Решение от 01.08.2018 по делу № 2-2711/2018 от 15.05.2018

Дело №2-2711/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2018 года г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Пименова И.И.,

при секретаре Беловой Н.А.,

с участием представителя истца Маркеловой Д.А.,

представителя ответчика Бобылевой Т.Б. по доверенности Андроновой Т.А., ответчика Борисова А.В. и его представителя по доверенности Шабунина И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Бобылевой Т.Б. и Борисову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Истец обратился с указанным выше иском к ответчикам, мотивируя заявленные требования тем, что до изменений, внесенных Законом Саратовской области от 27.05.2009 г. №-ЗСО в ст. 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 г. №-ЗСО «О земле» органом уполномоченным распоряжаться земельными участками на территории г. Саратова являлся Комитет по управлению имуществом Саратовской области. На основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области № от 26.02.2008 г. с Лукиным А.Ю. заключен договор аренды земельного участка № от 16.04.2008 г. с кадастровым №, площадью 2526 кв.м, расположенного по <адрес> б/н, для строительства гостинично-офисного помещения, сроком 49 лет. В соответствии с соглашением от 05.05.2012 г. к договору аренды земельного участка изменен вид разрешенного использования на «для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.05.2008 г., 22.12.2015 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к Бобылевой Т.А. В администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по <адрес>. Доказательств того, что арендатор Бобылева Т.Б. в течение 3-х лет с момента заключения первоначального договора аренды от 16.04.200 г. предпринимала меры по получению разрешения на строительство, и что имелись препятствия для освоения и использования земельного участка по целевому назначению в адрес муниципального органа не представила. Земельный участок не используется Бобылевой Т.Б. в целях строительства более 9 лет, что по мнению истца, является основанием в силу ст.ст. 45,46 ЗК РФ для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Муниципальный орган считает, что ответчик Бобылева Т.Б. обязана была освоить земельный участок в течение 3-х лет согласно первоначально заключенного договора от 16.04.2016 г. То же касается и нового арендатора Борисова А.В. Истец направил 14.03.2018 г. ответчику уведомления о расторжении договора аренды, однако арендатор не расторг договор. Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Бобылевой Т.Б. Борисову А.В. носят исключительно злоупотребительный характер. Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка № от 16.04.2008 г. с кадастровым №, площадью 2526 кв.м, расположенного по <адрес>

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчик Бобылева Т.Б. не явилась, извещалась судом надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Андронова Т.А. возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в заявлении, настаивала на рассмотрении требований муниципального органа.

Ответчик Борисов А.В., его представитель Шабунин И.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по тем основаниям, что он приобрел у Бобылевой Т.Б. право аренды спорного земельного участка 24.04.2018 г. в соответствии с нормами действующего законодательства, он является добросовестным приобретателем вещного права на землю и приобретал его с целью использования по назначению. Соответственно его обязанность по исполнению условий договора наступила 24.04.2018 г. В подтверждение обстоятельств освоения стороной ответчика в материалы дела представлены документы, которые опровергают доводы истца о нецелевом использовании земельного участка и о злоупотреблении правом. Настаивали на рассмотрении дела по существу, просили в иске муниципальному органу отказать в полном объеме.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.123 Конституции РФ и ст.ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст.57 ГПК РФ.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалам дела, во исполнение Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области № от 26.02.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Лукиным А.Ю. заключен договор аренды земельного участка № от 16.04.2008 г. с кадастровым №, площадью 2526 кв.м., расположенного по <адрес> для строительства гостинично-офисного помещения, сроком 49 лет.

В соответствии с соглашением от 05.05.2012 г. к договору аренды земельного участка изменен вид разрешенного использования на «для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями». В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.05.2008 г., 22.12.2015 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к Бобылевой Т.А.

В соответствии с уведомлением истца от 14.03.2018 г. № истец сообщил о необходимости оплаты задолженности за аренду указанного земельного участка в сумме 184413.50 руб.

24.04.2018 г. ответчик Бобылева Т.Б. оплатила указанную задолженность в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером № от 24.04.2018 г., представленным в материалы дела. Судебный приказ по делу № 2-2912/2017 от 28.11.2018 г. мирового судьи судебного участка №7 Ленинского района г.Саратова о взыскании арендной платы с Бобылевой Т.А. отменен мировым судьей 26.04.2018 г.

В ответ на требования муниципального органа расторгнуть спорный договор аренды, ответчик отказалась расторгнуть договор в связи с отсутствием волеизъявления на отказ от права аренды.

24.04.2018 г. между Бобылевой Т.Б., передающей стороной, и Борисовым А.В., принимающей стороной, заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с условиями которого передающая сторона уступила, а принимающая сторона приняла права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 16.04.2008 г. с кадастровым номером 64:48:040405:62, площадью 2526 кв.м., расположенного по <адрес>

На основании ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ч.1). Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2).

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п.5 ст.22 Земельного Кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 9 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу приведенного выше законодательства обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка – Бобылевой Т.Б., а также действующего арендатора Борисова А.В. возникли с момента регистрации Росреестром Саратовской области заключенных сторонами договоров замены стороны в обязательстве с 08.04.2016 г. и с 26.04.2018 г. соответственно.

Согласно п.4.1.1 п.п.5 Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.04.2008 г. № и п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ для освоения земельного участка у арендатора имеется 3 года.

На момент обращения с иском муниципального органа сроки по освоению спорного земельного участка не истекли.

Более того, новым арендатором представлены в материалы дела следующие документы, подтверждающие освоение земельного участка на момент рассмотрения спора.

Согласно выписки из ЕГРП от 24.04.2018 г. на момент заключения договора замены стороны в обязательстве между ответчиками, какие-либо обременения в отношении спорного земельного участка отсутствовали.

Как видно из заявления Борисова А.В. от 24.04.2018 г. адресованного руководителю ООО «Концессия водоснабжения–Саратов» (организацией с которой у предыдущего арендатора был заключен договор водоснабжения), последний попросил разъяснений в связи с чем на спорном земельном участке разрыт котлован, который мешает использовать земельный участок по назначению. В ответе водоснабжающая организация сообщила арендатору, что утечек воды и неблагоустроенных котлованов обнаружено не было.

27.04.2018 г. Борисов А.В. как новый арендатор земельного участка обратился с заявлением к председателю Комитета по управлению имуществом г. Саратова о необходимости заключения дополнительного соглашения в связи и измененным целевым использованием земельного участка. Согласно ответа муниципального органа от 14.05.2018 г. Данное соглашение было подготовлено 05.05.2012 г.

Как видно из ответа ООО «Концессия водоснабжения–Саратов» в адрес председателя комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов» на вопрос о предоставлении информации о технических условиях подключения к сетям водопровода и канализации планируемого к строительству индивидуального жилого строительства на земельном участке с кадастровым №, площадью 2526 кв.м., расположенного по <адрес>, сообщило о необходимости определения нагрузки для подключения.

Согласно ответа газоснабжающей организации Саратовгаз председателю комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО «Город Саратов», подключение проектируемого объекта индивидуального жилого строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040405:62, площадью 2526 кв.м., расположенного по <адрес> возможно.

03.05.2018 г. ответчик обратился с заявлением к заместителю главы администрации муниципального образования «Город Саратов» по градостроительству и архитектуре о подготовке градостроительного плана земельного участка.

Согласно уведомлению государственного регистратора Росреестра Саратовской области, последний уведомил администрацию муниципального образования «Город Саратов» о регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.04.2018 г. В материалах дела имеется чертеж градостроительного плана, полученный Борисовым А.В.

Данные документы безусловно свидетельствуют об освоении спорного земельного участка новым арендатором Борисовым А.В.

При изложенных обстоятельствах и положениях законодательства, регулирующего спорные правоотношения у суда отсутствуют законные основания для расторжения договор аренды земельного участка № от 16.04.2008 г. с кадастровым №, площадью 2526 кв.м., расположенного по адресу<адрес> Исковые требования муниципального образования «Город Саратов» подлежат оставлению без удовлетворения. Стороной истца не представлено суду доказательств, подтверждающих законность требований муниципального органа о расторжении действующего договора аренды земельного участка, как и доказательств недобросовестности со стороны арендаторов земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ 16.04.2008 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: