Решение по делу № 2-4454/2013 от 09.09.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи

08.10.2013 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Лебединской М.П.,

с участием истца Болдырева Б.А.,

представителя ответчиков Еремян М.Л.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Болдырева Б. А. к Меликяну А. В., Овчинникову А. АлексА.у об обязании заключить основной договор купли-продажи, передать долю в праве общей долевой собственности, взыскании денежных средств, обязании благоустроить придомовую территорию, выдать проект дома и благоустройства придомовой территории, выдать копию схемы на приобретение, установку и подключения газовой котельной, обязании заключить договор, взыскании судебных расходов,

установил:

В суд обратился Болдырев Б.А. с иском к Меликян А.В., Овчинникову А.А. об обязании продавца заключить основной договор купли-продажи квартиры № расположенной на 1 жилом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, и передать Болдыреву Б.А. все необходимые документы для государственной регистрации и перехода права собственности на указанную квартиру; об обязании продавца безвозмездно передать Болдыреву Б.А. долю в праве общей долевой собственности на земельный участок на основании договора дарения в день подписания основного договора купли-продажи квартиры; об обязании Меликян А.В, Овчинникова А.А. выплатить Болдыреву Б.А. денежные средства в размере 45323,60 рублей за изменение уплаченной площади, которая в результате обмера БТИ уменьшилась от проектной площади на 1,4 кв.м; об обязании Меликян А.В., Овчинникова А.А. облагородить и обустроить придомовой территорию, убрать вокруг дома строительный мусор; установить на этажах пожарные гидранты; открыть решетку, закрывающую запасной пожарный выход, расположенный в середине дома, забетонировать вокруг дома отмостку, препятствующую подмыванию водой фундамента, ввести в эксплуатацию лифт; об обязывании продавца выдать Болдыреву Б.А. копию проекта дома и благоустройства прилегающей территории, с просьбой привести всё в соответствии с проектом; об обязывании продавца выдать копию полной сметы на приобретение, установку и подключение газовой котельной возле дома с целью выяснения фактической общей площадью стоимости, для выяснения того, сколько каждый из покупателей квартир в указанном доме должен будет заплатить за газификацию дома; с просьбой обязать Меликян А.В., Овчинникова А.А. в будущем заключить с Болдыревым Б.А. отдельный договор с указанием конкретных сроков, пени за просрочку сроков по вопросу оплаты и подключения газовой котельной; о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Свои требования истец Болдырев Б.А. мотивировал тем, что 02.05.2012 г. между Болдыревым Б.А. (покупатель) и Меликян А.В., Овчинниковым А.А. (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое строение, строительство которого будет осуществляться на земельном участке № площадью 850 кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>. Доля покупателя в праве общей долевой собственности на жилое строение эквивалента жилому помещению с условным №, общей (проектной) площадью 41,7 кв.м, расположенному на 1 жилом этаже указанного жилого дома. Стоимость указанной квартиры составила 1350000 рублей. Подтверждением сделки купли-продажи является предварительный договор с подписями сторон и расписка о получении денежных средств продавцом. Далее истец указывает, что в соответствии с п.1.3 и п.3.4 указанного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в течение тридцати дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя. Согласно п.3.5 договора продавец обязуется в день подписания основного договора купли-продажи передать покупателю ключи и другие необходимые документы на квартиру. Болдырев Б.А. в своем иске утверждает, что свидетельство о праве собственности на доли продавец получил в январе 2013 г., однако до сих пор не заключил с Болдыревым Б.А. основной договор купли-продажи и не передал ему документы для государственной регистрации и перехода права собственности. Истец указывает, что продавец уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, мотивируя это тем, что он, Болдырев Б.А., обязан заплатить продавцам 75000 рублей с целью оплаты подключения газа к дому и газоснабжения дома. Истец утверждает, что указанное требование по оплате подключения газа к дому не может быть причиной для отказа в заключении основного договора купли-продажи по тем основаниям, что в соответствии с п.2.2 предварительного договора: продавец обеспечивает также газоснабжение дома при условии внесения покупателем денежной суммы в размере 75000 рублей с целью оплаты подключения газа к дому. Истец ссылается, что данные условия не являются основанием для отказа заключить основной договор купли-продажи, а является лишь предложением к покупателю оплатить 75000 рублей для газоснабжения дома. Истец указывает, что с учетом того, что продавец не оговаривает сроки подключения газа к дому, Болдырев Б.А., как покупатель имеет право отказаться от оплаты услуг за газоснабжение дома, так как указанное условие не является обязательным для заключения основного договора купли-продажи и не является причиной для отказа в его заключении.

Также истец Болдырев Б.А. в своем иске указывает, что на основании п.4.3 и п.4.5 предварительного договора в случае расхождения в размерах общей площади квартиры, указанной в п.1.1 между проектной и реальной, после проведения технической инвентаризации, если площадь квартиры будет меньше, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу между проектной и реальной площадью квартиры. Продавец обязан вернуть покупателю ранее уплаченные им денежные средства по цене одного квадратного метра в размере 32374 рублей при изменении оплаченной площади в течение 30 рабочий дней с момента проведения технической инвентаризации. Продавец не исполнил данные условия предварительного договора, так как после проведения технической инвентаризации общая площадь помещения (квартиры), которую истец приобрел у Меликян А.В., Овчинникова А.А. составила 40,3 кв.м, согласно кадастровому паспорту помещения. Болдырев Б.А. заплатил за 41,7 кв.м, то есть продавец должен выплатить Болдыреву Б.А. за лишнюю оплаченную площадь 1,4 кв.м в сумме 45323,60 рублей. Далее истец утверждает, что продавец включил в общую площадь жилого помещения площадь балкона, которая после обмера технической инвентаризации составила 1,2 кв.м.

В судебном заседании истец Болдырев Б.А. настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчиков по доверенности Еремян М.Л. просила отказать Болдыреву Б.А. в исковых требованиях, пояснила, что Меликян А.В., Овчинников А.А. не уклоняются от заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной на 1-ом этаже; по адресу: <адрес>, при условии оплаты Болдыревым Б.А. газоснабжения жилого дома в размере 75000 рублей. Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 02.05.2012 г. продавцы обеспечивают газоснабжение строения при условии внесения покупателем денежной суммы в размере 75000 рублей с целью оплаты подключения газа к дому. Данные обязательства по договору, предусмотренные п.2.2 предварительного договора, Болдыревым Б.А. исполнены не были. В связи с чем, Меликян А.В., Овчинников А.А. не заключают основной договор купли-продажи. Пункт 2.2 по оплате газоснабжения указанного жилого дома является существенным условием предварительного договора от 02.05.2012 г. Неисполнение существенных условий по договору является основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 02.05.2012 г.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в исковых требованиях, следует отказать.

В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

02.05.2012 г. между Меликян А.В., Овчинниковым А.А. (продавцы) и Болдыревым Б. А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое строение, строительство которого будет осуществляться на земельном участке № площадью 850 кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>. Доля покупателя в праве общей долевой собственности на жилое строение эквивалента жилому помещению с условным №, общей (проектной) площадью 41,7 кв.м, расположенному на 1 жилом этаже указанного жилого дома.

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 487, 429 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Судом установлено, что в соответствии с п.2.2 предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 02 мая 2012г. продавцы обеспечивают газоснабжение строения при условии внесения покупателем денежной суммы в размере 75000 рублей с целью оплаты подключения газа к дому. Данные обязательства по договору, предусмотренные п.2.2 предварительного договора, Болдыревым Б.А. исполнены не были. Пункт 2.2 по оплате газоснабжения указанного жилого дома является существенным условием предварительного договора от 02.05.2012 г.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 451 ГК РФ устанавливает, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Руководствуясь ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из положений пунктов 31., 3.3, 3.4 Предварительного договора от 02.05.2012 г. срок окончания действия Предварительного договора определен (в отсутствие соглашения в соответствии с п.3.2 об увеличении срока) увеличением срока, установленного п.3.1 (2 квартал 2012 г., то есть до 01.07.2012 г.) на 90 дней.

Поскольку предварительный договор прекратил свое действие первого числа июля месяца 2012 г. + 90 дней, то у суда нет оснований для понуждения стороны продавца заключить договор, поскольку требование о понуждении к заключению договора было заявлено покупателем в феврале 2013 г.

Иные требования являются производными от требования о понуждении к заключению договора, а потому удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска Болдырева Б. А. к Меликяну А. В., Овчинникову А. АлексА.у об обязании заключить основной договор купли-продажи, передать долю в праве общей долевой собственности, взыскании денежных средств, обязании благоустроить придомовую территорию, выдать проект дома и благоустройства придомовой территории, выдать копию схемы на приобретение, установку и подключения газовой котельной, обязании заключить договор, взыскании судебных расходов.

решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течении месяца с момента составления мотивированного решения суда.

мотивированное решение составлено в соответствии с положениями ст.199 и ч.2 ст.108 ГПК РФ 14.10.2013 г.

Председательствующий