижающий коэффициент 0,3). С учетом ранее оплаченной ответчиком стоимости лоджии в размере 174900 руб, истцом подлежала выплате ответчику разница в размере 69960 руб. По итогам встречных взаиморасчетов, общая сумма задолженности ответчика по договору № 249/ЖК Орбита/I этап участия в долевом строительстве многоквартирного дома составила 148940 руб. Письмом № 146 от 15.03.2022г истец предложил ответчику расторгнуть договор в случае, если последний потерял интерес к построенной квартире, либо оплатить имеющуюся задолженность. Письмом от 02.04.2022г ответчик отказался от расторжения договора. Уведомлением № 119 от 28.02.2022г истец в очередной раз предложил ответчику оплатить имеющуюся задолженность. В соответствии с п. 3.3 договора ответчик должен произвести оплату в течение 90 дней с момента получения уведомления. Уведомление от 21.09.2021г получено ответчиком 18.10.2021г. Т.о. ответчик должен оплатить задолженность не позднее 17.01.2022г. До настоящего времени задолженность не погашена. В соответствии с п. 6.3 договора в случае нарушения дольщиком срока внесения платежей, установленных п. 3.3 договора, дольщик уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки за период с 17.01.2022г по 27.06.2022г составляет 7640,62 руб (148940 руб*162*1/300*9,5%). Просит взыскать с Макаровой Е.В. задолженность в размере 148940 руб, неустойку за период с 17.01.2022г по 27.06.2022г, неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, с 28.06.2022г по день фактической оплаты долга.

В судебном заседании представитель истца ООО «Строительная компания «Высота» адвокат Послушаева Р.В. (по ордеру и доверенности) исковые требования поддержала.

В судебном заседании ответчик Макарова Е.В., ее представитель Макаров В.А. (по устному ходатайству) исковые требования не признали, т.к. застройщиком нарушены условия договора долевого участия в строительстве: не построена лоджия, нарушены технические регламенты и проектная документация.

Заслушав пояснения участников процесса, проверив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ 1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ. который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 указанного Закона).

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 1.1. По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса. 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. 3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона. 4.1. Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.4.2. Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать: 1) определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе: а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения указанного договора земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости); б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства; в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей; г) план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования; д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией (далее также - общее имущество); е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества; 2) срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок); 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет; 5) реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). 4.3. К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию). 4.4. Доля собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на указанный индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. При переходе права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к другому лицу к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника указанного индивидуального жилого дома и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества. Отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок не допускается. Условия договора, в соответствии с которыми переход прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором индивидуальный жилой дом расположен, не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, либо отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, осуществляется без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, являются ничтожными. 4.5. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (проектом этапа строительства) и проектной декларацией, и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом. 4.6. В случае, если расположенный в границах малоэтажного жилого комплекса земельный участок подлежит предоставлению участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, договор участия в долевом строительстве должен содержать сведения: 1) порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество; 2) порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка; 3) последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество. 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. 6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. 7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. 8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. 10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом. 11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" в соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" установлена понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд 1,0.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Установлено, что 29.06.2021г между ООО «Строительная компания «Высота» и Макаровой Е.В. заключен договор №.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался построить и передать в собственность дольщика однокомнатную квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> – 1 и 2 секции в осях 1-13/Ж-У выше отм. 0,000, подземная часть с автостоянкой в осях 1-17/А-У, ТП, водопропускное сооружение и наружные сети, II этап строительства – 3 и 4 секции выше отм. 0,000 в осях 14-20/А-У, III этап строительства – пристроенный блок обслуживания (корректировка), кадастровый номер земельного участка №, проектной площадью 42,99 кв.м., включающую в себя общую проектную площадь квартиры 39,81 кв.м. и проектную площадь лоджии 3,18 кв.м. без понижающего коэффициента.

Согласно п. 3.1 договора цена договора составляет 4554000 руб из расчета 110000 руб за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и 55000 руб за 1 кв.м. проектной площади лоджии.

В соответствии с п. 3.3 договора в случае, если общая площадь объекта долевого строительства, передаваемого в собственность дольщику, по результатам обмеров органами технической инвентаризации, окажется в большую сторону отличной от той, что указана в п. 1.4 настоящего договора более чем на 0,5 кв.м., дольщик обязуется осуществить соответствующую доплату за разницу между общей площадью объекта долевого строительства, указанной в договоре, и фактической соответствующей площадью в течение 90 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика.

При этом п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ предусмотрено ограничение изменения площади квартиры - не более 5%.

По завершении строительства по результатам обмеров, произведенных Волго-Вятским центром технической инвентаризации и кадастровых работ Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация», площадь квартиры без учета лоджии/балкона составила 42,7 кв.м. Т.о. площадь квартиры увеличилась на 2,89 кв.м. (л.д. 29-32).

Уведомлением от 21.09.2021г № ООО «Строительная компания «Высота» известило Макарову Е.В. об увеличении площади квартиры и необходимости произвести доплату за 1,99 кв.м. (5% от 39,81 кв.м.) в размере 218900 руб (1,99 кв.м. общей площади*110000 руб за 1 кв.м.). При этом ООО «Строительная компания «Высота» уведомил Макарову Е.В. об изменении в квартире № № конструкции лоджии на балкон и применении понижающего коэффициента 0,3, установленного Приказом Минстроя России от 25.11.2016г №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в связи с чем стоимость балкона составила 135300 руб (4,1 кв.м. площади балкона*110000 руб за 1 кв.м.*понижающий коэффициент 0,3) (л.д. 25).

В соответствии с п. 3.3 договора ответчик должен произвести оплату в течение 90 дней с момента получения уведомления.

Уведомление от 21.09.2021г получено Макаровой Е.В. 18.10.2021г (л.д. 26). Т.о. ответчик должен оплатить задолженность не позднее 19.01.2022г (с учетом выходных дней).

С учетом ранее оплаченной ответчиком стоимости лоджии в размере 174900 руб, ООО «Строительная компания «Высота» подлежала выплате Макаровой Е.В. разница в размере 69960 руб.

По итогам встречных взаиморасчетов, общая сумма задолженности ответчика по договору №/ЖК Орбита/I этап участия в долевом строительстве многоквартирного дома составила 148940 руб.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 04.10.2021г, выданного министерством строительства Нижегородской области, жилой дом построен и введен в эксплуатацию (л.д. 33-36).

Письмом № от 04.10.2021г Макарова Е.В. извещена о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию (л.д. 24).

26.12.2021г квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 42,7 кв.м. поставлена на кадастровый учет (л.д. 71-72).

Уведомлением № от 28.02.2022г ООО «Строительная компания «Высота» предложило Макаровой Е.В. оплатить имеющуюся задолженность (л.д. 18).

Письмом № от 15.03.2022г ООО «Строительная компания «Высота» предложил Макаровой Е.В. расторгнуть договор в случае, если последний потерял интерес к построенной квартире, либо оплатить имеющуюся задолженность (л.д. 21-22).

04.04.2022г квартира передана Макаровой Е.В. по одностороннему акту приема-передачи (л.д. 16).

Т.о. между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве МКД, по окончании строительства жилого дома по результатам проведенных обмеров общая площадь квартиры Макаровой Е.В. составила 42,7 кв. м, то есть площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,89 кв. м. (с учетом требований закона 1,99 кв.м. (5% от 39,81 кв.м.), общая сумма задолженности ответчика по договору № дома составила 148940 руб с учетом проведенного встречного взаиморасчета между сторонами.

Площадь квартиры по договору долевого участия № определена в соответствии с требованиями закона и условиями, согласованными сторонами.

Из материалов дела следует, что 18.10.2021г Макарова Е.В. уведомлена застройщиком о необходимости доплаты дополнительной доли участия в связи с увеличением площади объекта на 1,99 кв. м, и на основании п. 3.3 договора должна доплатить за счет собственных средств стоимость разницы в сумме 148940 руб в течение 90 дней с даты получения соответствующего уведомления Застройщика и счета, однако Макарова Е.В. уклонилась от данной договорной обязанности.

Следовательно, исковые требования о взыскании с Макаровой Е.В. стоимости разницы в размере 148940 руб обоснованы, подлежат удовлетворению.

Довод Макаровой Е.В., ее представителя о том, что застройщиком не исполнено обязательство о строительстве в квартире лоджии правового значения для разрешения настоящего дела не имеет, т.к. конструкция лоджии в квартире № № изменена на балкон и применен понижающий коэффициент 0,3, установленный Приказом Минстроя России от 25.11.2016г №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Довод Макаровой Е.В., ее представителя о причине увеличения площади квартиры после окончания ее строительства по результатам обмеров ввиду изменения проекта в части конструкции вентиляционных каналов и изменения лоджии на балкон подлежит отклонению в связи с тем, что уполномоченным органом после проверки объекта, в т.ч. на соответствие дома проектной документации, существенных нарушений и отклонений от действующих СНиП, норм и правил не выявлено, в связи с чем выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, из пояснений истца также следует, что такие изменения в проект не вносились.

В соответствии с п. 6.3 договора в случае нарушения дольщиком срока внесения платежей, установленных п. 3.3 договора, дольщик уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С Макаровой Е.В. в пользу ООО «Строительная компания «Высота» подлежит взысканию неустойка за период с 19.01.2022г (с учетом переноса выходного дня 17.01.2022г – последний день оплаты на 18.01.2022г (рабочий) по 21.09.2022г в размере 11555,26 руб (148940 руб*245*1/300*9,5%).

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в остальной части следует отказать.

Также с Макаровой Е.В. в пользу ООО «Строительная компания «Высота» подлежит взысканию неустойка из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы долга за каждый день просрочки, с 22.09.2022г по день фактической оплаты долга.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на государственную пошлину в размере 4328,78 руб.

С ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в сумме 400 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ "░░░░░░" (░░░ 5257163905) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ №) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ "░░░░░░" ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 148940 ░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 19.01.2022░ ░░ 21.09.2022░ ░ ░░░░░░░ 11555,26 ░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4328,78 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 400 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ "░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ "░░░░░░" ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░, ░ 22.09.2022░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 28.09.2022 ░.