Решение по делу № 33-18888/2023 от 20.10.2023

Дело № 33-18855/2022

(Дело № 2-438/2023)

УИД 66RS0004-01-2022-003574-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург

22.11.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего	Ильиной О.В.,
судей	Максимовой Е.В.,
	Волкоморова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Малярик А.М., рассмотрела в помещении суда в порядке апелляционного производства в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Дахнера Артема Львовича к Карамышеву Сергею Валерьевичу о признании имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении сведений о праве собственности

по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2023.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

Дахнер А.Л. обратился в суд с иском к Ч. О. В. , К. Е. П. , С. О. Г. , Комаровой А.Н., в котором просил:

признать помещения: <№>, <№> с кадастровым номером: <№> (<№> от <дата>) - 134 кв.м, этаж 1, этаж 2, нежилое; <№> с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) – 4,3 кв.м, 1 этаж, нежилое; <№>.1 с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) 9,3 кв.м, нежилое, 1 этаж; <№> с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) 10,2 кв.м, нежилое, 1 этаж, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>;

истребовать из чужого незаконного владения ответчиков нежилые помещения <№>, 10, 11, 12, 24 с кадастровым номером: <№> (<№> от <дата>) - 134 кв.м, этаж 1, этаж 2, нежилое; <№> с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) – 4,3 кв.м, 1 этаж, нежилое; <№>.1 с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) 9,3 кв.м, нежилое, 1 этаж; <№> с кадастровым номером <№> (<№> от <дата>) 10,2 кв.м, нежилое, 1 этаж, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>;

исключить из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> сведения о праве собственности Комаровой А.Н., Ч. О. В. , К. Е. П. , С. О. Г. нежилые помещения <№> с кадастровым номером <№> (134 кв.м, этаж 1, этаж 2, нежилое), <№> с кадастровым номером <№> (4,3 кв.м, 1 этаж, нежилое), <№>.1 с кадастровым номером <№> (9,3 кв.м, нежилое, 1 этаж), <№> с кадастровым номером <№> (10,2 кв.м, нежилое, 1 этаж), расположенные по адресу: <адрес>.

Определением от 26.09.2022 из гражданского дела № 2-5204/2022 по иску Дахнера А.Л. к Ч. О. В. , К. Е. П. , С. О. Г. , Комаровой А.Н. о признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения – выделены в отдельное производство исковые требования Дахнера А.Л. к К. Е. П. , Дахнера А.Л. к С. О. Г. , Дахнера А.Л. к Комаровой А.Н. о признании помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>; истребовании из чужого незаконного владения ответчиков нежилых помещений; исключении из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сведений о праве собственности Комаровой А.Н., К. Е. П. , С. О. Г. на нежилые помещения (том 1 л.д. 58).

Истец Дахнер А.Л. уточнил исковые требования к Комаровой А.Н. (том 1 л.д. 59-66), просил:

признать нежилые помещения <№>, <№> с кадастровым номером <№>, площадью 134 кв.м, расположенные на 1 и 2 этажах здания по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>,

истребовать из чужого незаконного владения ответчика указанные помещения;

исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сведения о праве собственности Комаровой А.Н. в отношении вышеуказанных помещений.

В обоснование иска указано, что истец является собственником жилого помещения в здании по адресу: <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществляется ТСН «ЖК Монте Кристо». За ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные помещения, указанные помещения по факту являются: помещение <№> - тамбуром эвакуационного выхода секции А, <№> – лестничная клетка, с лестничными маршами 1 и 2 этажа эвакуационного выхода секции А, <№> - коридор на втором этаже секции А, <№>- МОП (место общего пользования), 2 этаж секции А, <№> - санузел, второй этаж секции А многоквартирного дома. Данные конструктивные элементы дома и нежилые помещения были проданы ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2020 как одно нежилое помещение, продавцом являлся ООО «Рентор». Цена недвижимого имущества по договору составила 10000 руб., вместе с тем кадастровая стоимость имущества составляет: 9280049 руб. 39 коп. Действия ответчика и застройщика являются грубейшим нарушением правил пожарной безопасности. Помещения 7, 10, 11, 12, 24 с кадастровым номером: <№> (<№> от <дата>) площадью 134 кв.м, этаж 1, этаж 2, нежилое, выбыло из собственности помимо воли собственников, в связи с превышением своих полномочий незаконного отчуждателя ООО «РЕНТОР». Согласия всех собственников МКД на отчуждение помещения ответчику застройщиком не было получено. Указанные помещения подлежат признанию общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Определением суда от 15.06.2023 произведена замена ответчика К. А.В. на Карамышева С.В. (том 3 л.д. 62).

Решением Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2023 в удовлетворении исковых требований было отказано.

С таким решением не согласился истец, его представителем Вагнером Э.П., действующим на основании доверенности от 27.04.2023, подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, что привело к неправильным выводам суда. Указано, что в материалы дела представлены доказательства, в том числе и заключение эксперта, из которых следует, что спорное помещение с кадастровым номером <№> предназначено для обслуживания нежилых помещений, то есть используется исключительно для обслуживания других помещений (более одного помещения) в многоквартирном доме.

В жалобе указано, что выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Застройщиком ООО «Рентор» нежилое офисное помещение поставлено на отдельный кадастровый учет единым объектом недвижимого имущества площадью 408,1 кв.м с кадастровым номером <№>. В связи с тем, что застройщик не осуществил продажу всего офисного помещения как единого объекта, то осуществил его раздел на отдельные самостоятельные офисные помещения и места общего пользования (коридор, лестница, сан.узел). Выделение спорного помещения с кадастровым номером <№> осуществлено до перехода права собственности от застройщика к иным лицам. Из материалов дела следует, что коридор с лестницей были образованы для обслуживания нескольких отдельных и самостоятельных нежилых помещений, а именно сформированных застройщиком офисных помещений. В ходе рассмотрения дела были установлены обстоятельства, из которых следует, что спорное помещение сформировано путем объединения мест общего пользования и поставлено на учет в качестве объекта недвижимого имущества, предназначенного для обеспечения функционирования офисных помещений, без использования указанного помещения не представляется возможным осуществление деятельности в нежилых помещениях. В связи с чем действия застройщика по выделению мест общего пользования в качестве самостоятельного объекта являются формированием общего имущества в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. С учетом установленных по делу обстоятельств имеются правовые основания для признания спорного помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома.

При рассмотрении настоящего дела судом не дана оценка тем обстоятельствам, что застройщик многоквартирного дома и подконтрольные, аффилированные с ним лица, намеренно совершал сделки и действия, чтобы вывести не только спорное имущество, но и ряд других объектов недвижимости, которые являются общим имуществом собственников помещений в доме. Если бы судом первой инстанции все дела, которые были выделены из одного дела, рассматривались совместно, то стало бы очевидным, что сделки по отчуждению/приобретению права на спорные объекты недвижимости являются ничем иным как злоупотреблением правом и недобросовестным поведением, что подтверждается также и тем, что спорное помещение было продано застройщиком за 10000 руб., по цене ниже кадастровой стоимости. Спорное имущество неоднократно меняло собственника именно с момента, когда начались попытки жителей дома сменить управляющую организацию по управлению домом, в результате чего управление домом перешло к ТСН «ЖК Монте-Кристо». После этого в результате неоднократных сделок общее имущество оказалось в собственности физических лиц. Указанные действия являются злоупотреблением правом и недобросовестным поведением, оценка указанных действий судом первой инстанции не осуществлена.

Представителем ответчика Карамышева С.В. – Грибак М.В., действующим на основании доверенности от 20.06.2023, представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В возражениях указано, что при строительстве многоквартирного дома помещение площадью 408,1 кв.м офисного блока <№> было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано на праве собственности за ООО «Рентор» как единое помещение. Данное помещение не было связано с обслуживанием всего дома, не использовалось в качестве общего имущества, что подтверждается пунктом 6 Проектной декларации от 10.04.2014. Позже указанное помещение, находящееся в собственности ООО «Рентор» было разделено на 7 помещений, в состав которых вошли 6 офисных помещений и спорное помещение (помещения <№>, <№> общей площадью 134,3 кв.м, после чего каждое помещение было продано новым собственникам. Спорное помещение было построено, поставлено на кадастровый учет и сдано в эксплуатацию в составе отдельного изолированное помещения, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. То обстоятельство, что помещение, относительно которого заявлены требования, является коридором, санузлом, лестницей не может быть признано достаточным основанием для признания его общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Отчуждение недвижимого имущества по цене ниже кадастровой не является злоупотреблением правом, сделки могут осуществляться по любой цене по усмотрению сторон. При этом низкая цена была обусловлена рядом факторов, в том числе: отсутствием воли иных собственников офисов выкупить спорное помещение; обязанность собственника спорного помещения не препятствовать пользованию помещением собственников офисов; состояние помещения и иные факторы. Довод истца о том, что спорное помещение неоднократно меняло собственника, не соответствует действительности, спорное помещение находилось в собственности трех лиц: застройщика, ИП Комаровой А.Н., ИП Карамышева С.В.

Представителем третьего лица ООО «Специализированный застройщик «Рентор» Катаевой С.Г. был представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения. В отзыве указано, что спорное помещение было сформировано и поставлено на кадастровый учет 01.02.2018, тогда когда дом с встроенными офисными помещениями и паркингом был сдан в эксплуатацию 05.08.2016. Совершить действия по разделу большого помещения на более мелкие мог любой собственник. Спорное помещение при сдаче дома в эксплуатацию входило в состав офисного блока № 2, было зарегистрировано на праве собственности за ООО «Рентор», никогда не передавалось в общую собственность всем собственникам в доме, управляющей организации или ТСН «Монте Кристо». Также спорное помещение никогда не использовалось как общедомовое имущество, использовалось исключительно для обслуживания помещений офисного блока № 2. Истец ошибочно полагает, что в связи с тем, что застройщиком было сформировано спорное помещение до перехода права к иным лицам, то эти действия возможно квалифицировать как действия застройщика по выделению мест общего пользования. Однако, после ввода в эксплуатацию застройщик зарегистрировал свое право собственности на помещение и реализовал свои права собственника по распоряжению имуществом, что не противоречит действующему законодательству. В этом случае не имеет юридического значения, застройщик он или нет, после ввода дома ООО «Рентор» наряду с другими собственниками осуществлял свои права, в том числе участвовал в голосовании на общих собраниях, оплачивал коммунальные расходы, налоги на имущество. По поводу злоупотребления правом и вывода спорного помещения из состава общего имущества третье лицо неоднократно поясняло суду и истцу, что является коммерческой организацией, застройщиком, который в своих коммерческих интересах построил данный дом в соответствии со всеми нормами и правилами, ввел его в эксплуатацию и реализовал гражданам и организациям. Ничего противоправного не совершил. Спорное помещение по настоящему делу было продано одному из собственников помещений офисного блока № 2.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца Вагнер Э.П. доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Грибак М.В., представитель третьего лица ООО «Специализированный застройщик «Рентор» Катаева С.Г. возражали относительно доводов апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно путем направления судебных извещений, путем размещения информации о судебном заседании на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru. При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Истцу на праве общей совместной собственности принадлежит квартира <№> в многоквартирном доме <адрес> (том 1 л.д. 67-68).

Управление многоквартирным домом <№> по <адрес> в <адрес> (далее – МКД) осуществляет ТСН «ЖК Монте Кристо».

Застройщиком МКД являлось ООО «Рентор» (в настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Рентор»).

26.07.2016 ООО «Рентор» выдано заключение № 884-А о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта используемых энергетических ресурсов.

МКД введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.08.2016 № RU 66302000-3964-2013 (том 1 л.д. 7-9), МКД указан как многоэтажный двухсекционный жилой дом с помещениями ТСЖ, встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения и подземным паркингом (№№ 1, 1а, 1б по ПЗУ).

В указанном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указано помещение – офисный блок № 2 общей площадью 408,1 кв.м, право собственности на указанное помещение было зарегистрировано за застройщиком ООО «Рентор» 03.05.2017 (том 1 л.д. 120-121).

Офисный блок № 2 общей площадью 408,1 кв. м представлял собой нежилые помещения, был расположен на 2 этаже МКД, имел отдельный вход, расположенный на 1 этаже с лестницей, ведущей на 2 этаж, где находились нежилые помещения, входящие в офисный блок № 2 (том 1 л.д. 19-20, 36-37, 194-197).

На основании договора подряда на выполнение кадастровых работ от 12.01.2018 № 06 были выполнены кадастровые работы в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером <№> общей площадью 408,1 кв.м. По результатам работ по их завершению были образованы следующие объекты:

нежилое помещение <№> (2 этаж) общей площадью 26,2 кв.м;

нежилое помещение <№> (2 этаж) общей площадью 45,5 кв.м;

нежилое помещение <№> (2 этаж) общей площадью 74,6 кв.м;

нежилое помещение <№> (2 этаж) общей площадью 31,9 кв.м;

нежилое помещение <№> (2 этаж) общей площадью 36,6 кв.м;

нежилые помещения <№>, 180 (2 этаж) общей площадью 59,0 кв.м;

нежилые помещения <№>, 170, 172, 173, 175 (2 этаж), <№> (1 этаж) общей площадью 134,3 кв.м (том 1 л.д. 122).

Предметом спора являются нежилые помещения <№>, 170, 172, 173, 175 (2 этаж), <№> (1 этаж) общей площадью 134,3 кв.м, которым был присвоен кадастровый <№> (далее – спорное помещение) (том 1 л.д. 190-193).

Право собственности на все помещения, которые были созданы в результате выполнения кадастровых работ, было зарегистрировано за третьим лицом ООО «Рентор» (в настоящее время - ООО «Специализированный застройщик «Рентор»).

Все помещения, которые были созданы в результате выполнения кадастровых работ, были проданы.

Помещение <№> общей площадью 45,5 кв.м было продано Комаровой А.Н.

Спорное помещение, которое по своей сути являлось вспомогательным помещением для всех выделенных в отдельные объекты нежилых помещений, расположенных на 2 этаже, осталось в собственности ООО «Рентор». Впоследствии на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2020 ООО «Рентор» продал индивидуальному предпринимателю Комаровой А.Н. спорное помещение за 10000 руб. (том 1 л.д. 26-28, 138-140).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 15.06.2022 индивидуальный предприниматель Комарова А.Н. продала нежилое помещение площадью 45,5 кв.м и нежилое помещение площадью 143,3 кв.м (спорное помещение) Карамышеву С.В. (том 3 л.д. 67).

На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции остальные помещения, которые ранее входили в состав единого помещения Офисный блок <№>, принадлежали на праве собственности: Шаманаевой Н.В. <№> (26,2 кв.м) (том 1 л.д. 225-226); ООО ТК «Трансвер» <№> (74,6 кв.м) (том 1 л.д.223-224); Верезомская А.Ю. <№> (31,9 кв.м) (том 1 л.д. 229-230), Верезомская А.Ю. <№> (36,6 кв.м) (том 1 л.д. 231-232), Казаченко К.А. <№>, 180 (59,0 кв.м) (том 1 л.д. 233-234). Все указанные лица участвуют в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно техническому паспорту в отношении МКД спорное помещение имеет общую площадь 131,1 кв.м, включает в себя помещения согласно техническому паспорту <№>, на первом этаже, на втором этаже <№>, расположенное по адресу: <адрес> (Технический паспорт том 1 л.д. 190-192).

Согласно представленной третьим лицом ООО «СЗ «Рентор» экспликации помещений (том 1 л.д. 194-195, 125, 125 оборот) спорное помещение на экспликации включает в себя помещения: <№> эт. - лестничная клетка (3,5 кв.м.), <№> - лестничная клетка (19,7 кв.м), <№> – коридор (95,1 кв.м.), <№> – санузел (4,6 кв.м.), <№> - МОП (4,0 кв.м.), <№> – санузел (7,4 кв.м).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции был составлен акт осмотра помещения от <дата>, который подписан истцом, Комаровой А.Н., представителем ТСН «Монте-Кристо» (том 1 л.д. 57.19-57.36), в котором подробно описано спорное помещение, приложены фотографии.

В рамках рассмотрения гражданского дела по ходатайству истца было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы (том 2 л.д. 179-180), на разрешение которой поставлены следующие вопросы: предназначено ли помещение с кадастровым номером <№> (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту <№>), общей площадью 134,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, полностью или частично для обслуживания более 1 помещения в этом доме (за исключением помещений второго этажа по плану помещения <№>) или имеет самостоятельное значение ? Размещено ли в указанном помещении какое-либо оборудование и/или коммуникации, предназначенные для обслуживания более 1 помещения в доме (за исключением помещений второго этажа по плану помещения <№>, <№>) ? Если да, указать какое конкретно оборудование, коммуникации и где оно расположено ?

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Независимая экспертиза» Н. С. В. № 3/82э-23 от 01.06.2023, по своим техническим характеристикам помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту №<№> общей площадью 134,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, имеет самостоятельное значение и предназначено только для обслуживания офисных помещений второго этажа по плану помещения № <№>, так как данное помещение с кадастровым номером 66:41:0403002:3957 полностью изолировано от жилой части дома и, соответственно, не может обслуживать ни одно из помещений в этом жилом доме. В помещении с кадастровым номером <№> (включающее в себя помещения согласно кадастровому паспорту №<№>) общей площадью 134,3 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует какое-либо оборудование и/или коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, а размещенное оборудование и/или коммуникации, предназначены только для обслуживания офисных помещений второго этажа по плану помещения №<№>, 2, 3, 4, 5, 6, 14 (том 3 л.д. 7-18).

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», учитывая экспертное заключение, пришел к выводу о том, что спорное помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, и соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, а доводы апелляционной жалобы оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В определении от 19.05.2009 № 489-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее: «По смыслу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> <№>, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

05.08.2016 Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области выдало ООО «Рентор» разрешение № RU66302000-3964-2013 на ввод в эксплуатацию многоэтажного двухсекционного жилого дома с помещениями ТСЖ, встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения и подземным паркингом, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 7-9).

В разрешении № RU66302000-3964-2013 на ввод объекта в эксплуатацию в разделе 1 Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта указано, что общая площадь всех нежилых помещений в МКД составляет 11116,3 кв.м, в том числе площадь встроенно-пристроенных помещений 7970,5 кв.м, куда было отнесено спорное помещение в составе Офисного блока <№> площадью 408,1 кв.м. в этом же разделе отдельно указан Подземный паркинг общей площадью 5388,1 кв.м

Согласно разделу 2.2 Объекты жилищного фонда – общая площадь нежилых помещений, в том числе общая площадь имущества в многоквартирном доме – 11116,3 кв.м/3 145,8 кв.м.

Таким образом, при строительстве, вводе в эксплуатацию МКД спорное помещение было включено в состав Офисного блока <№> площадью 408,1 кв.м и не относилось к общему имуществу МКД, площадь которого составляла 3145,8 кв.м.

Данное обстоятельство подтверждается и кадастровым паспортом помещения, составленным 06.07.2016 (том 2 л.д. 103-128), в отношении помещения площадью 3145,8 кв.м, назначение нежилое, особые отметки: помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Исходя из кадастрового паспорта, данное помещение, как помещения общего имущества многоквартирного дома, имеет кадастровый <№>.

Спорное помещение ранее входило в нежилое помещение (Офисный блок № 2) с кадастровым номером 66:41:0403002-3933.

В материалы дела представлена проектная декларация, а также изменения в проектную декларацию № 4 (том 2 л.д. 94-102).

В изменениях в проектную декларацию <№> указан офисный блок <№> общей площадью 402,59 кв.м в составе: на 1 этаже – помещение <№> (10,25 кв.м), помещение <№> (2,91 кв.м); на 2 этаже – помещение <№> (25,84 кв.м), помещение <№> (44,35 кв.м), помещение <№> (73,21 кв.м), помещение <№> (31,87 кв.м), помещение <№> – 37,05 кв.м, помещение <№> – 51,94 кв.м, помещение <№> (91,08 кв.м), помещение <№> (7,39 кв.м), помещение <№> (4,08 кв.м), помещение <№> (4,43 кв.м), помещение <№> (13,50 кв.м), помещение <№> (4,69 кв.м). Указано, что к помещениям нежилого назначения, не входящим в состав общего имущества относятся в том числе офисный блок <№> секции А на первом этаже (помещения <№>, 24), на втором этаже (помещения <№>, 10-12, 14). Кроме того, указан состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находится в общей долевой собственности участников долевого строительства.

Таким образом, спорное помещение никогда не относилось к общему имуществу многоквартирного дома (к местам общего пользования многоквартирного дома), изначально запроектировано и построено как помещение вспомогательного назначения в составе Офисного блока № 2, который ранее был выделен в отдельный объект недвижимости.

В настоящее время спорное помещение относится к нежилым помещениям, принадлежащим на праве собственности ответчику Карамышеву С.В., третьим лицам Казаченко К.А., Верезомской А.Ю., Шаманаевой Н.В., ООО ТК Трансвер.

Как правильно указано судом первой инстанции, именно указанные лица (Казаченко К.А., Верезомская А.Ю., Шаманаева Н.В., ООО ТК Трансвер) вправе предъявить требования о признании спорного помещения общим для них, предназначенном для использования всеми указанными собственниками.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам, неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в результате действий застройщика по выделению мест общего пользования (спорное помещение) в качестве самостоятельного объекта было фактически сформировано общее имущество многоквартирного дома, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку состав общего имущества многоквартирного дома был сформирован при его проектировании и дальнейшем строительстве, а окончательно был сформирован при вводе МКД в эксплуатацию. Спорное помещение к общему имуществу МКД не относилось. Третье лицо ООО «Специализированный застройщик «Рентор» действиями по созданию из одного объекта недвижимости нескольких объектов недвижимости не может наделить собственников помещений в МКД дополнительным общим имуществом, которое ранее не было указано в качестве такового.

При таких обстоятельствах отчуждение застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Рентор» спорного помещения третьему лицу Комаровой А.Н., которая впоследствии продала его ответчику, не является злоупотреблением правом, поскольку собственник в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

При этом собственник помещения вправе продать его за ту цену, которая была согласована между сторонами договора, в данном случае при продаже спорного помещения Комаровой А.Н., его стоимость была согласована в размере 10000 руб., что является усмотрением сторон договора, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

Из письменных объяснений третьих лиц следует, что стоимость спорного имущества в размере 10000 руб. была обусловлена его назначением, так как спорным помещением пользовались все собственники нежилых помещений, которые ранее входили в состав Офисного блока № 2.

Судебная коллегия также отмечает, что при вводе МКД в эксплуатацию истец, как и другие собственники иных помещений в МКД, должен был знать, какое имущество относится к общему имуществу МКД, а также то, что Офисный блок № 2, в составе которого ранее находилось спорное помещение, не относится к общему имуществу МКД, соответственно, какие-либо права и законные интересы истца не нарушены.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат оснований к отмене обжалуемого решения, сводятся к изложению правовой позиции истца, выраженной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей свое отражение и оценку в принятом судом по делу решении. Нарушений норм процессуального права судом не допущено, а потому оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 22.06.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судья Е.В. Максимова

Судья С.А. Волкоморов