Решение по делу № 33-37/2022 (33-4090/2021;) от 16.11.2021

    ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Номогоева З.К.

№ дела в суде 1-ой инстанции 2-4303/2021

УИД: 04RS0021-01-2021-003131-49

пост. 16.11.2021 г.

дело № 33-37/2022 (33-4090/2021;)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 января 2022 года                                                    г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Вагановой Е.С., Базарова В.Н..

при секретаре Гетмановой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борисовой Веры Васильевны, Сидорычевой Любови Валерьевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Алексеевой Дарье Анатольевне о признании договора залога недвижимости незаключенным, признании незаконной государственной регистрации залога недвижимости, по апелляционной жалобе представителя истцов Шагдуровым А.Ч. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 16 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Вагановой Е.С., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Борисова В.В. и Сидорычева Л.В. обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Алексеевой Д.А. о признании незаконной государственной регистрации залога недвижимости, признании договора залога недвижимости незаключенным.

Исковые требования мотивированы тем, что Борисова В.В. состоит на регистрационном учете и проживает на условиях найма в квартире по адресу: <...> с 23.18.2016 года. Указанная квартира приобретена по договору купли-продажи от 05.08.2016 г. для Борисовой В.В. ее племянницей ФИО18 для переезда истца из Московской области в г. Улан-Удэ, где она ранее проживала. Собственником квартиры была указана Сидорычева Л.В., что связано с физическим недостатком Борисовой В.В. (слепота), проживанием ФИО19 в г. Улан-Удэ. Регистрация права собственности ФИО20 на квартиру совершена ... г.

26.08.2016 г. ФИО21 в целях получения займа для ремонта квартиры в сумме 200 000 руб., заключила с КПК «Союз», представляемого в г. Улан-Удэ ФИО22 договор займа денежных средств. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа денежных средств 26.08.2016 г. заключен договор залога указанной выше квартиры.

Заявление о государственной регистрации залога недвижимости со стороны залогодержателя КПК «Союз» подписано неуполномоченным лицом ФИО23 так как срок действия нотариальной доверенности от 09.04.2015 г. на момент подписания заявления истек. Однако в отсутствие полномочий у ФИО24 действовать от имени КПК «Союз» ответчик незаконно произвел государственную регистрацию залога на квартиру, в связи с чем, государственная регистрация ипотеки является незаконной. В связи с незаконностью государственной регистрации ипотеки договор залога квартиры от 26.08.2016 г. является незаключенным.

Кроме этого в договоре залога указаны недостоверные сведения, а именно, что в квартире на регистрационном учете никто не значится и что в отношении нее отсутствуют обременения, хотя таковым является договор найма с Борисовой.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; их представитель истцом Шагдуров А.Ч. по доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме, дополнил, что Жилинковой В.А. в нарушении действующего законодательства на регистрацию договора залога не представлены учредительные документы КПК «Союз», приказ о назначении председателя КПК «Союз», в отсутствие которых регистрация не могла быть произведена.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия Шантаков А.М. по доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что отсутствуют основания для признания государственной регистрации ипотеки квартиры незаконной и признании договора залога незаключенным, поскольку несмотря на то, что заявление о государственной регистрации прав были представлены Сидорычевой Л.В. и КПК «Союз» в лице ФИО25., действующей на основании доверенности от 09.04.2015 г., 16.06.2016 г. в Управление вместе с заявлением о прекращении записи об ипотеке в отношении жилого дома с кадастровым номером ... поступила доверенность от 07.07.2015 г. №2-1769, выданная КПК «Союз» на имя Жилинковой В.А. право представлять КПК «Союз» в Управлении по всем вопросам государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе подписывать от имени КПК «Союз» заявления на проведение государственной регистрации договоров залога. Соответственно, на момент подачи заявлений от КПК «Союз» и Сидорычевой Л.В. на регистрацию ипотеки 27.08.2016 г. Управление обладало сведениями о подтвержденных полномочиях представителя КПК «Союз» Жилинковой В.А., согласно доверенности от 01.07.2015 г.. сроком действия до 01.07.2018 г., в том числе на подписание от имени КПК «Союз» заявления на проведение государственной регистрации договоров залога. Кроме этого, указывал на пропуск истцами срока исковой давности.

В судебное заседание третьи лица Жилинкинова В.А., Канцлер Э.В. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что также подтверждается судебными извещениями. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представитель истцов Шагдуров А.Ч. просит отменить решение суда первой инстанции, повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении. Также указывает, что согласно абзацу 5 части 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя В соответствии с абзацем 6 названной статьи предусмотренные настоящим пунктом учредительные документы юридического лица либо их нотариально удостоверенные копии или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов не представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если ранее в указанный орган были представлены учредительные документы юридического лица вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами и проведена государственная регистрация права юридического лица на соответствующий объект недвижимости, а также если с момента проведения государственной регистрации права юридического лица федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, не регистрировались изменения учредительных документов юридического лица. Учитывая, что в настоящем споре учредительные документы КПК «Союз», приказ о назначении председателя, надлежащая доверенность, не предоставлялись, то регистрацию залога квартиры следует признать незаконной и, как следствие, в отсутствие государственной регистрации договор залога считается незаключенным. Выводы суда о наличии надлежащей доверенности не основаны на законе. Доказательств проведения правовой экспертизы документов не представлено. Кроме того, судом неверно определено начало течения срока исковой давности для каждого из истцов и указанный срок не является пропущенным.

В заседание судебной коллегии не явились истцы Борисова В.В., Сидорычева Л.В., ответчик Алексеева Д.А., третьи лица Жилинкинова В.А., Канцлер Э.В. - о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель истцов Шагдуров А.Ч. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра Шантаков А.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на правомерности регистрации договора ипотеки.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...> является ФИО26 на основании договора купли-продажи от 05.08.2016 года.

26.08.2016 г. между ФИО27 и КПК «Союз» заключен договор займа на сумму 200 000 руб. Надлежащее исполнение обязательств обеспечивалось залогом вышеуказанной квартиры, о чем заключен договор 26.08.2016 г. между ФИО28 и КПК «Союз» в лице директора ФИО29

Государственная регистрация договора залога произведена 08.09.2016 г.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу статьи 2 данного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно пункту 7 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации прав.

Согласно абзацу 5 части 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

В соответствии с абзацем 6 части 4 ст.16 Закона предусмотренные настоящим пунктом учредительные документы юридического лица либо их нотариально удостоверенные копии или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов не представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если ранее в указанный орган были представлены учредительные документы юридического лица вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами и проведена государственная регистрация права юридического лица на соответствующий объект недвижимости, а также если с момента проведения государственной регистрации права юридического лица федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, не регистрировались изменения учредительных документов юридического лица.

Как усматривается из материалов дела, 27.08.2016 г. ФИО30. и представителем КПК «Союз» ФИО31 по доверенности от 09.04.2015 г. (срок действия доверенности до 09.04.2016 г.) были поданы заявления о государственной регистрации договора залога от 26.08.2016 г.

Действительно, доверенность, представленная при подаче заявления не подтверждала ее полномочия, в связи с истечением срока ее действия, однако, как правильно указал суд первый инстанции, на момент государственной регистрации Управление Росреестра обладало сведениями о наличии у ФИО32 доверенности от имени КПК «Союз», выданная 01.07.2015 г. со сроком действия 3 года на право представления интересов КПК в Управлении Росреестра по РБ по всем вопросам государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, подписывать от имени КПК «Союз» заявления на проведение государственной регистрации договоров залога.

С учетом указанного оснований утверждать о подаче заявления неуполномоченным на то лицом, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта о том, что предоставление учредительных документов также в силу вышеприведенных положений закона являлось обязательным.

Между тем, в силу абзацем 6 части 4 ст.16 Закона не требуется, если таковые ранее предоставлялись в орган регистрации.

Судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя Управления Росреестра приобщены документы, свидетельствующие о наличии при государственной регистрации ипотеки учредительных документов КПК «Союз» том числе протокола общего собрания членов кооператива, устава, свидетельств о регистрации юридического лица, о постановке на налоговый     учет.

Указанные документы приобщены коллегией в соответствии с положениями ст.327.1 ГПК РФ, учитывая, что довод представителя истцов о непредоставлении КПК «Союз» для государственной регистрации ипотеки учредительных документов был заявлен в последнем судебном заседании и в тот же день судом первой инстанции вынесено оспариваемое решение, в связи с чем представитель Росреестра объективно был лишен возможности предоставить таковые суду первой инстанции.

С учетом вышеуказанного, оснований полагать, что на момент государственной регистрации договора ипотеки у государственного органа отсутствовали на то правовые основания, не имеется.

Доводы апеллянта о том, что правовая экспертиза документов не проводилась подлежат отклонению, поскольку регистрация обременения и является результатом правовой экспертизы.

То обстоятельство, что на момент заключения договора залога в спорной квартире была зарегистрирована и фактически проживала истица Борисова В.В. не может расцениваться в качестве обстоятельства исключающего возможность передачи квартиры в залог.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Между тем проживание Борисовой в спорной квартиры на условиях, как это установлено Апелляционным определением Верховного суда РБ от 09.06.2021 г., на условиях безвозмездного пользования, не являлось препятствием для заключения договора залог.

В этой связи судебная коллегия также отмечает, что согласно п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта о том, что суд неправомерно сослался на положения ст.181 ГК РФ, поскольку требование о признании сделки недействительной истцами не заявлялось.

Пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает свое действие с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Заявляя требование о признании государственной регистрации незаконной истцы указывают на отсутствие у государственного регистрации оснований для такой регистрации, поскольку зот имени залогодержателя выступило неправомочное лицо и им не были представлены необходимые учредительные документы, о чем им известно не было.

В этой связи доводы апеллянта коллегия признает заслуживающими внимание, поскольку в данном случае о допущенных, по их мнению, нарушениях истцам в момент регистрации известно не было.

Между тем, указанное, с учетом вышеустановленных обстоятельств о законности государственной регистрации ипотеки и, соответственно, об отсутствии оснований для признания договора ипотеки не заключенным, не влияет на правомерность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 16 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: