Решение по делу № 8Г-23894/2023 [88-29082/2023] от 18.07.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                      Дело № 88-29082/2023

№ дела суда 1-й инстанции 2-2117/2022

23RS0029-01-2020-007240-96

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                 19 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В.,

судей Макаровой Е.В., Богатых О.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к ФИО1 о сносе самовольных построек и признании зарегистрированного права отсутствующим по кассационной жалобе ФИО1 на решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 02 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав ФИО1 и ее представителя – адвоката по ордеру ФИО5, поддержавших доводы жалобы, представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО6, полагавшего жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

установила:

администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольных построек и признании зарегистрированного права отсутствующим, в обоснование заявленных требований указав, что фактически на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве собственности ФИО1, расположены объекты недвижимого имущества, которые по своим параметрам и характеристикам не соответствуют объектам, указанным в ЕГРН. Так, на участке расположены четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости, разрешение на строительство которых либо уведомление о планируемом строительстве которых отсутствуют, имеются признаки самовольной постройки, указанные в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Администрация г. Сочи просила суд признать четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольными постройками; обязать ответчика своими силами и за свой счет осуществить снос указанных объектов недвижимости, с вывозом отходов и благоустройством территории; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на эти здания, сняв указанные объекты недвижимости с регистрационного учета; при вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований обратить решение к немедленному исполнению; взыскать с ответчика в пользу администрации г. Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения, начиная со дня вступления судебного акта в законную силу и до момента исполнения решения суда.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2021 года, исковое заявление администрацииг. Сочи удовлетворено частично. Четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, признаны самовольными постройками. На ФИО1 возложена обязанность своими силами и за свой счет осуществить снос указанных объектов недвижимости с вывозом отходов и благоустройством территории. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указанные объекты недвижимости сняты с регистрационного учета. В случае неисполнения решения в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу с ФИО1 взыскана в пользу администрации г. Сочи судебная неустойка в размере 1000 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего решения суда. В удовлетворении иска в части размера взысканной неустойки отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 года решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2021 года отменены. Гражданское дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении решением Лазаревского районного судаг. Сочи Краснодарского края от 02 ноября 2022 года исковые требования администрации г. Сочи удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 ноября 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права.

В обоснование своих доводов ссылается на то, что судами не учтено, что земельный участок располагается ниже тротуара <адрес> фактически на 1,5 м. Прежним собственником (ныне покойным мужем ФИО7) была возведена опорная стена, выровнен участок и обустроен подвал дома с тем разумным расчетом, чтобы первый этаж строения соответствовал уровню тротуара улицы, как и других домов.

Также судом оставлено без внимания, что высота подземной части (подвального этажа) составляет менее двух метров, а именно: 1,9 м, то есть существующее техническое подполье, являясь по сути монолитным фундаментом для надземной части строения, не только объективно не может нарушить целостность или ухудшить прочностные характеристики несущих конструкций и связей жесткости каркаса всего здания, но, наоборот, по определению призвано обеспечить его устойчивую и безопасную эксплуатацию. В связи с чем является неверным вывод суда о необходимости разрушения подвала, служащего фундаментом здания, продиктованный не иначе как формальными соображениями изменения таким образом количества этажей при сохранении неизменной этажности самого здания.

Суд также не учел, что в ЕГРН за ФИО1 в 2014 году зарегистрировано право собственности на жилой дом количеством надземных этажей – 3, подземных – 1; этажностью – 3, что соответствует фактическим обстоятельствам. На фотографиях дома также видно, что спорное строение имеет три надземных этажа.

Приходя к выводу, что спорное строение имеет заступ на смежный земельный участок по <адрес> на площади в размере 1,7 кв.м, суд не учел, что это отклонение от градостроительного регламента при его наличии не может быть признано существенным, и относится к числу малозначительных с учетом диапазона допустимой погрешности вычисления границ и площади земельного участка ответчика по <адрес>, отраженной в его кадастровом паспорте, которая составляет 227 +/– 5 кв.м.

Суд нижестоящей инстанции необоснованно отклонил представленное ответчиком мировое соглашение от 09 декабря 2005 года с собственником смежного земельного участка по <адрес>, а также ее нотариально удостоверенное согласие от 10 декабря 2005 года, исходя из того, что доказательств принадлежности ей смежного земельного участка, на который «заступает» часть хозяйственного блока литера «Б», якобы не предоставлено, а в ЕГРН сведения о границах этого смежного участка отсутствуют. Вывод апелляционного суда о том, что доказательств принадлежности смежного земельного участка ФИО8 якобы не представлено, противоречит выводу этого же суда о том, что в томе 1 на листах дела 186-210 имеется градостроительный план №, выданный в 2007 году ФИО7 комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, согласно которому с юго-восточной стороны земельный участок ответчика граничит с земельным участком с кадастровым номером № правообладателями которого являются ФИО24 Г.А. и ФИО8

Кроме того, что между семьями ФИО22 ФИО21. и ФИО8 исторически сложился порядок пользования их земельным участком, согласно которому соседом с семьей ФИО7 является именно семья ФИО8, а дома и участки братьев Кош выходят совершенно на другую сторону, не имея вообще никакого соприкосновения с участком семьи ФИО7

В материалах дела имеется нотариально удостоверенное согласие собственника смежного домовладения, подтверждающее отсутствие размещением спорного строения препятствий соседу в использовании принадлежащего им недвижимого имущества.

Вывод нижестоящего суда о якобы неопределенной принадлежности смежного домовладения по <адрес> основан на некорректном воспроизведении мнения некомпетентного в вопросах права технического специалиста.

Спорные строения в целом соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, сейсмическим и иным требованиям, предъявляемым к строениям соответствующего типа. Существенных отклонений от установленных требований, предъявляемых к соответствующим строениям, не имеется. Доказательств тому, что спорная постройка создавала бы угрозу жизни или здоровью граждан, материалы дела не содержат. Однако, вывод суда о сносе жилого дома прямо противоречит фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Судами не учтено, что примененная часть 2 статьи 222 ГК РФ не только не исключает, но и предусматривает возможность не сноса, а приведения самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Однако, данный вопрос оставлен судами без исследования. Решение суда не содержит мотивы, по которым суд отклонил возможность приведения спорного объекта в соответствие предполагаемым параметрам без полного сноса строения в том случае, если пришел к выводу о необходимости изменения параметров строения.

Заявитель считает, что лишение семьи ответчика добросовестно приобретенной собственности не отвечает началам разумности и справедливости, на которых основывается регулирование гражданско-правовых отношений.

При вынесении решения судом не учтено, что жилой дом, который суд решил снести, является единственным жильем для ответчика. Дом, в котором живет семья ответчика, существует уже более семи лет и никому не мешает, угрозы жизни и здоровью не создает. В домовладении семья проживает с 1969 года. Требование о сносе спорного жилого дома является непропорциональным вмешательством в сферу неотъемлемого права каждого человека на жилище.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в кассационную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что ФИО7 являлся собственником земельного участка из земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, площадью 227 кв.м, с кадастровым номером № по адресу:<адрес> (далее – земельный участок).

Распоряжением администрации Лазаревского района г. Сочи Краснодарского края от 11 мая 2001 года №-Р ФИО7 разрешено проектирование и строительство на земельном участке жилого дома.

09 мая 2005 года между ФИО7 и ФИО8 заключено мировое соглашение, в котором указано, что «...ФИО8 (участок 89) признает фактическое прохождение части межевой линии по юго-восточной торцевой стороне строения, обозначенного литером «Б» в «техническом паспорте домовладения» БТИ, составленном по состоянию на 08.06.2004 г., и обязуется ни при каких обстоятельствах не требовать сноса (разрушения) данного строения...».

Как усматривается из нотариально удостоверенного заявления ФИО8 от 10 декабря 2005 года, последняя дала согласиеФИО7 на строительство жилого дома на земельном участке и признала фактическое прохождение части межевой линии по юго-восточной торцевой стороне строения.

В 2007 году комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи подготовил градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым на земельном участке было запланировано строительство трехэтажного индивидуального жилого дома предельной высотой 12 м. Также, в вышеуказанном градостроительном плане содержится информация о смежных земельных участках и землепользователях: с северо-восточной стороны земельный участок граничит с городскими землями; с северо-западной стороны земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером №, правообладателем которого является ФИО9; с юго-западной стороны земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером № правообладателем которого является МДОУ «Детский сад № 84»; с юго-восточной стороны земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером №, правообладателями которого являются ФИО25 ФИО8 и ФИО26 ФИО10 к градостроительному плану приложен чертеж запланированного к строительству жилого дома, из содержания которого следует, что планируется возведение трехэтажного индивидуального жилого дома высотой 10,6 м от конька крыши, с подвалом, глубиной 2 м.

24 апреля 2008 года отдел архитектуры и градостроительства администрации Лазаревского района города Сочи выдал ФИО7 разрешение на строительство на земельном участке трехэтажного индивидуального жилого дома площадью застройки 94 кв.м, общей площадью 281 кв.м, в срок до 24 апреля 2018 года.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО7 умер.

На основании удостоверенного 19 июля 2011 года нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края ФИО11 свидетельства о праве на наследство по завещанию 14 сентября 2011 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, 20 мая 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на одноэтажный нежилой хозяйственный блок, построенный в 2009 году, площадью 107,5 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее – хозяйственный блок). Право собственности ФИО20 на хозяйственный блок возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного 19 июля 2011 года нотариусом, и на основании декларации об объекте недвижимости от 07 мая 2014 года.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 23 мая 2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на трехэтажное жилое здание, построенное в 2014 году, площадью 213,6 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее – жилое здание). Право собственности ФИО1 на жилое здание возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного 19 июля 2011 года.

Согласно договору аренды, заключенному 04 июня 2014 году между ФИО1 и ФИО17 и зарегистрированному в установленном законом порядке, ФИО1 предоставила хозяйственный блок ФИО17 во временное владение и пользование на срок до 04 июня 2026 года.

10 декабря 2017 года отдел ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи подготовило технический паспорт на жилой дом по адресу: <адрес>, из содержания которого следует, что на территории домовладения, находящегося по данному адресу, в том числе, расположены трехэтажный жилой дом с подвалом (литера «В», «под/В»), подвал и первый этаж которого построены в 2009 году, а второй и третий этажи построены в 2014 году, общей площадью 298,8 кв.м, и объект незавершенный строительством – двухэтажное строение (литера «Б»), без указания года его постройки, площадью застройки 25,7 кв.м.

13 октября 2020 года ФИО17 предоставил часть хозяйственного блока ИП ФИО15 во временное владение и пользование на срок 11 месяцев на основании договора аренды от 13 октября 2020 года. Из содержания данного договора аренды следует, что часть хозяйственного блока предоставлена ИП ФИО15 во временное владение и пользование для осуществления коммерческой деятельности.

Как следует из акта проверки № 196 от 19 октября 2020 года, в ходе визуального обследования земельного участка ведущим специалистом отдела земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи было установлено, что фактически жилое здание является четырехэтажным, а хозяйственный блок – трехэтажным.

По состоянию на 13 ноября 2020 года, земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-3.1» – среднеэтажная жилая застройка высотой до 22 м, максимальный коэффициент его застройки составляет 50%, максимальная высота возводимых на нем зданий до конька крыши равна 22 м, а минимальный отступ от границ земельного участка равен 5 м.

Согласно уведомлению управления Росреестра по Краснодарскому краю от 08 декабря 2020 года, вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для индивидуального жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства, предпринимательства и для индивидуальной жилой застройки».

В соответствии с договором субаренды № 8, заключенным 07 января 2021 года между ФИО17 и ИП ФИО16, ФИО17 предоставил часть хозяйственного блока ИП ФИО16 во временное владение и пользование на срок до 07 декабря 2021 года. Согласно условиям данного договора, часть хозяйственного блока предоставленаИП ФИО16 во временное владение и пользование для осуществления коммерческой деятельности.

Судом первой инстанции, в целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Констант-Эксперт Юг».

Из выводов, изложенных в заключении названной экспертной организации № от 16 апреля 2021 года следует, что на земельном участке расположен жилой дом литера «В» общей площадью 302 кв.м, с количеством этажей – 4, включая подземный – 1, этажностью – 3. Первый этаж жилого дома литера «В» площадью 72,6 кв.м используется под предпринимательскую деятельность; на земельном участке расположен строящийся хозяйственный блок литера «Б», который имеет заступ за границы данного земельного участка площадью 1,7 кв.м, в связи с чем имеется препятствие смежным землепользователям, которое заключается в частичном нахождении данного объекта на соседнем земельном участке, государственная (муниципальная) собственность на который не разграничена; на земельном участке расположена летняя кухня литера «Г3»; на земельном участке расположен санузел литера «Г2»; здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, общей площадью 107,5 кв.м, количеством этажей 1, в том числе подземных 0, назначение: жилое, наименование: хозяйственный блок, год завершения строительства: 2009, не установлено на земельном участке; жилой дом литера «В» по адресу: <адрес>, строился в соответствии с разрешением на строительство от 24 апреля 2008 года и градостроительным планом; жилой дом литера «В» с кадастровым номером №, общей площадью 213,6 кв.м, с количеством этажей 4, этажностью 3, соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным планом, в части высоты строения, процента застройки, отступа от границ земельного участка, а именно жилой дом литера «В» по заднему фасаду расположен с отступами более 3 м; установлено несоответствие жилого дома литера «В» с кадастровым номером № в части предельного количества этажей 3, так как количество этажей 4, включая подвальный этаж 1; жилой дом литера «В» с кадастровым номером № фактически используется – коммерция на первом этаже (торговля)/ жилой дом не используется, находится на стадии отделки и устройства инженерных систем; площадь застройки жилого дома литера «В» с кадастровым номером № составляет 87,9 кв.м, а общая площадь 302 кв.м, из которых 3,2 кв.м балкон; высота жилого дома литера «В» с кадастровым номером № составляет 11,5 м, а количество его этажей равно 4, включая подземный этаж, этажность 3 (надземных); хозяйственный блок литера «Б», расположенный на земельном участке, является нежилым, строится, а его первый этаж фактически используется для проживания; площадь застройки хозяйственного блока литера «Б» составляет 25,7 кв.м; высота хозяйственного блока литера «Б» составляет 7,8 кв.м, количество этажей – 3; жилой дом литера «В» и хозяйственный блок литера «Б» своими параметрам, а именно конструктивной схемой, высотой и этажностью соответствуют требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах». Актуализированная редакция СНиП 11-7-81*, СНКК 22-301-2000* «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам; несущие и ограждающие конструкции жилого дома литера «В» и хозяйственного блока литера «Б» имеют исправное состояние; конструкции жилого дома литера «В» и хозяйственного блока литера «Б» не грозят обрушением; снос (демонтаж) жилого дома литера «В» и хозяйственного блока литера «Б» возможен с разработкой проекта организации строительства по сносу с целью исключения причинения ущерба рядом расположенным объектам недвижимости на соседних земельных участках в непосредственной близости от объектов сноса; возможно приведение в соответствие жилого дома литера «В» согласно зарегистрированным параметрам, а именно количество этажей с 4 до 3, возможно с разработкой проекта организации строительства по сносу с целью исключения причинения ущерба рядом расположенным объектам недвижимости на соседних земельных участках в непосредственной близости от объектов сноса; рыночная стоимость жилого дома составляет 1 415 667 рублей; рыночная стоимость права собственности нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома, используемого в качестве торгового помещения, составляет 6 174 194 рублей; рыночная стоимость права собственности строения хозяйственный блок составляет 985 816 рублей.

Суд первой инстанции принял указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции счел установленным, что являющиеся предметом спора четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости являются самовольными постройками, созданными в отсутствие соответствующего разрешения и с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Ввиду изложенного суд первой инстанции удовлетворил исковые требования администрации г. Сочи частично и принял решение о признании самовольными постройками четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, обязав ФИО1 своими силами и за свой счет осуществить снос вышеуказанных объектов недвижимости, с вывозом отходов и благоустройством территории; о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; в случае неисполнения решения в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу взыскивать с ФИО1 в пользу администрации г. Сочи судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего решения суда.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Отменяя решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2021 года, и направляя дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение, судебная коллегия кассационного суда в определении от 15 февраля 2022 года указывала на то, что выводы нижестоящих судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела при вынесении решения по делу также основывался на результатах заключения экспертной организации ООО «Констант-Эксперт Юг». № от 16 апреля 2021 года.

Оценивая результаты экспертного заключения, суд первой инстанции указал, что на земельном участке расположен жилой дом (литера «В»), зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости как жилое здание. Фактическая этажность и общая площадь данного объекта недвижимости не соответствует сведениям о его этажности, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а именно, фактически жилой дом (литера «В») является четырехэтажным, тогда как в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о том, что этот дом является трехэтажным, а его фактическая площадь составляет 302 кв.м, тогда как в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о том, что площадь этого дома равна 213,6 кв.м.

Также экспертным заключением подтверждается, что на земельном участке расположен хозяйственный блок (литера «Б»), этажность которого также изменена, а его часть площадью 1,7 кв.м, располагается на смежном земельном участке, государственная (муниципальная) собственность на который не разграничена. При этом, хозяйственный блок используется в коммерческих целях.

Жилой дом (литера «В») и хозяйственный блок (литера «Б») возведены в отсутствие необходимого в силу закона разрешения и с нарушением разрешенного использования земельного участка. При этом, до выявления администрацией города Сочи самовольных построек на территории земельного участка, вид деятельности, для которой хозяйственный блок использовался, не соответствовал разрешенному виду использования земельного участка, и лишь после выявления самовольных построек вид разрешенного использования земельного участка был изменен.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции счел установленным, что являющиеся предметом спора четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости являются самовольными постройками, созданными в отсутствие соответствующего разрешения и с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Также суд указал, что представленное ответчиком мировое соглашение между ФИО12 и ФИО8 от 09 декабря 2005 года, а также нотариально удостоверенное согласие последней на строительство жилого дома по <адрес> от 10 декабря 2005 года, судом не принимается, поскольку доказательств принадлежности ФИО8 смежного земельного участка, на который заступает хозяйственный блок литера «Б», не предоставлено, в ЕГРН сведения о границах этого смежного участка отсутствуют, а потому эксперты обоснованно указали, что часть названного хозяйственного блока находится на земельном участке, государственная (муниципальная) собственность на который не разграничена.

Таким образом, суд первой инстанции исковые требования администрации г. Сочи удовлетворил и признал самовольными постройками четырехэтажный и трехэтажный капитальные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, обязав ФИО1 своими силами и за свой счет осуществить снос вышеуказанных объектов недвижимости, с вывозом отходов и благоустройством территории: признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также на здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> снять с регистрационного учета объекты капитального строительства: здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; здание с кадастровым №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; в случае неисполнения настоящего решения в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу взыскивать с ФИО1 в пользу администрации г. Сочи судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего решения суда.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Кассационный суд находит, что состоявшиеся по делу судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

В силу пункта 4 статьи 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Приведенные требования закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации судами при повторном рассмотрении настоящего дела не выполнены.

В силу требований статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе указывать нижестоящим судам, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Однако в рамках, предоставленных процессуальным законом полномочий кассационный суд вправе указать на те нарушения, которые допущены судами. На суды нижестоящих инстанций при этом возложена обязанность эти указания учесть и выявленные нарушения устранить.

Кассационный суд при прежнем рассмотрении дела в определении от 15 февраля 2022 года указывал, что дело было рассмотрено судами формально, суды необоснованно оставили без внимания иные выводы, сделанные в заключении эксперта.

Суд кассационной инстанции также указал, что суды оставили без внимания, что разрешенное использование земельного участка ответчика допускает наличие на нем как объектов индивидуального жилищного строительства, так и объектов, используемых для предпринимательских целей; не учли, что отклонение от градостроительного регламента, при его наличии, не может быть признано существенным, относится к числу малозначительных с учетом диапазона допустимой погрешности вычисления границ и площади земельного участка с кадастровым номером № отраженной в его кадастровом паспорте.

Вывод судов о применении санкции в виде сноса, как установил суд кассационной инстанции, не обоснован, наличие неустранимых и существенных нарушений в ходе судебного разбирательства достоверно не установлено.

Однако приведенные обязательные к исполнению указания суда кассационной инстанции судами нижестоящих инстанций должным образом выполнены не были, в нарушение требований статьи 390 ГПК РФ фактически проигнорированы, что нельзя признать правомерным.

Суд первой инстанции в тексте обжалуемого решения вновь привел аналогичные суждения и выводы, которые кассационный суд уже признал ошибочными при прежнем рассмотрении. Суд апелляционной инстанции нарушения суда первой инстанции не исправил.

Согласно требованиям части 4 статьи 198 ГПК РФ решение суда не может считаться законным, если доводы и возражения сторон не получили оценки со стороны суда.

При принятии состоявшихся актов суды не учли следующего.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

В силу с подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ, закрепляющие в том числе признаки самовольной постройки и последствия такой постройки (пункты 1 и 2), обеспечивают необходимый баланс публичных и частных интересов; при этом обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Из приведенной выше нормы закона и разъяснений по ее применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года).

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (часть 1 статьи 157 ГПК РФ), а в части 1 статьи 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом – по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Предоставление судам полномочия по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом; гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные процессуальным законодательством процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении спора оставил без внимания выводы экспертного заключения ООО «Констант-Эксперт Юг»№ 118-04-21 от 16 апреля 2021 года, согласно которым исследуемый жилой дом литер «В», с кадастровым номером № общей площадью 213,6 кв.м с количеством этажей 4, этажностью 3, соответствует предельным параметрам разрешенного строительства установленным Градостроительным планом земельного участка № RU № в части высоты строения, процента застройки, отступов от границ участка, а именно жилой дом литер «В» по переднему и заднему фасаду, расположен с отступами более 3 м.

Указанным экспертным заключением установлено несоответствие в части предельного количества этажей 3 так как количество этажей 4, включая подвальный этаж 1.

Фактическое использование – коммерция на 1 этаже (торговля), жилой дом не используется находится на стадии отделки и устройства инженерных систем.

С момента регистрации права собственности в 2014 году, объект исследования претерпел реконструкцию в части увеличения этажности с 3х до 4х и общей площади с 213,6 кв.м до 302 кв.м, без изменения площади застройки объекта исследования в целом.

В хозяйственном блоке литер «Б» изменена этажность с 2х до 3х этажей в контурах данного литера без изменения площади застройки.

В заключении экспертизы указано, что спорные строения находятся в исправном состоянии; деформаций и дефектов, влияющих на их устойчивость и безопасную эксплуатацию, не имеется, из чего следует вывод эксперта, о том, что спорные строения не представляют какой-либо угрозы жизни и здоровью граждан.

Эксперты в своем заключении также отметили о возможности не связанного со сносом строения приведения в соответствие спорного объекта предложенным техническим параметрам.

Вместе с этим, судами повторно необоснованно оставлены без внимания вышеприведенные выводы экспертов, что свидетельствует о формальном подходе к рассмотрению дела.

Более того, судами не были установлены обстоятельства, препятствующие сохранению принадлежащих ответчику объектов недвижимости, материалы дела такие доказательства не содержат.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что у судов в силу положений статьи 87 ГПК РФ, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта, а также при возникновении сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения, имеется право назначить дополнительную или повторную экспертизы. Однако судами с целью выяснения указанных выше обстоятельств это сделано не было.

Согласно статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Вместе с тем, судами, представленное ответчиком мировое соглашение между ФИО12 и ФИО8 от 09 декабря 2005 года, а также нотариально удостоверенное согласие последней на строительство жилого дома по <адрес> от 10 декабря 2005 года, не принимались во внимание, поскольку суды пришли к выводу, что доказательств принадлежности ФИО8 смежного земельного участка, на который заступает хозяйственный блок литера «Б», не предоставлено, в ЕГРН сведения о границах этого смежного участка отсутствуют, а потому эксперты обоснованно указали, что часть названного хозяйственного блока находится на земельном участке, государственная (муниципальная) собственность на который не разграничена.

Однако вопрос о собственнике смежного земельного участка судом исследован не полностью, не дана оценка тому факту, что вышеуказанные доказательства удостоверены нотариусом на основании правоустанавливающих документов. Указанный вывод, так же противоречит содержащимся в материалах деле доказательств обратного, а именно градостроительному плану №, выданному в 2007 году ФИО7 комитетом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи, согласно которому с юго-восточной стороны земельный участок ответчика граничит с земельным участком с кадастровым номером №, правообладателями которого являются ФИО18 ФИО19 и ФИО8

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из дела следует, что земельный участок ответчика с кадастровым номером №, площадью 227 кв.м, имеет виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, предпринимательство, для индивидуальной жилой застройки.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения о сносе объектов недвижимости, указывает, что до выявления администрации г. Сочи самовольных построек на территории земельного участка, вид деятельности, для которой хозяйственный блок использовался, не соответствовал разрешенному виду использования земельного участка, и лишь после выявления самовольных построек вид разрешенного использования земельного участка был изменен.

Тем самым указанное обстоятельство истолковано судом неверно, и подтверждает, что разрешённое использование земельного участка в момент рассмотрения настоящего дела допускает наличие на нем как объектов индивидуального жилищного строительства, так и объектов, используемых для предпринимательских целей.

Также судами в обосновании своего решения было указано, что спорное строение имеет заступ на смежный земельный участок на смежный земельный участок по <адрес> на площади в размере 1,7 кв.м. При этом суды не учли, что таковое отклонение от градостроительного регламента, при его наличии, не может быть признано существенным, относится к числу малозначительных с учетом диапазона допустимой погрешности вычисления границ и площади земельного участка по <адрес> отраженной в его кадастровом паспорте.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.

В отсутствие определенных с достаточной степенью достоверности данных и достаточного количества письменных доказательств, указывающих на наличие существенных нарушений норм градостроительного законодательства при возведении спорного объекта, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также на наличие угрозы жизни и здоровью граждан, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для сноса спорного объекта являются необоснованными и не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Вывод судов о применении санкции в виде сноса преждевременен, наличие неустранимых и существенных нарушений в ходе судебного разбирательства достоверно не установлено.

Судам при рассмотрении дела следовало установить, являются ли приведенные в экспертном заключении нарушения существенным, препятствующими безопасной эксплуатации спорного объекта, и несут ли угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что состоявшиеся по делу судебные постановления вынесены с нарушениями норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При разрешении спора суду следует учесть, что непринятие мер по должному установлению обстоятельств дела и игнорирование указаний суда кассационной инстанции в порядке части 4 статьи 390 ГПК РФ и статьи 226 ГПК РФ могут повлечь вынесение частного определения в адрес нижестоящих судебных инстанций, в связи с чем суду следует исходить из изложенного и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы ФИО1 по существу, приостановление исполнения судебных актов на основании статьи 379.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Приостановление исполнения решения Лазаревского районного суда города Сочи от 02 ноября 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2023 года отменить.

Председательствующий                                                      О.В. Жогин

                                            Судьи                                                        Е.В. Макарова

                                                 О.П. Богатых